土地成本如何分摊

【纯干货！】地面积应该如何计算——房地产开发企业土地成本分配

2017-05-13 郑国勇 刘旭 房地产纳税服务网

房地产开发企业的成本核算是一项复杂的会计核算工作，也是企业成本核算的重点，而土地成本分配则属于重点中的难点。《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，土地成本应该采用占地面积法分配，如果需要采用其他方法，应商主管税务机关同意。同时，国税发〔2009〕31号文件规定，占地面积法指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

但是，国税发〔2009〕31号文件对于什么是占地面积，并没有给出具体规定。对于取得土地使用权证的地块，直接按照证书上载明的数字即可。对于未取得土地使用权证的地块，主要是一期开发的同一地块，含有不同开发产品类型的，按什么标准确认占地面积，成了难解之题。目前认可度较高的有三种观点：

一是按照楼基座占用的土地面积比例划分。这也是绝

大多数人所认可的划分方法。如果两座相邻的建筑物基座是连在一起的，那么就划为一栋建筑，按其基座来确定占地面积。这种意见的优点是对于占地面积的解释更加准确。

二是完全按照建筑学意义上的占地面积法核算。即根据建筑

使用率、实用率、得房率、分摊率、分摊系数、土地分摊系数 使用率和实用率的区别

一、了解使用率和实用率的区别，先要了解以下几个概念： 1、销售面积：也就是建筑面积，因其中既包括房屋本身的建筑面积，又包括分摊的面积。

2、套内使用面积：就是所谓的地毯面积，是指房子真正可以摆放家具、用起来的地盘大小。当然，不能铺地毯的厨房、卫生间也算在内，但阳台除外。

3、套内墙体面积：算法较复杂，因为每套房屋都有和邻居共用的墙和自家独用的墙。共用墙墙体算一半面积，非共用墙墙体则全部计入套内墙体面积。

4、套内阳台建筑面积：封闭阳台全算，未封闭阳台算一半面积。（按照国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)中 3.0.18条规定，建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。）

5、套内建筑面积：即2、3、4总和。 二、“分子”多变，使用率算法有不同

使用率的分母是统一的，即“销售面积”，但因开发商对使用率的计算方法不统一，分子便有了以下几种变化：

1.套内建筑面积÷销售面积。因分子中包括了套内使用面积、墙体面积、阳台面积，使算出的使用率较高，故是较通行的算法。也被称为“实用率”。

2.套内使用面积÷销售面积。分子中刨除了套内墙体面积和阳

省份 分摊方法 中央 不同清算单位：土地成本-占地面积法/建筑面积法/其他方法（税局同意） 同一清算单位：建筑面积/合理方法 天津 土地成本：占地面积法 开发成本、费用：建筑面积法 江苏 土地成本：第一步 占地面积法分摊占地独立房产；第二步 建筑面积法分摊混建 开发成本：建筑面积法 利息支出：随成本 宁波 土地成本：可占地面积法 开发成本、费用：建筑面积法（商业分摊系数上调10%） 财务费用：直接成本法 销售费用、管理费用：建筑面积法 青岛 成本、费用：建筑面积法 广州 清算单位内：建筑面积法 不同清算单位：直接成本法、占地面积法、建筑面积法（有顺序） 内蒙 建筑面积法/其他合理方法 银川 不同清算单位：土地成本：占地面积法 成本费用：建筑面积法、其他方法（经税务局认定） 混建中商业用房可按平均成本加计330% 海南 建筑面积法 浙江 同一清算单位内：建筑面积法 大连 同一清算单位内：建筑面积法 不同清算单位内：占地面积/其他方法经税务局确认 湖北 不同清算单位：土地成本：占地面积法 同一清算单位：建筑面积法（土地成本，占地独立应按占地面积法） 江西 土地成本：销售收入比例法 开发成本、费用：建筑面积法 福州 土地成本：建筑面积法 建安成本

开发成本的分摊方法（1）

1、房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法

（一）不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊等三个问题作如下分析说明

（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊：

1. 将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。

2. 将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。

3. 属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。

二、土地成本分摊，分配方法

（一）交易情况

某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周

在电力市场环境下,输电固定成本需要公平、合理地分摊给所有电网使用者。合理的分摊方法可以引导对现有输电设备的有效和合理的使用,并为将来的发电规划和负荷选址提供经济信号。文中对现有的输电固定成本分摊方法进行了全面而系统的综述,按照所分摊的成本、承担成本的主体、

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在电力市场环境下,输电固定成本需要公平、合理地分摊给所有电网使用者。合理的分摊方法可以引导对现有输电设备的有效和合理的使用,并为将来的发电规划和负荷选址提供经济信号。文中对现有的输电固定成本分摊方法进行了全面而系统的综述,按照所分摊的成本、承担成本的主体、

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成本核算的方法根据企业生产产品的特点来定：主要看产品是否是多步骤生产（生产工艺的特点）；半成品是否有销售的情况（如果有销售，可能需要采用分步核算，以便准确核算半成品的成本）；工作（成本/生产）中心是按照产品来分还是工艺来分。

如何核算成本：首先归集产品的材料成本，一般都需要技术部门提供产品的BOM（物料清单），以确保按订单或者生产计划生产的时候领料的准确。（一般会问生产线出现来料不良和损坏怎么处理：退仓并补领即可，损坏部分需要当月预提计入制费，损坏材料报废的时候，冲预提，并将报废材料的价值从原材料科目转出，来料不良属于供应商的责任，退返供应商有退货和换货两种处理方式）。 接下来是直接人工的分摊：选择投入工时或者完成工时来分摊当月的人工费。在线是否分摊人工，可根据公司的在线是否比例小，而且在线的量较稳定，一般公司都希望不要将费用分摊给在制品，如果核算在制品的人工，可以根据投入工时、完工程度、投料的比重作为依据来分摊。

制费的分摊：选择投入工时或者完成工时或者机器工时来分摊当月的制费，也可选择人工工时和机器工时并行的办法（部分费用采用机器工时分摊，部分采用人工工时分摊）。在线是否分摊，同直接

酒店管理开发 开发成本分析——开发成本的分摊方法

(一)

房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法

1. 不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊

等三个问题作如下分析说明

2. 扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否

一致，是否按照下列顺序合理分摊：

01. 将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照

实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。

02. 将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、

开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。

03. 属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利

性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。

(二) 土地成本分摊，分配方法

1. 交易情况

某房地产开发公司在一块10,000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1,000万元。该房地产公司在这块土地

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叶予舜二〇一五年十一月三十日星期一

上建了两幢楼，一幢为写字

如何控制人力成本

如何有效的控制人工成本，应该说是人力资源管理重大内容，因为人力成本不单事关公司的整体成本。成本过高或影响企业在其他方面如技术上的投入，成本太低及人工成本支付不足往往又很难吸引人才的加入而最终形成对企业发展的阻碍。我想通过人力成本控制及效绩管理两个方面入手，谈一谈如何控制人力成本，从而提高企业工作效率。 一、正视人力成本的几个观点

1.人力成本≠工资≠工资总额≠使用成本

企业的人力成本常常被误认为是工资或是工资福利等支出，其实不然。

首先，人力成本不等于工资。人力成本是指企业在一定时期内，在生产、经营和提供劳务活动中，因使用劳动者而支付的所有直接和间接费用的总和。如果企业给员工支付1000块钱的工资，那么人力成本绝不会是这直接的1000元，而还应该有其他的间接费用。

其次，人力成本不等于工资总额。按照劳动部有关文件规定，人力成本包括工资总额、社会保险费用、福利费用、教育经费、劳动保障费用、住房费用、其他人工成本。

再次，人力成本不等于使用成本。从人力成本的分类来看，人力成本可分为取得成本、使用成本、开发成本、离职成本，可见“使用成本”只是人力成本的一部分而已。 2.人力成本不是劳资双方的博弈

人力成本管控可以用以下三个不等式表

工程造价 造价管理 成本控制

1 项目投资决策阶段的造价管理与成本控制

在工程项目的投资和决策阶段，项目规模的大小、建设水平的高低、建设地区和地点的选择、施工工艺的采用和相关设备的选用等都会对工程的造价造成影响。合理地确定工程规模的大小对工程造价的控制有直接影响，建设标准水平的高低就是要明确施工中的各项指标，它的合理设计也直接影响到工程费用的高低。且工程建设地区要尽量选择靠近原料、燃料提供地和产品消费地的地方，这样可以减少施工中的运输费用同时还可减少流通时间。工程建设地点的选择应尽量考虑土地的节约、地质的选择和交通运输条件等因素。施工中工艺、设备的选用要遵循先进适用、经济合理原则。最后，还要对不同的施工方案进行技术和成本的比较，科学决策、正确判断。

2 工程设计阶段的造价管理与成本控制

工程设计阶段的造价管理和成本控制是整个工程成本控制的关键环节，为此我们应主要从以下三个方面着手：

2.1 进行工程前期招标的设计，选择优良的设计单位和设计方法，且在投标的设计阶段要全方位考虑，尽量将工程主体及配套工程结合在一起进行投标的考量，投标设计完成后还要组织专家综合对方案进行评比。

2.2 进行工程的限额设计。项目