房地产开发企业成本核算对象

房地产开发成本核算程序

房地产开发成本的组成内容

为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。

要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。

2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

4、代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：

1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价：指因开发房地产而征

用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有

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浅析房地产开发企业成本核算的有关问题和对策

作者：刘俍辰

来源：《中国经贸》2018年第24期

【摘 要】本文首先介绍了房地产开发销售在我国经济发展中的重要作用，进而强调了房地产开发企业成本核算的重要性。随后通过对房地产开发企业成本相关概念、成本核算重要性及成本核算项目结合相关核算内容，对房地产企业开发中成本核算的相关问题逐一介绍，包括相关问题存在的现状、形成原因、问题带来的危害性。随后提出相关问题的建议解决方案。 【关键词】房地产；成本核算；问题和对策

随着我国社会经济的高速发展，我国的房地产开发销售从20世纪90年代初开始起步，历经20多年的高速发展，逐渐成为我国国民经济不可或缺的重要组成部分，对我国经济的发展起到了不可替代的作用。而成本核算则贯穿房地产开发的始终。成本核算的方式方法、质量高低直接影响着房地产开发企业的利润，地方财政的收入、国家的税收收入，进而影响国家的经济指标。成本核算的重要性不言而喻。 一、房地产开发企业成本核算的相关理论 1.房地产开发成本核算的概念

房地产开发是

万科集团房地产开发成本核算指导书

1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品

成本，便于成本资料的比较和分析。

2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；

集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

4. 方法和过程控制

4.1 成本核算的基本程序

成本核算的一般步骤依次如下：

4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分

配方法、标准。 4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

4.1.5 编制项目开发成本计算表，

万科集团房地产开发成本核算及科目设置

1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品

成本，便于成本资料的比较和分析。 2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

4. 方法和过程控制

4.1 成本核算的基本程序

成本核算的一般步骤依次如下：

4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分

配方法、标准。

4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

4.1.5 编制项目开发成本计算

附表1：

房地产开发企业计税成本对象备案报告表

注：

1、本表应由纳税人在房地产项目开工之前报主管税务机关备案。

2、成本对象的确定原则是指：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。企业可选择一个或一个以上原则。

3、成本对象一、二、三行次可根据本企业成本对象的数量自行增加相应行次。

4、对土地的分摊不采用占地面积法的,在备注栏应说明采用的具体方法、原因；对公共配套设施、借款费用等采用其他方法的，在备注栏应说明采用的具体方法、原因；对其他成本项目应填写分摊的具体方法、原因。 附表2：

房地产开发企业预提费用明细表(计提)

与合同总金额-已开票金额，孰小数确定。

2、公共配套设施按项目明细填列，并附送公共配套设施承诺建造且不可撤销的相关资料,公共配套设施是指非营利且产权属于全体业主,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园，利用地下基础设施形成的停车场所。

3、政府收费按具体收费项目明细填列，并附政府要求上交相关费用的正式文件。 附表3：

房地产开发企业预提费用明细表(结算)

注：1、出包工程按出包合同明细填列，出包工程项目应与《房地产开发企业预提费用明细表(计提)》所填

第一节成本核算概述

为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程中的各种耗费，提高房地产企业的效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。

开发产品成本是指房地产企业在开发过程中所发生的各项费用支出。为正确核算开发产品成本，房地产企业要按照成本核算的基本程序，科学、合理、严密地组织本企业的成本核算工作，最终达到成本控制的目的。 一、成本核算的基本程序

为正确核算开发产品的成本，房地产企业应严格按照成本核算的程序进行成本核算，成本核算的基本程序如下：

确定成本核算对象。根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 归集开发成本。设置有关成本核算会计科目，建立成本合同台账，核算和归集开发成本。 确定成本分摊方法。按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法和标准。 在成本核算对象之间分摊成本。将归集的开发成本费用按确定的方法和标准在各成本核算对象之间进行分配。

计算各成本核算对象的开发总成本。编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

正确划分完工和在建开发产品之问的开发成本，分别结转完工开发产品成

篇一：浅谈房地产行业销售收入的会计核算

浅谈房地产行业销售收入的会计核算

由于房地产具有一些显著的行业特点，如产品物质形态的不可移动性、开发产品规模大、周期长和所需资金多等。这些行业特点使房地产销售企业的会计处理有着明显的特点。笔者根据我国现行房地产会计的有关规定。结合自身工作经历，对房地产行业销售收入会计核算谈些粗浅的看法。

一、房地产销售收入的概念

房地产销售收入是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入。包括土地转让收入、商品房(包括周转房)销售收入、配套设施销售收入(指可单独出售的配套设施部分)等。

二、房地产销售收入确认实现的原则

房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现。一是采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时。确认收入的实现；二是采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的。在实际付款日确认收入的实现；三是采取银行按揭方式销售开发产品的。其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭货款办理转账之日确认收入的实现

湖南富基置业有限公司

房地产开发行业会计核算办法

根据《企业会计制度》、《企业会计准则》、《增值税管理条例》，以及集团公司财务管理制度，结合房地产开发企业的特点及其管理要求，特制定本会计核算办法。

第一章 会计核算的一般规定

第一条 会计核算的基本前提：会计主体、持续经营、会计分期、货币计量。 第二条 会计核算的基本原则：客观性原则、可比性原则、相关性原则、配比原则、权责发生制原则、谨慎性原则、重要性原则、实质重于形式原则。

第二章 会计科目使用说明

第三条 会计科目的设置、名称及具体使用办法，执行《企业会计准则》规定。本核算办法着重说明因房地产开发行业特点而在使用上有不同之处的部分会计科目，略述在使用上相同的会计科目（可参见《企业会计准则》）。在不影响会计核算要求和会计报表指标汇总，以及对外提供统一的会计报表格式的前提下企业可以根据实际情况自行增设或减少某些会计科目。 第四条 资产类科目 一、“现金”科目

本科目核算企业的库存现金，其借方反映现金的增加，贷方反映现金的减少，期末借方余额反映企业实际持有的库存现金。企业应在规定范围内使用现金，规定库存现金限额，不得坐支现金。企业因销售房屋等而收到的营业款以及代有关单位向客户

房地产开发成本控制全

王石的“拐点论”把地产界搅得纷纷扬扬。房价无论是真的下跌，还是王石们虚晃一枪，房地产开发成本的控制是不能松懈的。有人把地产商称作贵族，其实说的就是地产商在成本的控制方面，没有做精细的管理，大手笔导致了高成本，如果王石的拐点论一语成谶，地产商就应该低下高贵的头颅专注于成本控制与管理了。笔者结合自己在中南集团成本管控的实践，向大家介绍房地产开发成本控制的全案，供各位同仁参考。

一、 投资决策阶段

投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据，直接影响整个项目的成败。在这一阶段应着重从以下几方面加强成本管理。

1.组织优秀的项目团队

项目行性研究以及产品的开发策划是一个系统性、专业性的工作。在投资决策阶段，公司需要组织一个由集团公司和地产公司经验丰富的专业技术人才组成的项目组，成本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作。项目组应由以下人员组成：建筑师、造价工程师、营销人员（或委托专业策划公司）、工程技术人员投资分析人员、经营管理人员（或项目经理）。

在投资决策阶段，项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。其中，成本控制人员主要对城市的市场状况和经济形势

房地产开发成本科目列表

二级科目

三级科目

四级科目

备注

一、土地征用及拆迁补偿费 土地出让金

二、前期工程费

土地契税 耕地占用税 土地交易费 土地补偿费 征(土)地管理费 土地发展资金 其他土地费用

三(七)通一平费

临时设施

可行性研究

市场调研费

营销推广费

按费用明细来划分

临时施工道路费 临时施工用水接入费

临时施工污水管接入费 临时施工用电接入费 临时施工用气接入费

临时施工办公电话网络接按费用实际发生明细来列支

入费 场地平整

临时办公室费

临时厕所费 可以按明细划分则按明细划分，场地围墙费 不可以划分统一入临时设施

其他费

按实际发生列支，有单位按往来单位核算

按实际发生列支，有单位按往来单位核算

按实际发生列支，有单位按往来单位核算，开盘前营销费。

房地产开发成本科目列表

三级科目

四级科目

规划设计费 施工图设计费

装饰专项设计费 规划设计费 智能化专项设计费 景观专项设计费 其他专项设计费 规划设计模型制作费 制图、晒图费 方案评审费

项目报建费 施工许可证费 规划管理费 人防建设费 行政规划费及规划报建 防雷检测费