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浅谈如何加强房地产企业资金监管

作者：尹相霞

来源：《房地产导刊》2014年第01期

【摘 要】资金监管是企业管理的重要组成部分，特别是资金密集的房地产行业，企业的资金监管显得尤为重要。管理好资金是房地产企业健康发展的关键。本文主要从资金监管存在的问题，并针对问题提出了解决措施，从而加强房地产企业的资金监管。 【关键词】房地产企业 资金监管 存在问题 加强措施

房地产企业作为国民经济的重要组成部分，关系着国民经济的命脉，是典型的资金密集行业，募集到足够的资金是房地产企业发展的第一推动力。资金监管是企业财务管理工作的核心内容，企业的生存、发展和运营都是围绕资金活动展开，因此房地产企业应加强资金监管工作，提高资金使用效率。如何采取有效的促销手段加快资金回笼，采用哪种融资渠道筹措到更多的资金，如何加快开发周期提高资金使用效率，资金监管的各环节都决定着企业的生存与发展。本文详细分析了当前企业资金监管存在的问题，并针对问题提出了解决措施。 一、房地产企业资金监管存在的问题。 1、融资形式单一、负债率居高不下

二手房地产买卖税费项目及标准

（一）土地税费：（属出让地的, 转让方免征1、2、3、4项）

转让方：1.征地管理费：0.75元/平方米

2.出让金：(①村个人宅基地补出让的出让金标准：产权人是村民的（户口簿是农业户口），城区出让金按69元/平方米计收，镇区、西区沙朗及南区105国道以南出让金按30元/平方米计收；产权人是非村民的(非农业户口)，城区出让金按189元/平方米计收，镇区、西区沙朗及南区105国道以南出让金按45元/平方米计收。)

A.住宅用地：

a.国有：189元/平方米（城区）

45元/平方米（镇区、西区沙朗及南区105国道以南）

b.集体：69元/平方米（城区，本村村民）

30元/平方米（镇区、西区沙朗及南区105国道以南，本村村民）

B.商住、商业、经营性办公用地：234元/平方米（城区）

45元/平方米（镇区、西区沙朗及南区105国道以南）

C.工业用地：39元/平方米（城区）

15元/平方米（镇区、西区沙朗及南区105国道以南）

3.土地补出让合同印花税：出让金×0.05%

4.土地补出让契税：由市地方税务局契税征收窗口核收，咨询电话:88880463

受让方：1.工本费：国有土地使用证20元/本

集体土地使用证5元/本

2.印花税：5元/本

房地产信托监管政策回顾

2010-6-18

一、《中国银行业监督管理委员会办公厅关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(银监办发[2005]212号)(“212号文”)

212号文是监管部门正式对房地产信托融资进行规范的开端，首次提出了房地产信托融资的三要件：“四证”、“二级资质”、“项目资本金”。文件规定，信托公司对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(“四证”)的项目不得发放贷款；申请贷款的房地产开发企业资质不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质；开发项目资本金比例不低于35%。不过，212号文目前已失效。 二、《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》(银监发[2006]54号)(“54号文”)

54号文进一步规范了信托公司的房地产贷款业务，首次明确将“投资附加回购承诺等方式”视同间接发放房地产贷款进行监管。（二○一一年一月五日 银监发[2011]1号文废止）

三、《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》(银监办发「2008」265号)(“265号文”)

265号文重申了212号文在四证、二级资质、项目

《深圳市房地产市场监管办法》问答（二）

1、《办法》第五条规定主管部门应当建立房地产信息系统，该系统对房地产市场的管理有何意义和作用？

答： 房地产信息系统是房地产主管部门根据房地产市场监管需要，建立的一个房地产交易、管理的操作平台和有关房地产交易、管理信息的发布平台。根据《办法》规定，房地产预售信息披露、房地产买卖合同签订、备案，房地产经纪机构签订委托合同、发布房源信息，房地产（土地）估价机构签订委托合同、出具估价报告等，均应当通过信息系统进行，以实现主管部门对房地产市场的实时监控，从而保障购房人的权益，促进房地产市场的健康发展。

2、改革开放以来，深圳的房地产市场迅速发展繁荣，房地产经纪机构也如雨后春笋般涌现。但是据统计，在房地产主管部门备案的经纪机构比例不足20%，《办法》对于这类问题有没有作出相关规定？

答：《办法》第二十八条明确规定了备案制度。对于在本市开展房地产经纪业务的经纪机构（包括依法设立的分支机构），应当在取得营业执照后30日内持营业执照、法定代表人或者负责人的身份证明、房地产经纪人员的资格证书、劳动合同和社会保险缴纳证明等材料到主管部门办理备案。主管部门应当在收到规定的备案材料后5个工作日内，为其办理备案手续；

理条例吉林市房地产交易市场管

吉林市房地产交易市场管理条例

(1994年11月26日吉林省第八届

人民代表大会常务委员会第十三次会议批准)

第一章 总则

第一条 为加强房地产交易市场管理，维护房地产交易市场秩序，保障房地产所有者、经营者、使用者的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本条例。

第二条 本条例适用于本市城市规划区国有土地范围内房地产转让、租赁、互换、抵押等有关活动(以下统称房地产交易)的管理。

凡无合法房屋产权和土地使用权证件的、有房屋产权和土地使用权纠纷的、房地产行政管理部门已批准拆迁的、人民法院或仲裁机关限制产权转移的房地产、国有拨用房产以及法律、法规规定禁止交易的其他房地产，均不得进行交易。

第三条 房地产交易，应遵守自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。

第四条 市房地产行政管理部门是本市房地产交易市场的主管部门，其主要职责是：

(一)贯彻执行有关的法律、法规、规章和政策，制定具体的实施办法和细则;

(二)审核、办理房地产交易登记手续;

(三)审批、发放商品房预售许可证;

(四)按分工负责对房地产的咨询、评估、经纪等中介服务机构的管理;

(五)依法查处房地产交易活动中的违法

广州市房地产中介

服务合同

广州市国土资源和房屋管理局制定

广州市工商行政管理局监制

房地产中介服务合同说明

1.签订本合同前，当事人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及用词理解不一致的，应该进一步协商，达成一致意见。

2.本合同为示范文本，为体现协议双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行增补或删减。合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

3.对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。

房地产中介服务合同

甲方（房地产中介服务机构）：_________________________； 资质证号: ；

营业执照号码: ；

备案地止：__________________________________________； 法定代表人: ；联系电话: ；

联系地址: ；邮编: ；

经纪人: ；执业证号:

房地产交易常用名词一览

【一级市场】指国有土地交易市场，全国所有土地都归国家所有

【二级市场】指已取得土地开发经营权的房地产经营企业（房地产开发公司），在该地块的土地上建造好的建筑物，如住宅、办公楼等，将土地使用权和土地上建筑物的所有权一并转让给房地产消费者。二级市场也指新建造的第一次上市出售的房屋，就是商品房市场，分为期房和现房。

【三级市场】指房地产商品所有者（企业、单位和个人），将取得一定年限的土地使用权和房产所有权进行转让或出售的交换、交易市场。也就是二手房市场。 【二手房】再次上市交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些房都称为二手房。 【私房】又称为私产，指个人或家庭购买、建造的住宅。

【公房】又称为公产，指国家及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。公房在出售后变为私房。

【房改房】又称已购公房，指按照国家房改有关售房政策以标准价、优惠价、成本价向符合分房条件和以取得住房使用权的住户出售的公有直管和自管住宅。 【共有财产】指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有的所有权。 【廉租房】只租不售，出租给城镇居民中最低收入者的一种住房。

房地产信托贷款监管法规梳理

近年来有关房地产信托的法规主要有四个：

2008年10月28日颁发的中国银监会办公厅2008年颁发的《关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》

（简称“265文件”）；2009年3月25日颁布的《关于支持信托公司创新发展的有关问题的通知》（简称25号文）；2009年9月3日颁布的《关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》（简称84号文）；以及2010年2月21日颁布的《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》（简称54号文）。限制性规定主要体现在265号文和54号文中。

265号文规定：“严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款，严禁以购买房地产开发资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款”。例如购买房地产开发企业的应收资产并附回购约定。同时265号文重申了2008年7月办法的214号文中禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款贷款的要求。54号文规定：信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。但固有资金不受限制。实际上，这些政策已经从方向上对房地产信托进行了纠正和引导。

有监管层人士表示，在风险控制上，对于房地产信托产品的风险控制，信托公司可以参照银监会对于银行业金融机构房地产开发