房地产开发规划图

建筑面积密度、容积率、建筑密度的计算公式

1.建筑面积密度

建筑面积密度是反映建筑用地使用强度的主要指标。计算建筑物的总建筑面积时，通常不包括±0以下地下建筑面积。建筑面积密度的表示公式为：

建筑面积密度=(总建筑面积÷ 建筑用地面积)（m2/hm2） 2.容积率

容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率以公式表示如下：

容积率= 总建筑面积÷ 建筑用地面积

3.建筑密度

建筑密度是反映建筑用地经济性的主要指标之一。计算公式为：

建筑密度= 建筑基底总面积÷建筑用地总面积

4.道路红线

规划的城市道路路幅的边界线反映了道路红线宽度，它的组成包括：通行机动车或非机动车和行人交通所需的道路宽度；敷设地下、地上工程管线和城市公用设施所需增加的宽度；种植行道树所需的宽度。

任何建筑物、构筑物不得越过道路红线。根据城市景观的要求，沿街建筑物可以从道路红线外侧退后建设。

5.人口净密度

人口净密度是居住区规划的重要经济技术指标之一，反映居住区住宅用地的使用强度，公式为：

人口净密度= 居住总人口÷居住宅用地总面积（人/hm2）

6.建

房地产开发流程 2008-08-18 12:42:53

| 举报

第一房地产开发公司的设立

房地产开发公司设立阶段的法律程序 一、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立 6、申请批准项目建议书 7、办理企业名称登记 8、送审合资或合作合同、章程 9、申领外商投资企业批准证书 10、办理企业登记 开发公司设立阶段的相关税费 1、企业法人开业登记费 2、企业法人变更登记费 3、企业法人年度检验费 4、补、换、领证照费

第二开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目，签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费

2、建设工程规划许可证执照费

第三开发项目的规划设计和市政配套

开发项目

房地产开发与经营

房地产：是房产与地产的总称。指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其它附属物的总称。 房地产开发：以城市土地资源为对象，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设，为人民的生产生活提供空间的行为过程。

衡量城市化水平指标:人口变动指标、经济变动指标、社会变动指标

房地产市场：是买卖双方在某特定的地理区域在某一期间内达成的所有房地产交易关系的总和，包括房地产的买卖、租赁、抵押、典当、置换等交易形式。

房地产市场的特性:1．权益交易市场 2．区域性市场 3．不完全竞争市场 4．供给的滞后性5．需求的多样性、层次性和双重性（消费和投资需求）6．政策影响性

房地产市场的功能：1．优化存量资源配置，提高经营效益2．传递信息，引导供求变化3．适用消费需求，优化住房结构4．引导宏观调控、指导政府决策

房地产市场的供求均衡条件：1．深化住房体制改革，积极推进住房分配货币化2．完善房地产市场体系，搭建供需实现平台3．加强总量调控，注重供求均衡4．强化市场研究，调整供求结构

房地产市场指标：需求指标、供给指标、市场交易指标

房地产市场的主要运行机制:动力机制、供求机制、价格机制、竞争机制

★房地产物业市场与房地产资本市场的四象限静态模型：

第I象限

房地产开发与管理

第一节房地产开发

第二百六十三条计划、立项。

1.计划。公司（指从事房地产开发的全资或控股公司）办公室负责编制项目的年度房地立开发计划和预测本年度在建工程完成情况，经公司经理批准后，报集团公司统一上报国家计划部门，申报基建计划。

对未列入年度市有关部门办理补充计划和立项手续，关负责跟踪与落实。

基建统计报表，由公司办公室负责编制与上报。

2.立项。凡自有土地或合作、合资、投标等土地的房地产开发，均由办公室负责立项报批，工程部予以配合，并进行项目的可行性研究。

项目的立项，投资总额在100万元以下的（含100万元），由经理批准：100万元至200万元的（含200万元），由总工程师批准：200万元以上的，由集团公司总经理审批。

凡未按上述规定和审批程序批准的，不得立项，不得签定合同或协议。否则，造成经济损失的，要追究有关人员的责任。

第二百六十四条前期开发与规划、设计。

1.前期开发。办理用地红线、征地、合作或合资的谈判，联系缴纳地价和市政配套费、拆迁，委托测量与勘探、委托规划与设计（扩初阶级）等前期工作及有关报批事项，均由办公室负责。

与此有关的合同（协议），亦由办公室草拟，按审批权限规定上报审批。

2.规划、设计。

（1）建设项目的规划、设计，凡公司

……………………………………………………………精品资料推荐…………………………………………………

1

沈阳千缘房地产开发有限公司

房地产开发工作流程图

2003/6/17

一、 前期工作：

二、开工、工程管理：

洽谈、草签土地转让意向书

可行性调研

签订土地转让协议

市建委

设计任务书

立项书

1/500地形图、定线图 市土地储备中心 土地局 缴纳土地出让金

签订国有土地使用权出让合同

公司

前期可行性调研报告

市土地储备中心

土地招投标、入库出库

规划院

公司

设计院 平面图、鸟瞰图

双方合同、办证

公司

市建委 上报有关材料

可行性分析报告 市房地产开发领导小组办公室

建设项目通知书

详勘

初勘

公司 三通一平

勘察设计

上级综合材料

选址意见通知书

市计委投资处 计委年度预备计划指标函

产权产籍注销、拆迁批复 计划函

建设规划用地许可证

规划平面图

市规划和国土资源局

拆除公司

市勘测院

扩初设计、报批图

市计委

市财政局 土地使用证

市规划院 区、市房产局拆迁办

土地局 规划院

市土地局

缴土地出让契税 确定土地面积、缴土地登记费 勘测座标点

用地土地情况审查 市土地局地政、有偿使用申报

报批总平面、单体建筑设计图 建设工程规划许可证 市建委 规划院 缴纳基础设施配套费 综合规划管网设计 扩初设计审定通知单

设计院 卫生防疫审定（

大连地区房地产开发手续流程图

修建性详细规划 办理建设用地规划许可证 1.网上下载并填报申请立案表（加盖公土地批复 消防选址批复 章）；2.申请书和授权委托书；3.《建 详规批复图2份，用地红线设项目选址意见书》（复印件）、规划 附图一份 条件及附图；4.经营性项目提供《成交建筑单体方案审查 办理环评批复 确认书》（跨年度需结转）；5. 批复的1.网上下载并填报申请立案表（加盖公章）；2.申请书和 详规批复图、环评报告 详规图6. 国有土地出让公告7. 其它相授权委托书；3.《建设工程消防规划选址意见书》及附图 关文件。 （原件）；4.具有相应资质设计单位提供的建筑总平面位 置图、平立剖面图二套（A4装订的蓝图2套）及电子文件（加 盖设计单位公章）；5.彩色效果图和2套A4小样图（含电子 文件和加盖设计单位公章）；6.其他相关文件 办理《国有土地使用权证》 人防规划设计条件 1.《行政许可申请书》及《行政 许可申请材料清单》；2.项目中建设工程规划许可证 标通知书；规划部门批准的详细1. 网上下载并填报申请立案表（加盖公章）；2. 申请书和授权委托书；3. 批复的规划条件、 设计图，十层（含）

大连地区房地产开发手续流程图

修建性详细规划 办理建设用地规划许可证 1.网上下载并填报申请立案表（加盖公土地批复 消防选址批复 章）；2.申请书和授权委托书；3.《建 详规批复图2份，用地红线设项目选址意见书》（复印件）、规划 附图一份 条件及附图；4.经营性项目提供《成交建筑单体方案审查 办理环评批复 确认书》（跨年度需结转）；5. 批复的1.网上下载并填报申请立案表（加盖公章）；2.申请书和 详规批复图、环评报告 详规图6. 国有土地出让公告7. 其它相授权委托书；3.《建设工程消防规划选址意见书》及附图 关文件。 （原件）；4.具有相应资质设计单位提供的建筑总平面位 置图、平立剖面图二套（A4装订的蓝图2套）及电子文件（加 盖设计单位公章）；5.彩色效果图和2套A4小样图（含电子 文件和加盖设计单位公章）；6.其他相关文件 办理《国有土地使用权证》 人防规划设计条件 1.《行政许可申请书》及《行政 许可申请材料清单》；2.项目中建设工程规划许可证 标通知书；规划部门批准的详细1. 网上下载并填报申请立案表（加盖公章）；2. 申请书和授权委托书；3. 批复的规划条件、 设计图，十层（含）

房地产开发经验浅谈三

海浪成龙

方案设计、初步设计与施工图设计

方案设计阶段的主要工作是通过对概念设计成果的理解，对规划布局、空间功能布置、建筑形式、建筑规模以及根据项目定位对户型、面积定位进行深化。

方案设计过程中对设计单位理解与现实项目定位的意图，在户型比例，面积控制、单元组合、路网规划等方面能力要求极高。同时，还应注意结合当地气候、地质条件，合理运用规范与地方标准，对于一些过时但合法的规范应充分与前期开发部门沟通，研究当地习惯做法，提出较为合理的解决方案，以期顺利通过相关部门的审批。开发商还应在该阶段编制详细的《设计任务书》，为设计单位提供设计指引。

通常开发商在这个阶段最容易对项目定位与开发理念产生动摇，既要保证项目品质，又要保证容积率，提高项目效益，如何取舍？我个人认为应根据不同的项目不同的开发理念区别分析：

对于大盘、分期开发的项目，在前期创品牌、提升品质、塑造项目核心竞争力最为重要，大盘的利润主要是在后期实现，如果不能在前期被市场认同，将对后期造成较大的压力。

对于短、平、快项目，如何创造效益最大化，提升表面卖点是关键，可以通过概念的炒作，准确的户型定位、合理的价格，快速

东山国际新城项目分析

——东山下芦溪旁一座八万人居住的国际新城

一． 总体规划宏观背景分析

1．中国城市发展新阶段

中国国家发展战略和任务、经济社会发展的总体和阶段性特征以及我国城市化的规律特征，对新时期的城市发展提出了新的要求。东山国际新城正是在这样的宏观背景下应运而生的。 ——新时期的国家发展战略和任务。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年（2006～2010年）规划纲要》明确提出建设社会主义新农村、推进工业结构优化升级、促进区域协调发展、建设资源节约型、环境友好型社会、推进社会主义和谐社会建设等重要任务，为下一阶段中国城市化的发展指明了战略方向。 ——中国经济和社会发展的总体特征。改革开放以来，中国经济经历了将近30年的快速增长时期。目前，我国经济和社会发展阶段性特点主要包括以下几个方面：经济平稳增长，产业结构持续优化，增长方式逐步转变；区域差距、城乡差距，不同行业、不同地区之间的收入差距进一步扩大；城镇化进程加快，“三农问题”凸现。 ——中国国民经济发展的阶段性特征。当前，国民经济的阶段性特征主要表现在以下几个方面：宏观经济正处于经济发展周期中的上升期；固定资产投资依然是带动地区经济增长的重要因素；

东莞市尚峰物业投 东莞市虎门镇博涌社区博美村 欧婉 暂 1000954

企业合作方——陈昌武、欧婉

青、周庆哲；国土证号——东府国

2012-04-19

资有园下路二排56青 定

限公号

司 东

莞市 东莞市松湖科盛宏技产业园区新竹实业路·万科松山湖 张宇 暂投资1号花园商业中凯

定

有限心18号楼 公司 东莞市中骏房地 东莞市凤岗镇产开金凤路永泰花园 莫志 暂发有48号铺

其

定

限公司 东莞市

御筑 东莞市塘厦镇房地林村社区西荣路 李冬 暂产有1号厂房 文

定

限公司 东莞市宝盈房地 东莞市麻涌镇产开新沙港工业区进 卢煜 暂发有港大道

光

定

限公司 东莞市宇隆房地 东莞市茶山镇 袁冠 暂产开横江村坑口

尧

定

发有限公

1000953

1000952

1000951

1000950

1000949

用（2011）第特6号；项目用地

面积——13777.9平方米。

企业合作方——东莞市中天实

2012-04-12

业投资有限公司；项目用地面积

——70173平方米；地块编号

——2010G069、2010G070。