完善保障性住房体系

完善我国保障性住房融资问题的有益探索

【摘 要】近几年来，我国房价迅速飙升，买房难、房价高，但人们的收入却没有相应的增加，住房问题已然成为现代社会、人们关注的热点与焦点。因此，为了解决我国中低层收入人群的住房问题，国家正大力加强对保障性住房的建设，这大大缓解了我国的住房困难问题，但还是存在着一些问题，尤其是对保障性住房建设的融资问题是最难解决的。本文就产生这种问题的原因进行分析，并提出一些相关的建议。

【关键词】保障性住房；房价；融资

随着我国社会的不断发展，我国城市化速度加快，城市规模不断扩大，城市生活水平不断提高，城市人口也不断增加，城市中低层收入人群的数量更是激增，而城市买房难，房价高，导致这些人没有良好的居住环境，甚至居住难，影响社会的和谐发展与社会稳定状态。自1998年以来，国家实施房改，初步建立了包括经济适用房、限价房、廉租房、棚房区安置房等的公给保障性住房体系。保障性住房主要是政府进行投资建设，或引导银行、开发商等帮助建设，并对建房机构提供相应的补贴，它的目的不是盈利，因此建成以后都以较低的价格出售或出租给中低层的收入人群，或者支付能力较低的人群，帮助他们解决住房问题。 一、建设保障性住房融资问题

建设保障性住房，好的融资途径

谈多层次保障性住房供应体系的困境与出路

? 2012-11-16 10:56:07 来源：《商业时代》2012年第26期

摘要：为了解决中低收入家庭住房困难，我国推出了廉租住房、经济适用房、公共租赁房等多种保障性住房，即多层次保障性住房供应体系格局基本形成。多层次保障性住房供应体系虽然有利于满足不同收入阶层对住房的不同需求，但也面临诸多困境，如形成“夹心层”、增加了制度的运行成本等。因此，改革势在必行，本文认为以公共租赁房为核心是制度改革的一个出路。

关键词：住房保障制度，公共租赁房，困境，出路

为了解决中低收入家庭住房问题，我国政府推出了廉租住房、经济适用房、公共租赁房等多种保障性住房。其中，廉租房主要解决城镇最低收入家庭的住房问题，经济适用住房主要供应中低收入家庭，公共租赁住房理解为更高水平的廉租房，即多层次保障性住房供应体系格局基本形成。多层次保障性住房供应体系一方面有利于满足不同收入层次居民不同的住房需求，从而实现住房梯度消费；另一方面符合我国因经济、社会发展不平衡要求各地因地制宜的选择保障性住房模式的客观事实（郭士征等，2010）。然而，多层次保障性住房在实施中也面临诸多困境。

多层次保障性住房供应体系

保障性住房研究报告

观点聚焦

证券研究报告

2011年3月8日

吴慧敏

分析员，SAC执业证书编号：S0080209070098

建筑 研究部

张松

分析员，SAC执业证书编号：S0080511010055

量的增长是表面，质的飞跃是关键

现行保障性住房模式探讨

wuhm@

zhangs2@

投资提示：

保障性住房将是贯穿2011年的核心投资主题，“十二五”规划明确提出，未来五年将新建3,600万套保障性住房，包括2011年1,000万套，2012年1,000万套，2013-2015年共1,600万套。我们认为，当前市场并没有充分认识到保障性住房开发给建筑施工类公司带来经营模式的变革和盈利能力的提升，我们看好国内房屋建筑龙头企业的长期发展，积极推荐A股的中国建筑和H股的中国建筑国际。

理由：

1、 现阶段保障性住房的模式有哪些？自2010年国家加大保障性住房建设力度以来，现阶段国内保障性住房开发

模式主要包括施工总承包、限价开发、提供服务、投资开发、城市综合开发等五种模式（详细介绍见文中表格），以施工工程换土地、以保障性住房换商品房开发、以房建换基建，借助保障性住房大规模的发展，相关公司有望快速实现市场优质资源的集中和市场份额的显著提升； 2、 参与保障性住房的盈利能力提升空

英、法、美、日等西方主要资本主义国家在住房政策方面有着较丰富的实践经验。大多数国外学者对大都市住房保障政策的出台背景、主体、体制、模式及政策影响等方面进行研究，如美国学者亚当斯（Adams）通过对本国政策的研究，指出住房问题是关系到个人社会地位、社会安置、财富、权力、追求及个人标志等多种 意义的交互式问题。 ①英国学者内维特（Nevit）指出，住房政策与社会安全问题紧密相关，住房政策的制定或执行的不当都会损害公民整体的安全和权益，进而对国家的运行产生巨大的破坏作用。 1.国外大都市住房保障政策的主要研究成果国外学者更注重多学科、多角度对住房问题进行深层次的研究。 多尼森（Donnison）对住房问题的研究开始于回答四个问题：首先是住房需求人数是多少？其次是基于这些人数的住房需求家庭数量又是多少？再次是家庭需求房屋数量有多大？最后是房屋规模建设都会有哪些需求？他特别指出：“房屋对于其居住者而言，不仅仅是住所、可交易的商品，更是其寄托感情的家的所在。而这种情感不因国别而不同，因此这是全世界不论哪个国家在解决自身住房问题的时候都必须考虑的一个共同的要点……也指出了由于各国具体状况不同而应谨慎制定符合实际情况的政策，各国状况的不同使得各国甚至国家内

保障性住房的汇报工作

一、保障性的分类、保障对象、标准等

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。

中国大力加强保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。

1、主要分类 廉租房

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。

廉租房先租后售、租售并举，出租或出售给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨、百姓居住难的背景下，廉租房便成为了社会关注的焦点，能成为了低收入家庭住房的“救命草”。

公共租赁房

指通过政府或政府委托的机构，按照低于市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买商品房的低收入家庭的住房困难。可以说是将公共租赁房变成“扩大版的廉租房”。

定向安臵房

安臵房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安臵所建的房屋。安臵的对象是城市居民被拆迁户，也包括征地拆迁房屋的农户。

2、保障对象 廉租房对象

1999年出台的《城镇廉租住房

时政热点十三 完善农村社会保障体系

一、重要论述

党的十七大明确提出，到2020年基本建立覆盖城乡居民的社会保障体系。2009年对于社会保障体制建设又是不平凡的一年，新年伊始，保险法草案、新医改方案、事业单位养老保障改革、农村新型养老保险试点酝酿出台。2009年政府工作报告进一步明确加快完善社会保障体系，推进制度建设，扩大社会保障覆盖范围，提高社会保障待遇。同时多渠道增加全国社会保障基金，中央财政拟投入社会保障资金2930亿元，要求地方财政也要加大投入，这些都表明我国社会保障体系建设进入了关键时期。可以肯定，随着社会保障制度改革不断加大力度、扩大覆盖面，将会有越来越多的民众从中受益，对于改善民生、扩大内需将起到不可替代的作用。当前，在经济面临困难，财政收入增长受阻，各方面又都需要巨大投入的情况下，更要注意保持社会保障事业的正常发展，因为完善社会保障体系才能稳定居民消费预期，才能实现扩大内需、促进经济增长的目标。

温家宝总理在2009年政府工作报告中指出，坚持把保障和改善民生作为经济工作的出发点和落脚点，越是困难的时候，越要关注民生，越要促进社会和谐稳定。

二、时事链接

1.近日，国务院印发了《关于开展新型农村社会养老保险试点指导意见》，

国务院办公厅关于保障性安居工程

建设和管理的指导意见

国办发〔2011〕45号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

大规模推进保障性安居工程建设，是党中央、国务院为推动科学发展、加快转变经济发展方式、保障和改善民生采取的重大举措。为贯彻落实党中央、国务院的决策部署，全面推进保障性安居工程建设，进一步加强和规范保障性住房管理，加快解决中低收入家庭住房困难，促进实现住有所居目标，经国务院同意，现提出如下意见： 一、总体要求和基本原则

（一）总体要求。适应工业化、城镇化快速发展的要求，深入贯彻落实科学发展观，把住房保障作为政府公共服务的重要内容，建立健全中国特色的城镇住房保障体系，合理确定住房保障范围、保障方式和保障标准，完善住房保障支持政策，逐步形成可持续的保障性安居工程投资、建设、运营和管理机制。到“十二五”期末，全国保障性住房覆盖面达到20%左右，力争使城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。

（二）基本原则。住房保障工作要坚持从我国国情出发，满足基本住房需要；坚持政府主导、政策扶持，引导社会参与；坚持加大公共

深圳市保障性住房条例施行

F t g t周 orni h双天下

万平方米，每平方米销售均价为8 0 28元，较最高价时回落 4%,环比下降 23-4%。 2

下可申请4平方米房源，3 ( )以 0人含下为 6平方米，4 ( )以上可申请 O人含 8平方米的房源。待首批公租房交房 0时，申请人将通过摇号选房的规则角

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北京全面检查保障房质量| H;

逐万套房的居住机会。

匦北京市住房和城乡建设委员会有关负责人介绍说，近期，大兴区建设

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行政主管部门在保障房项目监督检查中发现，南大红门旧宫三角地 B、C区

《圳市保障性住房条例》近日深

公布施行。这部旨在完善住房保障制度改善住房困难群体居住条件的条例，次将保障性住房覆盖到非户籍人首口，在保障房规划、建设，准人、受并理等各环节都作了规定。

8栋住宅工程出现混凝土试块强度不符合设计要求的问题。

针对旧宫保障房项目工程混凝土质量问题。北京市、区两级住建委已经对工程的建设，施工监理等单位

据了解，该条例是继厦门2 0年 09通过厦门市社会保障性住房管理条

质量保证体系执行情况进行了全面检查，并暂停该项目网签预售。同时，

例后，全国第二部有关保障性住房

委托法定检测单位对“题工程”全筹，包括石景山区京原路、朝阳区王的地

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标准】

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一

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适应技术发展完善标准体系

保障城市燃气安全文/李铮

因此.及时修订相关标准，根据形势发展制订新的标准，进一步完善标准体系，是保证城市燃气安全的重要技术基础订新的标准进一步完善标准

3)液化石油气低温储存基 地的建设：

4)PE管 球墨铸铁管等新型管材的推广利用； 5)轻质石脑油制气技术的

j体 ,是保证城市燃气安全的

l重要艘术基础。、一————,

燃气行业”五”技术进步九及”五”技术发展目标 十“五”期间，我国城镇燃气九在多种气源、多种选径、因地制宜、台理利用能源的方针指导 1 F已取得了很大啦统 2 10,全国 o( 3

发展：

6) cN G、 L PG燃气汽车的普及。

,

城市燃气工程是城市建设的重要基础设施之一，是城市的生命线，它由气源、储气与输配和应 J三部分组成改革开放以}]来，城市燃气事业有了很大发展，到 2 f1 .全国城市人 E 0 J年 (煤气供应总量 12立方米，天然气 5亿供应总量 8 2亿立方米，液化石油

2、“五”期间，燃气技 十

术将在以下可实现标准化的几方面取得进展： 1)燃气气源液化天然气( LPG )

6 5设市城市用气人 c 7 6个 T 6亿， 1用气普及率达到 84. 5%,燃气生 1

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