物业管理招标流程图

日常物业管理服务内容

第一节 各专业管理服务方案

1、楼宇综合管理 序号 项目 维修养护计划 1 计划 日常维护 方案 实施效果 房屋承1） 局部日常每周巡1）由于使用不当造1） 安重及抗受损。 查一次，特成结构局部受损较轻， 全。 2） 正常使震结构2） 施工别是入住装部位 质量原因修阶段要每2）由工程技术按房造成的结天巡视，发构问题。 现问题，立屋修缮规定实施维修； 用。 3） 功完即处理、维3）如局部受损较重， 能修 4） 应请专家“会诊”， 5） 提出方案， 6）委托专业公司实施。 7） 如因施工质量原因造成结构问题， 好。

8） 应报请开发单位处理。 2 室外墙1） 外墙每周检查一由工程部按相关修无鼓无脱、面 面起鼓脱遍，发现问缮规程实施。 落的修题，及时维补。 2） 外墙面局部渗漏。 3） 外墙面大面积渗漏 4） 外墙面的翻新（25年周期） 3 公共屋1） 隔热每周检查一由工程部按相关作1） 无面 层维护 遍，发现问业规程实施维修：维2） 防水题，及时维修费用按逐年递增层破损维修。 护 3） 防雷10% 积水、无渗修。 无渗水无违章、整洁统一 漏。 2） 隔热层完

接地维护 4） 屋面积水清理 好无损。 3） 避雷网无间

日常物业管理服务内容

第一节 各专业管理服务方案

1、楼宇综合管理 序号 项目 维修养护计划 1 计划 日常维护 方案 实施效果 房屋承1） 局部日常每周巡1）由于使用不当造1） 安重及抗受损。 查一次，特成结构局部受损较轻， 全。 2） 正常使震结构2） 施工别是入住装部位 质量原因修阶段要每2）由工程技术按房造成的结天巡视，发构问题。 现问题，立屋修缮规定实施维修； 用。 3） 功完即处理、维3）如局部受损较重， 能修 4） 应请专家“会诊”， 5） 提出方案， 6）委托专业公司实施。 7） 如因施工质量原因造成结构问题， 好。

8） 应报请开发单位处理。 2 室外墙1） 外墙每周检查一由工程部按相关修无鼓无脱、面 面起鼓脱遍，发现问缮规程实施。 落的修题，及时维补。 2） 外墙面局部渗漏。 3） 外墙面大面积渗漏 4） 外墙面的翻新（25年周期） 3 公共屋1） 隔热每周检查一由工程部按相关作1） 无面 层维护 遍，发现问业规程实施维修：维2） 防水题，及时维修费用按逐年递增层破损维修。 护 3） 防雷10% 积水、无渗修。 无渗水无违章、整洁统一 漏。 2） 隔热层完

接地维护 4） 屋面积水清理 好无损。 3） 避雷网无间

日常物业管理服务内容

物业管理服务示意图：

第一节 内部运作流程

1、整体运作流程

整体运作流程说明：

（1）整体运作流程的要求是全面、高效、合理，功能无缺项，管理无盲点。

（2）整体运作流程的具体运行，按ISO9000质量管理体系要求进行。

（3）重视物业经营工作，确保本项目的社会形象和经济效益。 2、服务流程

服务流程说明：

拟建立以客户服务中心为重点的物业管理服务体系。客户服务中心是物业管理公司的指挥调度中心及信息枢纽，24小时保证所有服务需求及投诉建议均可及时汇总、处理。而物业公司所有需要公布的管理服务信息亦通过该部门反馈给业主、客户。

3、管理运作流程

流程说明：

1) 管理服务工作按照程序化的要求，编制物业公司及各职能部门的年度、月度计划，按持续改进的要求和当月工作特点进行编制，力求有很强的实操性和针对性。

2) 保洁、维修、绿化工作在年度计划的框架内，对定期工作程序和内容编制工作日程、周程、月程。

3) 对计划的实施按质量管理体系文件要求进行严格控制，在执行计划过程中如发现客观情况有变更，应对计划作出调整。

4) 对计划的实施和日常管理服务工作，按工作内容、性质实行日检、周检、月检，严格控制管理服务质量。

5) 物业公司每月底、年底进行全面的工作总结，布置下

日常物业管理服务内容

物业管理服务示意图：

第一节 内部运作流程

1、整体运作流程

整体运作流程说明：

（1）整体运作流程的要求是全面、高效、合理，功能无缺项，管理无盲点。

（2）整体运作流程的具体运行，按ISO9000质量管理体系要求进行。

（3）重视物业经营工作，确保本项目的社会形象和经济效益。 2、服务流程

服务流程说明：

拟建立以客户服务中心为重点的物业管理服务体系。客户服务中心是物业管理公司的指挥调度中心及信息枢纽，24小时保证所有服务需求及投诉建议均可及时汇总、处理。而物业公司所有需要公布的管理服务信息亦通过该部门反馈给业主、客户。

3、管理运作流程

流程说明：

1) 管理服务工作按照程序化的要求，编制物业公司及各职能部门的年度、月度计划，按持续改进的要求和当月工作特点进行编制，力求有很强的实操性和针对性。

2) 保洁、维修、绿化工作在年度计划的框架内，对定期工作程序和内容编制工作日程、周程、月程。

3) 对计划的实施按质量管理体系文件要求进行严格控制，在执行计划过程中如发现客观情况有变更，应对计划作出调整。

4) 对计划的实施和日常管理服务工作，按工作内容、性质实行日检、周检、月检，严格控制管理服务质量。

5) 物业公司每月底、年底进行全面的工作总结，布置下

日常物业管理服务内容物业管理服务示意图：

物业的接管验收

入伙

交通、车辆管理

安全护卫服务消防安全监控

公共秩序管理楼层清洁

地面卫生

保洁地库卫生

生活废弃物处理

园林绿化养护管理

整体环境美化环境保洁服务物绿化

业

公共维护

管机电、本体维修维护房屋本体维护电梯维修维护机电设备维养

消防设备维养

理公用设施维养

智能化系统维护

物业维护

装修管理

投诉处理水电土暖维修服务

来访接待

客户管理服务物品搬运放行

多项特约及专项服务开展各类社区文化活动

第一节内部运作流程

1、整体运作流程

拟定方案组建机构交接验收日常运作

前期介入岗位培训正式入驻整体运作流程说明：

（1）整体运作流程的要求是全面、高效、合理，功能无缺项，管理无盲点。

（2）整体运作流程的具体运行，按ISO9000质量管理体系要求进行。

（3）重视物业经营工作，确保本项目的社会形象和经济效益。

2、服务流程

物业管理公司

检查

监督

指导指令

各部门

指令

各服务岗位反馈反馈考核指令

服务流程说明：

拟建立以客户服务中心为重点的物业管理服务体系。客户服务中心是物业管理公司的指挥调度中心及信息枢纽，24小时保证所有服务需求及投诉建议均可及时汇总、处理。而物业公司所有需要公布的管理服务信息亦通过该部门反馈给业主、客户。

3、管理运作流程管理运作流程图

物业公司

全套物业管理公司工作流程图

目 录

管理工作流程图

1．文件控制流程图 2．记录控制流程图 3．人员和培训管理流程图 4．采购管理流程图 5．物业服务管理流程图 6．顾客满意管理流程图 7．不合格品（服务）管理流程图

8．业主投诉处理流程图

安保工作流程图

1．安保管理流程图 2．物业管理部工作流程图 3．安保主管工作流程图 4．班长日检查工作流程图 5．样板房安保员岗位工作流程图 6．侧门岗安保员工作流程图 7．巡楼安保员操作流程图 8．业主搬迁操作流程图 9．外来人员出入管理流程图 10．消防应急方案出来流程图 11．突发事件处理流程图 12．安保工作重大事项处置流程图 13．电梯困人处理流程图

意外停电处理流程图 意外停水处理流程图

意外停气处理流程图 14．管理处火灾处理流程图 15．车库（场）岗位工作流程图 16．车库（场）收缴费管理流程图 17．车库（场）异常情况处置流程图 18．车辆冲卡处理流程图 19．可疑车辆出场处置流程图

清洁绿化工作流程图

1．清洁管理流程图 2．清洁不合格处理流程图 3．绿化管理流程图 4．

招标投标程序流程图

工作阶段 招 标 人 投 标 人 监督管理部门

1、招标方式确定

2、招标资格备案

3、招标登记 招标文件备案

4、发放招标公告 或投标邀请书

5、颁发资格预审 文件和递交资 格预审申请书

按照法律法规和规章确定公开招标或邀请招标 招投标监督管理部门 接受备案 招标人自行办理招标事宜的，按规定向招投标监督管理部门备案，委托代理招标事宜的应签订委托代理合同 招标人按规定在建设工程具备招标条件后，持有关证明文件向招投标监督管理部门办理招标登记；编制招标文件并向监督部门备案 招投标监督管理部门按受招标文件的备案 实行公开招标的，应在有形建筑市场和国家或地方指定的报刊、信息网或其它媒介发布招标公告；邀请招标向三个以上符合资质条件的投标人发投标邀请书 采用资格预审的，向参加投标的申请人发放资格预审文件 获取资格 预审文件 接收资格预审申请书 投标人按资格预审文件要求填报的资格预审申请书（如是联合体投标应分别填报每个成员的情况）并递交 6、资格预审，

确定合格的 投标申请人

7、招标文件发售

8、踏勘

项目管理流程图技术中心项目经理实施组项目支持组

方案审核修改设计方案修改意见

通过

技术方案备案

设备选型

设备清单

实施方案

修改

方案修改

实施方案备案

方案审核通过

项目预算修改项目预算调整审核项目预算备案

设备采购

通过

设备验收

项目施工

辅件采购

辅件采购清单

项目完工

技术验收

组织项目验收

施工验收

项目核算

项目竣工

项目回款

试用员工

用人部门

人力资源

总经理

关联流程

入职当天录入指纹

入职

正确打卡

考勤记录说明

有异常

不定期考勤检查，每周考勤系统处理

个人核对，并说明原因

主管核实

月底考勤统计

考勤记录请假单加班申请单补卡申请单考勤系统休假

有异常

有无异常

考勤核对确认

考勤核对，核对后公布

有异常调查并确定处理意见汇总上报审批，并存档

档案审批

N

上交财务，执行工资计算

Y

薪酬离职

附件一： 建筑工程方案设计招标管理流程图

监管人 招标人 投标人

1

附件二：

建筑工程方案设计招标条件

一、建筑工程概念性方案设计招标应具备以下条件： （一）具有经过审批机关同意的项目建议书批复或招标人已取得土地使用证；

（二）具有规划管理部门确定的项目建设地点、规划控制条件和用地红线图。

二、建筑工程实施性方案设计招标应具备以下条件： （一）政府投资的项目已取得政府有关审批机关对项目建议书或可行性研究报告的批复；企业（含外资、合资企业）投资的项目具有经核准或备案的项目确认书；

（二）具有规划管理部门确定的项目建设地点、规划控制条件和用地红线图；

（三）有符合要求的地形图。提供所需要的建设场地的工程地质、水文地质初勘资料。水、电、燃气、供热、环保、通信、市政道路和交通等方面的基础资料；

（四）有符合规划控制条件、立项批复和充分体现招标人意愿的设计任务书。

2

附件三–1：

建筑工程方案设计公开招标公告样本

招标单位 （章） 招标代理机构 （章） 工程项目名称 建设地点 计划开工日期 及建设周期 建筑面积 （㎡） 投资规模 □ 概念性方案设计招标