国有土地房屋征收风险评估包括哪些内容

房屋征收风险评估

国有土地上房屋征收风险评估

实施办法（试行）

（征求意见稿）

第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 凡在本市市辖区范围内国有土地上进行房屋征收与补偿的社会稳定风险评估，适用本办法。

第三条 国有土地上房屋征收风险评估工作应当遵循决策民主、程序正当、结果公正的原则。

第四条 市、区级人民政府确定的房屋征收部门负责组织本行政区域内社会稳定风险评估工作。

在实施社会稳定的风险评估过程中，房屋征收部门要做好相关政策的解释工作，保证评估结果的客观有效。

第五条 风险评估应当制定风险评估方案并建立专项档案，通过收集相关文件资料、问卷调查、民意测验、座谈走访、听证会等方式就国有土地上房屋征收项目方案在拟征收范围内征求意见，对社会稳定风险进行预测和评估，也可组织相关部门和专家、学者评估论证。

房屋征收部门应当对风险评估的相关材料进行审核审查，确保客观、准确。

第六条 国有土地上房屋征收风险评估包括以下内容：

（一）是否符合法律、法规、规章和国家方针政策的规定，是否符合法定的审查审批和报批程序；

（二）是否符

关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知

建房〔2011〕77号

各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市住房城乡建设委员会（房地局），新疆生产建设兵团建设局：

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，我部制定了《国有土地上房屋征收评估办法》。现印发给你们，请遵照执行。

附件：国有土地上房屋征收评估办法

中华人民共和国住房和城乡建设部

二〇一一年六月三日

国有土地上房屋征收评估办法

第一条 为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。

第二条 评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。

第三条 房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

第四条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门

扬州市住房保障和房产管理局 扬住房发﹝2011﹞30号

关于印发《扬州市区国有土地上房屋征收补偿

评估技术细则》的通知

各区房管（建设）局，各房地产价格评估机构：

现将《扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则》印发给你们，请认真贯彻执行。

扬州市住房保障和房产管理局

二〇一一年七月二十日

抄送：市政府办公室，各区人民政府（管委会）、市各有关

部门。

扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则

目 录

一、扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则 第一章 征收评估总则 第二章 住宅房屋征收评估

第三章 非住宅非营业用房征收评估 第四章 营业用房征收评估 第五章 其他征收评估问题处理 第六章 征收评估报告 第七章 征收评估工作准则 第八章 征收评估工作资料存档 第九章 附则

二、扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则附件 附件一、被征收房屋分类及其说明

附件二、进行市场比较的可比实例选择要求及说明 附件三、标准样本住宅的设定条件及其应用说明 附件四、住宅房屋实体因素（K31，Ki31）修正说明表 附件五、住宅房屋区位因素（K32）修正说明表 附件六、成本法评估说明

附件七、建筑物及装饰装修的成新因素确定

解读《国有土地上房屋征收与补偿条例》

解读《国有土地上房屋征收与补偿条例》

1、问：制定条例的总体思路是什么？

答：党中央、国务院高度重视条例的制定工作，指出条例直接关系人民群众切身利益，要求我们深入了解情况，广泛听取意见，集中力量组织对难点问题逐项攻关，力争条例早日出台。为了妥善处理实践中的矛盾，制定条例的总体思路：一是统筹兼顾工业化、城镇化建设和土地房屋被征收群众的利益，努力把公共利益同被征收人个人利益统一起来。二是通过明确补偿标准、补助和奖励措施，保护被征收群众的利益，使房屋被征收群众的居住条件有改善、原有生活水平不降低。三是通过完善征收程序，加大公众参与，规定禁止建设单位参与搬迁，取消《城市房屋拆迁管理条例》（以下称原条例）行政机关自行强制拆迁的规定，加强和改进群众工作，把强制减到最少。

在工业化、城镇化发展过程中，必须坚持节约集约利用土地、严格保护耕地的原则，这需要通过提高规划的科学性、严格执行规划、调整产业政策、转变经济发展方式、严格立项审批等手段，控制城乡建设用地盲目无序扩张，确保18亿亩耕地红线与粮食安全。

2、问：在制定条例过程中主要开展了哪些工作？

答：法制办与住房和城乡建设部、发展改革委和国土资源部等单位共同成立了工作组，多次进行实

扬州市住房保障和房产管理局 扬住房发﹝2011﹞30号

关于印发《扬州市区国有土地上房屋征收补偿

评估技术细则》的通知

各区房管（建设）局，各房地产价格评估机构：

现将《扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则》印发给你们，请认真贯彻执行。

扬州市住房保障和房产管理局

二〇一一年七月二十日

抄送：市政府办公室，各区人民政府（管委会）、市各有关

部门。

扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则

目 录

一、扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则 第一章 征收评估总则 第二章 住宅房屋征收评估

第三章 非住宅非营业用房征收评估 第四章 营业用房征收评估 第五章 其他征收评估问题处理 第六章 征收评估报告 第七章 征收评估工作准则 第八章 征收评估工作资料存档 第九章 附则

二、扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则附件 附件一、被征收房屋分类及其说明

附件二、进行市场比较的可比实例选择要求及说明 附件三、标准样本住宅的设定条件及其应用说明 附件四、住宅房屋实体因素（K31，Ki31）修正说明表 附件五、住宅房屋区位因素（K32）修正说明表 附件六、成本法评估说明

附件七、建筑物及装饰装修的成新因素确定

菏泽市住房保障和房产管理局文件

菏房发〔2011〕25号

菏泽市住房保障和房产管理局

关于印发《菏泽市国有土地上房屋征收评估

试行办法》的通知

各县区房产局、征收部门，各房地产评估机构：

现将《菏泽市国有土地上房屋征收评估试行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

二0一一年五月十三日

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菏泽市国有土地上房屋征收评估试行办法

第一章 总 则

第一条 为了规范我市国有土地上房屋征收评估行为，保证房屋征收评估客观、公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价规范》和《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》等有关法规规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条 评估被征收房屋和产权调换房屋的价值，以及对评估价值进行复核评估和鉴定，适用本办法。

第三条 房地产估价机构、注册房地产估价师、评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展评估、鉴定业务；与被征收人有利害关系或者是被征收人的，应当回避；应当回避而未回避的，评估结果或者鉴定意见无效。

任何单位或者个人不得干预评估、鉴定行为和结果。 第四条 承担房屋征收评估业务的房地产估价

《国有土地上房屋征收与补偿条例》解读

今年1月21日，国务院总理温家宝签署国务院第590号令，备受各界关注的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）于当日起正式实施。日前，本报专访了市拆迁处相关负责人，对《条例》进行解读。

解读1：“公共利益需要”界定更加清晰

《条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”

同时第八条以列举的方式将“公共利益的需要”界定为：国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

在社会主义市场经济条件下，建立公共服务供给的社会和市场参与机制是必然趋势，不能以是否采用市场化的运作模式作为界定公共利益的标准。不能因医院、学校、供水、供电、供气、污水和垃圾处理、铁路、公交等项目经营是收费就否认其属于公共利益范畴。

盐城市住房保障和房产管理局 盐城市城乡建设局 盐城市国土资源管理局

盐房管[2011]144 号

关于印发《盐城市国有土地上房屋征收评估

管理暂行办法》的通知

各县（市、区）住建局（房产局）、国土局，市各有关单位：

根据盐城市人民政府《关于印发<盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法>的通知》（盐政发?2011?210号）规定，现将《盐城市国有土地上房屋征收评估管理暂行办法》印发给你们，请遵照执行。

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盐城市住房保障和房产管理局 盐城市国土资源管理局

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盐城市城乡建设局〇一一年十一月七日

二 盐城市国有土地上房屋征收评估管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为规范市国有土地上房屋征收评估工作，维护被征收人的合法权益，保障国有土地上房屋征收评估工作的顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、建设部《国有土地上房屋征收评估办法》、《盐城市国有土地上房屋征收与补偿管理办法》，参照国家标准《房地产评估规范》、《城镇土地评估规程》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 在本市行政区域内，为了公共利益的需要征收国有土地上单

海安县人民政府办公室文件

海政办发?2011?196号

县政府办公室关于印发海安县国有土地上 房屋征收评估技术细则（试行）的通知

各镇人民政府，各区管委会，县政府各部门、各直属单位：

《海安县国有土地上房屋征收评估技术细则（试行）》已经县十四届人民政府第三十九次常务会研究同意，现印发给你们，请遵照执行。

二○一一年十一月二十一日

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海安县国有土地上房屋征收评估技术细则（试行）

第一章 总 则

第一条 制订依据：为了规范本县国有土地上房屋征收评估工作，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《海安县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本细则（试行）。

第二条 适用范围：评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本细则（试行）。

第三条 评估机构：从事国有土地上房屋征收评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上（包含三级）房地产评估资质的房地产估价机构（以

常州市国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则（试行） 第一章 总 则

第一条 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等法律、法规和有关规定，制定本细则。

第二条 在本市国有土地上，从事房屋征收评估（以下简称征收评估）的房地产评估机构和评估人员的评估技术行为应当符合本细则的要求。

第三条 征收评估的对象为征收范围内经现场查勘认定的被征收房屋及其附属物（含其占用范围内的国有土地使用权）。

第四条 征收评估目的统一表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估被征收房屋的价值”。

征收评估的时点为房屋征收决定公告之日。

征收评估的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

第五条 被征收房屋的类似房地产的市场价格是指在评估时点与被征收房屋类似的房地产市场价格。类似房地产市场价格，既包括了被征收房屋的价值，也包括了房屋占用范围内的土地使用权的价值。

类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、规模、建筑结构、新旧程度、档次、权利性质等方面相同或者相似的房地产。

第六条 同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担