商业地产证券化运作模式

万达商业地产的八点心得及运作模式

1891项目是公司首次尝试商业地产，以后会有更多的商业地产项目，这是一个非常好的信号，也说明公司非常有远见。个人愚见，从理论上当可开发的有效土地越来越少时，商业地产就成了开发商必争的一块蛋糕，而开发商所拥有的商业项目的比重和质量是衡量企业是否可持续发展的重要因素。所以与其以后争个头破血流，倒不如提早进入这一领域。由于我之前在万达工作，在这里把王健林的讲话及自己的感受加以整理，把万达的商业地产经验和运作模式与大家分享和交流，尤其对于商业地产不太熟悉的同事，可通过这篇文章对商业地产有初步的了解。

“什么叫商业地产。我看报纸上谈了很多商业地产，但很少有人搞明白。我个人理解，商业地产不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产。我认为，商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。目的明确，是以零售物业租金收入为目的，如果开发后销售出去，称不上商业地产。我们在大连有一个大型开发项目，做了5万多平方米的二层底商，建完后全部出售了，这就不叫商业地产，这是房地产，房地产开发本来就包含住宅、写字楼、底商建筑等。如果开发目的不是以零售物业租金收入为目的，就不能叫商业地产。”——王健林

这是王健林对商业地产的定义，说的透一点，

国内外资产证券化运作模式及对我国发展资产证券化的思考

摘要

信贷资产证券化的产生是市场经济发展的必然选择。美国自1968年第一次发行转移证券开始迄今已经有三十多年的历史，在欧洲也快速发展。在亚洲,资产证券化发端于上世纪九十年代,日本、韩国和中国香港等地资产证券化发展迅速。 中国资本市场上的资金需求量规模也随着经济的发展而不断扩大，以往国有企业主要通过向银行借款的间接融资来解决资金问题。然而，由于我国的国有商业银行尚未企业化，高比重的间接融资就使得银行风险增大。这反过来也造成了商业银行不良资产的比重逐渐增加。因此，迫切需要多元化的融资工具。启动资产证券化，对国内金融市场来说，是一件里程碑的事件。资产证券化不仅扩展国内金融市场，加快了银行、证券、信托等金融市场融合，增强了银行信贷资产的流动性，而且也增加了金融市场的品种，促进国内金融产品的创新。

对国内金融市场与金融机构及广大投资者来说，资产证券化还是一种十分陌生的产品与市场，这一产品与市场应该否则，资产证券化的产品刚一进入市场就可能出现问题一大堆的情况，国内证券市场以前在这方面就曾有过很多教训，如国债期货的推出与关闭、股票询价制推出的问题，都是十分明

成都商业地产销售模式 专题研究

在经济快速运转的市场大潮中，如何加快资金回笼、降低风险，成为投资者重点关注的内容。作 为房地产投资，销售无疑是资金回笼的最好方法。 商业地产发展至今，市场上主要有四种销售模式，根据不同的操作模式，所引进的业态及长期经 营效果也各不相同，其中最常见的是前三种销售模式。

一、直接销售

二、产权式销售三、带租约销售

四、REITS产权销售

一、直接销售定义：一般是通过炒作，在商业还未经营运作前，以销售铺位潜力的方式，诱惑投资者与经营者购买商铺，达到资金回笼与利润回

报的目的。

适用于社区底商铺或体量不大的商业中心销售。

按销售的对象划分

按铺位直接销售 销售对象：商业铺位 客户群体：中小投资客户 适用范围：社区底商，商业体量极少或零星商业物业。

整体直接销售 指需出售物业全部出售给1个或几个大型投资者，更强调销售的整体性、一次性。 整体销售可以为发展商节省一定的推广费用，也没有连带的法律风险，可一次性回 笼资金，相比产权式返租来说，无疑降低了风险。但由于整体销售对投资客资金实 力要求甚高，也存在投资客户难找、销售价格上不去的问题。 销售对象：整体商业 客户群体：大型投资者 适用范围：体量不大的社区商业或社区集

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商业地产信息化哪个公司好 商业地产信息化选哪家

商业地产信息化哪个公司好？随着房地产行业竞争的加剧，市场日趋饱和，粗放式管理的缺陷日益暴露，导致房地产行业企业利润不同程度的下滑，要想满足房地产行业客户个性化的需求，适应未来的发展，亟需一整套房地产行业系统软件管理体系，提供整体的房地产行业信息化解决方案，那么在市场上商业地产信息化哪个公司好呢？或者说商业地产信息化应该选择哪家呢？不妨一起看下文的相关介绍：

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商业地产信息化哪个公司好之竞优实力

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PPP模式中资产证券化应用

作者：刘城近

来源：《经营管理者·上旬刊》2017年第01期

摘 要：当前PPP模式是政府有效缓解财政压力、对融资出现的瓶颈进行突围并有效转变政府职能的有效方式，并将这种模式广泛应用到了其他各种基础性的建设及公共产品服务中。而目前PPP模式的各种项目应用中对银行贷款为主要的传统融资模式是相对处于主导地位，但在融资方式上也是相对单一化的。PPP模式因为在前期投资较大，投资回收期也比较长，这使得私人投资者无法对其产生较高的积极性。而资产证券化的融资模式则可有效协助私人来将融资的资金迅速回收，这在很大程度上体现了两者之间的契合性。本文将对PPP模式中资产证券化的应用展开较为深入的探讨。 关键词：PPP模式 资产证券化 应用

BP模式也即是公私合营模式，它指的是政府在进行基础设置相关项目建设、提供公共设施服务时，在根据政府所有的特许权协议作为根本原则的基础上，来与私人企业之间建立合作式关系的一种模式。在PPP模式中政府在特许经营权、财政补贴等权则做好事先公开的收益约定规则下，让私人企业在这个过程中获得较为稳定且长远的

大型商业地产项目顶级策划模式

FIP宏策划模式

5F商业项目前期策划

商业项目前期策划

一、市场调研分析

1、宏观市场分析 2、区域市场分析 3、客户分析 4、消费者分析

5、竞争对手分析 6、SWOT分析 7、未来商业预测分析

二、定位分析

1、战略性总体定位 2、商业定位

三、规划设计建议

1、市场依据 2、规划设计理念 3、市场总体形象

4、规划概念设计 5、环境景观概念设计 6、建筑产品概念设计

四、业态组合规划

五、经济分析

1、指标预算 2、分析评估

FIP宏策划第一步

商业项目市场研究分析

一、宏观市场分析

1、行业环境 2、城市规划 3、政策法规 4、宏观环境

二、区域市场分析

1、本市商业环境 2、区域商业环境

3、商圈分析（城市发展状况、商业环境、商业格局、商圈范围）

三、客户分析

1、经营范围分析 2、投资动向分析 3、经营状况分析 4、客户需求分析

四、消费者分析

1、消费结构研究 2、消费水平研究

五、竞争对手分析

1、竞争对手情况 2、竞争项目情况

六、未来商业预测分析

略

七、SWOT分析

热，像火一般的热。中国房地产在经历市场洗牌的阵痛后，投资者纷纷撤换赢利轨道，从住宅的直销模式快速转向商业地产的“传销”

第一讲 资产证券化基础

1、资产证券化：以特定资产所产生的未来稳定、可预期的现金流为支持，发行证券的一种融资方式。

实质：原始权益人将能够产生可预期稳定现金流的基础资产转让给投资者进行债务融资。对于融资者而言，资产证券化业务是一种债务融资；对于投资者而言，资产证券化产品是一种固定收益品种。

三个核心要素：

①真实出售：即发起人真正把证券化资产的收益和风险转让给SPV。证券化资产只有经过真实出售，才能够和发起人的经营风险完全隔离。证券化资产一旦实现真实出售，即使发起人由于经营不善而破产，发起人的债权人和股东对证券化资产也没有任何追索权。同样，如果基础资产不足以偿还本息，投资者的追索权也仅限于基础资产，对发起人的其他资产也没有任何追索权

②破产隔离：第一，证券化资产与发起人破产风险相隔离；第二，

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证券化资产与SPV 的破产相隔离。破产隔离相当于是对资产支持证券的一种强有力的内部信用增级手段。

③信用增级：为了提高资产证券化产品对投资者的吸引力从而降低融资成本，发起人可以实施信用增级。实践中主要有内部信用增级和外部信用增级两种方法。

适合证券化的金融资产特征：

（1）比较容易实现资产证券化的资产；

（2）资产可以产生稳定的、可预测的现金流

成功运作商业地产的十大要素

德兰集团作为商业地产开发的领军企业，无论在哪里开发，在理念上，首先考虑的是投资者和发展商之间怎样才能实现共赢的关系，打破了中国商业地产起步晚、运营模式不规范、损害投资者利益的先例，从长期的开发运营中过程中总结出了自己独特的专业市场运营模式。很多传统的商业地产商在开发项目时，前期往往打出返祖、每年给投资者多少回报的概念来销售房子，由于消费者不了解其中的真相，盲目购房，他们哪里知道这些开发商根本就没有运作专业市场的经验；导致后期招商不成功，这样就形成了开发商卖掉房子套现走人，留下业主苦守空房无人经营的惨淡局面。而德兰在这方面确作了深入的研究，摸索出了一套完善的商业地产开发的是大基本要素。

一、设计理念先进，适合投资和自用

由于商业地产开发过程中硬件状况的优劣是商业项目能否成功的重要基础条件之一。不同业态类别的租户对商铺的层高、荷载、进深等指标都可能有不同的需求，如果盲目的设计出只适合投资者购买的房子，未能够考虑到未来租户需求的差异性和针对性，则建成后的项目会对招商及业态调整形成极大的限制，从而导致项目难以实现成功经营。而德兰却在长期的开发过程中深入了解消费者需求，开发出既适合

我国资产证券化的三种主要模式

目前我国资产证券化主要模式包括央行和银监会主管的信贷资产证券化、证监会主管的企业资产证券化以及交易商协会主管的资产支持票据。三种业务模式在监管机构、审核方式、发起人、管理人、投资者、基础资产、交易场所、法律关系等方面都有所不同。目前信贷资产证券化发行数量和发行规模都处于首位，企业资产证券化在2015年以来发展十分迅速。

要素 监管机构 审核方式 发起机构 管理人 投资者 SPV及法律关系 基础资产 信贷资产证券化 央行、银监会 备案制+注册制 商业银行、政策性银行、其他银行业金融机构 信托公司、银监会批准的其他机构 银行、保险公司、证券投资基金、企业年金、全国社保基金等 以信托计划为SPT的表外模式，表现为信托关系 企业资产证券化 证监会 备案制 非金融企业、金融租赁公司 证券公司、基金子公司 合格投资者，合计不超过200人 以专项资管计划为SPV的表外模式，表现为委托关系 公开发行或非公开定向发行 表内模式 能产生可预测现金流的财产、财产权利（公共事业未来收益权、政府回购应收款等） 外部增信 公开发行是双评级，非公开定向发行不要求评级 银行间债券市场 上海清算所 资产支持票据（ABN） 银行间交易商协会

商业地产目前存在的三种模式： 1.只租不售

这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，目的是什么呢？目前是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资；第二次可能经济评估会是我们现在讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短，这是第一种模式。

2.只售不租

只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。开发商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力和风险，同时投资者也具备完全的经营自主权。但由于产权被分割出售后，经营权迅速分散，开发商无法进行统一的招商和统一的经营管理，而经营者往往根据自己的判断“什么赚钱卖什么”来选择经营品种，导致业种业态组合混乱，呈现一种无序状态，导致最终经营不善等后果，商铺的价值也大大缩水。

只售不租的商业地产开发模式，只能局限于商业的大宗销售或少量的社区街铺，对于大卖场散铺销售和大型商业街销售，采取只售不租往往