最新房地产税收政策

房地产税收政策培训讲义

本次培训共分四部分内容

第一章 房地产企业营业税税收政策 第二章 房地产企业土地增值税清算 第三章 房地产企业企业所得税政策 第四章 经济合同签订与节税战略思考

第一章 房地产、建筑业营业税税收政策 第一节 新《营业税暂行条例》及其《细则》

一、营业税条例修订的主要内容

（一）调整了纳税地点的表述方式。 （二）删除转贷业务差额征税规定。 （三）删除税率表中征税范围一栏。 （四）将纳税申报期限延长至15日。

二、新条例、细则涉及建筑、房地产业营业税新规定

（一）“视同销售”新规定： 1、旧《细则》第四条规定：

（1）转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

（2）单位或个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳

1

务。

2、新《细则》第五条规定：

纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：

（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人； （2）单位或者个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售，其所发生的自建行为； （3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。 3、新

目 录

一、房地产行业税收政策汇编 （一）综合 一九九九年

国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业

若

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税

务

处

理

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题

的

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知……………………………………………（ ） 国税发[1999]242号 （二）营业税 二○○一年

福建省地方税务局关于房地产业营业税征税问题的通知……………………………………（ ）闽地税政一[2001]21号 一九九八年

国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复…………………………（ ） 国税函[l998]53号

国家税务总局关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复………………………（ ） 国税函[1998]554号 一九九七年

国家税务总局关于以不动产作为股、利进行分配征收营业税问题的批复…………………（ ）

国税函[1997]387号 一九九六年

国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知………………………（ ） 国税函发[1996]684号 一九九五年

国家税务总局关于印发《营业税问题解答(之一)》的通知……………………………………（ ） 国税函发[1995]156号 一九九四年

国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复……………………………（ ） 国税函发

2011年最新的房地产政策规章

（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 （二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不

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浅析我国房地产税收改革

作者：张 丹

来源：《商场现代化》2008年第22期

[摘要] 2008年1月30日，美联储将联邦基金利率即商业银行间隔夜拆借利率下调50个基点至3%，参照中国目前4.14%的银行1年期存款基准利率水平，中美利差倒挂1.14%。而在2008年4月30日，美联储宣布再度降低联邦基金利率，至此，美联储基金利率已降到2％，以致中美利差倒挂2.14%。不难想象，大量投机性的海外热钱将在中国选择投资收益极高的项目，而各方面还不成熟处于发展阶段的房地产市场必将成为海外投资、投机商的必争之地。我国房地产税收制度经过多年的发展也已经形成一套完整体系，但面对海外热钱的涌入，对其完善和革新的要求也日益突现。

[关键词] 房地产税收 房地产保有税 海外热钱

一、房地产税收种类、性质、作用及现状

房地产税收，是公共主体对非公共主体所拥有的房地产产权或者凭借房地产产权从事经营活动而得到的土地财富进行的无偿性、强制性的征收活动。根据《中国税务年鉴》统计数据显示，2003年全国房地产税收为940亿元；2004

“房地产税”系误读 热议反映民众期望

《决定》一出，广州、深圳等城市被认为是第二批房产税试点城市，有报道称广州、深圳地方政府制定的房产税试点方案已经成型。更有传言“2014年1月1日起将全面开征房产税”，并言之凿凿称：《决定》中“加快房地产税立法”并不单指房产税，而是指与房地产直接相关的一系列税种，包括土地增值税、企业所得税、契税、个税、城镇土地使用税等等，而房产税则是一个针对房屋保有环节的一个税种，属财产税，之所以受关注是对房产税抑制房价上涨过高的期望，同时也反映出民众对房价下降的渴望。

“房产税之于房地产市场，大多数人都希望它能成为抑制房价过快上涨的调控举措，但这样的期望显然是过高了。”上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建坦言，“近年来，各地房价持续上涨成为趋势，即使在上海和重庆两个房产税试点城市，房价的上涨速度仍然可见一斑。”

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试点收效甚微 房产税难抑制房产上涨

国家统计局最新发布的数据显示，1月份我国70个大中城市新建商品住宅 （不含保障性住房）的价格，与12月份相比，下降的城市仅有2个，持平的城市3个，上涨的城市则高达65个；从二手住宅价格变动来看，上涨的城市也达到62个。也就是说，房价上涨是普遍现象。而且部分城市年内房价涨

第一部 房地产开发各环节税收政策大全

一、取得土地环节

1、土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收（具体税率参照当地规定）。

案例：某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地面积为56000平米，土地出让金为34000万元，合同约定土地交付时间为2010年10月25日。当地土地使用税税率为4元/平米（年）。那么2010年应缴纳多少土地使用税？ 分析：该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税，2010年应缴纳2个月土地使用税：56000*4*2/12=37333.33元。

2、印花税（土地出让或转让合同）：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。

3、契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前湖南省规定的契税税率为4％。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税

论投资性房地产准则对我国房地产税收体系某些影响

摘要：从税制角度归类。目前，税法上并不区分投资性房地产和非投资性房地产，对于投资性房地产和自用房地产按照统一的原则进行征税。房地产税收由许多不同的税种构成，可以从不同的角度进行分类。为了便于分析，以及与会计处理流程的比较，我们按课税环节对房地产涉及的税种进行分类。按课税环节的不同，房地产税收可以分为房地产投资环节税收、保有环节税收、交易环节税收，以及所得环节税收四大类。

关键词：房地产：税收体系：投资性房地产：价值

Abstract: from the Angle tax classification. At present, the tax law do not distinguish between the investment real estate and the investment real estate, for an investment real estate and for real estate tax according to the uniform principle. Real estate tax by many different categories of t

促进房地产业发展优惠政策

一、营业税优惠政策

（一）对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租

金收入，免征营业税。

（财税[2008]24号）

（二）个人出租房屋的税收综合征收率为5%。

（苏政发[2006]136号）

（三）对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权

并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收营业税。

（财税字[2000]125号）

（四）离婚财产分割的暂免征收营业税。

（财税[2009]111号）

（五）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的暂

免征收营业税。

（财税[2009]111号）

（六）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人的暂免征收营业税。

（财税[2009]111号）

（七）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人的

暂免征收营业税。

（财税[2009]111号）

（八）纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均

房地产基础知识

1、 房产：房屋产权的简称。 2、 地产：是指土地财产。 3、 房地产：是房产和地产的总称。

4、 房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。

5、 房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

6、 土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。 7、 集体土地：是指农村集体所有的土地。

8、 征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

9、 土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

10、 土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 11、 土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

12、 地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。 13、 生地：不具备开发条件的土地。

14、 熟地：指已完成三通一平或七通一平，具备开发条件的土地。 15、

专业房地产税收法规

（2011年版）

2011.01.01

一、营业税篇

序号 政策简称 关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知 营业税暂行条例实施细则 成文日期 内容简介 明确纳税人进行拆除建筑物、平整土地并代垫拆迁补偿费的行为如何征收营业税的问题。 备注 1 2009-09-17 国税函〔2009〕520号 2 2008-12-15 本细则自2009年1月1日起施行。 财政部 国家税务总局第52号令 3 营业税暂行条例 2008-11-10 2008年11月5日国务院第34次常务会议修订通过，自2009年1月1日起施行。 开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。 中华人民共和国国务院令540号 4 关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知 2004-06-07 国税发〔2004〕69号 5 关于股权转让有关营业税问题的通知 山东省人民政府关于调整地方教育费附加征收范围和标准有关问题的通知 2002-12-10 明确对股权转让不征收营业税 财税〔2002〕191号 6 2010-12-8 调整地方教育费附加征收范围和标