房地产项目卖点价值梳理

第一大类型卖点 楼盘硬件

产品时代与营销时代似乎是一个循环，然而好房子毕竟是决定购买行为的最终要素。楼盘的硬件价值体现于每个细节当中，我们要从中发现最有打动力的一个。 卖点构成：

户型卖点、配套设施、交通卖点、精装修卖点、板式住宅、建材与配置、景观卖点、新工艺新材料、使用率卖点、楼间距卖点、会所卖点、泳池卖点、户口卖点、大型超市进驻、规划卖点、专业组合、大规模卖点、创新技术、绿化率卖点

第二大类型卖点 建筑风格

如果说两年前大家还在讨论建筑风格是否可以当作产品的核心要素，那么今天建筑风格几乎是影响住宅魅力的第一元素。风格有很多种，哪些适合于我们的项目？哪些具有更强的杀伤力？ 卖点构成：

建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑风格、和式筑居、新加坡风格

第三大类型卖点 空间价值

空间与时间，构成了我们的生命。年华似水，不可扭转。好在人类对空间还有发言权，于是我们的时间里存放过去的记忆，在空间里自由打造未来的设想。

卖点构成：

错层卖点、跃式卖点、复式卖点、空中花园、大露台卖点

第四大类型卖点 园林主题

环境作为居住空间的重要组成，与住宅一起肩负了\天人合一\的使命。也许没有卖点的环境是最好的，可是为了让房子卖得更好

集体房地产抵押价值评估初探

【摘要】根据我国土地所有权的性质来划分,房地产可以分为国有土地及其上的建筑物和集体所有土地与其上的建筑物两大类（下文简称为国有房地产与集体房地产）。就国有房地产的抵押价值评估而言, 现有的相关法规已经作出了较为明确的规定,相关的方法及理论也较为成熟；然而对集体房地产抵押与其价值的评估而言,与之相应的明文规定就显得不够系统化了,在实际应用中产生了不少问题。例如: 国有房地产价值的评估方法能否直接运用到集体房地产抵押价值的评估上? 如何能够在相关的估价报告中应对估价的限制条件和假设作出明确解释与说明,从而保证估价结果可以真正的为抵押权人所确定的担保债权额起到一定的参考作用? 对于这些问题如果处理不当，不仅是对估价委托方的不负责，而且还会造成抵押权实现过程中产生价格纠纷。随着集体土地与其房屋的抵押及价值评估的业务逐渐增多, 上述问题都急需解决。为此，本文就相关了进行初步的分析与探讨。 【关键词】集体房地产抵押；价值评估；

中图分类号：f293.33文献标识码： a 文章编号： 引言：

随着我国经济的飞速发展以及人民生活水平的提高，我国集体土地与其上房屋抵押价值及评估的业务也随之迅速增多。然而，在实务中却依然存在着不少问题

目 录

第一章 总论……………………………………………………（4） 1.1 项目名称及承办单位……………………………………（4） 1.2 编制依据、内容及范围…………………………………（4） 1.3 项目概述…………………………………………………（7） 第二章 城镇人口与住房建设现状及项目建设必要性………（9） 2.1 某市城镇人口与城市住房建设现状…………………（9） 2.3 项目建设必要性…………………………………………（10） 第三章 建设内容与规模………………………………………（12） 3.1 工程概况…………………………………………………（12） 3.2 工程建设内容及规模……………………………………（12） 第四章 建设场址及条件………………………………………（13） 4.1 场址现状…………………………………………………（13） 4.2 场址条件…………………………………………………（13） 第五章 工程技术方案…………………………………………（21） 5.1 设计依据…………………………………………………（21） 5.2 区域位臵…………………………………………………（21）

房地产项目开盘策划方案

“华福绿洲”开盘方案

一、开盘预设目标

（一）本次开盘目标：主推1#与3#共计***组，辅推2#***套。

（二）预计现场VIP排号客户***组以上，计划本次开盘销售完成已排客户总数的70%以上。

二、开盘前业务动作

拟定**年3月*日星期五进行首次开盘，针对前期VIP卡客户客户。

开盘前一周时间，自***年*月*日星期五，邀约客户携带所需资料在开盘当天至售楼处将开盘推售的楼栋、开盘所需准备的资料告知客户。

前期由置业顾问针对客户进行意向了解，并进行装户将热门房源的客源意向分流，确保更多成交。

通知客户资料准备：

开盘当日客户需准备资料：身份证原件、华福VIP卡、申领单、诚意金单据。

三、媒体配合

网络媒体：搜狐焦点等网络媒体进行开盘信息的对外告知。

电开通知：开盘前一周通知客户开盘信息，邀约至现场进行意向了解。 短信媒体：开盘前五天以短信形式向客户发放信息告知。

在开盘前通知各媒体，进行开盘信息的释放，及开盘后期的开盘解热。

四、开盘方案

（一）、活动方式：

开盘当天，以电脑摇号方式进行客户排序，并以VIP客户所领取的VIP卡卡号为现场摇号的号码，进行摇号选房。

（二）、活动时间：**年*月*日星期五早9：00 客户到场，9：30正式开盘 （三）、活动

房地产信托贷款监管法规梳理

近年来有关房地产信托的法规主要有四个：

2008年10月28日颁发的中国银监会办公厅2008年颁发的《关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》

（简称“265文件”）；2009年3月25日颁布的《关于支持信托公司创新发展的有关问题的通知》（简称25号文）；2009年9月3日颁布的《关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》（简称84号文）；以及2010年2月21日颁布的《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》（简称54号文）。限制性规定主要体现在265号文和54号文中。

265号文规定：“严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款，严禁以购买房地产开发资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款”。例如购买房地产开发企业的应收资产并附回购约定。同时265号文重申了2008年7月办法的214号文中禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款贷款的要求。54号文规定：信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。但固有资金不受限制。实际上，这些政策已经从方向上对房地产信托进行了纠正和引导。

有监管层人士表示，在风险控制上，对于房地产信托产品的风险控制，信托公司可以参照银监会对于银行业金融机构房地产开发

房地产项目成本标准

1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；

2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；

3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；

4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 5、抹灰工程：25~40元/平方米；

6、外墙工程（包括保温）：50~100元/m2（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/m2；

7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；

8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/m2，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；

10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/m2（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；

11、地下室（如有）：增加造价

开发部

大 纲

一、 公司项目拓展概况及总结

（一）拓展概况 （二）经验总结

二、 今后我司拓展战略思路

（一）近期目标 （二）中期目标 （三）远期目标

三、 拓展人员架构

（一）当前架构中存在的问题 （二）提出两种解决方案

四、 拓展工作流程图 五、 结束语 附表：（一）目录

（二）详细表格情况

第1页.共21页

开发部

一、公司项目拓展概况及总结

房地产行业属于高风险行业，由于其本身的资金需求量大、投资回收期长的行业特征，及受相关政策、税收、经济形势、金融政策、客户需求的变化影响较大的行业特质，使得投资活动成为房地产公司最重要的经营行为，关系到房地产企业生存发展的命脉，而项目拓展阶段已经决定了房地产项目的大部分利润，房地产的竞争已经向土地获取能力转化。

我司历经5年的大型旧改工程——回龙埔项目，在投入了大量的人力、物力、及财力，现终已进入施工阶段，也意味着该项目

成都理工大学房地产项目管理试卷（A）

一 名词解释（4*5）

1. 项目：

对确定性对象按限定时间，费用和质量标准完成一次性任务。

2. 市场营销：

引导商品和劳务从生产者到消费者或用户手中所进行的企业活动。”是在满足消费者利益的基础上，研究如何适应市场需求而提供商品或服务的整个企业活动。

3. 房地产项目控制

指为了房地产项目计划的顺利实现，对项目的进度、成本、技术和质量合同与现场安全所采取的一系列控制措施与方法。

4. CM模式：

cm模式是指cm单位接收业主的委托，采用“Fast Track”的组织方式协调设计、管理施工的承发包模式，是一种特定的分标模式，其出发点是缩短工程建设工期。

5. 房地产项目竣工与验收：

指房地产项目经过承建单位的施工准备和全部施工活动，完成了项目设计图纸和承包合同规定的全部内容，并达到了建设单位的使用要求，向使用单位交工的过程。

二、填空（1*10）

1. 在房地产项目管理方法的选择过程中应符合：＿适用性＿，坚定性原则，灵活性原则，

＿开拓性＿。

2. 房地产市场调查的宏观环境有：＿政治法律＿，经济科技，＿文化风俗＿。

3. ＿直接费用＿ 和 ＿间接费用＿ 两部分构成了房地产开发

房地产项目成本标准

1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；

2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；

3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；

4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 5、抹灰工程：25~40元/平方米；

6、外墙工程（包括保温）：50~100元/m2（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/m2；

7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；

8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/m2，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；

10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/m2（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；

11、地下室（如有）：增加造价

房地产项目开发流程

一、立项审批阶段： 1、公司注册： 2、土地评估：

3、项目选址：由建设单位向区规划局提出申请，并缴纳相关费用（费用收取详见表二）。 4、土地面积测绘：选址意见书下来后由房地局测绘所对该地块进行测绘，确定项目占地面积（测绘费详见表三）。

5、签定《国有土地出让合同》：由区发改委向市发改委申请用地指标，等用地指标下来后，建设单位与区房地局签定《国有土地出让合同》及《配套合同》，缴纳土地出让金与配套费。 6、制可行性研究报告及申请项目立项：选择有资质的咨询公司编制项目可行性研究报告，编制完成后待选址下来及《出让合同》签定后一并递交区发改委申请立项，若项目体量大，则由区发改委转送市发改委审批。

7、办理用地规划许可证：立项批复出来后再向区规划局申办用地规划许可证。 二、规划设计阶段

1、 方案审批：选择专业设计公司设计项目方案，报区规划局。

2、 组织召开项目扩初会或论证会：原规定方案审批前组织召开项目协调会，由政府各职能部门及配套部门参与。现流程简化，一般方案审批完后就进行初步方案设计，设计出来后再向各职能部门及配套部门征询，各部门出征询意见单，同时与当地主管部门协调，组织召开项目扩初会或项目论证会。

3、 扩初方案