房地产交易环节税收政策

第一部 房地产开发各环节税收政策大全

一、取得土地环节

1、土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收（具体税率参照当地规定）。

案例：某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地面积为56000平米，土地出让金为34000万元，合同约定土地交付时间为2010年10月25日。当地土地使用税税率为4元/平米（年）。那么2010年应缴纳多少土地使用税？ 分析：该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税，2010年应缴纳2个月土地使用税：56000*4*2/12=37333.33元。

2、印花税（土地出让或转让合同）：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。

3、契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前湖南省规定的契税税率为4％。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税

房地产开发各环节税收政策详解：拿地阶段业务

开工.凯宾上院开发各环节税收

一、取得土地环节

1．土地使用税：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收

2011年1月起申报缴纳土地使用税，至完工销售前每年应缴纳土地使用税：24884㎡×12/㎡=298,608.00元。

2．印花税（土地出让合同A地块）：24884m×500/ ㎡×0.05%=6,221.00元。

3．契税

1）国有土地使用权A地块出让：

24884㎡×500/ ㎡×4%=497,680.00元

2）拆迁补偿、安置费：

110,000,000×24884㎡/40543㎡×4%=2,700,720.00

3）城市建设配套费:

(71465+5906)㎡×30/㎡×4%=92,845.20元

二、设计施工环节

1、印花税：房地产开发阶段需要缴纳印花税的主要包括采购甲供材料、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、借款合同、财产保险合同等合同。

1）甲供材料:购销金额×0.03%

2）建设工程勘察合同:165,256.10×0.05%=82.63元

3)建设工程设计合同(华美):2,875,000×0.05%=1,437.50元

4)景观设计合同:170,000.00×0.05%=85.

房地产开发各环节税收政策详解：拿地阶段业务

开工.凯宾上院开发各环节税收

一、取得土地环节

1．土地使用税：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收

2011年1月起申报缴纳土地使用税，至完工销售前每年应缴纳土地使用税：24884㎡×12/㎡=298,608.00元。

2．印花税（土地出让合同A地块）：24884m×500/ ㎡×0.05%=6,221.00元。

3．契税

1）国有土地使用权A地块出让：

24884㎡×500/ ㎡×4%=497,680.00元

2）拆迁补偿、安置费：

110,000,000×24884㎡/40543㎡×4%=2,700,720.00

3）城市建设配套费:

(71465+5906)㎡×30/㎡×4%=92,845.20元

二、设计施工环节

1、印花税：房地产开发阶段需要缴纳印花税的主要包括采购甲供材料、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、借款合同、财产保险合同等合同。

1）甲供材料:购销金额×0.03%

2）建设工程勘察合同:165,256.10×0.05%=82.63元

3)建设工程设计合同(华美):2,875,000×0.05%=1,437.50元

4)景观设计合同:170,000.00×0.05%=85.

房地产项目公司各环节税收筹划分析 (2015-01-22 09:55:24)转载▼

标签： 房产 分类： 房地产税收与税收筹划 房地产项目公司各环节税收筹划分析

房地产项目公司按照各阶段经营管理的内容，对其流程大致可以划分为：项目设立与项目公司组建；土地使用权的取得；房地产建设工程项目规划和审批；项目工程的施工管理；取得预售许可证后开始销售管理；项目工程竣工；项目公司解散。这七个阶段包括了房地产项目从投资决策、设计施工、销售和竣工清算整个过程的内在事物发展规律和对公司的组织制度的阐述。 1、房地产项目公司决策阶段的筹划内容

项目公司决策阶段的内容主要是通过投资机会的选择、可行性研究、项目评估和决策来决定地域市场的进入、土地资源的获取。这个阶段的工作对于一个房地产项目公司来说非常重要，一个项目投资的失败数十亿资金的沉没成本，将会对房地产这样一个资金密集型的企业带来沉重的打击，资金链的断裂也许会带来整个集团的覆灭。在整个决策过程中，纳税成本的评估也是贯穿始终，而税收筹划是要在纳税人对应的经济业务发生前，用既有的法律、法规对其经济行为所带来的影响进行估计和判断，并选择有效地方案执行。 （1）项目公司组织形式的筹划

房地产企业在选定的投资区域建立项

目 录

一、房地产行业税收政策汇编 （一）综合 一九九九年

国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业

若

干

税

务

处

理

问

题

的

通

知……………………………………………（ ） 国税发[1999]242号 （二）营业税 二○○一年

福建省地方税务局关于房地产业营业税征税问题的通知……………………………………（ ）闽地税政一[2001]21号 一九九八年

国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复…………………………（ ） 国税函[l998]53号

国家税务总局关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复………………………（ ） 国税函[1998]554号 一九九七年

国家税务总局关于以不动产作为股、利进行分配征收营业税问题的批复…………………（ ）

国税函[1997]387号 一九九六年

国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知………………………（ ） 国税函发[1996]684号 一九九五年

国家税务总局关于印发《营业税问题解答(之一)》的通知……………………………………（ ） 国税函发[1995]156号 一九九四年

国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复……………………………（ ） 国税函发

房地产税收政策培训讲义

本次培训共分四部分内容

第一章 房地产企业营业税税收政策 第二章 房地产企业土地增值税清算 第三章 房地产企业企业所得税政策 第四章 经济合同签订与节税战略思考

第一章 房地产、建筑业营业税税收政策 第一节 新《营业税暂行条例》及其《细则》

一、营业税条例修订的主要内容

（一）调整了纳税地点的表述方式。 （二）删除转贷业务差额征税规定。 （三）删除税率表中征税范围一栏。 （四）将纳税申报期限延长至15日。

二、新条例、细则涉及建筑、房地产业营业税新规定

（一）“视同销售”新规定： 1、旧《细则》第四条规定：

（1）转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

（2）单位或个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳

1

务。

2、新《细则》第五条规定：

纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：

（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人； （2）单位或者个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售，其所发生的自建行为； （3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。 3、新

促进房地产业发展优惠政策

一、营业税优惠政策

（一）对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租

金收入，免征营业税。

（财税[2008]24号）

（二）个人出租房屋的税收综合征收率为5%。

（苏政发[2006]136号）

（三）对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权

并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收营业税。

（财税字[2000]125号）

（四）离婚财产分割的暂免征收营业税。

（财税[2009]111号）

（五）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的暂

免征收营业税。

（财税[2009]111号）

（六）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人的暂免征收营业税。

（财税[2009]111号）

（七）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人的

暂免征收营业税。

（财税[2009]111号）

（八）纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均

国家税总何道成大师讲解房地产企业所得税税收政策

《房地产开发经营业务企业所 得税处理办法》讲解

国家税务总局所得税管理司 何道成

2011.9.

国家税总何道成大师讲解房地产企业所得税税收政策

引

言

改革开放以来，随着城市建设综合开发、土 地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施，我 国房地产业进入了前所未有的高速发展时期，不 仅成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是 税收收入的一项重要来源，因此，加强和规范房 地产开发企业税收的征收管理，已十分重要。

国家税总何道成大师讲解房地产企业所得税税收政策

《房地产开发企业所得税处理办法》讲解

第一章

总则

第二章第三章 第四章

收入的税务处理成本费用扣除的税务 计税成本的核算

第五章第六章

特定事项的税务附则

国家税总何道成大师讲解房地产企业所得税税收政策

第一章

总 则

国家税总何道成大师讲解房地产企业所得税税收政策

国税31号文的出台背景 ---房开企业所得税征管存在的主要问题

○开发产品缺乏完工标准

导致：开发产品不能及时结转成本

预售收入不能及时转为实际收入

从而导致：房地产开发企业不能依法及时申报 缴纳企业所得税。5

国家税总何道成大师讲解房地产企业所得税税收政策

房开企业所得税征管存在的主要问题○多列预提费用

---预提了不允许预提的

阿尔及利亚税收政策简述

一、管理机构

阿尔及利亚税务总局隶属于阿尔及利亚财政部，负责管理国家税收、拟定全国税收法律、法令和征收管理制度，组织国家财政收入，运用税收杠杆对经济进行宏观调控。阿税务总局下辖税务法规司、税收征管司、税务纠纷司、信息组织司、资源管理司和审核研究司，此外阿税务总局在阿尔及尔、布利达、奥兰、塞蒂夫、谢里夫、安纳巴、君士坦丁、乌尔格拉和贝沙尔等9个省区设置了地方税务局，分管全国48个省区的税务工作。阿尔及利亚税务总局主要职能为制定税务法规、明细税种与税率、参与有关税务的各项研究工作、对外商签多双边税务协定、协调国际和国内的税收制度、制定税收收入预算、处理税收纠纷、打击偷漏税、保障各项税务工作有效进行、改善税务部门与纳税人之间的关系、制定税务报告、分析税收形势等。此外，根据1998年有关行政法令，阿政府同时设置了独立于税务总局的税务监管局，对全国税收工作进行监督。

阿政府在出台的年度财政法中对下一年度的税收进行调整，通过税收杠杆协调国家和纳税人之间的利益，推进战略行业和重要地区的发展，完善市场经济内部运作机制。

二、税收制度

阿尔及利亚税收制度是申报型的。纳税人须自觉地申报、计算、缴纳法

阿尔及利亚税收政策简述

一、管理机构

阿尔及利亚税务总局隶属于阿尔及利亚财政部，负责管理国家税收、拟定全国税收法律、法令和征收管理制度，组织国家财政收入，运用税收杠杆对经济进行宏观调控。阿税务总局下辖税务法规司、税收征管司、税务纠纷司、信息组织司、资源管理司和审核研究司，此外阿税务总局在阿尔及尔、布利达、奥兰、塞蒂夫、谢里夫、安纳巴、君士坦丁、乌尔格拉和贝沙尔等9个省区设置了地方税务局，分管全国48个省区的税务工作。阿尔及利亚税务总局主要职能为制定税务法规、明细税种与税率、参与有关税务的各项研究工作、对外商签多双边税务协定、协调国际和国内的税收制度、制定税收收入预算、处理税收纠纷、打击偷漏税、保障各项税务工作有效进行、改善税务部门与纳税人之间的关系、制定税务报告、分析税收形势等。此外，根据1998年有关行政法令，阿政府同时设置了独立于税务总局的税务监管局，对全国税收工作进行监督。

阿政府在出台的年度财政法中对下一年度的税收进行调整，通过税收杠杆协调国家和纳税人之间的利益，推进战略行业和重要地区的发展，完善市场经济内部运作机制。

二、税收制度

阿尔及利亚税收制度是申报型的。纳税人须自觉地申报、计算、缴纳法