合并财务报表投资性房地产的抵销原则

合并财务报表抵销分录浅析

会计网 2009-05-01 11:09 |

合并报表抵销分录的编制有一个简单的内在逻辑，可以总结为两个“视角”(如果涉及合并报表中所得税的会计处理，还须增加一个税务视角，即关注所有内部交易的所得税影响之抵销)和一个“抵销方法”。两个“视角”即报表编制者要同时站在“合并个体”与“合并主体”的角度思考问题。一个“抵销方法”就是从“合并主体”的视角来看“合并个体”的会计处理，重复记录的分录都应该抵销。

一、内部交易的当期抵销

(1)母公司长期股权投资与子公司所有者权益账户的抵销

[例1]A公司以货币资金1000万元，投资于B公司，占其所有者权益的100%。

该笔投资交易中，A公司增加一笔“长期股权投资”、减少一笔“货币资金”，对母公司其他账户没有影响；B公司增加一笔“货币资金”、同时增加一笔“所有者权益”。然而从“合并主体”的视角来看，该笔内部交易的经济实质只是货币资金的移库，并不存在其他影响，因而应做抵销分录：

借：所有者权益 10000000

贷：长期股权投资 10000000

上例中若A公司只是控股B公司，则其“长期股权投资”只占子公司所有者权益的一部分，对冲不平部分计

投资性房地产科目记账模式及其对财务报表的影响

在授信审查审批工作中，分析企业财务报表时，会经常看到投资性房地产科目。2007年，新会计准则开始使用投资性房地产这个科目。2003年后，房地产行业成为中国经济的支柱行业，房地产投资迅猛增长。鉴于此，为了在会计上明确分开房地产的使用属性和投资属性，引入了投资性房地产科目。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。但有些企业利用投资性房地产价值记帐的灵活性，操纵财务报表，虚增资产和利润，影响财务报表使用者了解真实的企业经营活动。本文从投资性房地产科目的基本概念及记帐模式入手，剖析其对财务报表的影响，以期可以更准确地分析企业真实经营情况。 一、投资性房地产的范围

投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物；不包括：自用房地产、作为存货核算的房地产（一般为房地产开发企业的土地和待售房屋）。

二、投资性房地产的记账模式

1、成本模式计量（历史成本）。成本模式计量是指以企业购买房产时的总支出或自建房地产的总成本来计量，与固定资产记帐模式几乎没有区别。后续按期（月）计提折旧或摊销，折旧（摊销）计入“其他业务成本”，取得的租

保利房地产公司财务报表分析

内容摘要：本文通过对保利房地产(集团)股份有限公司2007年——2008年财务报表的初步分析、有关财务比率分析，借以发现保利房地产(集团)股份有限公司存在的问题及原因，提出有关解决问题的建议。

关键词：企业财务报表；分析

保利房地产(集团)股份有限公司前身为广州保利房地产开发公司，是由中国保利集团公司全资子公司保利南方集团有限公司于1992 年9 月14 日在广州市注册成立的全民所有制企业，成立时注册资本为1,000 万元； 2002 年8 月22 日，经中国国家经济贸易委员会以国经贸企改[2002]616 号文批准，由保利南方作为主发起人，联合广东华美国际投资集团有限公司和张克强等16 位自然人，公司改制为股份有限公司，名称变更为“保利房地产股份有限公司”。 2006 年3 月，公司更名为“保利房地产(集团)股份有限公司”。经中国证券监督管理委员会证监发行字[2006]30 号文核准，公司于2006 年7 月19 日首次公开发行人民币普通股(A 股)15,000 万股，每股面值1 元。2006 年7 月31 日，本公司股票在上海证券交易所上市交易，证券代码600048，股票简称“保利地产”。本次股票发行后 ,本

浅析财务报表分析方法在房地产行业的应用作者：李文慧

来源：《中国集体经济》2019年第06期

摘要：21世纪以来，房地产行业逐渐成为我国国民经济发展的领头羊，房价疯涨，高利润率引来了众多投资者。同时，面对近年来畸形的房价收入比，国家开始进行调控。2017年，房地产行业历经了史上最严调控期，限购、限贷、限价等传统调控政策持续加码，围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”总基调，行业常态化、差异化调控不会放松，并将保持一定的稳定性和连续性，这意味着房地产行业面临的资金环境将持续紧缩，对企业的运营能力提出了更高要求。借助财务报表分析方法，对企业的财务状况、经营成果、现金流量进行全面分析，可以为各房地产公司的相关决策提供信息支持。文章在分析房地产行业应用财务報表分析方法的重要性基础上，选取在2018中国房地产开发企业500强中的十家房地产上市公司作为分析对象，结合房地产行业的特点，运用比较分析，比率分析、因素分析及趋势分析，从企业规模、运营能力、偿债能力、盈利能力和发展能力五个方面展开财务分析，并通过分析标杆企业的财务情况，探讨当前房地产行业存在的问题，以及发展机遇，同时为其他房地产公司提供对比、借鉴的依据。

关键词：房地产行业;财务报表分析;案例分析

一、引言

浅析财务报表分析方法在房地产行业的应用作者：李文慧

来源：《中国集体经济》2019年第06期

摘要：21世纪以来，房地产行业逐渐成为我国国民经济发展的领头羊，房价疯涨，高利润率引来了众多投资者。同时，面对近年来畸形的房价收入比，国家开始进行调控。2017年，房地产行业历经了史上最严调控期，限购、限贷、限价等传统调控政策持续加码，围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”总基调，行业常态化、差异化调控不会放松，并将保持一定的稳定性和连续性，这意味着房地产行业面临的资金环境将持续紧缩，对企业的运营能力提出了更高要求。借助财务报表分析方法，对企业的财务状况、经营成果、现金流量进行全面分析，可以为各房地产公司的相关决策提供信息支持。文章在分析房地产行业应用财务報表分析方法的重要性基础上，选取在2018中国房地产开发企业500强中的十家房地产上市公司作为分析对象，结合房地产行业的特点，运用比较分析，比率分析、因素分析及趋势分析，从企业规模、运营能力、偿债能力、盈利能力和发展能力五个方面展开财务分析，并通过分析标杆企业的财务情况，探讨当前房地产行业存在的问题，以及发展机遇，同时为其他房地产公司提供对比、借鉴的依据。

关键词：房地产行业;财务报表分析;案例分析

一、引言

浅析财务报表分析方法在房地产行业的应用作者：李文慧

来源：《中国集体经济》2019年第06期

摘要：21世纪以来，房地产行业逐渐成为我国国民经济发展的领头羊，房价疯涨，高利润率引来了众多投资者。同时，面对近年来畸形的房价收入比，国家开始进行调控。2017年，房地产行业历经了史上最严调控期，限购、限贷、限价等传统调控政策持续加码，围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”总基调，行业常态化、差异化调控不会放松，并将保持一定的稳定性和连续性，这意味着房地产行业面临的资金环境将持续紧缩，对企业的运营能力提出了更高要求。借助财务报表分析方法，对企业的财务状况、经营成果、现金流量进行全面分析，可以为各房地产公司的相关决策提供信息支持。文章在分析房地产行业应用财务報表分析方法的重要性基础上，选取在2018中国房地产开发企业500强中的十家房地产上市公司作为分析对象，结合房地产行业的特点，运用比较分析，比率分析、因素分析及趋势分析，从企业规模、运营能力、偿债能力、盈利能力和发展能力五个方面展开财务分析，并通过分析标杆企业的财务情况，探讨当前房地产行业存在的问题，以及发展机遇，同时为其他房地产公司提供对比、借鉴的依据。

关键词：房地产行业;财务报表分析;案例分析

一、引言

第 二十六 章 合并财务报表 一、单项选择题

1.根据现行规定，对于上一年度纳入合并范围、本年处置的子公司，下列会计处理中正确的是( )。

A．合并利润表应当将该子公司年初至处置日实现的净利润与处置该子公司的损益一并作为投资收益计列

B．合并利润表应当将处置该子公司的损益作为营业外收支计列

C．合并利润表应当将该子公司年初至处置日实现的净利润作为投资收益计列 D．合并利润表应当包括该子公司年初至处置日的相关收入和费用

2.甲乙没有关联关系，甲公司2007年1月1日投资500万元购入乙公司80％股权，乙公司可辨认净资产公允价值为500万元，账面价值400万元，其差额为应按5年摊销的无形资产，2007年乙公司实现净利润100万元，2008年乙公司分配现金股利60万元，2008年乙公司又实现净利润120万元，所有者权益其他项目不变，在2008年期末甲公司编制合并抵销分录时，长期股权投资应调整为( )万元。

A．620 B．720 C． 596 D．660

3.对于上一年度抵销的内部应收账款计提的坏账准备的金额，在本年度编制合并抵销分录时，应当( )。

A．借：未分配利润—年初，贷：资产减值损失

第 二十六 章 合并财务报表 一、单项选择题

1.根据现行规定，对于上一年度纳入合并范围、本年处置的子公司，下列会计处理中正确的是( )。

A．合并利润表应当将该子公司年初至处置日实现的净利润与处置该子公司的损益一并作为投资收益计列

B．合并利润表应当将处置该子公司的损益作为营业外收支计列

C．合并利润表应当将该子公司年初至处置日实现的净利润作为投资收益计列 D．合并利润表应当包括该子公司年初至处置日的相关收入和费用

2.甲乙没有关联关系，甲公司2007年1月1日投资500万元购入乙公司80％股权，乙公司可辨认净资产公允价值为500万元，账面价值400万元，其差额为应按5年摊销的无形资产，2007年乙公司实现净利润100万元，2008年乙公司分配现金股利60万元，2008年乙公司又实现净利润120万元，所有者权益其他项目不变，在2008年期末甲公司编制合并抵销分录时，长期股权投资应调整为( )万元。

A．620 B．720 C． 596 D．660

3.对于上一年度抵销的内部应收账款计提的坏账准备的金额，在本年度编制合并抵销分录时，应当( )。

A．借：未分配利润—年初，贷：资产减值损失

http://wenku.http://www.wodefanwen.com//view/c3a76f1ca300a6c30c229fd5.html http://wenku.http://www.wodefanwen.com//view/214b2a2de2bd960590c677a2.html

【2007年教材P153，例8-4】20×7年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为2 000万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。

本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，应当记人投资性房地产的成本。 甲企业的账务处理如下：

（1）20×7年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程： 借：在建工程 14 000 000 投资性房地产累计折旧（摊销） 6 000 000

编制合并财务报表的程序

合并财务报表编制有其特殊的程序，主要包括如下几个方面：

　　（一）统一会计政策和会计期间

　　在编制合并财务报表前，母公司应当统一子公司所采用的会计政策，使子公司采用的会计政策与母公司保持一致。子公司所采用的会计政策与母公司不一致的，应当按照母公司的会计政策对子公司财务报表进行必要的调整；或者要求子公司按照母公司的会计政策另行编报财务报表。同时，母公司应当统一子公司的会计期间，使子公司的会计期间与母公司保持一致。子公司的会计期间与母公司不一致的，应当按照母公司的会计期间对子公司财务报表进行调整；或者要求子公司按照母公司的会计期间另行编报财务报表。

　　（二）编制合并工作底稿

　　合并工作底稿的作用是为合并财务报表的编制提供基础。在合并工作底稿中，对母公司和子公司的个别财务报表各项目的金额进行汇总和抵销处理，最终计算得出合并财务报表各项目的合并金额。

　　（三）编制调整分录和抵销分录

　　在合并工作底稿中编制调整分录和抵销分录，将内部交易对合并财务报表有关项目的影响进行抵销处理。编制抵销分录，进行抵销处理是合并财务报表编制的关键和主要内容，其目的在于将个别财务报表各项目的加总金额中重复的因素予以抵销。

　　在合并工作底稿中编制的调整分录