土地购置费和土地出让金

在实际工作中，土地出让金往往不是一次性支付，土地使用权证也未必在土地出让金支付后立即取得，这就引出了该土地出让金如何核算的问题。一般来说，土地出让金的核算可按以下三种情况分别做出处理：一土地出让金未支付完毕，土地使用权证已经取得。这时，实际上土地使用年限已经确定，尚未支付的土地出让金可以理解为欠付款，因此，可按土地使用权总价金额借记“无形资产”科目，总价与已支付的土地出让金之间的差额部分贷记“其他应付款”科目。同时，土地成本按土地使用证上的使用期限作分期摊销。

二土地出让金已支付完毕，土地使用权证尚未取得。因土地出让金已全部结清，所以列入无形资产后，不会再变动（除了摊销），但土地使用权证未取得，土地面积有时可能会与土地使用权证有出入。而资产是指由过去交易或事项形成、为企业拥有或者控制并能给企业带来经济利益的资源。土地出让金既然已列作无形资产，应当按一定的方法（一般是直线法）予以摊销。摊销年限可以按土地出让合同上规定的年限确定。届时，土地面积按照实际进行调整。

三土地出让金未支付完毕，土地使用权证尚未取得。对此，有两种处理方式，其一，既然权证未取得，土地使用年限不能确定，款项亦未支付完毕，可作挂账处理；其二，虽然权证未取得，但土地使用权已享用，比照

土地购置费计算步骤

第一步、非农建设用地与其他建设用地在居住用地与工业用地中按照用地面积进行分配。

建设用地指标分配表

用地类型 工业用地 居住用地 合计 非农建设用地面积 20461.20 6114.72 26575.92 其他建设用地面积 79486.80 23754.18 103240.98 合计 99948.00 29868.90 129816.90

第二步、将工业用地中的产业用房、配套商业、配套住宅的建筑面积按照建筑面积比例分配到非农建设用地与其他建设用地中；将居住用地中的住宅、配套商业、公共配套用房建筑面积按照建筑面积比例分配到非农建设用地与其他建设用地中。

工业用地各功能用房建筑面积在非农建设用地与其他建设用地的分配

用地类型 非农建设用地 其他建设用地 合计 占地面积 20461.20 79486.80 99948.00 计容建筑 面积 112185.73 435814.27 548000.00 其中 产业用房 （含公共配套） 79584.31 309165.69 388750.00 配套商业 配套公寓 6798.70 25802.72 26411.30 100237.28 33210.00 126040.00

居住用地各

土地购置费计算步骤

第一步、非农建设用地与其他建设用地在居住用地与工业用地中按照用地面积进行分配。

建设用地指标分配表

用地类型 工业用地 居住用地 合计 非农建设用地面积 20461.20 6114.72 26575.92 其他建设用地面积 79486.80 23754.18 103240.98 合计 99948.00 29868.90 129816.90

第二步、将工业用地中的产业用房、配套商业、配套住宅的建筑面积按照建筑面积比例分配到非农建设用地与其他建设用地中；将居住用地中的住宅、配套商业、公共配套用房建筑面积按照建筑面积比例分配到非农建设用地与其他建设用地中。

工业用地各功能用房建筑面积在非农建设用地与其他建设用地的分配

用地类型 非农建设用地 其他建设用地 合计 占地面积 20461.20 79486.80 99948.00 计容建筑 面积 112185.73 435814.27 548000.00 其中 产业用房 （含公共配套） 79584.31 309165.69 388750.00 配套商业 配套公寓 6798.70 25802.72 26411.30 100237.28 33210.00 126040.00

居住用地各

土地购置费计算步骤

第一步、非农建设用地与其他建设用地在居住用地与工业用地中按照用地面积进行分配。

建设用地指标分配表

用地类型 工业用地 居住用地 合计 非农建设用地面积 20461.20 6114.72 26575.92 其他建设用地面积 79486.80 23754.18 103240.98 合计 99948.00 29868.90 129816.90

第二步、将工业用地中的产业用房、配套商业、配套住宅的建筑面积按照建筑面积比例分配到非农建设用地与其他建设用地中；将居住用地中的住宅、配套商业、公共配套用房建筑面积按照建筑面积比例分配到非农建设用地与其他建设用地中。

工业用地各功能用房建筑面积在非农建设用地与其他建设用地的分配

用地类型 非农建设用地 其他建设用地 合计 占地面积 20461.20 79486.80 99948.00 计容建筑 面积 112185.73 435814.27 548000.00 其中 产业用房 （含公共配套） 79584.31 309165.69 388750.00 配套商业 配套公寓 6798.70 25802.72 26411.30 100237.28 33210.00 126040.00

居住用地各

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案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业交纳土地出让金10000万元。协议约定，在土地出让金入库后，以财政支持的方式给予乙方补助3000万元作为奖励，但未具体规定资金的专项用途。

税务处理 (一)营业税

《营业税暂行条例实施细则》第三条规定，《营业税暂行条例》第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

本案例中，房地产企业(乙方)取得政府奖励企业的3000万元，但未发生《营业税暂行条例》规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此不征收营业税。

(二)企业所得税

本案例中，房地产企业(乙方)取得政府奖励或财政补贴3000万元，是否属于不征税收入，需要进行具体判定。根据财政部、国家税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2008]151号)规定，对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准

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【背景链接】

2014年8月，全国将首次针对土地出让金展开大范围审计的消息，备受社会关注。国土资源部数据显示，过去13年间土地出让年收入增长超30倍，总额累计近20万亿元;部分地区土地出让金占地方财政“半壁江山”，有些省份土地出让收入总额甚至超过税收收入。然而，分散在国土、土地储备、财政等部门的土地出让金收支管理，除接受一些审计外，大多“封闭运行”，导致违规不断、腐败滋生。

【标准表述】

[综合分析]

土地资源日益紧张，地方政府常常一次预收若干年的土地收益，很快就会面临无地可出的困境;随着公民权利意识的增强，政府征地亦不像从前那样代价低廉和程序轻松，由此引发的社会矛盾也愈演愈烈;以土地带动的“规模经济”发展模式显然不可持续，在这些原因综合作用下，土地财政日渐走到了难以为继的地步。

“土地出让金去哪儿了”，其实，虽然不排除有部门借此设立小金库，或有贪腐分子趁机捞油水，但更主要的用途，应该还是被用到了公共事务上。在当前的财税体制下，“责任在基层，钱包在上级”，庞大的国税流入省级以上政府，而日益增加的提供公共服务的职能却落在一线政府头上，造成财权事权不匹配;再加上以经济发展为导向的政绩观之下，大搞建设的冲动和经济发展

杭州市国土资源局关于印发《关于土地市场管理中涉及补办土地有偿使用手续等有关问题的规定》的通知 杭府法审告[2006]30号

名 称： 杭州市国土资源局关于印发《关于土地市场管理中涉及补办土地有偿使用手续等有关问题的规定》的通知 杭府法审告[2006]30号 法规分类： 部门规范 颁布日期： 2006-07-26 实施日期： 2006-07-26 有 效 性： 有效

颁布单位： 杭州市国土资源局 正文：

杭府法审告[2006]30号

杭州市国土资源局：

你局上报的规范性文件《杭州市国土资源局关于印发〈关于土地市场管理中涉及补办土地有偿使用手续等有关问题的规定〉的通知》（杭土资[2006]96号）已收悉，经审查，符合法律、法规、规章等有关规定。

根据《杭州市人民政府规章制定办法》（市政府第194号令）和《关于印发杭州市政府工作部门规范性文件审查

办法的通知》（杭政办函[2003]250号）的规定，准予公布。

杭州市人民政府法制办公室 二○○六年七月二十六日

抄送：1、《杭州政报》编辑部 2、市政府办公信息处理中心

杭土资[2006]96号

杭州市国土资源局关于印发《关于土地市场管理中涉及补办土地有偿使用手续等有关问题的规定》的通知

乐清市人民政府办公室

关于印发乐清市“退二进三”土地出让金补缴方案的通知

各乡镇人民政府，市政府直属有关单位：

《乐清市“退二进三”土地出让金补缴方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

二○一一年二月十七日

乐清市“退二进三”土地出让金补缴方案

为科学、合理确定土地出让金差价，确保“退二进三”工作顺利实施，根据国家有关文件规定，结合我市实际，制定本方案。

一、确定土地出让金差价的原则

确定土地出让金差价，坚持四个原则，即产业政策上的导向性，价格体现上的合理性，工作方法上的操作性，政策把握上的规范性。既要体现市政府加快中心城区功能由生产型向服务型转变的政策，又要采用科学客观的评估方法，排除主观因素的干扰，做到每个土地级别用途有标准的宗地价格，同时体现不同条件下的地价差别。

二、地价等级区划分及标准地价的确定

对乐成、柳市、虹桥和北白象四镇规划建成区划分地价等级区域，并由市国土资源局分别测算出三产、工业区段标定地价，然后根据标定地价测算出标准地价。原工业用地的地价按用地面积计算，并需要进行剩余年限修正。改变功能后的三产用地地

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【背景链接】

2014年8月，全国将首次针对土地出让金展开大范围审计的消息，备受社会关注。国土资源部数据显示，过去13年间土地出让年收入增长超30倍，总额累计近20万亿元;部分地区土地出让金占地方财政“半壁江山”，有些省份土地出让收入总额甚至超过税收收入。然而，分散在国土、土地储备、财政等部门的土地出让金收支管理，除接受一些审计外，大多“封闭运行”，导致违规不断、腐败滋生。

【标准表述】

[综合分析]

土地资源日益紧张，地方政府常常一次预收若干年的土地收益，很快就会面临无地可出的困境;随着公民权利意识的增强，政府征地亦不像从前那样代价低廉和程序轻松，由此引发的社会矛盾也愈演愈烈;以土地带动的“规模经济”发展模式显然不可持续，在这些原因综合作用下，土地财政日渐走到了难以为继的地步。

“土地出让金去哪儿了”，其实，虽然不排除有部门借此设立小金库，或有贪腐分子趁机捞油水，但更主要的用途，应该还是被用到了公共事务上。在当前的财税体制下，“责任在基层，钱包在上级”，庞大的国税流入省级以上政府，而日益增加的提供公共服务的职能却落在一线政府头上，造成财权事权不匹配;再加上以经济发展为导向的政绩观之下，大搞建设的冲动和经济发展

佛山市人民政府

印发佛山市国有建设用地

土地出让金及租金计收标准的通知

各区人民政府，市政府各部门、各直属机构:

为进一步加强国有土地有偿使用管理，现将《佛山市国有建设用地土地出让金及租金计收标准》印发给你们，请认真贯彻执行。在执行过程中有何问题和建议，请径向市国土资源局反映（联系电话：83215896）。

二○一○年八月二十四日

佛山市国有建设用地 土地出让金及租金计收标准

为了进一步加强国有土地有偿使用管理，规范土地市场交易行为，防止国有土地资产流失，促进全市土地市场健康发展，根据国家和省土地管理法律法规的规定，结合本市的实际，制定本标准。

本标准适用情形：1、划拨国有建设用地使用权因转让、转制、改制、改变用途、新建、扩建、加建、出租而补办出让，补交土地出让金(租金)；2、已出让的国有建设用地使用权增加建筑面积、改变用途、修正使用年限而补交土地出让金(租金)；3、集体建设用地使用权进行经营性房地产开发，按规定征收为国有土地后补办出让，补交土地出让金(租金)。 一、划拨土地按原用途补办出让

（一）取得的划拨土地未建成建筑物或建成后未发分户证，经批准补办出让按土地市场价格的40％计收土地出让金。 （二）集体建设用地转为国有土地