房地产开发企业税收

房地产开发企业税收疑难问题(2011-05-11 09:18:23)

1、“拆一还一”如何确认收入及成本

【问题】

某房地产开发企业，对于“拆一还一”存在以下情形：

1、合同规定了“拆一还一”面积，不补差价。在计算企业所得税时应如何确认销售成本及收入？ 2、合同规定了“拆一还一”面积，对于超过“拆一还一”面积部分按800元补差价。此时，房地产公司应如何确认销售成本及收入（假设同类型房屋卖价为2000元）？ 【解答】

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

房地产开发企业税收疑难问题(2011-05-11 09:18:23)

1、“拆一还一”如何确认收入及成本

【问题】

某房地产开发企业，对于“拆一还一”存在以下情形：

1、合同规定了“拆一还一”面积，不补差价。在计算企业所得税时应如何确认销售成本及收入？ 2、合同规定了“拆一还一”面积，对于超过“拆一还一”面积部分按800元补差价。此时，房地产公司应如何确认销售成本及收入（假设同类型房屋卖价为2000元）？ 【解答】

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

房地产开发与管理

第一节房地产开发

第二百六十三条计划、立项。

1.计划。公司（指从事房地产开发的全资或控股公司）办公室负责编制项目的年度房地立开发计划和预测本年度在建工程完成情况，经公司经理批准后，报集团公司统一上报国家计划部门，申报基建计划。

对未列入年度市有关部门办理补充计划和立项手续，关负责跟踪与落实。

基建统计报表，由公司办公室负责编制与上报。

2.立项。凡自有土地或合作、合资、投标等土地的房地产开发，均由办公室负责立项报批，工程部予以配合，并进行项目的可行性研究。

项目的立项，投资总额在100万元以下的（含100万元），由经理批准：100万元至200万元的（含200万元），由总工程师批准：200万元以上的，由集团公司总经理审批。

凡未按上述规定和审批程序批准的，不得立项，不得签定合同或协议。否则，造成经济损失的，要追究有关人员的责任。

第二百六十四条前期开发与规划、设计。

1.前期开发。办理用地红线、征地、合作或合资的谈判，联系缴纳地价和市政配套费、拆迁，委托测量与勘探、委托规划与设计（扩初阶级）等前期工作及有关报批事项，均由办公室负责。

与此有关的合同（协议），亦由办公室草拟，按审批权限规定上报审批。

2.规划、设计。

（1）建设项目的规划、设计，凡公司

房地产开发各环节税收政策详解：拿地阶段业务

开工.凯宾上院开发各环节税收

一、取得土地环节

1．土地使用税：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收

2011年1月起申报缴纳土地使用税，至完工销售前每年应缴纳土地使用税：24884㎡×12/㎡=298,608.00元。

2．印花税（土地出让合同A地块）：24884m×500/ ㎡×0.05%=6,221.00元。

3．契税

1）国有土地使用权A地块出让：

24884㎡×500/ ㎡×4%=497,680.00元

2）拆迁补偿、安置费：

110,000,000×24884㎡/40543㎡×4%=2,700,720.00

3）城市建设配套费:

(71465+5906)㎡×30/㎡×4%=92,845.20元

二、设计施工环节

1、印花税：房地产开发阶段需要缴纳印花税的主要包括采购甲供材料、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、借款合同、财产保险合同等合同。

1）甲供材料:购销金额×0.03%

2）建设工程勘察合同:165,256.10×0.05%=82.63元

3)建设工程设计合同(华美):2,875,000×0.05%=1,437.50元

4)景观设计合同:170,000.00×0.05%=85.

房地产开发各环节税收政策详解：拿地阶段业务

开工.凯宾上院开发各环节税收

一、取得土地环节

1．土地使用税：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收

2011年1月起申报缴纳土地使用税，至完工销售前每年应缴纳土地使用税：24884㎡×12/㎡=298,608.00元。

2．印花税（土地出让合同A地块）：24884m×500/ ㎡×0.05%=6,221.00元。

3．契税

1）国有土地使用权A地块出让：

24884㎡×500/ ㎡×4%=497,680.00元

2）拆迁补偿、安置费：

110,000,000×24884㎡/40543㎡×4%=2,700,720.00

3）城市建设配套费:

(71465+5906)㎡×30/㎡×4%=92,845.20元

二、设计施工环节

1、印花税：房地产开发阶段需要缴纳印花税的主要包括采购甲供材料、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、借款合同、财产保险合同等合同。

1）甲供材料:购销金额×0.03%

2）建设工程勘察合同:165,256.10×0.05%=82.63元

3)建设工程设计合同(华美):2,875,000×0.05%=1,437.50元

4)景观设计合同:170,000.00×0.05%=85.

浅谈房地产开发企业中的税种审计

摘要：在住房制度的不断改革下，房产企业拥有了有利的发展空间。本文就从房地产开发企业中的几项主要税种来分析房地产开发在企业审计当中应该注意的一些问题。 关键词：房地产；税种；审计

中图分类号：f239 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）02-0-01

我国房地产业在近几年来的努力下迅猛的发展起来，成为国民经济的支柱产业，对国家经济的增长发挥着重要作用。我国审计机关，结合国家相关政策将房产产业的纳税作为税收管理的重要内容。这些调整在一定程度上维护了房产业在税收管理上的秩序，提高了房地产产业的审计水平，也为房地产产业的展带来有效作用。 一、房地产企业的主要税种

我国的房地产企业应纳税的税收种类很多，主要有以下一些类别：

1.营业税。营业税是按照房产企业所建建筑及不动产的出售来计税的，其中还有相应的建设维护税和教育附加税，一般以5%的税率进行缴纳。

2.企业所得税。房地产开发的应缴纳税收的所得税部分。 3.印花税。房地产企业在销售、与买房者签署购房合同时，按是适用税率缴纳。

4.房产税。房产租金所得的收入应缴纳的税。

房地产开发企业有关会计处理

林向炜

建发房地产集团限公司

随着城市建设开发事业的发展和住宅商品化的推行，房地产开发企业得到迅猛发展。从1993年7月1日执行会计制度起，房地产开发企业实行了独立的企业制度，推动了房地产开发企业的规范发展。由于房地产企业业务有一定的特殊性，加之房地产企业销售方法等管理业务方法的不断更新，现行制度对有些业务的会计处理没有明确规定或规定不够严密，造成会计实务模糊不清，会计核算与实际情况产生较大的出入。下面就几个会计模糊问题进行探讨。

一、关于收入、成本的确认和结转

由于房地产开发企业的收入金额通常可以通过合同和收到的现金进行确认，基本上比较明确。所以关于收入的确认问题实际上就是关于收入确认的时间问题。但是对于收入的确认时间一直存在争议。那在实务中应如何处理呢？因为在房地产的销售过程中有以下几个时点，即预售日、竣工日、入伙日、业主验收日、办理产权证日等。到底哪一天可作为收入确认日呢？我们可以结合《企业会计制度》中商品销售收入的确认条件做探讨。

1、 企业已将商品所权上的主要风险和报酬转移给购货方。

本条判断点在于什么是所权上的主要风险和报酬。如果仅强调所权，那实际上毫无

疑问收入确认必须办理产权证，可是同时也很多人认为

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房地产开发企业资质管理规定及房地产开发资质标准

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第一条 为了加强房地产开发企业资质管理，规范房地产开发企业经营行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本规定。

第二条 本规定所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。

第三条 房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。 未取得

房地产 会计 税收

房地产开发企业全程会计核算 与税收疑难问题欧理平 重庆理工大学会计学院 13752880179

房地产 会计 税收

开篇

1.房地产开发企业会计规范概述 企业会计制度 (?) 房地产开发企业会计制度 (2015年3月废除) 企业会计准则(2006)

房地产 会计 税收

关于公布若干废止和失效的会计准则制度 类规范性文件目录的通知 财会 2015 3号 6. 财政部关于印发 房地产开发企业会计 制度 的通知(财会字 1993 2号)

房地产 会计 税收

关于网上申报系统6月1日起停止接收 企业会计制度 财务报表的通知 尊敬的纳税人： 为了确保 企业会计准则 及 小企业会计准则 在我市企业中有效的 贯彻实施，根据宁波市财政局、宁波市国家税务局、宁波市地方税务局 关 于企业会计准则、小企业会计准则实施有关问题的通知 (甬财政发 [2013]189号)文件规定，2013年5月1日起，国税、地税部门网上纳税申报 系统统一接收 企业会计准则 、 小企业会计准则 格式的报表。我局决 定自6月1日起，网上申报系统将报送的财务报表进行控制，停止接收适用 企业会计制度 的财务报表。如果执行 企业会计制度 和行业会计制度 的企业，仍采用网上

第一章 总 论

总 论

一、 单项选择题

1．会计所使用的主要计量尺度是（ ）。

A 实物量度 B 劳动量度

C 货币量度 D 实物量度和货币量度 2．会计的基本职能是（ ）。

A 核算和管理 B 控制和监督 C 核算和监督 D核算和分析 3．会计的一般对象可以概括为（ ）。

A 经济活动 B 再生产过程中的资金运动 C 生产活动 D 管理活动 4．下列业务不属于会计核算范围的事项是（ ）。

A 用银行存款购买材料 B 生产产品领用材料 C 企业自制材料入库 D 与外企业签定购料合同 5．会计主体假设规定了会计核算的（ ）。

A时间范围 B空间范围 C期间费用范围 D成本开支范围 6．下列属于收益性支出的有（ ）。

A建造房屋的各项支出