山西中章资产评估

资产评估

第十章 企业价值评估

一、单项选择题

1.选择什么口径的企业收益作为收益法评估企业价值的基础，首先应该服从（ ）。 A.企业价值评估的目标 B.企业的价值类型

C.企业价值评估的程序

D.企业价值评估的基本方法

2.关于企业价值评估中的折现率，说法错误的是（ ）。 A.折现率不高于投资的机会成本 B.行业基准收益率不宜直接作为折现率 C.贴现率不宜直接作为折现率

D.折现率和资本化率在本质上是相同的，都属于投资报酬率

3.企业在经营过程中的资金融通、资金调度、资金周转可能出现不确定的因素而影响企业的预期收益指的是企业的（ ）。 A.行业风险 B.财务风险 C.经营风险 D.债务风险

4.假定社会平均资产收益率为8％，无风险报酬率为3％，被评估企业所在行业平均风险与社会平均风险的比率为0.8，企业在行业中的风险系数是0.7，则用于企业权益价值评估的折现率应选择（ ）。

A.8％ B.7％

C.3％

D.5.8％

5.不属于企业价值评估中折现率的测算方法的是（ ）。 A.累加法

B.资本资产定价模型

C.加权平均资本成本模型

D.直接估算法

【例5-1】在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表5-1（假设交易价格为无限年期的价格）。

表5-1 净收益与售价交易实例 可比实例 1 2 3 4 5 净收益（元/年·平方米） 418.9 450 393.3 459.9 507 交易价格（元/平方米） 5900 6000 5700 6300 6500 资本化率（%） 7.1 7.5 6.9 7.3 7.8 对以上五个可比实例的资本化率进行简单算术平均，就可以得到资本化率为：

r =（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）÷5 =7.32%

【例5-2】有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10%，预计未来前五年的净收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第6年开始净收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价值。

15161815???2341+10%（1+10%）（1+10%）（1+10%）20251 ???[1-] 5550-5（1+10%）10%（1+10%）（1+10%） ?216.1（万元）??

【例5-3】有一宗房地产，2006年的净收益为50万元，资本化率为5%，若（

【例7-1】某企业2004年外购的一项无形资产账面价值为80万元，2006年进行评估，试按物价指数法估算其重置完全成本。分析：经鉴定，该无形资产系运用现代先进的实验仪器经反复试验研制而成，物化劳动耗费的比重较大，可适用生产资料物价指数。根据资料，此项无形资产购置时物价指数和评估时物价指数分别为120%和150%，故该项无形资产的重置完全成本为：

80?150% =100（万元）120%

【例7-2】北京某科技发展公司5年前自行开发了一项大功率电热转换体及其处理技术，并获得发明专利证书，专利保护期为20年。现在，该公司准备将该专利技术出售给京郊某乡镇企业，现需要对该项专利技术进行评估。评估分析和计算过程如下：

（1）评估对象和评估目的。由于北京某科技发展公司系出售该项专利，因此，转让的是专利技术的所有权。

（2）专利资产确认。该项技术已申请专利，该技术所具备的基本功能可以从专利说明书以及有关专家鉴定中得到。此外，该项技术已在北京某科技发展公司使用了5年，产品已进入市场，并深受消费者欢迎，市场潜力较大。因此，该项专利技术的有效功能较好。

（3）评估方法选择，该项专利技术具有较强的获利能力，而且，同类型技术在市场上被授权使用情况较多，分成率容易获得

《资产评估》第一章

一、资产评估的定义

专业机构和人员按照国家法律、法规以及资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。 二、资产评估的假设

①交易假设，最基本的前提假设②公开市场假设③持续使用假设④清算假设 三、资产评估工作原则

①独立性原则②客观公正性原则③科学性原则 四、资产评估经济技术原则

①预期收益原则②贡献原则是预期收益原则的一种具体化。③替代原则④供求原则⑤评估时点原则

五、资产评估的目的

①资产评估的特定目的，特定目的是由引起资产评估的特定经济行为所决定的②一般目的 六、资产评估要素

【例题. 单选题】（2008年考题）标的物是否具有（），是评估师判断和确认其是否是资产最重要的标准之一。

A. 历史成本 B. 历史收益 C. 预期成本 D. 投资收益 【答案】 D。（未来经济收益）

七、资产评估的价值类型

①以资产评估的估价标准形式表述的价值类型，包括：重置成本、现行市价（变现价值）、收益现值和清算价格。

②从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型：公开市场、继续使用、清算。

第一节 市场途径——市场法

一、 单选题

1.市场法所遵循的基本原则是（ ）。 A.贡献性原则 B.合法原则 C.独立性原则 D.替代原则

2.市盈率倍数法主要适用于（ ）的评估。 A.房地产评估 B.无形资产评估 C.机器设备评估 D.企业价值评估

二、 多选题

1.市场法评估的基本前提主要是（ ） A.要有一个活跃的公开市场

B.公开市场上要有可比资产及其交易活动 C.有充分时间进行分析判断 D.有可预测的资产收益 答案：AB

2.运用市场法评估资产价值时，通常应该选多少个参照物有关说法正确的有（ ） A.通常应该选择三个以上 B.选择1个即可，比较经济 C.选择3个以上的参照物，避免个别交易的特殊性和偶然性对成交价及评估值的影响的需要

D.资产评估管理部门的要求 答案：AC

第二节 收益途径——收益法

一、多选题

1.收益法评估的基本前提条件主要是（ ）

A.被评估的资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量 B.未来市场交易条件可预测

C.资产拥有者获的预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量 D.被评估资产预期获利年限可以预测资产未来预期收益可预测 答案ACD

2.资

《资产评估》模拟卷(A卷)

二、判断题(每小题1分，共10分)

1、资产评估是我国独有的社会经济活动。（ ）

2、同一资产在不同假设条件下，评估结果应趋于一致。（ ）

3、运用市场途径时，为了减少评估人员的工作量，一般只要求选择一个参照物。 4、资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量的重要保证。（ ） 5、收益法适合于有收益的房地产价格评估，如商场、写字楼、公寓、学校、公

园等。（ ） 6、机器设备的已提折旧年限就是机器设备的已使用年限。（ ） 7、长期债权投资评估是对投资企业偿债能力的评估。（ ） 8、评估流动资产时一般不需考虑资产的功能性贬值因素。（ ）

9、用收益法评估企业价值时，评估时点企业的实际收益可以直接用来计算企业

价值。（ ） 10、资产评估报告对资产业务定价具有强制执行的效力，评估者必须对结论本身合乎职业规范要求负责。（ ）

三、单项选择题(在下列各题的备选答案中，选择一个最合适的答案，每小题

1分，共10分)

1、以产权变动为评估目的的有（ ）。

A、资产抵押 B、企业兼并 C、财产纳税 D、财产担保 2、运用市场途径时选择三个及三个以上参照物的目的是（ ）。 A、使参照

一 资产评估假设最基本的作用：评价和平值，表明条件，价值需求。

是否可确指：资产是否独立存在。存在形态：有无形。综合获利能力：单项整体。生产经营过程：经营与非经营。评估时遵守的准则与报告披露的要求：完全资产评估，限制性资产评估。 资产评估最基本作用 咨询。

资产评估的主要特点市场性，公正性，专业性，咨询性。市场性主要体现：是市场经济的产物，模拟市场完成，最终经得起试产检验。 公正性：按法定程序进行，技术基础。评估人员为无利害关系的第三者，组织基础。 专业性：专业人员评估且建立在专业知识与经验上。 持续假设内容：（在用，移地，转用）续用。

资产评估工作原则：独立，客观公正，科学。经济技术原则：预期收益，供求，贡献，替代，评估时间点原则。 二 价值类型 市场夹着所适用的假设前提：公开市场假设。

以产权变动为评估目的：企业兼并。转让非整体性资产的经济行为：资产转让。整体产权出售：企业出售。联合经营实体：企业联营。

影响资产评估结果价值类型的直接因素：评估的特定目的。

资产评估是判断资产价值的经济活动，评估结果是被评估资产的时点价值。 有型资产的拆零变现价值估计数额被称为残余价值。

市场价值成立的基础条件：处于最佳使用状态，市场条件是公开市场

第一章 总论

1、资产评估概念 S

答：指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。具体地说，资产评估指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。

2、资产的含义 L

答：会计学中的资产是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。对于作为资产评估对象的资产，可以这样理解：资产是一种权利；资产是一种获利能力；资产必须为某一主体所拥有和支配。

3、资产的分类 L

答：①按资产存在形态分为有形资产和无形资产； ②按资产是否具有综合获利能力分为单项资产和整体资产； ③按资产能否独立存在分为可确指的资产和不可克指的资产； ④按资产的流动性分为短期资产和长期资产。 4、价值类型的含义 S 价值类型的作用 L 答：指评估价值的含义，是评估价值质的规定。

作用：①价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。②价值类型制约资产评估方法的选择。③明确评估价值类型，可以更清楚地表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。

5、资产评估价值类型的类别 J

答：①市场价值，理解：公开和公平的市场

房地产评估案例

案例一 某单位住宅楼评估 一、评估对象基本情况

某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。 二、评估目的

本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。 三、评估基准日

评估基准日为2000年8月15日。 四、评估方法及过程

根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。 （一）采用房地分估、加总的方法

1.建筑物价格采用成本法进行评估。经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为 400元／7方米。该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。 楼房重置成本=800×4800=384（万元） 楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10

房地产评估案例

案例一 某单位住宅楼评估 一、评估对象基本情况

某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。 二、评估目的

本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。 三、评估基准日

评估基准日为2000年8月15日。 四、评估方法及过程

根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。 （一）采用房地分估、加总的方法

1.建筑物价格采用成本法进行评估。经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为 400元／7方米。该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。 楼房重置成本=800×4800=384（万元） 楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10