关于选聘物业服务企业方案的公告

附件3：

上海市 区 小区 关于选聘物业服务企业方案的公告

本小区与 物业服务企业签订的物业服务合同将于 年 月 日到期，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》、《关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设的若干意见》的相关规定和《业主大会议事规则》的约定，本小区将于 年 月 日采用 方式召开业主大会讨论选聘物业服务企业的事项，现将选聘方案公告如下：

一、拟选聘物业服务企业的标准

1、资质等级为 （ 级/ 级以上）；

2、近一年内信用信息中不良业绩信息记录分值低于6分；

3、管理实绩要求 4、其它 二、物业服务标准和费用

1、综合管理服务 级 元/月/平方米， 2、公共区域清洁卫生服务 级 元/月/平方米， 3、公共区域秩序维护服务费

关于规范物业服务企业行为的建议

物业管理问题涉及市民切身利益，是大家普遍关心的热点、难点、焦点问题，随着城市的发展和生活水平的提高，人们对居住环境的要求也越来越高，但通过本人体会、观察及多方面了解，感觉我市的物业管理工作中还普遍存在一些共性问题，主要有：

1、业主从服务对象转变成了被管理对象，物业企业从服务位置转变成了单纯的管理位置。因而，服务意识不强，服务质量不高。

2、不少小区物业管理是开发商自建自管，一些物业企业内无提高质量、优质服务的动力，外无市场竞争、优胜劣汰的压力，对物业企业的管理和监管力度不够。

3、收费管理不够规范。目前，向业主收取物业费是正常的，但收了多少，怎么花，剩多少，业主一概不知，物业收费标准谁负责，收费不公开、不透明。

针对以上问题，提出如下建议：

1、要引导物业企业树立服务观念。一方面，要认真学习、贯彻《物业法》，使物业管理工作有法可依，有章可循。另一方面，要加强物业企业内部人员的岗位技能、职业道德、服务意识等方面的培训，提高物业服务人员的服务意识和服务能力，从而减少矛盾，化解纷争。

2、要加强监管，对不能很好履行物业公司职责的，应撤销其营业资格。

3、物业费的使用要透明化、公开化。我市绝大多数的物业企业通常不公布

关于规范物业服务企业行为的建议

物业管理问题涉及市民切身利益，是大家普遍关心的热点、难点、焦点问题，随着城市的发展和生活水平的提高，人们对居住环境的要求也越来越高，但通过本人体会、观察及多方面了解，感觉我市的物业管理工作中还普遍存在一些共性问题，主要有：

1、业主从服务对象转变成了被管理对象，物业企业从服务位置转变成了单纯的管理位置。因而，服务意识不强，服务质量不高。

2、不少小区物业管理是开发商自建自管，一些物业企业内无提高质量、优质服务的动力，外无市场竞争、优胜劣汰的压力，对物业企业的管理和监管力度不够。

3、收费管理不够规范。目前，向业主收取物业费是正常的，但收了多少，怎么花，剩多少，业主一概不知，物业收费标准谁负责，收费不公开、不透明。

针对以上问题，提出如下建议：

1、要引导物业企业树立服务观念。一方面，要认真学习、贯彻《物业法》，使物业管理工作有法可依，有章可循。另一方面，要加强物业企业内部人员的岗位技能、职业道德、服务意识等方面的培训，提高物业服务人员的服务意识和服务能力，从而减少矛盾，化解纷争。

2、要加强监管，对不能很好履行物业公司职责的，应撤销其营业资格。

3、物业费的使用要透明化、公开化。我市绝大多数的物业企业通常不公布

　　【引言】《物业服务合同》到期后，小区业主大会因不满物业公司的服务，拒绝与该物业服务公司续签《物业服务合同》，此时，该小区需另行选聘新的物业服务公司，选聘主体、和选聘流程如下。

　　【法律依据】

　　《物业管理条例》第三十四条：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”

　　《天津市物业管理条例》第五十八条：“物业服务合同的期限一般不低于两年。物业服务合同期限届满的三个月前，物业服务企业与业主大会应当协商续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业服务合同。双方不再续约的，物业服务企业应当书面告知街道办事处或者乡镇人民政府，并到物业所在地的区、县物业管理行政主管部门备案，并继续按照合同约定做好服务，协助业主大会选聘新的物业服务企业;业主应当按时交纳物业管理服务费，至合同终止。”

　　【选聘主体】物业公司的选聘主体系“业主大会”，由同一个物业管理区域内的全体业主组成。

　　【选聘程序】

　　其一、小区

物 业 服 务 方 案

[范 本]

（项目名称：【****】物业服务）

公司全称：xxxx物业管理有限公司 法人代表： xxxx 公司地址：xx小区3幢2楼 公司电话： xxxxxxxxxxxxxxx 编制日期： ****年*月*日

前 言

×××作为×××集住宅、商场、办公为一体的精品楼盘,其物业管理工作的标准应体现出一种“舒适、安全、尊贵、优雅”的品质。永安天立物业管理有限公司将以“高起点、优品质、严要求”的标准打造精品服务。

舒适:物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上。业主或物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境，往往更注重“舒适”的一面,以满足其生理上的基本需求。

安全:安全防范是物业管理公司的一项专项业务,物业管理将从治安、消防、车辆管控三个方面来做好管理与服务工作，制定出相应的管理制度和应急预案。

尊贵:“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念，能让业主或物业使用人在社区中体验到生活尊贵的一面。物业公司要在管理好物业本身的基础上,还应充

物 业 服 务 方 案

[范 本]

（项目名称：【****】物业服务）

公司全称：xxxx物业管理有限公司 法人代表： xxxx 公司地址：xx小区3幢2楼 公司电话： xxxxxxxxxxxxxxx 编制日期： ****年*月*日

前 言

×××作为×××集住宅、商场、办公为一体的精品楼盘,其物业管理工作的标准应体现出一种“舒适、安全、尊贵、优雅”的品质。永安天立物业管理有限公司将以“高起点、优品质、严要求”的标准打造精品服务。

舒适:物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上。业主或物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境，往往更注重“舒适”的一面,以满足其生理上的基本需求。

安全:安全防范是物业管理公司的一项专项业务,物业管理将从治安、消防、车辆管控三个方面来做好管理与服务工作，制定出相应的管理制度和应急预案。

尊贵:“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念，能让业主或物业使用人在社区中体验到生活尊贵的一面。物业公司要在管理好物业本身的基础上,还应充

世茂桃园物业增值服务方案 第一部分、交付后物业特色服务内容

本项目的定位为“手工”，其代表着“专注”。而我们认为手工也体现了“限量”“品质”，所以世茂物业管理服务工作要从“量”的追求转变为“质”的追求。 根据以上设想我们将推出以下特色服务，即N种做法：

首先围绕着业主入住后“衣食住行”着手打造，具体考虑更贴近业主的出行、生活起居，根据项目雷总指示，以下几条为物业后期管理重点打造对象，

1、周末提供有偿“无水洗车”服务，届时物业会跟类似向“车洁士”“汽车人家”这类连锁店合作，只要业主一个电话提前跟物业预约时间，物业会专人陪同安排汽车人员到家服务，具体收费标准按照双方签订的协议提前公示业主可供选择（具体收费会低于奉化市场价10%左右），考虑到洗车的量不稳定，时间有限制（该项服务可能会设计开发商补贴问题，具体根据小区实际运营情况来定，补贴按照每年一次）

租车接送业务：为小区住户量身定制外出车辆接送，主要由物业寻求第三方服务机构签订服务协议，约定车辆派发细节，只要业主有需要提前预定，物业会安排车辆准时接送，（原则：机场、车站需要提前一天预定，其它临时性叫车需要提前2

北海市海城苑

物 业 服 务 方 案

北海市乐安物业服务有限责任公司

2011年10月20日

目 录

一、公司基本概况----------------------------2 二、物业基本概况----------------------------2 三、海城苑物业服务定位----------------------3 四、海城苑物业服务措施----------------------3 五、物业服务收费----------------------------4 六、物业服务费支出预算----------------------5 七、物业服务费收支情况说明------------------6 八、海城苑物业管理服务要求和质量------------6 九、海城苑物业服务制度---------------------14 十、公共维修基金续筹、管理、使用与监督-----22

1

一、公司基本概况

北海市乐安物业服务有限责任公司成立于2008年9月，注册资金50万元，是一个具备三级管理资质，独立法人资格的专业从事物业管理服务企业，公司现有员工50人其中具有中级职称的技术人员6人，具有全国物业经理上岗证者及专业技术人员1

物 业 服 务 方 案

[范 本]

（项目名称：【****】物业服务）

公司全称：xxxx物业管理有限公司 法人代表： xxxx 公司地址：xx小区3幢2楼 公司电话： xxxxxxxxxxxxxxx 编制日期： ****年*月*日

前 言

×××作为×××集住宅、商场、办公为一体的精品楼盘,其物业管理工作的标准应体现出一种“舒适、安全、尊贵、优雅”的品质。永安天立物业管理有限公司将以“高起点、优品质、严要求”的标准打造精品服务。

舒适:物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上。业主或物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境，往往更注重“舒适”的一面,以满足其生理上的基本需求。

安全:安全防范是物业管理公司的一项专项业务,物业管理将从治安、消防、车辆管控三个方面来做好管理与服务工作，制定出相应的管理制度和应急预案。

尊贵:“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念，能让业主或物业使用人在社区中体验到生活尊贵的一面。物业公司要在管理好物业本身的基础上,还应充

销售中心物业管理服务方案

在项目同质化日益严重的今天，单纯依靠产品参与市场竞争，已经难有突破，服务管理可谓大势所趋，而利用物业管理品牌则是房地产营销一个新的突破口

销售中心采取“物业管理服务先行”作为“先行式”营销体系，利用良好的物业管理品牌不仅有益于弥补和完善开发商的信誉和形象，而且使物业本身更乐意为几乎可以看到的末来的，系统周到的服务和优良的管理而倾囊。

销售中心利用良好的物业管理品牌，则可以让现实的与潜在的购房者对物业增加更多信心,物业管理情况已成为购买房者越来越关心的问题，也是客户是否选择该物业的重要影响因素。为此，我司指导编制物业管理配合项目营销初步方案。

一、岗位设置

1、保安服务4人（包括：形象礼仪、现场秩序维护，车辆秩序的维护）； 2、门童1人；

3、保洁3人（外围、销售中心）； 4、现场负责人1人； 5、物业咨询服务1人，

以上人员可根据现场情况作出调整。

二、成本费用支出测算

序号 项目 费用测算(元/月.人) 月支出费用(元/月) 备注 1 保安员工资 850 850×4=3,400 2 门童工资 850 850×1=850 3 保洁员工资 550 550×3=1,650 4 咨询