第五章投资性房地产

房地产评估案例

案例一 某单位住宅楼评估 一、评估对象基本情况

某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。 二、评估目的

本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。 三、评估基准日

评估基准日为2000年8月15日。 四、评估方法及过程

根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。 （一）采用房地分估、加总的方法

1.建筑物价格采用成本法进行评估。经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为 400元／7方米。该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。 楼房重置成本=800×4800=384（万元） 楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10

房地产评估案例

案例一 某单位住宅楼评估 一、评估对象基本情况

某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。 二、评估目的

本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。 三、评估基准日

评估基准日为2000年8月15日。 四、评估方法及过程

根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。 （一）采用房地分估、加总的方法

1.建筑物价格采用成本法进行评估。经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为 400元／7方米。该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。 楼房重置成本=800×4800=384（万元） 楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10

房地产评估案例

案例一 某单位住宅楼评估 一、评估对象基本情况

某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。 二、评估目的

本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。 三、评估基准日

评估基准日为2000年8月15日。 四、评估方法及过程

根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。 （一）采用房地分估、加总的方法

1.建筑物价格采用成本法进行评估。经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为 400元／7方米。该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。 楼房重置成本=800×4800=384（万元） 楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10

http://wenku.http://www.wodefanwen.com//view/c3a76f1ca300a6c30c229fd5.html http://wenku.http://www.wodefanwen.com//view/214b2a2de2bd960590c677a2.html

【2007年教材P153，例8-4】20×7年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为2 000万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。

本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，应当记人投资性房地产的成本。 甲企业的账务处理如下：

（1）20×7年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程： 借：在建工程 14 000 000 投资性房地产累计折旧（摊销） 6 000 000

会计类

第九章投资性房地产湖北经济学院 会计学院

会计类

学习目的通过本章学习，要求了解投资性房地产的概念 及范围；理解投资性房地产的确认及计量条件；掌 握投资性房地产在成本模式和公允价值模式下计量 的账务处理及投资性房地产转换和处置的账务处理。

会计类

本章重点及难点 投资性房地产在成本模式下计量 投资性房地产在公允价值模式下计量 投资性房地产转换

会计类

本 章 结 构第一节 第二节 投资性房地产概述 投资性房地产的确认和初始计量

第三节第四节

投资性房地产的后续计量投资性房地产的转换和处置

会计类

第一节

投资性房地产概述

一、投资性房地产的概念及特征 投资性房地产，是指为赚取租金或资金增 值，或两者兼有而持有的房地产。 特征： 1、属于经营活动：让渡使用权 2、有别于固定资产和库存商品 3、两种后续计量模式

会计类

二、投资性房地产的范围 主要包括： 1、已出租的土地使用权 租入土地不是 2、持有并准备增值后转让的土地使用权 闲置土地不是 3、已出租的建筑物。 拥有产权 经营性 提供辅助协议不重大

会计类

投资性房地产不包括： 1、自用房地产 2、作为存货的房地产

会计类

第二节 投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认条件 p140页

第五章 房地产估价原则

一、单项选择题

1．如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( A )进行估价。[2003年考题]

A．保持现状前提 B．装修改造前提

C．转换用途前提 D．重新利用前提

2．运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的( C )。[2003年考题]

A．合法原则 B．最高最佳使用原则

C．替代原则 D．公平原则

3．某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为( A )。[2003年考题]

A．2003年6月15日 B．2003年8月15日

C．签订估价委托合同之日 D．估价人员与委托人商定的某日

4．城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则( C )。[2004年考题]

A．估价时点为未来，估价对象为未来状况

B．估价时点与房地产状况均为现在

C．估价时点为现在，估价对

投资性房地产公允价值计量对 企业财务状况的影响——以昆明百货大楼(集团)股份有限公司为例汇报人：赵煜

昆百大A(000560)背景介绍(1)昆明百货大楼(集团)股份有限公司，创建于 1959年，是建国后国家兴建的第一批大型商业企 业。1992年8月始进行股份化改组，1993年12月 发行A股，1994年2月2日，“昆百大A”在上证 交易所上市，公司主营房地产和商业。 (2)昆明百货大楼(集团)股份有限公司第五届董 事会第四十五次会议决议公告中，审议并通过了 议案《昆百大关于对投资性房地产后续计量由成 本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》, 决定将投资性房地产后续计量模式由成本计价模 式变更为公允价计价模式。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》(1)有确凿证据表明投资性房地产的公允价 值能够持续可靠取得的，可以对投资性房 地产采用公允价值模式进行后续计量。采 用公允价值模式计量的，应当同时满足下 列条件： (一)投资性房地产所在地有活跃的房地产 交易市场。 (二)企业能够从活跃的房地产交易市场上 取得同类或类似房地产的市场价格及其他 相关信息，从而对投资性房地产的公允价 值作出合理的估计。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》(2)采用公允

第九章 投资性房地产第一节 第三节 第三节 第四节 投资性房地产的范围 投资性房地产的初始计量 投资性房地产的后续计量 投资性房地产的转换和处置

第一节 投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义及特征 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增 值，或两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产应当能够单独计量和出售。

二、投资性房地产的范围投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备 增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 (一)已出租的土地使用权

是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的 土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不 属于此类。 (二)持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家 有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土 地使用权。

(三)已出租的建筑物 是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，包括自 行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。企业在判断和确 认已出租的建筑物时,应当把握以下要点: 1.用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经 营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。 2.已出租的建筑物是企业已经与其他方

投资性房地产公允价值计量对 企业财务状况的影响——以昆明百货大楼(集团)股份有限公司为例汇报人：赵煜

昆百大A(000560)背景介绍(1)昆明百货大楼(集团)股份有限公司，创建于 1959年，是建国后国家兴建的第一批大型商业企 业。1992年8月始进行股份化改组，1993年12月 发行A股，1994年2月2日，“昆百大A”在上证 交易所上市，公司主营房地产和商业。 (2)昆明百货大楼(集团)股份有限公司第五届董 事会第四十五次会议决议公告中，审议并通过了 议案《昆百大关于对投资性房地产后续计量由成 本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》, 决定将投资性房地产后续计量模式由成本计价模 式变更为公允价计价模式。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》(1)有确凿证据表明投资性房地产的公允价 值能够持续可靠取得的，可以对投资性房 地产采用公允价值模式进行后续计量。采 用公允价值模式计量的，应当同时满足下 列条件： (一)投资性房地产所在地有活跃的房地产 交易市场。 (二)企业能够从活跃的房地产交易市场上 取得同类或类似房地产的市场价格及其他 相关信息，从而对投资性房地产的公允价 值作出合理的估计。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》(2)采用公允

第一大题 ：单选选择题

1、按照《企业会计准则第3号－投资性房地产》的规定，下列属于投资性房地产的是（ ）。 A、房地产开发企业为销售而正在开发的商品房和土地 B、企业以经营租赁方式租入的建筑物 C、企业融资租赁出租的建筑物 D、企业已出租的土地使用权

答案：D

解析：投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，不包括融资租赁出租的建筑物。

2、下列有关投资性房地产初始计量的说法中不正确的是( )。

A、无论采用公允价值模式还是成本模式对投资性房地产进行后续计量，均应按照实际成本对投资性房地产进行初始计量

B、只有采用公允价值模式进行后续计量投资性房地产，取得时应按照公允价值进行初始计量

C、自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成

D、外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出

答案：B

解析：选项B，无论采用公允价值模式还是成本模式进行后续计量，均应按照实际成本进行初始计量。

3、关于投资性房地产，下列说法中正确的有（ ）。