以房抵债的效力认定和法律适用

摘要：以物抵债是我国法律允许的一种债权实现、债务消灭的方式。根据债法原理，以物抵债也称代物清偿，是指当事人之间达成协议，由债权人受领他种给付以替代原定给付，进而使原债权债务关系归于消灭。实践中很多是在借贷关系中产生纠纷后，借贷双方约定以一方的房产、车辆、股权或者其他非货币财产给付给另一方用以消灭原债务。但如何才能成立以物抵债，使原债消灭？北京市道可特律师事务所争议解决团队将对司法实践中最高法院对以物抵债协议效力的认定及法律适用规则进行梳理，并通过案例加以详细解读。

【案例引入】

甲向A公司借款2000万元用于资金周转，以甲在B公司占有的50%的股权作质押，对该笔债务提供担保，同时B公司也以其名下房产进行抵押作为担保。之后甲因资金周转不灵，到期无法还款，于是A公司要求甲将其名下B公司50%的股份转让给A公司，但因某种原因股权未转至A公司，而是应A公司的要求转至A公司员工名下。同时A公司还要求对之前B公司抵押房产的抵押合同及借款合同，办理强制执行公证。之后甲出具声明，表明股权转让至A公司后，还清所有欠款本息。但随后A公司向法院申请强制执行B公司名下房产，法院认为甲向A公司出具的声明不足以认定为，双方已达成以物抵债的合意，且没有结清证明，不能证明还款金

赖华平/虚假租约审查标准之三：“以租抵债”的效力认定

法律天使 · 2016-01-07 03:17

作者：赖华平，厦门市中级人民法院法官

典型案例：厦门中院在执行厦门某技术合作公司与厦门某商贸有限公司民间借贷合同纠纷一案中，依法查封了被执行人厦门某商贸有限公司名下房产。经三次拍卖流拍后，执行法院裁定以最后一次拍卖价抵偿给申请执行人。在法院张贴搬迁公告时，案外人谢某提出异议，认为其与被执行人签订租赁合同，租期10年，租金一次性抵偿被执行人拖欠其债务1200万余元。

人民法院执行实践中，常发生被执行人名下不动产被设定以租抵债的现象，即被执行人的其他债权人与被执行人签订一份租赁合同，以被执行人名下不动产的日后的长期租金收益抵偿其债务，或者将不动产直接交付给该债权人长期使用，抵偿其债权额。对此，有观点认为，这并不是真实的租赁合同，而是一种被执行人以租金抵债的擅自处分不动产行为，当然不具有法律效力，不得对抗法院查封执行。也有观点认为，以租抵债也是一种合同行为，只要不违背法律，或者串通损害第三人利益，并不能否认其合同效力。

笔者认为，暂不论上述案例中租赁合同的真实性问题，假定该租赁合同是真实的，对于被执行人与案外人签订的以租抵债合同，应当结合此类合同的性

问题：以房产抵工程款如何缴税？ 答：《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕771号）规定：单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此，单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。 根据《企业所得税法实施条例》第二十五条：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。所以，对以房产抵工程款属“转让财产”，要视同销售确认收入。 《企业所得税法》规定，开发产品视同销售行为的税务处理问题，确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期

或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。也就是说，或是企业自己按公允价值确定，或是由主管税务部门核定。 最高

论强制性规定适用与合同效力的认定

摘要：我国《合同法》五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定。”强制性规定又分为效力性强制规定和管理性强制规定。区分效力性强制规定和管理性强制规定对于准确认定合同的效力问题具有重要的意义.

关键词：强制性规定效力性规定管理性规定无效认定

一．问题的来由

如何界定“强制性规定”问题，对于尊重当事人意思自治，严格适用无效合同制度，具有重大的现实意义。但是，无论是《合同法》还是其司法解释，均没有对强制性规定或效力性强制性规定进行明确区分和界定，我国现行的许多行政法律法规中，大量出现“强制性规定”的条款，仅从立法的文义上去理解、适用法律，将造成很多合同被认定为无效合同，这些都导致了始终未能解决如何适用强制性规定来认定合同效力的这一核心问题。

二．效力性强制规定与管理性强制规定概述

管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，以禁止其行为为目的，但并不否认该行为在民商法上的效力。例如《商业银行法》第39条对商业银行贷款应当遵守资产负债比例管理的规定，即属于管理性的强制规范；效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违

论强制性规定适用与合同效力的认定

摘要：我国《合同法》五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定。”强制性规定又分为效力性强制规定和管理性强制规定。区分效力性强制规定和管理性强制规定对于准确认定合同的效力问题具有重要的意义.

关键词：强制性规定效力性规定管理性规定无效认定

一．问题的来由

如何界定“强制性规定”问题，对于尊重当事人意思自治，严格适用无效合同制度，具有重大的现实意义。但是，无论是《合同法》还是其司法解释，均没有对强制性规定或效力性强制性规定进行明确区分和界定，我国现行的许多行政法律法规中，大量出现“强制性规定”的条款，仅从立法的文义上去理解、适用法律，将造成很多合同被认定为无效合同，这些都导致了始终未能解决如何适用强制性规定来认定合同效力的这一核心问题。

二．效力性强制规定与管理性强制规定概述

管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，以禁止其行为为目的，但并不否认该行为在民商法上的效力。例如《商业银行法》第39条对商业银行贷款应当遵守资产负债比例管理的规定，即属于管理性的强制规范；效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违

甲方：

乙方：

乙方向甲方借款人民币（大写）________________元整，（小写）________元。至今未偿还，为解决甲、乙双方的债权债务问题，现甲、乙双方就有关还款事宜达成如下协议共同遵守执行。

第一条现鉴于乙方无法偿还上述债务，乙方自愿将自有房产用于抵偿所欠甲方的上述债务（注：如若乙方房屋价值不够偿还所欠甲方债务，乙方则需另外方式再偿还，直至清完所欠甲方债务），乙方提供下列套房屋（下称房屋），清偿乙方所欠甲方________________元的债务：

抵债房产信息如下：

1、房屋所有权人：

2、坐落于：

3、房产证编号：

4、（登记）建筑面积：平方米；上述房屋作价人民币________元。

5、同时包括：附属于房屋和土地的其他全部建筑物、构筑物、设施、设备、树木等地上物的所有权；与房屋和土地使用相关的现有水、电、电信等各项公共服务设施设备的使用权或所有权。

第二条在本协议签订2日内，乙方将上述抵债房产的房屋所有权证、土地使用权证，等证件原件交给甲方，房产交付甲方占有、使用，甲方取得该房产的所有权及土地使用权。

第三条乙方应于本协议签署之日起7个工作日内将房屋交付给甲方，并与甲方签署正式房屋（转让）买卖合同。

第四条乙方应于本协议签署之日起15个工作日内

销售无中文标签进口食品案件的认定和法律适用

随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，进口食品受到了消费者越来越多的关注和青睐，但是市场上进口食品质量参差不齐。近年来，工商部门查处了许多无中文标签进口食品案件，在查处该类型案件的过程中，笔者认为有二个问题值得办案人员注意：一是进口食品的认定，二是法律适用。 一、进口食品的认定标准

所谓进口食品，一般是指从别的国家、地区市场购买并进入境内市场的食品。因此判断是否进口食品的标准应当是该食品是否从别的国家、地区购买并进入境内市场，而不是简单地查看包装标识上是否全是外文。

在食品流通领域，认定是否进口食品至少需要从两方面考察。一是查看食品包装标识：①看原产地是否在境外。原产地可以通过查询条形码获得，条形码前三位对应的是商品产地，如“690-695”开头的是在中国大陆生产，“471”、“489”、“958”分别对应中国台湾、香港、澳门地区，“00-13”对应的是美国等；②看食品面向的销售地区。有的食品明确标注了在某个国家或地区销售，有的标注了某个国家或地区的食品安全标准，这些都是表明该种食品仅面向特定国家或地区销售，进入境内市场需要进口；③看包装标识上是否标注了境内代理商等相关进口

商品房定金纠纷的法律适用

房地产开发商在与购房者签订正式的商品房预售或销售合同之前，往往通过签订认购书、意向书、预订合同等方式要求购房者交付购房定金，以此约束购房者与其签订正式的商品房预售或销售合同，购房者在交付定金后，如因种种原因未能与开发商签订正式的房屋买卖合同时，开发商往往因此而拒绝返还购房者已交付的定金。我们应根据不同的情况作具体分析：

一、一般来说，购房者在签订认购书给付定金的时候，与开发商未就主合同的主要内容达成一致，而事后双方不能就主合同主要内容达成协议，则购房定金通常应当返还购房者。

定金有立约定金(订约定金)、成约定金、解约定金、证约定金、违约定金等各种类型。但在最高人民法院担保法司法解释施行之前，我国法律规定的主要是指违约定金。而担保法解释承认了除违约定金以外的其它类型定金的效力，其中第一百一十五条就是对立约定金的明确规定。立约定金也可以被称为是为主合同的订立而签订的从合同，特点在于，其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有联系。在主合同订立之前就已成立。凡在认购书、意向书一类协议中设定立约定金的，其法律效力自当事人实际交付定金时产生，在其所担保的立约行为没有发生时，违反承诺的一方当事人就应当受到定金处罚。因此，我们认为，在

正确认定定金合同的效力及定金罚则的适用条件

在审判实践中，如何正确理解《中华人民共和国担保法》及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》对定金性质等内容的规定，正确认定定金合同的效力及定金罚则的适用条件，按照立法宗旨与立法本意实现其目的，是值得我们注意的问题。 一、 定金合同的法律特征

所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时，或订立后履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱。定金属于以金钱担保的担保方式，也称之为金钱质。定金基于定金合同而产生，定金的性质是合同。所谓定金合同，是指依附于主合同，为担保债权实现而设定金钱权利义务关系的从合同。其法律特征是：

（一）定金合同是从合同。订立定金合同的目的在于保证债权人债权的实现，因此，定金对债权人与债务人的债权债务关系就具有附属性，具体表现在定金的产生、变更与消灭，都依赖于主合同的产生、变更与消灭。定金合同不能离开主合同而独立存在。

（二）定金合同是要式合同。定金合同必须以书面形式订立，口头约定无效。在实践中，一般有三种情况：一是单

1

独订立书面合同；二是在主合同中订有定金条

正确认定定金合同的效力及定金罚则的适用条件

在审判实践中，如何正确理解《中华人民共和国担保法》及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》对定金性质等内容的规定，正确认定定金合同的效力及定金罚则的适用条件，按照立法宗旨与立法本意实现其目的，是值得我们注意的问题。 一、 定金合同的法律特征

所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时，或订立后履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱。定金属于以金钱担保的担保方式，也称之为金钱质。定金基于定金合同而产生，定金的性质是合同。所谓定金合同，是指依附于主合同，为担保债权实现而设定金钱权利义务关系的从合同。其法律特征是：

（一）定金合同是从合同。订立定金合同的目的在于保证债权人债权的实现，因此，定金对债权人与债务人的债权债务关系就具有附属性，具体表现在定金的产生、变更与消灭，都依赖于主合同的产生、变更与消灭。定金合同不能离开主合同而独立存在。

（二）定金合同是要式合同。定金合同必须以书面形式订立，口头约定无效。在实践中，一般有三种情况：一是单

1

独订立书面合同；二是在主合同中订有定金条