房地产的五证两书一表是什么

房地产的“五证、两书、一表”

01房地产“五证”是哪五证呢？

作为地产开发企业，开发任何项目，都必须按政策办理五证。

即：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》，我们简称“房地产五证”，后面交房还有“两书一表”。

办理“五证两书”的过程中，最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明出售房屋属合法交易范畴。

《商品房销售（预售）许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

当前，开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。

开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。

02《国有土地使用证》

《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。主要是各类规划区内的房改房和经济适用住房、商品房和城镇其他用地，发证对象为拥有土地使用权的个人或企业。

房地产《国有土地使用证》的取得方式？

国家供给房地产业

房地产开发流程及五证手续的办理 一、开发性项目立项核准备案： 1、土地出让合同 2、立项申请报告

3、营业执照开发资质证明（原件及复印件各一份） 二、建设项目用地定点审批： 1、用地合同1份2份复）

2、项目入区批文或开发立项批复（1份原2份复） 3、1：1000地形图10份

4、西安市建设用地核定表加盖公章

三、建设用地规划许可证：建设项目用地定点审批完毕

1、西安市勘察测绘院征地成果表3份（1份原件盖有“报规划建设局”章，2份复印件） 四、国有土地使用证 1、国有土地建设用地申请书；

2、申请用地单位、法定代表人证明，个人身份证明和委托代理人身份证明； 3、建设项目用地预审报告（原件，下同）； 4、金融单位资金证明（原件，同上）； 5、建设项目计划批准文件；

6、建设用地规划许可证和用地定点图（原件，下同）； 7、建设用地勘测定界成果（原件，下同）； 8、农用地转用或者征地批准文件（原件，下同）；

9、市人民政府征地补偿安置方案批准文件（原件，下同）； 10、征地补偿清册（原件，下同）； 11、其他需要提供的文件、资料。 五、总平面审批及单体方案审查：核发《建设用地规划许可证》完毕。

提交资料.

1、设计说明

房地产开发流程及五证办理流程

原则上是：建设用地规划许可证→国用土地使用权证→建设工程规划许可证→建筑工程施工许可证→商品房预售许可证。 详细：

一、 建设用地规划许可证和国用土地使用证

1、 选址意见书（审查用地性质、范围、面积是否符合城市整

体规划）（30个工作日）

（1） 企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让

协议或国用土地使用证、企业营业执照和资质证书，报规划局用地处。

（2） 用地处转总工室审查 （3） 报局业务会批准 （4） 领取选址意见书

2、 规划院实地测量，并处定位图。收取测量费 3、 建设用地规划许可证（30个工作日）

（1） 企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查。 （2） 主管局长、主管局市长批准 （3） 打交费单，领取用地规划许可证 4、 国有土地使用证 （60个工作日）

（1） 建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让

协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用出。

（2） 土地评估

（3） 土地局测量对现场测量、出定界图

（4） 缴纳土地出让金和契税，领取国用土地使用证 二、 建设工程规划许可证

1、 市消防支队盖章（15个工作日）

（1） 持消防审批表、

房地产知识两百问（新手入门必读）

1、 房产

是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。 2、 地产

是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。 3、 房地产

是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。 4、 房地产业

是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 5、 房地产开发

是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 6、 土地开发

是将“生地”开发成可供使用的土地。 7、 土地所有制

现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原

住宅房地产实地查看记录表

房屋坐落 土地证号 土地形状 标的所在楼层 /总楼层： 现状用途 住宅 办公 使用状况 维修保养

层 /

商铺

房屋所有权人

使用权类型 土地面积 ㎡ 房屋登记用途 建筑面积 ㎡ 使用状况 自用 空置 出租 户型结构 房 厅 厨 卫 阳 一般损坏

房屋所有权证号

土地使用权终止日期 建筑结构： 层高 (米 )： 成新率： 建成时间： 朝向：

完好 良好

基本完好 一般

严重损坏

良好

危房

较差

通风采光

一般

较差

四至：东： 公交线路 景观

西：

有 无 共 条线路步行 分钟 公园 小区园景 望江 人工湖 山

南：

评估目的：

物管类型： 小区 大院 单体

楼 封闭 半封闭 开放 北：

球场 泳池

无

小区配套：

电 梯

部客梯 货梯每层 户 无 完好 基本完好 一般损坏 严重损坏

房屋间距

车位 比重 使用 状况

临街状况

物业设施

及管理

水 电 消 防 商场

明敷 完好 暗敷 无 基本完好

一般损坏 严重损坏

通讯 管道煤气 物业管理

电话 有

有线电视 无

网络

完好

消防栓 自动喷淋 烟感报警 无 完好

价格策略及价格表的制作

1. 2. 3. a. b. c. d.

课程类别：正合地产策划基础课程 课程时长：3小时(上、下) 重点： 掌握常用的价格策略； 熟练运用市场比较法、收益还原法 制定项目均价 熟练掌握EXCEL,并建立价格体系 掌握价格检测的常用方法

定

价

定价是从用户的角度精确衡量一个产品价值的完整过 程。

定价是一种“艺术”,是需求和供给的平衡，是竞争 态势和利润额度的平衡，是客户认同和价值贬损的平衡 。

定价的原则

从实际操作上来说，能达到目的的价格才是最 佳方案。(计划性和可行性) 从技术上来说，价值和价格的吻合程度最重要， 主要表现在不同单位的价格差值关系上。

均价代表什么？1. 从习惯上说，一个楼盘的均价代表了市场对其物业 质素的综合评价； 2. 在本质上，均价表现为开发商对项目总体销售额的 预期； 整体均价无法说明某一栋楼、某一个单位的物业档次。

房地产市场核心均价确定流程

选择定价 目标 1

市场 2

竞争 3

客户意向 4

选择定价 方法 5

选定最终 价格

均价确定应遵循的原则：价格目标选定利润 利润导向 投资回报率 销售速度

定价目标

数量导向 市场份额稳步增长 避开竞争 竞争导向 挑战、击败 领导市场

选择定价方法 价格定得太低就 不能

1.总论

1

1、总论

1.1 前言

北京市通州区漷县小城镇是1994年国家建设部确定的北京市城市总体规划中的首批小城镇试点，同时也是全国五百家小城镇建设试点之一。漷县镇按照市、区规划目标和政策精神，在通州区小城镇建设领导小组的直接领导下，组建了小城镇建设管理委员会，成立了京通运房地产开发集团等。经北京市计划委员会和北京市城乡建设委员会批准，同意进行小城镇开发区的建设。

根据国家的有关法律法规和建设项目的环境保护管理要求，以及北京市环保局关于区域开发项目环境保护管理的暂行规定，该开发项目需进行环境影响评价。为此京通运房地产开发集团委托冶金部建筑研究总院环保所进行该工程的环境影响评价。        

1.2 编制依据

(1) 《中华人民共和国环境保护法》及其有关法规和规定; (2) (86)国环字第003号文《建设项目环境保护管理办法》; (3) 《关于开发建设漷县小城镇开发区可行性研究报告的申请》; (4)(1997)通计(基)字第12号文:关于转发市计委、市建委《关于开发建设漷县小城镇开发区建议书的批复》通知;

(5) 京计基字（1997）第0090号《关于开发建设漷县小城

房地产项目经济测算,包括成本核算和项目损益表,对于代理公司的前期策划人员足够用了,但不建议做为工程造价资料使用。

项目经济技术指标 56501.45 规划净用地面积 84.7517512 总建筑面积 地上建筑面积 住宅面积 写字楼面积 商业面积 地下建筑面积 绿地面积 道路及停车用地 容积率 绿地率 建筑密度 274123.66 237853.53 159255.92 64669.27 8989.15 36270.13 19153.99 15345.85 4.2 33.90% 23.60% 13334.34 项目成本计算表项目 成本(万) 合计 设计费用 审图费 水文、地质、勘探费 筹建开办费用 招投标 监理费 放线费 9322.69 822.37 56.17 56.17 0.00 262.15 318.43 2.50 95.14 47.57 15.00 0.00 40.00 74.90 0.00 计费标准 110万元/亩 建筑面积×30元/㎡ 建安工程费的0.15% 建安工程费的0.15% 较灵活 工程造价的0.7% 按照总造价的0.8% 单价(元/㎡) 按点计算，3000元/点 4元/㎡(地上建筑面积) 2元/㎡(地上建筑面积)

价格策略及价格表的制作

1. 2. 3. a. b. c. d.

课程类别：正合地产策划基础课程 课程时长：3小时(上、下) 重点： 掌握常用的价格策略； 熟练运用市场比较法、收益还原法 制定项目均价 熟练掌握EXCEL,并建立价格体系 掌握价格检测的常用方法

定

价

定价是从用户的角度精确衡量一个产品价值的完整过 程。

定价是一种“艺术”,是需求和供给的平衡，是竞争 态势和利润额度的平衡，是客户认同和价值贬损的平衡 。

定价的原则

从实际操作上来说，能达到目的的价格才是最 佳方案。(计划性和可行性) 从技术上来说，价值和价格的吻合程度最重要， 主要表现在不同单位的价格差值关系上。

均价代表什么？1. 从习惯上说，一个楼盘的均价代表了市场对其物业 质素的综合评价； 2. 在本质上，均价表现为开发商对项目总体销售额的 预期； 整体均价无法说明某一栋楼、某一个单位的物业档次。

房地产市场核心均价确定流程

选择定价 目标 1

市场 2

竞争 3

客户意向 4

选择定价 方法 5

选定最终 价格

均价确定应遵循的原则：价格目标选定利润 利润导向 投资回报率 销售速度

定价目标

数量导向 市场份额稳步增长 避开竞争 竞争导向 挑战、击败 领导市场

选择定价方法 价格定得太低就 不能

保障性住房的效率与公平 11中美投资理财 王信超 113040918

内容摘要：本文集中研究中低收入人群的住房问题，不仅关系到国民的生存问题，也关系到一个国家经济发展和社会稳定。随着我国经济发展和城镇化的推进，居住需求和攀升的房价矛盾日益突出，住房问题成为社会关注的热点、焦点问题。保障性住房的政策落实也是当前社会所面临的重大问题，我国在推进经济适用房政策方面也给予了相当大的关注，然而在细则的实施过程中，效率与公平的问题仍然成为了应当关注的话题。本文通过对我国当前保障性住房的现状以及分析，提出建议。

关键字：保障性住房 经济适用房 公平 放宽申请 民生

一．现状分析

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定建设标准、限定销售价格或租金的，具有社会保障性质的住房，它包括城市的廉租住房、经济适用住房，一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区（危旧房）改造、游牧民定居工程以及自2009年开始由国务院确定的试点地区的农村危房改造工程。

央行在近日发布的《2011年第二季度中国货币政策执行报告》中指出，下一阶段主要政策思路是进一步落实好差别化住房信贷政策，对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款，促进房地产市场健康平稳发展。 我们可以从以下一段数据