房地产企业五证一书

房地产的“五证、两书、一表”

01房地产“五证”是哪五证呢？

作为地产开发企业，开发任何项目，都必须按政策办理五证。

即：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》，我们简称“房地产五证”，后面交房还有“两书一表”。

办理“五证两书”的过程中，最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明出售房屋属合法交易范畴。

《商品房销售（预售）许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

当前，开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。

开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。

02《国有土地使用证》

《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。主要是各类规划区内的房改房和经济适用住房、商品房和城镇其他用地，发证对象为拥有土地使用权的个人或企业。

房地产《国有土地使用证》的取得方式？

国家供给房地产业

房地产企业融资计划书(模板)

一、公司介绍

1、公司简介

公司成立时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等。

2、公司现状

公司的营业收入、资本结构、净资产、总资产等。

3、股东实力

股东的背景。

4、历史业绩

做过什么项目，经营业绩如何。

5、资信程度

银行提供的资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉。

二、项目介绍

1、项目基本情况

位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等。

2、项目来历

项目的来龙去脉，怎么得到的项目，是否有遗留问题，如何解决等情况。

3、证件状况文件

是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证

4、资金投入

自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等。

5、市场定位

指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等。

6、建造的过程和保证

项目的建筑安装过程，如何得到保障可以如期完工。

三、市场分析

1、地方宏观经济分析

表征一个地区的经济发展的指标等数据和经济发展的定性说明等。

2、房地产市场分析

需要定性分析本地区房地产市场的发展，平均价格，各种类型房地产的目标客户群等。

3、竞争对手和可比较案例

分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客户群

房地产企业职位说明书

房地产企业职位说明书

一、高层管理类职位说明书模板

总经理职位说明书

文件编号： 职位名称 直接上级

总经理 董事会

1．学历、专业知识

大学本科以上，具有企业管理、战略管理、市场开发管理、人力资源管理、财务管理和房地产项目管理等相关专业知识，具有高级专业技术职务任职资格

任职资格

2．工作经验

十年以上房地产行业工作经验，五年以上企业经营管理经验，具有五年以上外资企业或国内知名企业相关工作经验者优先

领导、实施企业的中长期战略规划，组织制订本企业的年度经营管理计划，主持本企业

职责概要

的日常经营管理工作，负责组织、培养高效的管理团队和项目团队，确保企业经营管理目标和发展目标的顺利实现

1．组织制定企业中长期发展战略及经营目标，经董事会审批后组织实施，并进行监督 2．根据企业发展战略，制订企业各阶段经营管理计划，并对计划执行情况予以监督 3．负责与董事会沟通，保证企业各项经营计划得到顺利实施

4．授权各总监、项目经理组织实施各项经营计划，确保年度经营图标得到全面落实 5．负责企业投资管理、工程项目管理、房产营销管理、人力资源管理、财务管理的决策工

岗位职责

作

6．主持召开总经理办公会议，听取各总监、项目经理汇报工作，以便监督、检查企业经营计划的执行情况

房地产开发流程及五证办理流程

原则上是：建设用地规划许可证→国用土地使用权证→建设工程规划许可证→建筑工程施工许可证→商品房预售许可证。 详细：

一、 建设用地规划许可证和国用土地使用证

1、 选址意见书（审查用地性质、范围、面积是否符合城市整

体规划）（30个工作日）

（1） 企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让

协议或国用土地使用证、企业营业执照和资质证书，报规划局用地处。

（2） 用地处转总工室审查 （3） 报局业务会批准 （4） 领取选址意见书

2、 规划院实地测量，并处定位图。收取测量费 3、 建设用地规划许可证（30个工作日）

（1） 企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查。 （2） 主管局长、主管局市长批准 （3） 打交费单，领取用地规划许可证 4、 国有土地使用证 （60个工作日）

（1） 建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让

协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用出。

（2） 土地评估

（3） 土地局测量对现场测量、出定界图

（4） 缴纳土地出让金和契税，领取国用土地使用证 二、 建设工程规划许可证

1、 市消防支队盖章（15个工作日）

（1） 持消防审批表、

（一）一级资质：

1．注册资本不低于5000万元；

2．从事房地产开发经营5年以上；

3．近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4．连续5年建筑工程质量合格率达100%；

5．上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；

7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

9．未发生过重大工程质量事故。 （二）二级资质：

1．注册资本不低于2000万元； 2．从事房地产开发经营3年以上；

3．近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4．连续3年建筑工程质量合格率达100%；

5．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

6．有职称的建筑

房地产企业需防范哪些税务风险

发布时间：

2011-10-08 来源：中国税务报 访问量： (双击滚［字体：大 中 小］ ｜ 屏) 笔者在多年的税收工作实践中发现，房地产开发企业通过各种手段偷税的问题确实在一定范围内存在，但有很多案件是因为企业对政策的不理解或理解有偏差而导致少缴税款，并非有意识偷税。为此，本文对房地产开发企业税收及其会计核算中存在的问题进行归纳分析，以期达到帮助房地产开发企业防范税务风险的目的。

销售收入确认方面应注意的问题

1.价外收费、购房违约金、购房户“更名费”等未确认销售收入。如将水电“一户一表”开户费、燃气管道初装费、购房违约金、购房户“更名费”等价外费用，作为“代收代付”款项核算；有的甚至不入公司账，直接存入董事长、总经理个人账户或物业管理公司账户。

2.购房定金、购房首付款等预收房款，确认营业税纳税义务发生时间滞后。企业在开发楼盘“开盘”前收取的购房定金，因未领取 商品房预售许可证 ，公司采取“个人借款”形式入账或不入账，导致企业未及时申报营业税。

3.“以物易物”、“以房抵债”销售方式营业税入库不及时。目前，开发企业普遍存在将完工产品如营业用房（店面），抵付工程承包人工程结算款的现象。这样往往使得开

发企

第五章 存货核算

公司存货按照不同的性质分为开发成本、开发产品、低值易耗品、库存材料四种。

第一节 开发成本核算

第十九条 开发成本核算规定

开发成本归集公司在开发过程中发生的成本。按照公司特点分为未开发土地、分摊成本、直接成本三个二级科目进行项目辅助明细核算。

项目辅助核算设置原则为单体、分期工程、项目总体，具体使用原则如下： （一）直接成本以单体为项目进行项目辅助明细核算，以施工单位或个人为供应商进行供应商往来核算。如个人以其他单位为挂靠单位进行施工，则以被挂靠单位为供应商核算。

（二） 项目分摊成本以受益对象为项目进行项目辅助核算，具体分为项目总体和分期工程，以收款方为供应商进行供应商往来核算。

如项目分摊成本中存在应由几期工程共同分摊的成本（如总体规划设计费等）计入项目总体核算，按受益单位分摊结转。在发生需要计入项目总体核算的成本费用时，填制成本分摊计算单【成本分摊表详见附件7】。

（三）地下车位单独作为项目，以住宅模式只核算自身发生的直接成本，不负担项目分摊成本。

自用公共配套设施和会所单独作为项目，以住宅模式核算自身发生的直接成本和分摊土地成本，不负担土地成本以外的项目分摊成本。

能办理产权的地下室、楼体车库、只核算自身建造成本和

房地产开发流程及五证手续的办理 一、开发性项目立项核准备案： 1、土地出让合同 2、立项申请报告

3、营业执照开发资质证明（原件及复印件各一份） 二、建设项目用地定点审批： 1、用地合同1份2份复）

2、项目入区批文或开发立项批复（1份原2份复） 3、1：1000地形图10份

4、西安市建设用地核定表加盖公章

三、建设用地规划许可证：建设项目用地定点审批完毕

1、西安市勘察测绘院征地成果表3份（1份原件盖有“报规划建设局”章，2份复印件） 四、国有土地使用证 1、国有土地建设用地申请书；

2、申请用地单位、法定代表人证明，个人身份证明和委托代理人身份证明； 3、建设项目用地预审报告（原件，下同）； 4、金融单位资金证明（原件，同上）； 5、建设项目计划批准文件；

6、建设用地规划许可证和用地定点图（原件，下同）； 7、建设用地勘测定界成果（原件，下同）； 8、农用地转用或者征地批准文件（原件，下同）；

9、市人民政府征地补偿安置方案批准文件（原件，下同）； 10、征地补偿清册（原件，下同）； 11、其他需要提供的文件、资料。 五、总平面审批及单体方案审查：核发《建设用地规划许可证》完毕。

提交资料.

1、设计说明

房地产开发与管理

第一节房地产开发

第二百六十三条计划、立项。

1.计划。公司（指从事房地产开发的全资或控股公司）办公室负责编制项目的年度房地立开发计划和预测本年度在建工程完成情况，经公司经理批准后，报集团公司统一上报国家计划部门，申报基建计划。

对未列入年度市有关部门办理补充计划和立项手续，关负责跟踪与落实。

基建统计报表，由公司办公室负责编制与上报。

2.立项。凡自有土地或合作、合资、投标等土地的房地产开发，均由办公室负责立项报批，工程部予以配合，并进行项目的可行性研究。

项目的立项，投资总额在100万元以下的（含100万元），由经理批准：100万元至200万元的（含200万元），由总工程师批准：200万元以上的，由集团公司总经理审批。

凡未按上述规定和审批程序批准的，不得立项，不得签定合同或协议。否则，造成经济损失的，要追究有关人员的责任。

第二百六十四条前期开发与规划、设计。

1.前期开发。办理用地红线、征地、合作或合资的谈判，联系缴纳地价和市政配套费、拆迁，委托测量与勘探、委托规划与设计（扩初阶级）等前期工作及有关报批事项，均由办公室负责。

与此有关的合同（协议），亦由办公室草拟，按审批权限规定上报审批。

2.规划、设计。

（1）建设项目的规划、设计，凡公司

本 科 毕 业 论 文

( 2008 届)

题 目：论政府在企业社会责任建设中担当的角

色——以房地产链上企业为例

学 院: 商学院 专 业: 工商管理 班 级: 姓 名: 学 号: 指导老师:

完成日期: 2008年5月8日

论政府在企业社会责任建设中担当的角色

——以房地产链上企业为例

摘要：目前，我国的房地产业在快速发展的同时也带来了一系列的社会问题，引起了社会对房地产链上企业承担社会责任问题的广泛关注。构建和谐社会人人有责，房地产链上企业作为社会的一分子当然不能缺席。本文对企业社会责任进行了概述,了解商业企业和政府在其中的作用,房地产企业及其承担社会责任的现状、问题,以及政府对此的责任，政府对房地产的态度、政策变化，提出了对政府在房地产链上企业社会责任建设的建议。

关键词：房地产链上企业；社会责任；政府

Abstract：In rec