农村集体经营性建设用地入市试点地区

农村经营性集体建设用地流转特征分析

摘要：农村集体建设用地的流转目前处于“隐形交易”、无序交易的现状，不利于使农村集体建设用地转为成资本，阻碍了农村经济的发展，因而，了解农村集体建设用地流转的现状，对流转特征进行分析，并提出相关完善建议，对于提高土地使用效率，促进农村经济发展，提高农民收入具有重要的现实意义。

关键词：经营性集体建设用地；流转特征；分析 1.前言

随着统筹城乡发展政策的不断推进，农村集体建设用地在连接城市与农村的发展上发挥了关键性作用。在十八届三中全会强调了加快完善现代市场体系，建设统一开放、竞争有序的市场体系，就是要让市场在资源配置中起决定性作用。关于农村土地问题，着重提出建立城乡统一的建设用地市场，指出在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市，同权同价，使得农村建设用地市场化有了有力的政策依据。

然而，目前我国的农村集体土地制度是一种不公平也缺乏效率的制度安排，存在着产权主体虚置、权能不全等缺陷，

使得农村的土地不能进入市场进行交易，转化为财富和资本。而由于农村进城务工人员的增多以及农村土地整理的发展，使得城市房产供不应求以及农村建设用

佛山市南海区农村集体经营性建设用地

入市管理试行办法

第一章 总则

第一条 为加强农村集体经营性建设用地利用管理，规范农村集体经营性建设用地使用权市场秩序，保障农村集体经营性建设用地入市各方的合法权益，贯彻落实中共中央关于农村集体经营性建设用地入市改革试点精神，建立城乡统一的建设用地市场，根据?中华人民共和国物权法?、?全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定?等法律、法规、规章及文件的规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条 佛山市南海区范围内的农村集体经营性建设用地入市，适用本办法。

本办法所称农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。

存量农村集体建设用地是指以2014年度土地变更调查成果为基础，参照南海区标图建库成果确定的农村集体建设用地，包括手续完善的农村集体建设用地、暂未完善用地手续的历史遗留农村集体建设用地。

本办法所称入市，是指将农村集体经营性建设用地一定年限

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的使用权出让、租赁、作价出资（入股）、转让、出租和抵押等行为。

国有划拨留用地可参照农村集体经营性建设用地

项目建设与城乡土地开发法律纠纷司法实践与解析（第3期）

—土地使用权出让转让篇

本期题目：经营性建设用地采取协议方式出让的效力认定

2007年国土资源部修订并公布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，明确了工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。采取协议方式的，合同应认定无效。

【实务争论】

第一种观点认为：对于应采取公开方式而采取协议方式出让建设用地的，不应否定出让合同的效力，应对当事人进行行政处罚或补救。

第二种观点认为：国土资源部的规章不是认定合同无效的依据，且在《城市房地产管理法》未修改的情况下，协议仍是建设用地使用权出让的一种方式。因此，因协议出让而订立的合同不能认定为无效。

第三种观点认为：尽管国土资源部规章不能作为认定合同效力的依据，但是规章属于国家政策范畴，在法律没有明确规定的情况下应以政策认定协议出让的合同无效。

【司法实践与解析】

对于建设用地采取协议出让的，应认定合同无效。主要理由如下： 第一，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》虽属于部门规章，但也属于国家政策的范畴。法律的协议方式出让建设用地

江苏省金坛市人民政府关于印发《金坛市经营性建设用地容积率管理规

定》的通知

各镇人民政府，开发区管委会，市各办局，市直各单位：

《金坛市经营性建设用地容积率管理规定》已经市政府第22次常务会议讨论通过，现印发给你们，希认真遵照执行。

二〇〇九年十一月二十三日

金坛市经营性建设用地容积率管理规定

第一章 总则

第一条 为进一步规范经营性建设用地容积率的管理，维护建设市场的公开、公平、公正，创优服务发展环境，提高依法行政水平，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国行政许可法》、建设部、监察部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》、《关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知》和江苏省建设厅、监察厅《关于切实加强经营性用地容积率规划治理和监督检查的通知》等有关文件，结合本市实际情况，制定本规定。

本规定适用于本市行政区划内以招标、拍卖、挂牌方式取得国有土地使用权的经营性建设用地。

第二条 符合以下条件之一，即认定为超容积率：

(一)建设工程设计方案或施工图中总建筑面积超出规划条件确定的总建筑面积；

(二)按国家规定计入容积率的建设工程竣工规划核实房产面积比建设工程规划许可证核发

郫都区郫筒街道集体经营性建设用地基准地价一览表

均质地域 用 途 商服用地 其他集体 建设用地 工业用地 元/平方米 万元/亩 元/平方米 万元/亩 元/平方米 万元/亩 Ⅰ 1980 132.00 1655 110.33 Ⅱ 1223 81.53 1195 79.67 420 28.00 Ⅲ 900 60.00 885 59.00 基准地价的定义：

1、估价期日：2015年6月30日；

2、主要用途：商服用地、其他集体建设用地、工业用地； 3、权利状况：出让集体经营性建设用地，无他项权利限制；

4、使用年期：商服用地40年，其他集体建设用地、工业用地50年； 5、开发程度：宗地外“三通”（通路、通电、通上水），宗地内“场平”（场地平整）； 6、容积率：商服用地、其他集体建设用地1.5，工业1.0。

郫都区郫筒街道宅基地基准地价一览表 均质地域 用 途 宅基地(转让30年） 宅基地(租赁20年） 元/平方米 万元/亩 元/平方米 万元/亩 Ⅰ 2027 Ⅱ 1520 Ⅲ 1112 135.13 1436 101.33 1078 74.13 78

郫都区郫筒街道集体经营性建设用地基准地价一览表

均质地域 用 途 商服用地 其他集体 建设用地 工业用地 元/平方米 万元/亩 元/平方米 万元/亩 元/平方米 万元/亩 Ⅰ 1980 132.00 1655 110.33 Ⅱ 1223 81.53 1195 79.67 420 28.00 Ⅲ 900 60.00 885 59.00 基准地价的定义：

1、估价期日：2015年6月30日；

2、主要用途：商服用地、其他集体建设用地、工业用地； 3、权利状况：出让集体经营性建设用地，无他项权利限制；

4、使用年期：商服用地40年，其他集体建设用地、工业用地50年； 5、开发程度：宗地外“三通”（通路、通电、通上水），宗地内“场平”（场地平整）； 6、容积率：商服用地、其他集体建设用地1.5，工业1.0。

郫都区郫筒街道宅基地基准地价一览表 均质地域 用 途 宅基地(转让30年） 宅基地(租赁20年） 元/平方米 万元/亩 元/平方米 万元/亩 Ⅰ 2027 Ⅱ 1520 Ⅲ 1112 135.13 1436 101.33 1078 74.13 78

经营性租赁合同

签订日期： _________年________月_________日 编 号：_________________________

出租方： （以下简称甲方）___________________________________________________

承租方： （以下简称乙方）___________________________________________________甲、 甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，按照平等互利的原则，经过双方协商，就乙方向甲方承租 特签订本合同。

一、租赁物概况

二、设备使用地点及工程项目：

本租赁设备仅限于在________________________________，用于_________________________。

三、租赁设备的所有权和使用权： 1、甲方拥有租赁设备的所有权。

2、乙方仅在租赁期内在本合同规定的范围内拥有该租赁设备的使用权。

五、租赁期限及租金结算方式：

1、自________年________月________日至________年________月________日止，租赁期满， 乙方将设备完好

农村集体建设用地流转的问题及成因

摘 要：我国开展农村集体建设用地流转已有多年，这在各省已成为一种普遍现象，并取得了一定的成效。但是流转实践中也暴露出来很多问题，亟待解决。本文以浙江省湖州市为例，通过研究湖州市流转试点的情况及流转现状，探讨了其中存在的主要问题，并剖析了产生这些问题的主要成因。

关键词：农村集体建设用地；流转；湖州

“十二五”规划中提出：“按照节约用地、保障农民权益的要求推进征地制度改革，积极稳妥推进农村土地整治，完善农村集体经营性建设用地流转和宅基地管理机制。”近年来，随着我国经济发展与城镇化水平的提高，尤其是改革开放以后，对建设用地的需求量越来越大，但是城市建设用地面积毕竟有限。国土资源部的统计数据显示，我国目前城乡建设用地总量已达到0.227亿公顷（3.41亿亩），其中农村集体建设用地是城市建设用地的5倍，农村人均占用建设用地是城市人口的3.8倍[1] 。建设用地供不应求的矛盾不断激化，集体建设用地进入市场流通已成为一种必然趋势，分析集体建设用地流转中存在的问题以及产生这些问题的原因具有较强的现实意义。

一、农村集体建设用地流转的内涵

1.农村集体建设用地的界定

《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）并没有明确定义农

经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等商业用房。期限最长原则上不超过 8年。

条件

1、在银行开立基本账户或一般账户, 具有贷款证(卡),且无不良信用记录； 2、在银行的信用评级在BB以上（含），资产负债率原则上不高于70％； 3、经营和财务状况良好，具有还本付息能力；

4、拥有经营性物业全部产权,持有合法、有效的土地使用权证和房产所有权证；获得土地使用权证的方式为国有出让土地；

5、董事会或有权决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；

6、书面承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在银行办理，接受银行对物业经营收入、支出款项的监管。 特点

1、用于抵押的经营性物业必须是借款人自己拥有的、位于商业繁华地段的、用于对外出租并以所收取的租金作为还款来源的的贷款。

2、贷款可用于公司经营范围内合法合规的资金需求，包括但

农村集体建设用地

芜湖模式与南海的模式比较

一、引言

过去30年，中国经济飞速发展，伴随着城市化和工业化进程的加快，对农村土地的需求量不断增加。然而现阶段我国建设用地的主要供给模式是依靠国家对土地进行征收，在国家垄断的土地征用模式下，集体建设用地在市场的规律下开始自发的流转，集体建设用地的隐性市场普遍存在，集体建设用地的自发流转造成了很多问题。同时集体建设用地的流转也缺乏相应的法律依据。为了解决这一问题，国土资源部在安徽芜湖、苏州、广东、南海等地进行了试点，许多地方也相继出台了探索性的政策，并初步形成了自己的模式。接下来从集体建设用地的产权、政府和市场的关系、利益分配三个角度，针对其中的对芜湖模式和南海模式进行比较分析，在比较分析基础上，总结其中的经验启示。

二、模式分析

（一）政府主导的“保权让利”模式：以芜湖模式为例 1．芜湖模式描述芜湖市地处安徽省东南部，早在1999年，被国土资源部批准在芜湖建设全国第一个农村集体所有建设用地流转试点。其实施方案的核心是，村集体拥有的土地所有权不发生变化，由各试点乡镇政府统一规划、统一开发和统一流转。具体操作程序如下：试点乡镇编制土地利用和集镇规划，划分建

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设用地和一般农用地；村集体组织通过签订流转合