商业地产项目前期策划

大型商业地产项目前期策划模版

商业项目前期策划主要内容 1、市场调研分析

1.1宏观市场分析 1.2区域市场分析 1.3客户分析 1.4消费者分析 1.5竞争对手分析 1.6 SWOT分析 1.7未来商业预测分析 2、定位分析

2.1战略性总体定位 2.2商业定位 3、规划设计建议

3.1、市场依据 3.2、规划设计理念 3.3、市场总体形象 3.4、规划概念设计 3.5、环境景观概念设计 3.6、建筑产品概念设计 4、业态组合规划

4.1业种选择 4.2业种组合比例 4.3业种功能设计 4.4品牌业种布局 4.5楼层主题 5、经济分析

5.1指标预算 5.2分析评估

前期策划第一步 市场调研分析

一、市场调研分析的主要内容 1、宏观市场分析

1.1行业环境 1.2城市规划 1.3政策法规 1.4宏观环境 2、区域市场分析

2.1本市商业环境 2.2区域商业环境

2.3商圈分析（城市发展状况、商业环境、商业格局、商圈范围） 3、客户分析

1、经营范围分析 2、投资动向分析 3、经营状况分析 4、客户需求分析 4、消费者分析

1、消费结构研究

大型商业地产项目前期策划模版

商业项目前期策划主要内容 1、市场调研分析

1.1宏观市场分析 1.2区域市场分析 1.3客户分析 1.4消费者分析 1.5竞争对手分析 1.6 SWOT分析 1.7未来商业预测分析 2、定位分析

2.1战略性总体定位 2.2商业定位 3、规划设计建议

3.1、市场依据 3.2、规划设计理念 3.3、市场总体形象 3.4、规划概念设计 3.5、环境景观概念设计 3.6、建筑产品概念设计 4、业态组合规划

4.1业种选择 4.2业种组合比例 4.3业种功能设计 4.4品牌业种布局 4.5楼层主题 5、经济分析

5.1指标预算 5.2分析评估

前期策划第一步 市场调研分析

一、市场调研分析的主要内容 1、宏观市场分析

1.1行业环境 1.2城市规划 1.3政策法规 1.4宏观环境 2、区域市场分析

2.1本市商业环境 2.2区域商业环境

2.3商圈分析（城市发展状况、商业环境、商业格局、商圈范围） 3、客户分析

1、经营范围分析 2、投资动向分析 3、经营状况分析 4、客户需求分析 4、消费者分析

1、消费结构研究

房地产项目前期策划工作

一、市场调研

（一）城市发展PEST分析

1．城市发展政治环境（P） 1) 国家或城市发展宏观政策 2) 城市规划发展趋向分析 2．城市发展经济环境（E） 1) 城市建设状况 2) 城市产业发展

3) 城市经济实力（人均GDP） 4) 城市消费实力 (恩格尔系数) 5) 城市精神价值 3．城市发展社会环境（S） 1) 城市人口及结构 2) 城市化水平 3) 基尼系数： 4) 人均居住面积 4．城市发展技术环境（T） 1) 城市智力及研发水平

2) 新技术产品产值所占比重（%） 3) 社会劳动生产率（元,人） 4) 科技进步贡献率（%） （二）城市发展房地产总体环境调研

1．城市房地产市场现状特征 1) 城市房地产市场总体特征

a. 城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析 b. 城市房地产市场供求关系和结构分析 c. 城市房地产区域特征分析 d. 城市房地产营销特征分析 2）城市房地产发展市场主体特征 a. 城市房地产开发主体特征 b. 城市房地产产品特征 c. 城市房地产服务主体特征 d. 城市房地产消费主体特征 3）城市房地产发展预测

a. 宏观政策对房地产市场的影响 b. 城市投资环境发展分析 c. 城市房地产投资

房地产项目 前期策划报告模板

Part Ⅰ 第一部分 市场调研

一、城市发展PEST分析

1.城市发展政治环境（P）

（1）国家或城市发展宏观政策； （2）城市规划发展趋向分析。

2. 城市发展经济环境（E）

（1）城市建设状况； （2）城市产业发展；

（3）城市经济实力（人均GDP）； （4）城市消费实力（恩格尔系数）； （5）城市精神价值。

3.城市发展社会环境（S）

（1）城市人口及结构； （2）城市化水平； （3）基尼系数； （4）人均居住面积。

4. 城市发展技术环境（T）

（1）城市智力及研发水平； （2）新技术产品产值所占比重； （3）社会劳动生产率； （4）科技进步贡献率。

二、城市发展房地产市场总体环境调研

1.城市房地产市场总体特征

（1）城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析； （2）城市房地产市场供求关系和结构分析；

（3）城市房地产区域特征分析； （4）城市房地产营销特征分析。

2.城市房地产发展市场主体特征

（1）城市房地产开发主体特征； （2）城市房地产产品特征； （3）城市房地产服务主体特征； （4）城市房地产消费主体特征。

3.城市房地产发展预测

（1）宏观政策对房地产市场的影响； （2）城市投资环境发展分析； （3）城市房地产投资趋向分析； （

河北卓达住宅集团

温塘项目前期定位策划报告

摘要：本项目前期总用地约500亩，其中征用土地347亩，租赁用地150

亩，租赁时间为70年。项目出售物业主要建设在征用土地上，包括度假公寓、迷你联排别墅、townhouse等，容积率为0.6以上。租赁用地主要用于建设景观、酒店、会所、独栋/双拼别墅、小木屋别墅等，其中会所规划建筑面积约为6500平方米左右。

项目以“人与自然和谐共生”为主题， “健康、自由、活力、浪漫的花园度假生活型态”为主诉求，打造休闲、度假、居住、养生、娱乐等多功能的托斯卡纳（托斯卡纳在欧洲是众盼所归的理想家园，托斯卡纳地区位于意大利中西部，拥有深厚的文化底蕴）风情社区。

作为占地百亩以上的大型度假社区，产品功能属性应该具备多元化的特征，产品尽量具备弹性，可发展性，满足多样化的需求。而在石市郊区畅销的Townhouse产品在温塘市场并未出现，建造townhouse要求的容积率低，建造成本较高，且能否被消费者接受还不能确定，入市有一定的风险性。鉴于此，拟定两个方案进行经济核算比较(只核算347亩征用土地的收益，租赁用地150亩不计入核算数据内)。

物业类型 多层度假公寓 迷你联排别墅 Townhouse 所占土地面积比例 方案一

河北卓达住宅集团

温塘项目前期定位策划报告

摘要：本项目前期总用地约500亩，其中征用土地347亩，租赁用地150

亩，租赁时间为70年。项目出售物业主要建设在征用土地上，包括度假公寓、迷你联排别墅、townhouse等，容积率为0.6以上。租赁用地主要用于建设景观、酒店、会所、独栋/双拼别墅、小木屋别墅等，其中会所规划建筑面积约为6500平方米左右。

项目以“人与自然和谐共生”为主题， “健康、自由、活力、浪漫的花园度假生活型态”为主诉求，打造休闲、度假、居住、养生、娱乐等多功能的托斯卡纳（托斯卡纳在欧洲是众盼所归的理想家园，托斯卡纳地区位于意大利中西部，拥有深厚的文化底蕴）风情社区。

作为占地百亩以上的大型度假社区，产品功能属性应该具备多元化的特征，产品尽量具备弹性，可发展性，满足多样化的需求。而在石市郊区畅销的Townhouse产品在温塘市场并未出现，建造townhouse要求的容积率低，建造成本较高，且能否被消费者接受还不能确定，入市有一定的风险性。鉴于此，拟定两个方案进行经济核算比较(只核算347亩征用土地的收益，租赁用地150亩不计入核算数据内)。

物业类型 多层度假公寓 迷你联排别墅 Townhouse 所占土地面积比例 方案一

目录

第五章安全、职业健康及环保策划 (3)

5.1 安全及职业健康管理策划 (3)

5.1.1 管理目标 (3)

5.1.2 组织机构及制度建设 (4)

5.1.3 生产安全责任制 (7)

5.1.4危险源辩识 (12)

5.1.5 安全控制重点 (19)

5.1.6 专项安全技术方案 (20)

5.1.7重大应急预案 (21)

5.1.8 职业健康管理 (22)

5.2 环境保护管理策划 (25)

5.2.1 环境影响及保护规划 (25)

5.2.2 组织机构及制度建设 (29)

5.2.3 环境保护技术方案 (31)

5.2.4文明施工管理措施 (34)

第九章风险识别与控制策划 (38)

9.1 风险识别与类型划分 (38)

9.1.1 合同条件风险 (38)

9.1.2 技术及工期风险 (39)

9.1.3 质量及安全风险 (40)

9.1.4 经营成本风险 (40)

9.1.5 设备物资风险 (41)

9.1.6 财务风险 (42)

9.1.7 法律风险 (42)

9.2 项目风险控制措施 (42)

9.2.1 风险管控组织机构 (42)

9.2.2 风险防范预案 (43)

9.2.3 风险控制措施 (44)

第十三章管理制度体系配套策划 (49)

13.1 项目采用的技术标准（规范）体系

房地产项目前期策划执行方法及要点分析

前言

一个成功的开发项目应将市场基本状况、国家政策、消费者选择以及项目的特点有机结合，方能“投其所好，适得其所”，所以开发项目应首先进行战略定位才能规避风险。

房地产开发成功与否最重要的是前期战略定位，开发一个小区，时间时期2－5年不等，这期间政策、环境、消费行为和消费观念、方式以及人们对房屋的功能结构要求往往有较大的变化，而且这种变化有越来越快的趋势。如何能适应这种变化，符合新的消费时尚，这就需要掌握变化的走势。做好以下三个方面战略定位。 一、市场开发体系定位

我国房地产开发的总体趋势呈波浪周期型发展，一般从市场启动到高潮至宏观政策调控以3－5年为一周期，这既是一种社会现象也是一种经济规律。房地产开发要充分考虑这种经济周期对市场的扬抑作用。

二、产品价值体系定位

构成开发项目的价值因素很多，项目的地段区位、周围环境及设施配套、规划设计的合理性、工程建造的质量、科技含量以及物业管理等等，共同构成了产品的价值。只要符合消费时尚，适应时代潮流的房屋，才特色鲜明，卖点突出，价值容易体现，极易形成消费热点。 三、营销体系定位

营销定位包括市场定位。开发的房屋卖给谁，他们有什么特殊要求，

他们的消费能力如何是营销策略

房地产开发项目前期策划合同的要点

随着商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续，开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。

在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流，房地产开发项目前期策划随之产生，因此，前期策划合同的订立，是一个不能回避的法律问题。

一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念 房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系，许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。

房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程

房地产开发项目前期策划合同的要点

随着商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续，开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。

在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流，房地产开发项目前期策划随之产生，因此，前期策划合同的订立，是一个不能回避的法律问题。

一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念 房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系，许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。

房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程