中国土地估价师与土地

2010土地估价师考试《土地估价理论与方法》

第一部分

一、判断题(共10题，题号1~10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“x”。每题1分，共10。判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0) 1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。(√)

出处：(07大纲第一部分-土地概念)(04土地管理基础书――1章P1)

解析：土地是地球表面具有固定位置的空间客体，具有立体的垂直剖面，它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。

2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。(√) 出处：(07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估)

解析：在土地所有权或者使用权发生转移的过程中，例如土地征收、拆迁等，需要对土地附着物进行评估。所以土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。 3.采用成本逼近法评估地价时，由于税费是一种必须的支出，并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。(×)

出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267)

解析：在成本逼近法中，投资

2010土地估价师考试《土地估价理论与方法》

第一部分

一、判断题(共10题，题号1~10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“x”。每题1分，共10。判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0) 1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。(√)

出处：(07大纲第一部分-土地概念)(04土地管理基础书――1章P1)

解析：土地是地球表面具有固定位置的空间客体，具有立体的垂直剖面，它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。

2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。(√) 出处：(07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估)

解析：在土地所有权或者使用权发生转移的过程中，例如土地征收、拆迁等，需要对土地附着物进行评估。所以土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。 3.采用成本逼近法评估地价时，由于税费是一种必须的支出，并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。(×)

出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267)

解析：在成本逼近法中，投资

第二门《理论方法》 第三部分地价理论

一、土地价格的概念（重要）

地价内涵：土地经济价值的反映，高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）高低。

外延：是购买土地的权利，形成所有权价格、使用权价格、抵押权价格等。

我国地价形式：土地公有制，地价是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式。

主要特征:1权益价格2不由生产成本决定3主要由土地需求决定4呈上升趋势5具有明显的地域性

地价类型:1按权利分类：所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格

2按土地价格形成方式分类：交易价格、理论价格、评估价格等 3按政府管理手段分类：申报地价、公告（示）地价等

4按土地价格表示方法分类：土地总价格、单位面积价格、楼面地价等

5按土地的存在形态分为：生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格

6按土地交易的方式分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格

7按价格使用目的分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等

8其他一些划分方法形成的土地价格

我国地价主要类型：1基准地价（反映整体宏观调控）2标定地价（具体管理）3交易最低价或期望价参考的交易评估价4成交地价（现实价格

土地估价师：土地估价理论与方法讲解(20)考前冲刺

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、对建筑承包商而言，在情况下，可以采用固定总价合同。 A：开工前对工程内容尚不十分清楚 B：开工前才有完备的施工图

C：设计图纸和技术说明书相当详细

D：有施工图但对工程的某些条件尚不清楚 E：土地

2、评估价格是由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，包括__。 A．交易底价 B．基准地价 C．课税价格 D．公告(示)地价 E．申报地价

3、下列关于土地复垦，说法正确的是__。 A．土地复垦是指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动

B．土地复垦恢复后的土地，要因地制宜，可作为农、林、牧业用地，也可用作工矿用地，有的还可作为建房、游览、娱乐用地．但应优先用于建设用地 C．土地复垦，实行“谁使用、谁复垦”的原则

D．承包复垦土地，应当以合同形式确定承、发包双方的权利和义务 E．用地单位和个人应当承担土地复垦的义务

4、甲公司出租房屋100平方米，房屋租赁合同签订年租金为110元/平方米，则甲公司每年应交纳的房产税为（）元。 A．12

第二门《理论方法》 第三部分地价理论

一、土地价格的概念（重要）

地价内涵：土地经济价值的反映，高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）高低。

外延：是购买土地的权利，形成所有权价格、使用权价格、抵押权价格等。

我国地价形式：土地公有制，地价是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式。

主要特征:1权益价格2不由生产成本决定3主要由土地需求决定4呈上升趋势5具有明显的地域性

地价类型:1按权利分类：所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格

2按土地价格形成方式分类：交易价格、理论价格、评估价格等 3按政府管理手段分类：申报地价、公告（示）地价等

4按土地价格表示方法分类：土地总价格、单位面积价格、楼面地价等

5按土地的存在形态分为：生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格

6按土地交易的方式分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格

7按价格使用目的分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等

8其他一些划分方法形成的土地价格

我国地价主要类型：1基准地价（反映整体宏观调控）2标定地价（具体管理）3交易最低价或期望价参考的交易评估价4成交地价（现实价格

2008年土地估价师《管理基础与法规》真题及答案

一、判断题(10题，题号1 - 10，共10分。请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“、/”，错误涂“×”。评分说明：每题1分，判断错误不得分并倒扣1分，最多扣至判断题总分为O)

1.以授权经营方式获取国有建设用地使用权的国家控股公司，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资(入股)或租赁方式配置土地，企业不需要办理变更土地登记手续。(F ) 2.依据《耕地占用税暂行条例实施细则》规定，占用园地建房或者从事非农业建设的，不再征收耕地占用税。( F)

3.土地的边际报酬体现了土地的平均生产力。(F )

4.依据土地供应政策，别墅类项目用地属于《限制用地目录》所列范畴。( F)

5.全国、省级、地市级和县级土地利用总体规划属宏观控制性规划，乡级土地利用总体规划是实施性、管理性规划。(F )

6.依据《中华人民共和国物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。( T) 7.从2007年起，依法由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部批准后实施，实施方案报国土资源部备案。(F ) 8.土地闲置满一年不

一、判断题(20题，题号l一20，共10分。请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，认为正确的涂“、/”，认为错误的涂“×”。评分说明：每题0.5分)

第1题：所谓名义GDP，是指用实际市场价格计算的一定时期内的国内生产总值。( )

【正确答案】：√

第2题：某商品的需求价格弹性系数为0.9，则说明该商品的需求量对价格变化非常敏感。( ) 【正确答案】：×

第3题：按照我国税法有关规定，若通过继承、赠与方式转让房地产，转让人需要缴纳土地增值税。( ) 【正确答案】：×

第4题：工程图纸一般以室内首层地面绝对标高定为相对标高的零点，并以“±0.000”表示。( ) 【正确答案】：√

第5题：城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。( ) 【正确答案】：√

第6题：根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，契税的纳税人是土地、房屋权属转移的承受方。( ) 【正确答案】：√

第7题：股票和债券一般不能在市场上直接流通，但可以在证券市场上交易。( )

【正确答案】：√

第8题：在西方经济学生产论中，各种生产要素增加的比例大于产量增加的比例，称之为规模报酬递增。( ) 【正确答案】：×

第9题：商业银行是唯一能吸收活

一、判断题(20题，题号l一20，共10分。请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，认为正确的涂“、/”，认为错误的涂“×”。评分说明：每题0.5分)

第1题：所谓名义GDP，是指用实际市场价格计算的一定时期内的国内生产总值。( )

【正确答案】：√

第2题：某商品的需求价格弹性系数为0.9，则说明该商品的需求量对价格变化非常敏感。( ) 【正确答案】：×

第3题：按照我国税法有关规定，若通过继承、赠与方式转让房地产，转让人需要缴纳土地增值税。( ) 【正确答案】：×

第4题：工程图纸一般以室内首层地面绝对标高定为相对标高的零点，并以“±0.000”表示。( ) 【正确答案】：√

第5题：城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。( ) 【正确答案】：√

第6题：根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，契税的纳税人是土地、房屋权属转移的承受方。( ) 【正确答案】：√

第7题：股票和债券一般不能在市场上直接流通，但可以在证券市场上交易。( )

【正确答案】：√

第8题：在西方经济学生产论中，各种生产要素增加的比例大于产量增加的比例，称之为规模报酬递增。( ) 【正确答案】：×

第9题：商业银行是唯一能吸收活

中国土地估价师执业行为准则

（2011版）

【核心理念】诚信为本 品牌优先 和谐互助 敢言正道 洁身自律 恪尽职守 科学客观 贵在自知 注意查证 克制私利 保持中立 管理冲突 资格合法 能力胜任 执业独立 风险可控 遵守规程 保证真实 言之有据 勇于创新 底稿完整 分类清楚 使用规范 长期保存 来源可靠 审核尽职 利用充分 保守秘密

第一章 总则

第一条 为规范土地估价师的执业行为，提高土地估价行业的社会诚信度，控制执业风险，根据国家相关法律、法规和《中国土地估价师协会章程》，制定本准则。

第二条 本准则是土地估价师承接业务、开展估价、保证公正的操作规程，明确了土地估价师执业行为的基本要求。中华人民共和国境内参与土地估价业务的土地评估机构和土地估价人员，均应遵守本准则。

第三条 本准则所称核心理念是对行为准则的提炼，阐明了土地评估机构和土地估价师应具有的职业道德观念；注释是对核心理念的条文说明；指引示例和禁行示例是供执业土地估价师更好地学习理解

核心理念的参考案例。土地估价师在执业过程中应自觉遵守核心理念、注释和示例所体现的基本原则

土地估价师实践考核材料

[指导老师意见]

同意该实践人员在我的指导下实践。同意该实践人员在我单位实践考核

该同志已在××从事了多年的房地产评估业务，对××房地产市场有一定的了解。

[实践单位意见]

某某已经在××市从事了多年的房地产评估，专业知识比较扎实，能很好的完成公司安排的各项工作。

该同志在实践期内，遵守法律法规，坚持职业道德，重视基础资料的收集和估价技术的研究，积极参与配合土地估价业务，并参与完成土地估价项目15个。总体表现良好，同意推荐该同志注册成为执业估价师

[指导老师指导记录]

检查与指导记录

一、基本情况

1、实践项目名称：××有限公司抵押贷款涉及的位于××市某区××三马组一宗商住用地国有建设用地使用权价格评估。 (××市某区)

2、参加项目时间：二O一三年三月十二日至二O一三年三月十五日

摘要：近年来，随着商业化、城镇化的快速发展，商住用地类型的土地评估日益增多，在实际估价工作中已占有比较高的比例。本文就：××有限公司抵押贷款涉及的位于××三马组一宗商住用地国有建设用地使用权价格评估进行了分析，本报告选用的估价方法和相应的技术路线符合土地估价规程的要求，估价中遇到的难点和有关问题解决的方法得当，估价结果确定科学合