房地产信托项目资本金指的是

重庆市房地产开发项目资本金托管协议

甲方(房地产开发企业)： 乙方(资本金监管银行)：

为了促进房地产开发项目工程顺利建设，根据《中华人

民共和国城市房地产管理法》、《重庆市城市房地产开发经营管理条例》、《重庆市房地产开发项目资本金管理办法》(以下简称项目资本金管理办法)、房地产开发主管部门与

________________________________分行签定的《重庆市房地产开发项目资本金委托监管协议书》，以及有关法律、法规的规定，经双方充分协商，现就房地产开发项目资本金托管达成如下协议： 第一条 概述

1、甲方委托乙方作为甲方_____________________________房地产开发项目的资本金的监管银行。

2、乙方按照《项目资本金管理办法》和《重庆市房地产开发项目资本金委托监管协议书》，监管本协议项下的项目资本金。 3、 为本协议所指的房地产开发主管部门。

第二条 本协议项下的项目 甲方拟投资项目情况如下：

项目

房地产项目信托融资实务

房地产信托融资指开发商通过信托方式为项目开发融集资金。房地产信托融资通

过信托公司发行房地产信托计划产品实现。

自2001年我国信托投资“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》《信托投资公司资金信托管理暂行办法》）的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。然而，2010年11月中旬银监会下

发的《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，犹如最近这股寒流，袭向房地产信托市场，已有几家前期房地产业务发展迅猛的信托公司暂停了房地产信托业务。尽管如此，就如银行不可能停止对房地产领域放贷一样，房地产信托业务也不可能就此停止，在房地产开发商面临银行贷款供应不足、银信产品进一步收缩等多种融资渠道空前不畅的情况下，房地产信托仍然有很大的发展空间和市场前景。因此，本文还是对房地产信托融资作一简单介绍，为便于理解及节省文字，本文主要以图表形式展现有关内容。

、房地产信托计划与REITs的区别、信托融资成本:

需要说明的是，上述房地产信托中的投资人收益比例与开发商的融资成本并不对等，目前信托市场上，开发商的信托融资成本大多在15%-23%L间，这是因为融资成本中除投资人能够获得的收益外，还包括需要支付给信托公司的

房地产集合资金信托流程

房地产集合资金信托项目选择标准

中融信托金融市场部

1. 公司形式：需选择以单个项目为主体的项目公司，实行项目资金封闭运作，

避免以先后或同时运作多个房地产开发项目的公司作为股权投资信托融资主体，禁止针对房地产开发集团公司进行打捆贷款和流动资金贷款。 2. 开发商资质：开发经验较丰富，开发量不少于20万平米；资信良好，无任

何不良信用记录；财务状况较佳，资金筹措能力较强。

3. 产品类型：倾向于普通住宅开发项目，对于容积率<1（？？）的低密度住宅、

酒店式公寓项目应谨慎选择，不得选择商业物业及办公物业开发项目。 4. 项目区位：位于一线城市、省会级城市、计划单列市（宁波、青岛、厦门、

大连、 ）沿海发达省份所属地级市，对于其他地级市应谨慎选择，禁止选择县级市的项目，不得选择房地产供给过量（如沈阳）、交易量萎缩、前期房价涨幅过大（如南京、杭州）或经济欠发达的地区。项目需位于居住氛围较成熟、配套较完善的区位。

5. 地块现状：已经完成七通一平，尽量谨慎严格选择未完成动迁尤其是民宅动

迁的项目。

6. 开发周期：倾向于2-3年开发周期的10万-30万平米项目，谨慎选择开发周

期较长，

某企业（A)在我行有资本金，现在该企业要求资本金结汇偿还另一家企业(B)的人民币贷款，因为该企业(A)为B做了贷款的担保人了同时A企业称B企业是他的关联企业。请教可否结汇？如不能有何依据？

国家外汇管理局综合司关于完善外商投资企业外汇资本金支付结汇管理有关业务操作问题的通知

发布时间:2008-08-29 文号:汇综发[2008]142号 来源: 国家外汇管理局 四、外商投资企业向银行申请资本金结汇，应当提交以下材料： （一）外商投资企业外汇登记IC卡。

（二）资本金结汇所得人民币资金的支付命令函（格式见附件1）。 支付命令函是指由企业或个人签发，银行据以将结汇所得人民币资金进行对外支付的书面指令。

（三）资本金结汇后的人民币资金用途证明文件。

包括商业合同或收款人出具的支付通知，支付通知应含商业合同主要条款内容、金额、收款人名称及银行账户号码、资金用途等。企业以资本金结汇所得人民币资金偿还人民币贷款，须提交该笔贷款资金已按合同约定在批准的经营范围内使用的说明。

（四）会计师事务所出具的最近一期验资报告（须附外方出资情况询证函的回函）。 （五）前一笔资本金结汇所得人民币资金按照支付命令函对

房地产信托股权投资项目管理操作指引

第一章 总则

第一条 为实现房地产信托股权投资项目事前管理和事后管理的分

离，建立风险隔离机制，加强房地产项目运营监控，有效保障信托资金按 时安全退出，认真贯彻以项目管理部门管理为主，业务部门配合为辅的原 则，根据相关法律法规、政策及公司管理制度制定本办法。

第二条 本办法所称房地产信托股权投资项目，是公司开展的将信托

资金投向房地产项目的信托业务，主要指信托资金以股权投资方式进行房 地产开发的信托业务。

第三条 房地产信托股权投资项目的监管通过现场监管和后续管理两 种方式实现。

第四条 现场监管为项目风险控制工作的基础，现场监管人员负责对 项目公司经营活动进行动态监管，随时把握项目进展情况。

后续管理是实现全面风险控制工作的重心，对项目的数据和信息进行

分析，评估项目的整体风险、做出预警并跟进项目风控措施的落实情况。

第五条 公司以股东名义向项目公司委派现场监管人员，并根据项目

公司管理情况任命现场监管人员为项目公司财务负责人。现场监管人员的 委派与更换实行轮换制度，同一现场监管人员担任同一项目现场监管职位 时间不得超过半年。

第六条 监管人员进行现场监管的期限为我司

房地产信托监管政策回顾

2010-6-18

一、《中国银行业监督管理委员会办公厅关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(银监办发[2005]212号)(“212号文”)

212号文是监管部门正式对房地产信托融资进行规范的开端，首次提出了房地产信托融资的三要件：“四证”、“二级资质”、“项目资本金”。文件规定，信托公司对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(“四证”)的项目不得发放贷款；申请贷款的房地产开发企业资质不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质；开发项目资本金比例不低于35%。不过，212号文目前已失效。 二、《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》(银监发[2006]54号)(“54号文”)

54号文进一步规范了信托公司的房地产贷款业务，首次明确将“投资附加回购承诺等方式”视同间接发放房地产贷款进行监管。（二○一一年一月五日 银监发[2011]1号文废止）

三、《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》(银监办发「2008」265号)(“265号文”)

265号文重申了212号文在四证、二级资质、项目

PPP项目资本金、明股实债和规

范运作标准

近日，财政部印发《关于规范金融企业对地方政府和国有企业投融资行为有关问题的通知》（财金〔2018〕23号）（下文简称23号文），对国有金融企业投融资行为进一步规范，内容包括资本金审查、还款能力评估、投资基金、资产管理业务、政策性开发金融、合作方式、金融中介服务、PPP、融资担保、出资管理、财务约束、产权管理、配合整改、绩效评价，监督检查和其他共17条。

23号文主要是从国有金融企业的角度，系统梳理了过去一段时间内地方债务监管文件和金融监管文件中针对金融企业和地方债务的条款，目的在于规范金融企业与地方政府和地方国企的投融资行为，出发点依然是防范和化解地方政府债务风险。其中，涉及PPP融资规范主要有以下三点要求。其一，关于PPP项目资本金来源问题；其二，禁止国有金融企业为“明股实债”等违规操作变相融资；其三，要求PPP项目规范运作。针对以上三点要求，本文将重点做出解读。

一、23号文出台背景分析

（一）国有银行不良贷款率增长速度快

23号文件的主体对象为国有金融企业。一般来说，国有金融企业主要是指国家政策性银行(含各级分支机构)，国有商业银行(含各级分支机构、所属全资及控股公司)，国有全资及控股的保险业

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房地产信托的发展趋势

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外国投资者收购境内机构及个人持有境内企业的股权

境内机构或个人向外方转让股权，在外汇局办理的程序

第一步，股权变更企业向其所在地外汇局申请办理或变更外商投资企业外汇登记IC卡；

第二步，境内机构或个人向外汇局申请开立资产变现专用账户;

第三步，外汇资金从境外汇入后向外汇局申请办理外汇资金入账核准手续（具体内容请下载《转股收汇入账申请表》）;

第四步，外国投资者申请办理转股收汇外资外汇登记（具体内容请下载《转股收汇登记申请表》）.

资产变现专用外汇账户开立、变更和注销

一、开户

1.书面申请（说明开立账户的用途、拟汇入此账户的资金来源等）；

2.外商投资企业或境外投资企业的中方股东提供其外汇登记IC卡，境内中资机构提供工商营业执照副本，境内个人提供有效的身份证件； 3、针对前述材料应提供的补充说明材料。 二、变更 1、书面申请；

2、外商投资企业提供其外汇登记IC卡，境内中资机构提供工商营业执照副本，境内个人提供有效的身份证件；

3、针对前述材料应当提供的补充说明材料。 三、冻结（非正常关户） 由企业或银行申请的应提供： 1、企业或银行提交的书面申请；

2、银行出具的最近能反映原外汇账户贷方累计发生额及余额的对账单或证明； 3、针对前