拥有物业服务企业的选聘权的主体包括

附件3：

上海市 区 小区 关于选聘物业服务企业方案的公告

本小区与 物业服务企业签订的物业服务合同将于 年 月 日到期，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》、《关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设的若干意见》的相关规定和《业主大会议事规则》的约定，本小区将于 年 月 日采用 方式召开业主大会讨论选聘物业服务企业的事项，现将选聘方案公告如下：

一、拟选聘物业服务企业的标准

1、资质等级为 （ 级/ 级以上）；

2、近一年内信用信息中不良业绩信息记录分值低于6分；

3、管理实绩要求 4、其它 二、物业服务标准和费用

1、综合管理服务 级 元/月/平方米， 2、公共区域清洁卫生服务 级 元/月/平方米， 3、公共区域秩序维护服务费

　　【引言】《物业服务合同》到期后，小区业主大会因不满物业公司的服务，拒绝与该物业服务公司续签《物业服务合同》，此时，该小区需另行选聘新的物业服务公司，选聘主体、和选聘流程如下。

　　【法律依据】

　　《物业管理条例》第三十四条：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”

　　《天津市物业管理条例》第五十八条：“物业服务合同的期限一般不低于两年。物业服务合同期限届满的三个月前，物业服务企业与业主大会应当协商续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业服务合同。双方不再续约的，物业服务企业应当书面告知街道办事处或者乡镇人民政府，并到物业所在地的区、县物业管理行政主管部门备案，并继续按照合同约定做好服务，协助业主大会选聘新的物业服务企业;业主应当按时交纳物业管理服务费，至合同终止。”

　　【选聘主体】物业公司的选聘主体系“业主大会”，由同一个物业管理区域内的全体业主组成。

　　【选聘程序】

　　其一、小区

前期物业管理中物业服务企业的法律地位

作者：黄荣士

来源：《神州·上旬刊》2020年第08期

摘要：前期物业服务，是整个物业服务及管理中，重要的管理内容和组成部分。对其进行整体的内容划分，并明确物业服务企业的法律地位，是十分必要的。尤其是在前期物业服务中，明确物业的管理规定以及物业和业主的法律关系，有助于进一步的确定物业服务企业的法律地位。本文从这两点入手，进一步阐述物业公司在与业主、建设单位签署前期物业管理合同中的法律地位。对明确三方权利，签订委托合同，提出相关建议。

关键词：前期物业;物业管理;法律地位

一、前期物业管理概述

前期物业管理，是在业主或业主大会选择物业服务企业之前，由建筑单位首先选择物业服务企业，并签订相关物业管理合同，完成物业管理服务的过程。在前期物业管理中，物业服务企业要通过正式书面的合同确定提供的服务内容，并进一步明确物业费用的标准，以及企业具有的权利、需要完成的义务。从法律地位方面来看，前期物业管理中，物业企业要明确物业管理的规定，并确定与业主的法律关系，并进一步通过与建筑单位和业主之间的法律合同，确定自身的法律地位，维护企业的合法权益。

二、前期物业管理的规定

前期物业管理规定，明确了业主在购买物业以前，物业管理由建设者

前期物业管理中物业服务企业的法律地位

作者：黄荣士

来源：《神州·上旬刊》2020年第08期

摘要：前期物业服务，是整个物业服务及管理中，重要的管理内容和组成部分。对其进行整体的内容划分，并明确物业服务企业的法律地位，是十分必要的。尤其是在前期物业服务中，明确物业的管理规定以及物业和业主的法律关系，有助于进一步的确定物业服务企业的法律地位。本文从这两点入手，进一步阐述物业公司在与业主、建设单位签署前期物业管理合同中的法律地位。对明确三方权利，签订委托合同，提出相关建议。

关键词：前期物业;物业管理;法律地位

一、前期物业管理概述

前期物业管理，是在业主或业主大会选择物业服务企业之前，由建筑单位首先选择物业服务企业，并签订相关物业管理合同，完成物业管理服务的过程。在前期物业管理中，物业服务企业要通过正式书面的合同确定提供的服务内容，并进一步明确物业费用的标准，以及企业具有的权利、需要完成的义务。从法律地位方面来看，前期物业管理中，物业企业要明确物业管理的规定，并确定与业主的法律关系，并进一步通过与建筑单位和业主之间的法律合同，确定自身的法律地位，维护企业的合法权益。

二、前期物业管理的规定

前期物业管理规定，明确了业主在购买物业以前，物业管理由建设者

前期物业管理中物业服务企业的法律地位

作者：黄荣士

来源：《神州·上旬刊》2020年第08期

摘要：前期物业服务，是整个物业服务及管理中，重要的管理内容和组成部分。对其进行整体的内容划分，并明确物业服务企业的法律地位，是十分必要的。尤其是在前期物业服务中，明确物业的管理规定以及物业和业主的法律关系，有助于进一步的确定物业服务企业的法律地位。本文从这两点入手，进一步阐述物业公司在与业主、建设单位签署前期物业管理合同中的法律地位。对明确三方权利，签订委托合同，提出相关建议。

关键词：前期物业;物业管理;法律地位

一、前期物业管理概述

前期物业管理，是在业主或业主大会选择物业服务企业之前，由建筑单位首先选择物业服务企业，并签订相关物业管理合同，完成物业管理服务的过程。在前期物业管理中，物业服务企业要通过正式书面的合同确定提供的服务内容，并进一步明确物业费用的标准，以及企业具有的权利、需要完成的义务。从法律地位方面来看，前期物业管理中，物业企业要明确物业管理的规定，并确定与业主的法律关系，并进一步通过与建筑单位和业主之间的法律合同，确定自身的法律地位，维护企业的合法权益。

二、前期物业管理的规定

前期物业管理规定，明确了业主在购买物业以前，物业管理由建设者

关于规范物业服务企业行为的建议

物业管理问题涉及市民切身利益，是大家普遍关心的热点、难点、焦点问题，随着城市的发展和生活水平的提高，人们对居住环境的要求也越来越高，但通过本人体会、观察及多方面了解，感觉我市的物业管理工作中还普遍存在一些共性问题，主要有：

1、业主从服务对象转变成了被管理对象，物业企业从服务位置转变成了单纯的管理位置。因而，服务意识不强，服务质量不高。

2、不少小区物业管理是开发商自建自管，一些物业企业内无提高质量、优质服务的动力，外无市场竞争、优胜劣汰的压力，对物业企业的管理和监管力度不够。

3、收费管理不够规范。目前，向业主收取物业费是正常的，但收了多少，怎么花，剩多少，业主一概不知，物业收费标准谁负责，收费不公开、不透明。

针对以上问题，提出如下建议：

1、要引导物业企业树立服务观念。一方面，要认真学习、贯彻《物业法》，使物业管理工作有法可依，有章可循。另一方面，要加强物业企业内部人员的岗位技能、职业道德、服务意识等方面的培训，提高物业服务人员的服务意识和服务能力，从而减少矛盾，化解纷争。

2、要加强监管，对不能很好履行物业公司职责的，应撤销其营业资格。

3、物业费的使用要透明化、公开化。我市绝大多数的物业企业通常不公布

关于规范物业服务企业行为的建议

物业管理问题涉及市民切身利益，是大家普遍关心的热点、难点、焦点问题，随着城市的发展和生活水平的提高，人们对居住环境的要求也越来越高，但通过本人体会、观察及多方面了解，感觉我市的物业管理工作中还普遍存在一些共性问题，主要有：

1、业主从服务对象转变成了被管理对象，物业企业从服务位置转变成了单纯的管理位置。因而，服务意识不强，服务质量不高。

2、不少小区物业管理是开发商自建自管，一些物业企业内无提高质量、优质服务的动力，外无市场竞争、优胜劣汰的压力，对物业企业的管理和监管力度不够。

3、收费管理不够规范。目前，向业主收取物业费是正常的，但收了多少，怎么花，剩多少，业主一概不知，物业收费标准谁负责，收费不公开、不透明。

针对以上问题，提出如下建议：

1、要引导物业企业树立服务观念。一方面，要认真学习、贯彻《物业法》，使物业管理工作有法可依，有章可循。另一方面，要加强物业企业内部人员的岗位技能、职业道德、服务意识等方面的培训，提高物业服务人员的服务意识和服务能力，从而减少矛盾，化解纷争。

2、要加强监管，对不能很好履行物业公司职责的，应撤销其营业资格。

3、物业费的使用要透明化、公开化。我市绝大多数的物业企业通常不公布

课程论文

系别： 班级：

姓名： 学号：

课程论文题目:<<物业服务企业的成长与发展问题研究>>

课程名称：<<管理学>>

评阅成绩：

评阅意见：

成绩评定教师签名：

日期： 年 月 日

物业服务企业的成长与发展问题研究

摘要：中国改革开放三十年来，随着房地产业空前快速发展，形成了规模巨大的存量物业。与此同时，物业管理行业也经历了一个从有到无、从小到大、从不规范到日臻成熟的成长历程。时至今日，我国物业管理行业正在向市场化、规模化和法制化迈进。

物业管理作为物业产权多元化背景下房地产管理的一种创新模式，需要从理论和实践两个方面进行探索和规范，以满足人民群群众日益增长的物质和文化生活的需求。

关键词：房地产业，物业管理企业，市场化，规模化，法制化

Abstract : China's reform and opening up thirty years, along with the real estate industry is unprecedented rapid development, has formed the scale huge amount prope

　　xxx市xx区居民委员会：

　　xx小区物业公司公开选聘工作，至2020年x月xx日，通过招投标方式中标的“xxxx物业服务有限公司”与业主委员会正式签订《物业服务合同》，告一段落。现将工作情况报告如下：

　　今年初进行的小区业主大会利用《xx智慧管家小区服务平台》电子表决，通过了公开选聘小区物业公司的决定。业委会期望与前期物业“xx好管家物业服务有限公司”利用半年时间共同探寻由“包干制”改“酬金制”的管理办法，以便将小区物业管理工作提升质量，实现业主利益最大化。无奈，好管家物业公司不予合作，甚至在4月中旬采取停发员工工资的方式干扰小区正常生活和业委会工作，继而x月xx日又通知所有员工停工施压业委会。小区陷入危险的管理真空状态，情形十分危急。在政府有关部门召开的协调会上，好管家物业公司负责人明确表示终止在小区的物业服务。由此，业委会不得不于x月xx日启动公开选聘物业公司程序，向xxx市住房保障服务中心正式提交《选聘物业服务申请书》，并与“xxxx物业顾问有限公司”签订了《招投标代理合同》。

中航物业“服务集成商模式”对物业企业商业运作的

工作思考与建议

近期，阅读中国物业管理杂志时发现，一篇推介中航物业“服务集成商模式”很吸引人，经深入研学，在物业转型、市场商业运作等方面，确有值得物业企业借鉴之处。

一、中航物业基本情况。

中航物业管理有限公司原为深圳市中航物业管理有限公司，是深圳知名品牌。中航物业定位是打造中国最值得信赖和最值得尊重的物业管理服务集成商，是深圳中航集团骨干企业，中国物业管理行业首批国家一级资质企业，中国物业管理协会副会长单位。公司目前年营业收入逾5亿元，连续三年在全国物业管理行业排名前列。

该公司擅长管理服务于综合型的高档物业项目，通过物业经营与物业管理充分融合，以提升物业价值为目标，承揽政府、商业、酒店、金融、高校等高档物业、服务项目173个，其中全委托项目154个，顾问项目19个，业务范围遍及深圳、北京、上海、广州、武汉、长沙、南昌、成都、重庆、郑州、济南等全国二十几个大中城市。

二、服务集成商模式运作形式。

所谓服务集成商，就是社会服务资源的搜集者、统筹者和组织者。早在2006年，中航物业就已经正式提出了“打造中国最值得信赖和最值得尊重的物业管理服务集成商”的企业愿景，将物业管理服务集成商的运营模式升华到