基准地价与招拍挂价格

北京市基准地价与招拍挂底价的关系

基准地价、招拍挂底价是我国地价体系中不同层面的地价。基准地价反映城镇某区域平均地价水平，是政府对地价实行宏观管理和控制的标准。招拍挂底价作为招标、拍卖、挂牌出让的最低控制价格，在地价体系中位于基准地价之下。相对基准地价而言，招拍挂底价属于宗地地价类型。具体来说，区别如下： 一、价格内涵

1、评估基准期日。北京现行基准地价的评估基准日是2002年1月1日，招拍挂底价的评估基准日因宗地而异。由交易时间决定。

2、土地开发程度。基准地价级别土地开发程度是统一的。商业、综合、居住用地一至六级的开发程度为“七通一平”；七至十级的开发程度为“五通一平”。工业用地一至五级的开发程度为“七通一平”，六至九级的开发程度为“五通一平”。招拍挂底价的土地开发程度根据具体宗地自身条件及入市交易方式而定。在同一级别内，储备开发的土地能够达到“七通一平”，而直接入市的土地可能只有“三通一平”。 3、容积率：基准地价设定了级别土地的平均容积率。商业、综合、居住用地，一至六级的平均容积率为2，七至十

级的平均容积率为1。工业用地的平均容积率为1。招拍挂底价的容积率因宗地的规划条件而定。 二、土地开发费构成

在价格构成上

从招拍挂制度看房价与地价的关系

经济论坛

从招拍挂制度看房价与地价的关系

□余　芬

　　一、土地招拍挂制度的定义与发展简述

(一)

土地招拍挂制度的定义

次土地使用权公开拍卖会。1999年《土地管理法》正式提出“土地使用权可以依法转让”,赋予土地使用权转让合法的地位。

2001年,在招标和拍卖的基础上增加了

违法412万件。

我们在此更看重的是:由于竞拍底价的确认人与审核人、确定原则、竞拍单位的定位与审核等确定原则的不完善;竞拍过程的信息不充分公开;与招拍挂相关的配套制度不到位;政府双重身份等诸多原因,特别是“价高者得”、政府完全垄断土地的供给因而操纵土地出让的总额等原因,致使地价成交价越来越高,出现了诸如广州市琶洲的一块113607平方米的办公用地,12217元的3)、成都一亩2005(7月)等情况。:商人言商,无利不图。消化高地价的最好也是唯一途径就是提高房价,转嫁到消费者身上。而上述的“琶洲地王”更出现了收回再拍,身价缩水3157亿元的情况,而中间仅相隔一年。

2007年底,经济大潮席卷全球,中国

所谓招拍挂,全称为招标、拍卖、挂牌交易,是与协议出让方式相对的国有土地使用权出让的方式。是国有土地有偿使用三种方式之一的具体分类。

招标出让国有土地使用权,是指市、县

从招拍挂制度看房价与地价的关系

经济论坛

从招拍挂制度看房价与地价的关系

□余　芬

　　一、土地招拍挂制度的定义与发展简述

(一)

土地招拍挂制度的定义

次土地使用权公开拍卖会。1999年《土地管理法》正式提出“土地使用权可以依法转让”,赋予土地使用权转让合法的地位。

2001年,在招标和拍卖的基础上增加了

违法412万件。

我们在此更看重的是:由于竞拍底价的确认人与审核人、确定原则、竞拍单位的定位与审核等确定原则的不完善;竞拍过程的信息不充分公开;与招拍挂相关的配套制度不到位;政府双重身份等诸多原因,特别是“价高者得”、政府完全垄断土地的供给因而操纵土地出让的总额等原因,致使地价成交价越来越高,出现了诸如广州市琶洲的一块113607平方米的办公用地,12217元的3)、成都一亩2005(7月)等情况。:商人言商,无利不图。消化高地价的最好也是唯一途径就是提高房价,转嫁到消费者身上。而上述的“琶洲地王”更出现了收回再拍,身价缩水3157亿元的情况,而中间仅相隔一年。

2007年底,经济大潮席卷全球,中国

所谓招拍挂,全称为招标、拍卖、挂牌交易,是与协议出让方式相对的国有土地使用权出让的方式。是国有土地有偿使用三种方式之一的具体分类。

招标出让国有土地使用权,是指市、县

风险与防范

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招拍挂方式取得国有建设用地的

风险与防范

根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，国有建设用地的出让一般采取招拍挂方式。我市国有建设用地使用权出让通常采取挂牌方式。它是市、县（市）国土资源局经过市、县（市）人民政府批准后，在公告的期限和地点，在土地交易中心挂牌出让，通过竞价，将公告的竟标地块使用权出让给出价最高者，并由该土地使用权人按其竟价向国家支付土地出让金的行为。

一、土地招拍挂过程中存在的风险 1、土地回收风险

鹿泉市土地储备中心在回收国有工业用地使用权过程中发生的估价风险

2、审批规划风险

挂牌交易的地块是否经过鹿泉市人民政府的批准，且符合本年度国有土地使用权出让计划。否则，不能进入挂牌交易程序。

3、竞买地块旁落风险

对于竞买人来说，在挂牌出让土地过程中存在的主要风险是得不到竟买宗地，即竞买不成功。

4、竞价风险

其他竞买人参与竞价，竞买人虽得到了出让宗地，但价格偏

1

国土资源部关于印发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）和《协议出让国有土地使用权规范》（试行）的通知 （国土资发〔2006〕114号）

各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局），计划单列市国土资源行政主管部门，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局：

为完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序，根据中共中央办公厅、国务院办公厅《 印发＜中央纪委关于落实＜建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要＞2007 年底前工作要点＞的通知》 （中办厅字〔 2005 〕14 号）要求，部研究制订了《 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）和《 协议出让国有土地使用权规范》（试行）。

现予印发，自2006年8月1日起试行。

请各地将试行中的情况、经验和问题，及时报部土地利用管理司。 国土资源部 2006年5月31日

招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）

（2006年5月31日发布2006年8月1日实施 中华人民共和国国土资源部发布）

目 次

前 言 1 适用范围 2 引用的标准和文件 3 依据

国土资源部关于印发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）和《协议出让国有土地使用权规范》（试行）的通知 （国土资发〔2006〕114号）

各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局），计划单列市国土资源行政主管部门，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局：

为完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序，根据中共中央办公厅、国务院办公厅《 印发＜中央纪委关于落实＜建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要＞2007 年底前工作要点＞的通知》 （中办厅字〔 2005 〕14 号）要求，部研究制订了《 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）和《 协议出让国有土地使用权规范》（试行）。

现予印发，自2006年8月1日起试行。

请各地将试行中的情况、经验和问题，及时报部土地利用管理司。 国土资源部 2006年5月31日

招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）

（2006年5月31日发布2006年8月1日实施 中华人民共和国国土资源部发布）

目 次

前 言 1 适用范围 2 引用的标准和文件 3 依据

土地招拍挂详细流程

国有土地使用权挂牌程序

1、国土局发布拟挂牌地块信息； 2、竞买人缴纳保证金参加竞买；

中华人民共和国境内外的公司、企业和其他组织，除法律另有规定者外，均可参加竞买。可以独立竞买，也可以联合竞买。 保证金为竞买底价的10%-20%.

3、竞买人竞得后，按照合同要求缴纳拆迁款，国土局负责拆迁； 4、拆迁完毕，缴纳土地出让金；

5、竞买人竞得后，凭《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》办理项目审批等有关手续。

注：对于联合竞买的土地，土地使用权证办到所有联合竞买人名下，对于该块土地的开发，在不违犯政府对该地块整体规划的情况下，由联合竞买人自行协议决定。 国有土地使用权招标程序

l、拟订招标方案市国土资源局会同规划部门共同拟订拟招标出让国有土地使用权方案；

2、报批报市政府批准招标出让方案；

3、编制招标文件包括：招标出让公告、投标须知、宗地图、土地使用条件、标书、中标通知书、国有土地使用权出让合同文本等。 4、成立评标小组由市国土资源局代表、有关专家组成，人数为五人以上单数。名单保密。

5、发布招标公告招标开始前至少20日在当地主要媒体发布公告。公告内容包

土地招拍挂详细流程

国有土地使用权挂牌程序

1、国土局发布拟挂牌地块信息； 2、竞买人缴纳保证金参加竞买；

中华人民共和国境内外的公司、企业和其他组织，除法律另有规定者外，均可参加竞买。可以独立竞买，也可以联合竞买。 保证金为竞买底价的10%-20%.

3、竞买人竞得后，按照合同要求缴纳拆迁款，国土局负责拆迁； 4、拆迁完毕，缴纳土地出让金；

5、竞买人竞得后，凭《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》办理项目审批等有关手续。

注：对于联合竞买的土地，土地使用权证办到所有联合竞买人名下，对于该块土地的开发，在不违犯政府对该地块整体规划的情况下，由联合竞买人自行协议决定。 国有土地使用权招标程序

l、拟订招标方案市国土资源局会同规划部门共同拟订拟招标出让国有土地使用权方案；

2、报批报市政府批准招标出让方案；

3、编制招标文件包括：招标出让公告、投标须知、宗地图、土地使用条件、标书、中标通知书、国有土地使用权出让合同文本等。 4、成立评标小组由市国土资源局代表、有关专家组成，人数为五人以上单数。名单保密。

5、发布招标公告招标开始前至少20日在当地主要媒体发布公告。公告内容包

工业用地招拍挂制度

设定依据： 1、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部第39号）； 2、《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》（监察部、国土资源部国土资发[2007]78号）；

（一）做好工业用地招标拍卖挂牌出让与农用地转用、土地征收审批的衔接。工业用地出让涉及农用地转用和土地征收的，应当先行办理农用地转用和土地征收审批手续，再依法采取招标拍卖挂牌方式确定土地使用权人。

（二）建立健全土地储备制度，作好工业用地的前期开发，为招标拍卖挂牌出让创造条件。 （三）建立用地预申请制度，及时了解工业用地的需求情况，科学合理安排工业用地出让的规模、结构、布局、进度和宗地规模、产业类别、土地使用条件等，保证工业用地招标拍卖挂牌制度的有效落实。

（四）依据土地利用总体规划、城市规划、国家产业政策，以及拟出让地块周边产业布局情况等，进一步细化拟出让工业用地的地类和产业类型，科学合理地确定拟出让工业用地的地块面积、具体用途、土地使用条件、产业类型、生产技术要求等内容。出让方案中确定的产业类型、用地标准和用地规模等，应当符合《建设项目用地预审管理办法》和《工业项目建设用地控制指标（试行）》的有关要求。

（五）根据土地估价

临政发?2008?17号

临海市人民政府

关于调整临海市基准地价的通知

临海经济开发区、东部区块、临海港区管委会，各镇人民政府、街道办事处，市政府直属各单位：

为了加强我市土地资产的科学管理，强化基准地价政策的宏观调控作用，进一步促进我市土地市场的规范、有序发展，根据浙江省人民政府《关于加强国有资产管理的通知》（浙政发[2001]61号）和《浙江省基准地价更新管理实施意见》（浙土资发[2005]105号）的精神，结合我市地产市场实际，经市政府常务会议讨论研究，并报经省国土资源厅批准（浙土资函[2008]76号），决定调整临海市区、各镇区的基准地价及修正体系，于2008年4月1日起执行。

附：临海市基准地价一览表

二○○八年三月二十四日

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附件：

临海市基准地价一览表

一、基准条件

1、基准地价内涵：基准地价评估期日为2007年12月1日。土地开发程度按熟地设定，即达到大市政基础设施配套的“五通一平”要求（即宗地红线外通路、通电、通上下水、通讯，宗地红线内土地平整）；地价内涵构成包含国家土地所有权收益、土地取得费用和开发费用。土地使用年期为国家规定的最高出让年期（即商业40年、住宅70年、工业50年）。

2、基准地价“基准条件”的界