房地产项目开发成本明细表

房地产开发成本科目列表

二级科目

三级科目

四级科目

备注

一、土地征用及拆迁补偿费 土地出让金

二、前期工程费

土地契税 耕地占用税 土地交易费 土地补偿费 征(土)地管理费 土地发展资金 其他土地费用

三(七)通一平费

临时设施

可行性研究

市场调研费

营销推广费

按费用明细来划分

临时施工道路费 临时施工用水接入费

临时施工污水管接入费 临时施工用电接入费 临时施工用气接入费

临时施工办公电话网络接按费用实际发生明细来列支

入费 场地平整

临时办公室费

临时厕所费 可以按明细划分则按明细划分，场地围墙费 不可以划分统一入临时设施

其他费

按实际发生列支，有单位按往来单位核算

按实际发生列支，有单位按往来单位核算

按实际发生列支，有单位按往来单位核算，开盘前营销费。

房地产开发成本科目列表

三级科目

四级科目

规划设计费 施工图设计费

装饰专项设计费 规划设计费 智能化专项设计费 景观专项设计费 其他专项设计费 规划设计模型制作费 制图、晒图费 方案评审费

项目报建费 施工许可证费 规划管理费 人防建设费 行政规划费及规划报建 防雷检测费

房地产开发企业收费及成本构成明细表

房地产开发企业收费及成本构成明细表类别 序号1 2

项

目

标

准

摘

要

优惠政策危改按50%计取

依据文件市规划局、物价局 规国地字(2002)654号 津价房地字(1993)第132 号

索引续四P31 指南P159

3 4

地级： 10、9、8、7、6、5、4、3、2、1 楼面价：85.100.120.140.160.185.215.250.285.450 全包方式：包工作、包时间、包费用。1000亩以上3%,1000亩以下4% 征地费总额1.5 征地管理费 半包方式：包工作、包时间、不包费用。1000亩以上2%,1000亩以下2.5% —4% 单包方式：限时间、不包费用。1000亩以上1.5%,1000亩以下2% 1/500:一般2000元 困难4000元 1/500、1/2000现状 按幅收取(每幅 1/2000:一般4000元 困难8000元 复制费50元/幅 为250×200㎡) 地形图 楼面地价 85-450元/㎡ 界址点坐标图 与点的数量及测绘方式密切相关 公有住宅：市场评估价×90%×建筑面积 (计租面积×系数+安置补贴费+搬迁补助和奖励) 产权调换、作价 私有住宅：市

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房地产项目开发成本控制分析

作者：顾百水

来源：《房地产导刊》2013年第04期

摘要：成本控制和管理历来是企业管理的重心，房地产开发企业亦然。本文对房地产项目如何控制开发成本，作了详细的阐述，供大家参考。 关键词：房地产 开发成本 经济环境 市场调研 1前言

房地产项目的建设成本主要由土地成本、工程建设成本、管理费用和相关税费等构成。其中工程建设成本占比重最大，一般会占到项目总成本的40%以上，有的项目甚至达70% 以上，而土地成本、管理费用、税金等相对比较固定，可节省的空间较小，因此，工程建设成本控制是基建项目成本控制中的关键一环。只有注重成本管理，控制合理的造价，才能以最小的成本取得最大的效益。

2房地产项目的主要成本构成 2.1 项目前期阶段的成本

这一阶段主要是在市场调研的基础上，对项目进行可行性研究分析。此阶段对于整个项目来说是基础性阶段，非常重要。但是这一阶段的成本占总成本的比例较低，一般不会超过4%。此阶段的成本主要是指项目开发前的市场调研、可行性研究等开发

房地产开发费用明细表

序号 收费单位 费用名称 标准 备注

1 国土局 土地出让费

2 财政局下属农税局 土地契税 出让费的3%

3 国土局 土地登记费 建筑面积×0.086

4 规划局 配套费 建筑面积×280

5 建设局 墙体建筑节能费 建筑面积×8

6 建设局开发办 开发管理费 建筑面积×6

7 质监站 建筑工程质监费 工程造价的0.007%

8 建设局 价格调节基金 工程造价的0.006%

9 定额站 定额测定费 工程造价的0.1%

10 发改局 散装水泥专项基金 建筑面积×2

11 城市规划技术服务中心 用地规划技术服务费 土地面积×1.8 12 有资质的环评公司 环评费 建筑面积×0.5

13 地震局 建设工程抗震审批 2元每平方米

14 建工局（或建设局代收 劳保费 工程造价的2.6% 15 人防办 人防费 底层总面积×20

16 气象局 防雷 建筑面积×1.2

17 规划局 放线费 用地面积×3

18 招标交易中心 招投标管理费 工程造价的0.055%

19 工程招投标管理公司 建筑合同鉴证费 工程造价的0.0014% 20 建设局 图审费 建筑面积&

房地产开发成本控制全

王石的“拐点论”把地产界搅得纷纷扬扬。房价无论是真的下跌，还是王石们虚晃一枪，房地产开发成本的控制是不能松懈的。有人把地产商称作贵族，其实说的就是地产商在成本的控制方面，没有做精细的管理，大手笔导致了高成本，如果王石的拐点论一语成谶，地产商就应该低下高贵的头颅专注于成本控制与管理了。笔者结合自己在中南集团成本管控的实践，向大家介绍房地产开发成本控制的全案，供各位同仁参考。

一、 投资决策阶段

投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据，直接影响整个项目的成败。在这一阶段应着重从以下几方面加强成本管理。

1.组织优秀的项目团队

项目行性研究以及产品的开发策划是一个系统性、专业性的工作。在投资决策阶段，公司需要组织一个由集团公司和地产公司经验丰富的专业技术人才组成的项目组，成本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作。项目组应由以下人员组成：建筑师、造价工程师、营销人员（或委托专业策划公司）、工程技术人员投资分析人员、经营管理人员（或项目经理）。

在投资决策阶段，项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。其中，成本控制人员主要对城市的市场状况和经济形势

房地产开发成本核算程序

房地产开发成本的组成内容

为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。

要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。

2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

4、代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：

1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价：指因开发房地产而征

用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有

唐山市人民政府办公厅关于公布保留的31项涉及房地产开发收费（基金）项目的通知

（唐政办〔2009〕29号）

各县（市）、区人民政府，各开发区（园区、管理区、工业区）管委会，市政府各部门，市直各单位：

我市保留的31项涉及房地产开发的收费和基金项目，已经2009年3月19日市政府第十三届22次常务会议审议通过，现予公布，自公布之日起实施。 二〇〇九年三月二十四日

唐山市房地产开发收费（基金）项目目录

一、行政事业性收费（共7项） 1、国土部门（3项） （1）征（土）地管理费 （2）耕地开垦费 （3）土地复垦费 2、规划部门（1项） 城市基础设施配套费

3、城管（或执法）部门（1项） 城市道路占用挖掘费 4、人防部门（1项）

防空地下室易地建设费（省下放项目） 5、环保部门（1项） 噪声超标排污费

二、经营性收费项目（共14项） 1、建设部门（6项）

（1）建设工程施工图纸设计审查费 （2）工程勘察设计费 （3）建设工程监理费 （4）建设工程材料检验费

（5）工程招投标代理费 （6）建设工程交易中心服务费 2、房管部门（3项） （1）住房交易手续

南京市A房地产项目开发成本管理案例分析

内 容 摘 要

成本管理是房地产项目开发管理中的一项重要内容，它贯穿于整个项目从决策、设计、招标投标、建设施工、销售等全过程，对于提高开发项目投资效益和管理水平起着重要作用。但是，当前许多房地产开发企业对项目开发中的成本管理重视不够，相应的管理方式不够科学。以致于成本压缩遭遇一些困境，影响了企业的发展。本文以南京市A房地产项目为例，从项目设计阶段、招标阶段和施工阶段三个方面具体探讨了房地产项目开发的成本管理，期待能给其它的房地产企业提供一些有益的借鉴。

关键词：房地产项目 开发成本 成本管理

目 录

1案例简介 ..................................................................... 1

1.1项目建设背景 ........................................................ 1

1.2项目概况 ............................................................ 1

2 案例分析 .....................

房地产开发项目成本费用估算表构成明细

一、 土地费用：

1、土地使用权出让金：地价款； 2、征地补偿费：适用于划拨地； 3、拆迁安置补偿费：适用用拆迁用地； 4、土地交易费：契税，按地价的3%计收；

二、 前期工程费：

1、 地籍测绘费：

按土地面积0.3元/平米左右计；（可忽略不计） 2、 总体规划设计费：

经验值：土地面积2元/平米左右；（注：通常规划设计与建筑设计均委托一家，又未采取方案招标的，此笔费用可不支出） 3、 地质勘察费：

地勘均是根据钻点数及钻探深度来计取费用，每米单价根据土质情况及工程量大小不等（50-90元/米），无固定经验值，因总价较小，不对指标产生影响，地质较均匀的可按间隔25米至30米取1个孔，每孔深度平均可按20米估计，每米单价70元左右； 4、 建筑设计费：

有设计收费标准规范，但实际市场因竞争都未按此计收；收费标准是按不同档建安造价按费率计取；通行按建筑面积每平米？元计取；（普通住宅18~25元/平米左右，小区内单体较雷同的，设计收费会更低） 5、 工程招标代理咨询费：

有专门的计价标准，但市场通行打折较多，通常招标代理及编制标底费：建安造价的1.8‰~2.5‰； 6、 质量安全监督费：

根据闽价[2003

房地产开发项目成本费用估算表构成明细

一、 土地费用：

1、土地使用权出让金：地价款； 2、征地补偿费：适用于划拨地； 3、拆迁安置补偿费：适用用拆迁用地； 4、土地交易费：契税，按地价的3%计收；

二、 前期工程费：

1、 地籍测绘费：

按土地面积0.3元/平米左右计；（可忽略不计） 2、 总体规划设计费：

经验值：土地面积2元/平米左右；（注：通常规划设计与建筑设计均委托一家，又未采取方案招标的，此笔费用可不支出） 3、 地质勘察费：

地勘均是根据钻点数及钻探深度来计取费用，每米单价根据土质情况及工程量大小不等（50-90元/米），无固定经验值，因总价较小，不对指标产生影响，地质较均匀的可按间隔25米至30米取1个孔，每孔深度平均可按20米估计，每米单价70元左右； 4、 建筑设计费：

有设计收费标准规范，但实际市场因竞争都未按此计收；收费标准是按不同档建安造价按费率计取；通行按建筑面积每平米？元计取；（普通住宅18~25元/平米左右，小区内单体较雷同的，设计收费会更低） 5、 工程招标代理咨询费：

有专门的计价标准，但市场通行打折较多，通常招标代理及编制标底费：建安造价的1.8‰~2.5‰； 6、 质量安全监督费：

根据闽价[2003