成本收益法

3、剩余法

用剩余法进行地价评估时，通过对相邻地区商品房销售市场行情相关性分析，预测委估地块预期商品房售价、建筑成本、专业费用以及利息利润等，再运用公式计算地价。

其计算公式为： V=A-B-C

V—待估土地价格 A—开发完成后房地产总价值 B—整个开发项目的开发成本 C—开发商合理利润 详细计算过程如下：

1、确定估价对象最佳开发方式

估价对象按照武汉市商业用地平均容积率设定，确定待估宗地容积率为2.5。

2、确定开发周期和投资进度安排 ①开发周期确定

房地产开发的周期一般分三个阶段，前期主要包括报建、土地的开发（拆迁、场地平整、临时水电等）、勘察、设计、项目招标等；中期主要包括建筑安装工程建设（含设备的安装）；后期主要包括室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等）。

根据武汉区同类房地产项目的开发周期、估价对象项目的规模及开发项目的实际情况确定开发周期为2年。

②投资进度安排

房地产开发的资金投入根据开发周期的时间也分三个阶段，前期报建、城市基础设施配套费、土地的开发、勘察、设计、项目招标等的费用较少；中期主要包括建筑安装工程建设（含地基、基础的处理、设备及安装等）资金

企业价值评估的价值类型分为：市场价值和非市场价值；

1、市场价值是指企业在评估基准日公开市场上正常使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值；

公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指有一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，买卖双方的交易行为都是在自愿、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。 公开市场假设中的市场是一个充分竞争的市场，资产在公开市场上实现的交换价值隐含着市场对该资产在当时条件下有效使用的社会认同。

公开市场假设还假定资产用途可以随便选择，从而发挥其最大、最佳效用，即资产可以被用于法律和政策允许的最佳用途，从而为其持有人带来最大收益。

2、非市场价值下的持续经营价值是指被评估企业按照评估基准日的用途、经营方式、管理模式等继续经营下去所的实现的预期收益的折现值。

收益法：必要的前提是企业是否具有持续的盈利能力。只有当企业具有持续的盈利能力时，运用收益法对企业进行评估才具有意义。

也许是由于历史原因，其不属于一般的正常企业，能否用常态对待？

3、评估对象在持续经营前提下的价值并不必然大于在清算前提下的价值。

如果这样，就要启动破产清算程序，最终还是实现清算价值。

目前企业价值评估中多采用自由现金流折现（DCF）方法，但由于该方法

市场法，成本法，收益法的区别

一、 含义

市场法，也称现行市价法或市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出（交易）的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 成本法，是指在被评估资产现时重臵成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。

收益法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。

比较：市场法的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价，所以市场法的应用，与市场经济体制的建立与发展，资产的市场化程度密切相关。运用市场法进行资产评估的资料具有时效性。而成本法的资料是历史资料，受时间的限制不大。收益法则是通过估算未来预期收益来评估资产价值。

二、 基本原理

市场法，是按所选参照物的现行市场价格，通过比较被评估资产与参照资产之间的差异并加以量化，以调整后的价格作为资产评估价值。 成本法：被评估资产评估值=重臵成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值 收益法，是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现，以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。

三、 资产计价尺度

市场法，是以市场价格作为资产评估的计价尺度。

成本法，是以

关于评估业务中收益法运用的要点分析

一、收益法简介

（一）收益法的基本涵义

收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。

（二）收益法公式（主要和常用的公式） ①未来有限年期收益

P＝A/i×[1-1/(1+i)n] （年金现值公式） ②预期收益按等比级数递增且有期限

P＝A/(i-s)×[1-(1+s)n/(1+i)n] [当i≠s时] ③预期收益按等差级数递增且收益且有期限

P=(A/r+b/r2) ×[1-1/(1+r)n]-b/r×n/(1+r)n （三）运用收益法的基本前提

应用收益法必须具备的前提条件是:第一,被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量;第二,资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量;第三,被评估资产预期获利年限可以预测。

（四） 收益法的适用范围

运用收益法评估资产的价值，其前提是该资产应具备独立的生产能力获利能力。收益法适用于有收益性的资产的价格评估,主要有：

1．机器设备：就单项机器设备而言，大部分不具有独立获利能力,因此，单项设备评估通常不采用收益法评估。对于自成体系的成套设备、生产线，以及可以单独作业的车辆等设备，特别是租赁设备则可以采用

房地产抵押估价报告

项 目 名 称：A市开发区**西路18号商业房地产抵押价

值评估

委 托 人：江苏**大酒店有限公司

估 价 机 构：江苏A房地产评估咨询有限公司 注册房地产估价师：景** 张** 估价报告出具日期：2010年12月10日

估价报告编号：苏房地镇扬估字（2010）第09号

江苏A房地产评估咨询有限公司房地产估价报告

致 估 价 委 托 人 函

江苏**大酒店有限公司：

我们接受贵公司的委托，对贵公司位于A市开发区**西路18号商业房地产(房产面积为27822.7m2，土地面积为28771.2m2)进行抵押价值评估，估价时点为2010年12月8日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

根据贵公司所提供的有关资料，经过房地产估价师实地查看和市场调查，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等有关法律法规和技术标准，在了解和分析估价对象实际情况的基础上，本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，遵循必要的估价程序，选用了成本法和收益法进行了评估，综合确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值为人民币27014.9万元，大写人民币贰亿柒仟零壹拾肆万

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房地产抵押估价报告

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估 价 机 构：江苏A房地产评估咨询有限公司 注册房地产估价师：景** 张** 估价报告出具日期：2010年12月10日

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江苏**大酒店有限公司：

我们接受贵公司的委托，对贵公司位于A市开发区**西路18号商业房地产(房产面积为27822.7m2，土地面积为28771.2m2)进行抵押价值评估，估价时点为2010年12月8日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

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收益还原法

教学时数：6课时

教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握收益还原法的基本原理，掌握收益还原法的公式，掌握资本化率的含义，掌握收益还原法应用举例与分析。

教学重点：房地产纯收益的计算 教学难点：收益还原法的应用

教学手段和方法： 以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。 教学内容：

第一节 基本原理

一、基本概念

收益法也称收益还原法、资本化法（Income Capitalization Method），是将房地产预期未来各年的正常纯收益以适当的还原利率折现求和（资本化），求取待估房地产在一定时点、一定产权状态下价格的一种估价方法。

收益还原法是房地产价格评估的基本方法之一，在国内外房地产价格评估中应用很广，又称地租资本化法、投资法、收益资本化法。其估价思想就是房地产价格等于未来土地上可得到的纯收益折算成现在价值的总和。

采用收益还原法求算的房地产价格，被称为收益价格。 还原利率，是指用以将房地产纯收益还原成为房地产价格的比率。在采用收益还原法评估房地产价格时确定适当的还原利率，是准确计算房地产价格的非常关键的问题。 二、理论依据

收益还原法的理论依据是房地产的预期收益原理。在通常情况下，人们使用某一房地产的目的是在正常

第六部分 整体资产评估收益现值法评估验证说明

收益现值法评估验证说明

一、收益现值法的应用简介 （一）方法简介

收益现值法是本着收益还原的思路对企业的整体资产进行评估，即把企业未来经营中预计的净收益还原为基准日的资本额或投资额。具体评估办法是通过估算被评估资产在未来的预期收益，并采用适当的折现率或资本化率折现成基准日的现值，然后累加求和，得出被评估资产的评估值。在收益法评估中，被评估资产的内涵和运用的收益以及资本化率的取值必须是一致的。

在本次对企业所有者权益即净资产进行评估时，收益额为企业的净利润，折现率取预期的净资产收益率。

（二）适用条件

运用收益现值法，是将评估对象置于一个完整、现实的经营过程和市场环境中，对企业整体资产的评估，评估基础是对企业资产的未来收益的预测和折现率的取值，因此被评估资产必须具备以下前提条件：

1.被评估资产与其经营收益之间存在稳定的比例关系，并可以计算。 2.被评估资产未来的收益能用货币衡量，并基本可以预测。 （三）基本评估思路

在本次评估中,按照如下思路进行： 1.企业收益现状的分析判断；

2.对企业未来可预测

长江三峡工程成本——收益分析

20世纪80年代中期，中国政府组织了四百多位专家和数千名勘测、调查、试验、设计和研究人员参加了三峡工程的重新论证工作，对三峡工程的成本收益进行了深入系统的分析，并于1988年重新编写了三峡工程可行性研究报告。 一、三峡工程的效益分析

1959年编制的《长江流域综合利用规划要点报告》和1988年完成的修订补充报告，都论证并肯定了三峡工程的社会经济效益，并推荐作为近期开发的重点工程，其主要任务是解决长江中下洲、特别是荆江河段的防洪；向华中、华东和川东地区供电；同时还可以显著改善川江的通航条件。

（一）防洪作用

长江中下游地区，有耕地9000余万亩，人口7500万，是中国重要商口粮、棉、油基地，又是工商业较发达的地区。由于地面高度普遍低于洪水位数米至十数米，历史上洪灾频繁而严重。建国以来，进行了大规模的防洪建设，完成了加高加固堤防土石30余亿m3，兴建了荆江分洪工程，安排了一批分蓄洪区，修建了丹江口等有防洪作用的支流水库，目前正继续实施1980年制定的以防卸1954年类似洪水为目标的平原防洪方案。

以述方案完成后，干流堤防能防御10-20年一遇洪水，其中荆江河段只能防约10年一遇洪水。超过这一标准时，需运用分蓄洪工程，