房地产开发的全过程
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浅谈房地产开发全过程质量管理
浅谈房地产开发全过程质量管理
摘要:房地产行业在经济发展中占有非常重要的地位,作为近年来投资和消费的热点话题,一度成为了国民经济的支柱性产业。房地产业如何实现跨越式的、可持续的发展,必然成为制约企业生存的的重大问题。因此,房地产企业要加强开发和管理,保持高度的竞争力。提出房地产开发全过程管理,实现房地产项目现代化管理,增强企业的生命力。
关键词:房地产开发;全过程管理
根据房地产开发项目的复杂、系统特点,依据开发的时间顺序,可以将房地产开发分为几个阶段:工程项目的概念阶段、工程项目的设计阶段、工程项目的施工阶段以及工程项目竣工验收、交付使用阶段等。随着经济环境的不断变化和市场竞争的压力,许多的房地产行业已经步入了新的耕作时代,依靠战术方法已经不能满足发展的需要,只有专业化的分工、技术水平、管理办法的不断进步,才能保证经营企业达到利润最大化。本文基于各阶段的管理重点简单地对全过程管理进行论述。
一、全过程质量管理的含义
项目生命周期全过程质量管理主要是指一个建筑项目从立项决策、设计、施工以及竣工验收交付使用的全过程运行质量管理。全过程的运行质量管理就是对每一个阶段的工序都要做到严格的把关,质量合格后方能进入下一道工序。
二、项目各个阶段的
房地产开发项目全过程成本控制方法研究
房地产开发项目全过程成本控制方法研究 作者:沈梅红
来源:《房地产导刊》2015年第06期
【摘要】本文主要对房地产开发项目全过程成本控制方法进行研究,阐述了成本控制的体系,然后从不同的实施阶段,说明了控制方法的具体应用。
【关键词】房地产;开发项目;全过程成本控制
目前我国的房地产开发项目逐渐向高层次、大规模方向发展,力求以较低的成本开发出满足市场需求的房地产产品。这是房地产开发商重点关注的问题,也是房地产竞争的关键因素,相关人员应重视房地产项目的成本管理和控制,确保其在投资决策阶段发挥重要的作用。现对房地产开发项目全过程成本控制方法进行研究,总结有效的控制方法,确保其能够合理应用。
一、房地产开发项目成本控制体系
在房地产开发商控制开发项目的成本过程中,应建立有效、严格的成本控制体系,其中的主要内容有组织系统、信息系统、考核体系。
(一)组织系统
开发商为了更加有效的对成本及费用进行控制,需要应用分级分方向的管理责任制,从而明确各部门的责任。这种方法能够形成成本费用组织系统,该系统具有一个管理权限,能够行使不同类型的责任[1]。在成本控制中,责任中心主要有两种:成本中心和费用中心。其中成本中心主要是指对成本和费用承担控制、考核责任的中心,比如投资控制部;
房地产业开发全过程细解
房地产业开发(全过程细解)
第一章房地产业开发概述
第一节房地产业的概念
房地产是土地、房屋财产的总称。在我国,按照土地资源状况和土地利用总体规划,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商业用房、办公用房(写字楼)等建筑物及其构筑物,如铁路、桥梁等。
房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业,属于第三产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。
房地产业的细分行业主要包括房地产开发、房地产中介服务和物业管理。其中,房地产中介服务又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。
房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。房地产开发按业务侧重的不同可分为两类:第一类是从事城市房地产开发和交易的,即所谓房地产开发,是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设;所谓房地产交易,包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第二类是从事开发经营成片土地的,即简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后,依照规划对土地进行综合性的开发建设,形成工业用地和其它建设用地条件,然后转让土地使
用权或者转让、出租地面建筑物。
房地产开发按项目的运作方式的不同可分为三类:
第一类,也是通常的运作,即
房地产竣工验收全过程(l理论+实践版)
房地产竣工验收全过程
一、验收条件
1、验收前提:(中间部分验收:基础与基础部分、主体结构部分)
1、土建、水电工程全部结束; 2、各种门、窗、栏杆等安装完毕; 3、通正式水、电; 4、幕墙、钢结构、中央空调、电梯、消防等工程安装、调试结束; 5、雨污水、小区内道路等市政工程结束; 6、景观绿化、各类综合管线等配套工程结束。 2、相关单位及资料:
(建设单位 )+(主管部门)+(监理单位/服务单位)+(物业单位) 1、建设单位组织验收时间、地点及验收组名单《单位工程质量竣工验收方案》; 2、《住宅工程质量分户验收汇总表》报送该工程的质量监督机构。
二、分户验收
1、室内地面、墙面、顶棚抹灰、门窗工程质量分户验收:1、普通水泥楼地面;2、板块楼地面面层;3、室内墙面;4、室内顶棚;5、门窗:(1)开启(2)配件(3)密封(4)排水(5)进户门质量。 2、室内空间尺寸、护栏、玻璃质量分户验收:1、室内空间尺寸;2、护栏和扶手的造型、尺寸、高度、栏杆间距和安装位置;3、玻璃的品种、观感质量。 3、防水工程、公共部位分户验收:1、外墙防水;2、外窗防水;3、防排水楼地面;4、屋面防水;5、公共部位楼层梯段踏步及楼梯护栏;6、地下室防水、通道;7、
房地产开发全部证件办理过程
房地产开发全部证件办理过程
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段
土地证和建设用地规划许可证这两个证,加上规划要点批复,是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序,非常的有学问。有经验的同志,一看这几样东西的发出时间,基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。
土地证由国土部门颁发,是土地权属证明,载明了土地用途及使用期限(只是载明);建设用地规划许可证由规划部门颁发,是核定土地用途及用地界线的法律依据;规划要点批复由规划部门颁发,是确定土地使用强度指标的法律依据,如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来,包括现在的那个小户型比例限制要求,也会在这个文件里体现出来。
一般来说,一块地,必须要由规划部门核定规划要点,颁发了建设用地规划许可证(以下简称地规证)之后,才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的
程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度,才能计算出土地出让金,才能在土地证上载明土地用途及年限。
但是呢,在现实中呢,这个想法只能是理想状态。因为首先,很多地方的国土部门在出让土地的时候,根本不考虑规划,直接就整块出让了。然后给人家办出商
房地产开发过程中的成本控制
成本控制
2010年第3期(第27卷总第157期)
项目管
理
doi:10.3969/j.issn.1673-1093.2010.03.003
房地产开发过程中的成本控制
张莹璞
(深圳市建筑设计研究总院有限公司,广东深圳518003)
摘要:开发商要实现对工程成本的有效管理,在宏观上超前制定控制战略和策略,在微观上要认真实施和落实。在工程项目
建设的各个阶段,时时处处要有控制工程成本的经济手段,充分利用和认真分析建设工程建设周期中的重要信息,加强成本管理的整体性、系统性和连续性。关键词:工程成本;控制战略;经济手段中图分类号:C93
文献标志码:C
文章编号:1673-1093(2010)03-0010-04
0引言
随着我国社会经济的发展和我国农村人口向城镇转移的加快,全面提高城乡居民居住质量,扩大住房需求空间的要求日益强烈。这既给房地产开发商提供了良好的发展机遇,同时也使房地产产业竞争日益激烈。在这样一个机遇与挑战并存
集团化、品牌的市场中,开发商除了要从规范化、
化等方面发展自己外,尚应在房地产开发全过程中引入先进的管理观念,加强对工程质量管理,严格控制工程投资,获得最佳经济效益,从而提高企业在市场中竞争力。因此,如何有效控制项目成本,争取以较低工程造价,建造高
房地产开发过程中的成本控制
成本控制
2010年第3期(第27卷总第157期)
项目管
理
doi:10.3969/j.issn.1673-1093.2010.03.003
房地产开发过程中的成本控制
张莹璞
(深圳市建筑设计研究总院有限公司,广东深圳518003)
摘要:开发商要实现对工程成本的有效管理,在宏观上超前制定控制战略和策略,在微观上要认真实施和落实。在工程项目
建设的各个阶段,时时处处要有控制工程成本的经济手段,充分利用和认真分析建设工程建设周期中的重要信息,加强成本管理的整体性、系统性和连续性。关键词:工程成本;控制战略;经济手段中图分类号:C93
文献标志码:C
文章编号:1673-1093(2010)03-0010-04
0引言
随着我国社会经济的发展和我国农村人口向城镇转移的加快,全面提高城乡居民居住质量,扩大住房需求空间的要求日益强烈。这既给房地产开发商提供了良好的发展机遇,同时也使房地产产业竞争日益激烈。在这样一个机遇与挑战并存
集团化、品牌的市场中,开发商除了要从规范化、
化等方面发展自己外,尚应在房地产开发全过程中引入先进的管理观念,加强对工程质量管理,严格控制工程投资,获得最佳经济效益,从而提高企业在市场中竞争力。因此,如何有效控制项目成本,争取以较低工程造价,建造高
房地产开发流程(分阶段)
房地产开发流程 2008-08-18 12:42:53
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第一房地产开发公司的设立
房地产开发公司设立阶段的法律程序 一、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记
二、外资房地产开发公司的设立 6、申请批准项目建议书 7、办理企业名称登记 8、送审合资或合作合同、章程 9、申领外商投资企业批准证书 10、办理企业登记 开发公司设立阶段的相关税费 1、企业法人开业登记费 2、企业法人变更登记费 3、企业法人年度检验费 4、补、换、领证照费
第二开发项目的立项和可行性研究
房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目,签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费
2、建设工程规划许可证执照费
第三开发项目的规划设计和市政配套
开发项目
房地产开发 期末复习重点
房地产开发与经营
房地产:是房产与地产的总称。指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其它附属物的总称。 房地产开发:以城市土地资源为对象,在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设,为人民的生产生活提供空间的行为过程。
衡量城市化水平指标:人口变动指标、经济变动指标、社会变动指标
房地产市场:是买卖双方在某特定的地理区域在某一期间内达成的所有房地产交易关系的总和,包括房地产的买卖、租赁、抵押、典当、置换等交易形式。
房地产市场的特性:1.权益交易市场 2.区域性市场 3.不完全竞争市场 4.供给的滞后性5.需求的多样性、层次性和双重性(消费和投资需求)6.政策影响性
房地产市场的功能:1.优化存量资源配置,提高经营效益2.传递信息,引导供求变化3.适用消费需求,优化住房结构4.引导宏观调控、指导政府决策
房地产市场的供求均衡条件:1.深化住房体制改革,积极推进住房分配货币化2.完善房地产市场体系,搭建供需实现平台3.加强总量调控,注重供求均衡4.强化市场研究,调整供求结构
房地产市场指标:需求指标、供给指标、市场交易指标
房地产市场的主要运行机制:动力机制、供求机制、价格机制、竞争机制
★房地产物业市场与房地产资本市场的四象限静态模型:
第I象限
房地产企业房地产开发与管理制度
房地产开发与管理
第一节房地产开发
第二百六十三条计划、立项。
1.计划。公司(指从事房地产开发的全资或控股公司)办公室负责编制项目的年度房地立开发计划和预测本年度在建工程完成情况,经公司经理批准后,报集团公司统一上报国家计划部门,申报基建计划。
对未列入年度市有关部门办理补充计划和立项手续,关负责跟踪与落实。
基建统计报表,由公司办公室负责编制与上报。
2.立项。凡自有土地或合作、合资、投标等土地的房地产开发,均由办公室负责立项报批,工程部予以配合,并进行项目的可行性研究。
项目的立项,投资总额在100万元以下的(含100万元),由经理批准:100万元至200万元的(含200万元),由总工程师批准:200万元以上的,由集团公司总经理审批。
凡未按上述规定和审批程序批准的,不得立项,不得签定合同或协议。否则,造成经济损失的,要追究有关人员的责任。
第二百六十四条前期开发与规划、设计。
1.前期开发。办理用地红线、征地、合作或合资的谈判,联系缴纳地价和市政配套费、拆迁,委托测量与勘探、委托规划与设计(扩初阶级)等前期工作及有关报批事项,均由办公室负责。
与此有关的合同(协议),亦由办公室草拟,按审批权限规定上报审批。
2.规划、设计。
(1)建设项目的规划、设计,凡公司