国家对房地产行业的宏观调控

2010年，为了遏制房价过快上涨，政府对房地产市场进行了被称为“史上最严厉”的调控，政策出台之频繁，持续时间之长，调控力度之大，前所未有。房地产市场的价格和成交量出现较大幅度波动。

买房的、卖房的、中介……市场里的每个人都经历了特别的一年。有的春风得意，有的疲于应付，有的一直在纠结之中。无论如何，所有人的愿望都是一样的，希望房价能够稳定，希望更多人能买得起房，希望市场能够长期健康发展。

1. 买房者：很纠结

希望市场稳定 买房不再折腾

临近年底，章辉终于买到了房子。“不一定是最好的选择，但不想再挑了，太累。”

31岁的章辉是某部委的一名公务员，几年前在北京南城买了一套小房子，但因为工作关系，一直想在东四环附近再买套二手房，方便上下班。去年12月份，国家开始对房地产市场进行调控，章辉觉得房价应该能稳住，想“定定心心”地看房买房。没想到今年过完春节，房价“疯了一样”往上涨。章辉看了几套房子，上世纪90年代的房子，价格普遍都在25000元/平方米以上，户型也不理想，迟迟没做决定。

但那段时间，即便是这样的房子，往往在章辉“考虑考虑”的这三四天时间里，就被抢走，甚至还涨价了。由于市场太火，章辉看了几套不做决定，连二手房中介都“不待见”了。

本文在利用详实数据进行调控效果的全面、客观分析方面进行了探索和尝试,希望能够尽可能的理解中国实际,深入发掘影响调控效果的原因,总结出增强我国房地产行业宏观调控效果的对策建议,为房地产行业的宏观调控带来更多更好的对策建议。

摘要:在经济持续快速增长和城市化两大趋势的背景下，房地产行业作为一个集重要性与特殊性于一体的行业类型，一方面在推动国民经济持续快速增长、缓解就业压力、促进税务征收和保障财政收入上起到了愈渐重要的作用，另一方面其关乎社稷民生、深刻影响社会和谐稳定的特殊性也日益受到政府的重视，成为改革开放以来政府宏观调控的最主要的行业之一。然而，由于市场化改革的起步较晚、基础薄弱、政府推动改革的经验不足等多方面原因，我国房地产行业也面临到了许多急需调整的矛盾和问题。本文在利用详实数据进行调控效果的全面、客观分析方面进行了探索和尝试，希望能够尽可能的理解中国实际，深入发掘影响调控效果的原因，总结出增强我国房地产行业宏观调控效果的对策建议，为房地产行业的宏观调控带来更多更好的对策建议。

关键词:房地产行业 宏观调控 调控效果

本文在利用详实数据进行调控效果的全面、客观分析方面进行了探索和尝试,希望能够尽可能的理解中国实际,深入发掘影响调控效果的

在当前宏观调控及市场环境下 对2012年项目拓展几点问题

回顾2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，在始于2010年的这一轮房地产调控中，中央政府紧盯市场变化、持续加码进行调控，包括：

一、国务院常务会议发布房地产市场调控“新国八条”。 二、与“新国八条”同时，国务院发布“限购令”。 三、财政部发布公告，调整个人住房转让营业税的政策。 四、国家发改委发布 《商品房销售明码标价规定》商品房销售必须明码标价。

五、央行连续三次上调了一年期存贷款基准利率，与此同时，连续六次上调存款准备金率，上调频率，在金融历史上都是极为罕见。

调控重压之下房价、成交量已连续多月出现下行，为回笼资金、应对危机，2011年第四季度开始各大城市纷纷出现楼盘降价潮，至此中央对房地产的宏观调控已取得阶段性成效。

在此同时人民银行在2011年底首次下调了存款准备金率，释放出宽松市场资金的信号；有部份银行也开始降低首套住房的贷款利率；地方政府则公布即将取消到期的限购令。

但2011年12月底的中央经济工作会议明确指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房

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建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。

现在市场对这些信号出现了不同的解读，有人认为

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1998年住房分配货币化

1998年 7月 3日，国发 (1998)23号《国务院关于进一步深化城镇住房制 度改革加快住房建设的通知》—— 1998年下半年开始停止住房实物分 配，逐步实行住房分配货币化

2000年规范房地产市场

1、统一房屋中介收费标准

国家计委、建设部联合发出的《关于房地产中介服务收费的通 知》，对房地产咨询费、房地产价格评估费、房地产经纪费的收取额 度作了明确规定。房地产书面咨询费每份收费 300元－1000元；价格 评估费按照房地产价格的总额采取差额定率分档累进计收；房屋租赁 代理收费均按半月或一月成交租金额标准。房屋代理收费，按成交价 格总额.5％－2.5％计收，独家代理的，收费标准可适当提高，但不应 超过成交价格的 3％。

2、商品房买卖合同印发新示范文本

建设部和国家工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》和 有关法规、规章的规定，对过去的《商品房购销合同示范文本》进行

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我国历年房地产宏观调控政策回顾

我国历年房地产宏观调控政策回顾

Author: Editor:段培扬 Origin: 新浪财经网

我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23号文件、18号文件等。透过历年的房地产宏观调控政策，我们不妨做个清晰的研判。

1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控

时间：1993-1996年

现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地，房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。

对策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。

效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住

经济法视野下的新疆房地产宏观调控探析

【摘 要】我们身处房奴时代，“住房难”成为政府与百姓最为关注的热点之一。然而在房地产市场改革过程中，政府的法律控制成效不大。本文从新疆房地产市场发展脉络入手，运用比较分析、数据分析、多元分析等方法，对房地产宏观调控必要性、新疆房地产市场现状、宏观调控的法律运行环境进行分析，建设性的提出制定新疆政府土地供应办法、房产税办法、不动产登记办法措施法制化安排。以期为新疆房地产宏观调控的法治实践提供有益借鉴。 【关键词】宏观调控；办法；房地产

当今“住房难”已成为中国的一大难。“新疆房地产市场喜忧并存，据新疆统计局2012年数据显示，截至2012年底，全区完成房地产开发投资606.09亿元，比上年同期增长17.4%，截至年底我区商品房平均销售价格为3918.40元/平方米，每平米增加了415.88元，增长11.9%，为全年最高；其中，住宅平均销售价格为3593.82元/平方米，每平米增加350.70元，增长10.8%，商品房销售市场持续低迷。”[1]本文从新疆房地产市场运行入手对房地产调控机制作相关探析。

一、房地产市场调控法制化必要性

（一）房地产市场调控工作是保持国民经济持续健康快速发展的需要。加强对房地产市场

经济法视野下的新疆房地产宏观调控探析

【摘 要】我们身处房奴时代，“住房难”成为政府与百姓最为关注的热点之一。然而在房地产市场改革过程中，政府的法律控制成效不大。本文从新疆房地产市场发展脉络入手，运用比较分析、数据分析、多元分析等方法，对房地产宏观调控必要性、新疆房地产市场现状、宏观调控的法律运行环境进行分析，建设性的提出制定新疆政府土地供应办法、房产税办法、不动产登记办法措施法制化安排。以期为新疆房地产宏观调控的法治实践提供有益借鉴。 【关键词】宏观调控；办法；房地产

当今“住房难”已成为中国的一大难。“新疆房地产市场喜忧并存，据新疆统计局2012年数据显示，截至2012年底，全区完成房地产开发投资606.09亿元，比上年同期增长17.4%，截至年底我区商品房平均销售价格为3918.40元/平方米，每平米增加了415.88元，增长11.9%，为全年最高；其中，住宅平均销售价格为3593.82元/平方米，每平米增加350.70元，增长10.8%，商品房销售市场持续低迷。”[1]本文从新疆房地产市场运行入手对房地产调控机制作相关探析。

一、房地产市场调控法制化必要性

（一）房地产市场调控工作是保持国民经济持续健康快速发展的需要。加强对房地产市场

自2010年4月新一轮的房地产市场宏观调控以来,我国房地产市场发生了巨大的变化。房价打破了单边上涨的规律,进入下降通道,国家对房地产业的政策也由支柱产业变成了民生产业。房企在新一轮调控中饱受各种危机,其中对房企影响最大的莫过于投资决策错误。导致投资决策失败有多方面的原因,包括投资阶段中市场、售价、去化能力定位失误,投资决策过程中财务分析不准确等。本文以杭

宏观调控下房地产项目投资分析——

以杭州 B Y项目为例( AFR I EN I A UI RI ) S MOD N RA O L NV ST T T T N E Y

方培勋

摘要： 2 1自 0 0年 4月新~轮的房地产市场宏观调控以来，国调控主要目的是为了保障普通居民的住房需求，我因此普通房地产市场发生了巨大的变化。房价打破了单边上涨的规律，进入下住宅受到调控政策影Ⅱ相对较小。有型的商业物业主要向持降通道，家对房地产业的政策也由支柱产业变成了民生产业。企国房

依赖租金回报，市场调控敏感性较低，此商业物业也对因是规避调控的一种较好选择。 决策错误。导致投资决策失败有多方面的原因，包括投资阶段中市 12自住型为主的城市市场受到调控影响较小以往。场、价、化能力定位失误，资决策过程中财务分析不准确等。

自2010年4月新一轮的房地产市场宏观调控以来,我国房地产市场发生了巨大的变化。房价打破了单边上涨的规律,进入下降通道,国家对房地产业的政策也由支柱产业变成了民生产业。房企在新一轮调控中饱受各种危机,其中对房企影响最大的莫过于投资决策错误。导致投资决策失败有多方面的原因,包括投资阶段中市场、售价、去化能力定位失误,投资决策过程中财务分析不准确等。本文以杭

宏观调控下房地产项目投资分析——

以杭州 B Y项目为例( AFR I EN I A UI RI ) S MOD N RA O L NV ST T T T N E Y

方培勋

摘要： 2 1自 0 0年 4月新~轮的房地产市场宏观调控以来，国调控主要目的是为了保障普通居民的住房需求，我因此普通房地产市场发生了巨大的变化。房价打破了单边上涨的规律，进入下住宅受到调控政策影Ⅱ相对较小。有型的商业物业主要向持降通道，家对房地产业的政策也由支柱产业变成了民生产业。企国房

依赖租金回报，市场调控敏感性较低，此商业物业也对因是规避调控的一种较好选择。 决策错误。导致投资决策失败有多方面的原因，包括投资阶段中市 12自住型为主的城市市场受到调控影响较小以往。场、价、化能力定位失误，资决策过程中财务分析不准确等。

历年房地产宏观调控政策回顾（1978-2010年）

1978－1983年

政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿；

政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权； 1984年

政策目标：发展房地产业；

政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点； 1985－1987年

政策目标：防止盲目发展商品住宅；

政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售； 1988年

政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革

政策内容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场； 1989年

政策目标：加强房地产市场管理；

政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根；

1990年

政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革；

政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》； 1991年

政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革；

政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行； 1992年

政策目标：加快房地产业发展；