房地产评估案例

房地产评估（实践）(00123)实例

2016《房地产评估》课程设计

（课程代码 00123）

2016《房地产评估》课程设计

（课程代码 00123）

专业：工程管理（独立本科段） 姓名：张海荣 身份证

号： 140223198606022865

根据课程设计要求，以北京宜山房地产评估有限公司名义为委托人（于同江）的这套房产进行评估，撰写评估报告。

1、 致委托方函

致于同江：

承蒙委托，***房地产评估有限责任公司对位于北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号（建筑面积

188.42平方米）房地产进行评估，评估目的是为委托方用该房产向金融机构申请抵押贷款

提供价值参考依据。

估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2016年1月10日的市场价值为1625.05万元，（币种：人民币）。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告。 评估对象：

京师家园二栋五

房地产评估报告

估价项目名称：北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产市场价格评估

委托方：于同江

估价方：北京宜山房地产评估有限公司 估价人员： 张**

估价作业日期：二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日 估价报告编号：0911030049

资产评估报告

目录

第一部分 致委托方函 ...................................................... 3 第二部分 估价师声明 ...................................................... 4 第三部分 估价假设和限制条件 ............................................... 5

一、假设和限制条件 ....................................................... 5 二、需要特殊说明的事项 ................................................... 6 第四部分 房地产估价结果报告 ............................

房地产评估案例

案例一 某单位住宅楼评估 一、评估对象基本情况

某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。 二、评估目的

本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。 三、评估基准日

评估基准日为2000年8月15日。 四、评估方法及过程

根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。 （一）采用房地分估、加总的方法

1.建筑物价格采用成本法进行评估。经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为 400元／7方米。该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。 楼房重置成本=800×4800=384（万元） 楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10

房地产评估案例

案例一 某单位住宅楼评估 一、评估对象基本情况

某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。 二、评估目的

本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。 三、评估基准日

评估基准日为2000年8月15日。 四、评估方法及过程

根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。 （一）采用房地分估、加总的方法

1.建筑物价格采用成本法进行评估。经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为 400元／7方米。该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。 楼房重置成本=800×4800=384（万元） 楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10

房地产评估案例

案例一 某单位住宅楼评估 一、评估对象基本情况

某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。 二、评估目的

本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。 三、评估基准日

评估基准日为2000年8月15日。 四、评估方法及过程

根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。 （一）采用房地分估、加总的方法

1.建筑物价格采用成本法进行评估。经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为 400元／7方米。该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。 楼房重置成本=800×4800=384（万元） 楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10

第五章 房地产评估

一、单项选择题（每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1、国家规定的商业用地的土地使用权最高出让年限是（ ）年。 A.70 B.50 C.40 D.45

2、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是（ ）。 A.城市规划的限制 B.交通通达程度 C.区域的繁华程度 D.公共设施的配套情况

3、用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（ ）。 A.整个开发期 B.整个销售期

C.整个开发期和销售期

D.整个开发期和销售期的一半

4、某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60% ，下列建设方案比较起来最可行的方案是（ ）。

A.建筑物建筑总面积为 5000平方米，底层建筑面积为700平方米 B.建筑物建筑总面积为 1500平方米，底层建筑面积为300平方米 C.建筑物建筑总面积为 4800平方米，底层建筑面积为600平方米 D.建筑物建筑总面积为 7000平方米，底层建筑面积为400平方米

5、某宗土地的土地取得成本为800万元，土地开发费为2 000万元，土地开发费是均匀投入的，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。投资利息使用复利计算，则该土地投资利息为（ ）

投资性房地产评估实务与案例分析

第1部分 判断题

1. 评估披露内容只需对权属完整的资产，对于缺失产权文件的不必披露。 A、 对 B、 错

正确答案：B 解析： 披露内容应包括是否存在缺失产权文件等方面的瑕疵或重大限制。

2. 为短期销售而持有的土地，不能确认为投资性房地产。 A、 对 B、 错

正确答案：A 解析： 为长期资本增值而持有的土地，不包括在正常经营过程中为短期销售而持有的土地。

3. 尚未确定未来用途的土地也是投资性房地产。 A、 对 B、 错

正确答案：A 解析： 如果企业尚未确定将其持有的土地用于自用还是用于在正常经营过程中的短期销售，则持有的土地应视为用于资本增值。

4. 当常用一般评估方法不能测算出公允价值时，可采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论。

1

A、 对 B、 错

正确答案：A 解析： 不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，可采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论。区别于公允价值评估结论。

5. 户籍是房地产的外部影响因素，人口属于内部影响因素。 A、 对 B、 错

正确答案：B 解析： 人口，户籍，经济，分配，战略都是影响房地产外部的政策因素。

练习题库：投资性房地产评估实务与案例分析 随机显示 题型：判断单选多选 第1部分 判断题

题号：Qhx012875 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析 1. 评估师在开展评估业务时，需要了解会计准则。 A、 对 B、 错

正确答案：A

解析： 评估师要了解相关会计准则的要求并与会计师进行充分的沟通。 题号：Qhx012887 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析 2. 准备租出的空闲建筑物也属于投资性房地产。 A、 对 B、 错

正确答案：A

解析： 准备在一项或多项经营租赁下租出的空闲建筑物属于投资性房地产。 题号：Qhx012874 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析 3. 尚未确定未来用途的土地也是投资性房地产。 A、 对 B、 错

正确答案：A

解析： 如果企业尚未确定将其持有的土地用于自用还是用于在正常经营过程中的短期销售，则持有的土地应视为用于资本增值。

题号：Qhx012886 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

4. 会计准则下的投资性房地产的公允价值一般低于资产评估准则下的市场价值。 A、 对 B、 错

正确答案：B

解析： 在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的投资性

房地产抵押估价技术报告

（仅供估价机构存档和有关管理部门查阅）

估价项目名称：湖北豪晨机车有限公司位于天门市天门

委托方：湖北豪晨机车有限公司估

价

方：湖北中信房地产土地估价有限公司估价人员：王若璞估价作业日期：二估价报告编号：中信估字（估价技术报告编号：中信估技字（经济开发区天仙公路南房地产抵押价值评估

潘志木

○一五年六月二十四日至二○一五年六月三十日 2015）AYP第063005号 2015）AYP第063005号

共 39页 湖北豪晨机车有限公司位于天门市天门经济开发区天仙公路南房地产 第 1 页

房地产抵押估价技术报告

一、估价对象实物状况描述与分析 （一）估价对象范围界定

本次估价对象为位于天门市天门经济开发区天仙公路南房地产，评估范围内建筑面积合计为9501.66平方米，土地使用权面积为46398.79平方米，其中各栋房屋及土地具体情况如下表：

幢号 1幢 2幢 — 规划用途 宿舍楼 厂房 — 结构 混合 钢混 — 楼层 1-3/3 1/1 — 建筑面积 (平方米) 1794.65 46398.79 7707.01 9501.66 46398.79 — 工业用地 土地使用权面积(平方

房地产抵押估价技术报告

（仅供估价机构存档和有关管理部门查阅）

估价项目名称：湖北豪晨机车有限公司位于天门市天门

委托方：湖北豪晨机车有限公司估

价

方：湖北中信房地产土地估价有限公司估价人员：王若璞估价作业日期：二估价报告编号：中信估字（估价技术报告编号：中信估技字（经济开发区天仙公路南房地产抵押价值评估

潘志木

○一五年六月二十四日至二○一五年六月三十日 2015）AYP第063005号 2015）AYP第063005号

共 39页 湖北豪晨机车有限公司位于天门市天门经济开发区天仙公路南房地产 第 1 页

房地产抵押估价技术报告

一、估价对象实物状况描述与分析 （一）估价对象范围界定

本次估价对象为位于天门市天门经济开发区天仙公路南房地产，评估范围内建筑面积合计为9501.66平方米，土地使用权面积为46398.79平方米，其中各栋房屋及土地具体情况如下表：

幢号 1幢 2幢 — 规划用途 宿舍楼 厂房 — 结构 混合 钢混 — 楼层 1-3/3 1/1 — 建筑面积 (平方米) 1794.65 46398.79 7707.01 9501.66 46398.79 — 工业用地 土地使用权面积(平方