房地产开发项目的开发建议

论房地产开发项目的风险管理

摘要：房地产项目是一项综合性、专业性、技术性极强的项目，同时也是一个高投入、高回报和高风险的行业。因此，在房地产项目管理中，有效地识别风险，全面科学地分析评价风险，通过科学的管理防范风险，对于房地产开发商进行理性投资，以及对于我国工程咨询业和施工企业满足不断变化的市场需求和面对各种挑战，促进房地产业健康有序发展都具有重大的指导意义。

关键词：房地产；开发；风险管理；项目管理

1、房地产项目风险管理的基本理论

1.1 房地产项目风险管理的概念

房地产项目风险管理是研究房地产开发过程中风险发生规律和风险控制技术的一门管理学科，各经济单位在风险辨识、风险估测和风险评价的基础上，根据具体情况优化组合各种风险管理技术，对房地产项目风险实施有效的控制和妥善处理风险所致后果，以期达到以最少的成本获得最大安全保障的目标。在决策时，能否达到上述期望目标，不仅取决于决策前的风险辨识、分析和评价是否全面正确，还取决于在实施控制方案过程中能否进行正确的效果评价，对控制方案不断修改，使其更加切合实际。这表明房地产风险管理方案的实施是一个动态过程，管理者必须根据实际情况随时辨识、分析和评价新风险，修改管理方案，这样才能达到以最少的成本实现最大安全保障的

论房地产开发项目的风险管理

摘要：房地产项目是一项综合性、专业性、技术性极强的项目，同时也是一个高投入、高回报和高风险的行业。因此，在房地产项目管理中，有效地识别风险，全面科学地分析评价风险，通过科学的管理防范风险，对于房地产开发商进行理性投资，以及对于我国工程咨询业和施工企业满足不断变化的市场需求和面对各种挑战，促进房地产业健康有序发展都具有重大的指导意义。

关键词：房地产；开发；风险管理；项目管理

1、房地产项目风险管理的基本理论

1.1 房地产项目风险管理的概念

房地产项目风险管理是研究房地产开发过程中风险发生规律和风险控制技术的一门管理学科，各经济单位在风险辨识、风险估测和风险评价的基础上，根据具体情况优化组合各种风险管理技术，对房地产项目风险实施有效的控制和妥善处理风险所致后果，以期达到以最少的成本获得最大安全保障的目标。在决策时，能否达到上述期望目标，不仅取决于决策前的风险辨识、分析和评价是否全面正确，还取决于在实施控制方案过程中能否进行正确的效果评价，对控制方案不断修改，使其更加切合实际。这表明房地产风险管理方案的实施是一个动态过程，管理者必须根据实际情况随时辨识、分析和评价新风险，修改管理方案，这样才能达到以最少的成本实现最大安全保障的

房地产开发项目建议书(案例模板)

第一章、 项目概述

第二章、 项目名称和选址 第三章、 项目规划建设方案 第四章、 项目建设条件 第五章、 物料消耗与供应 第六章、 环境保护

第七章、 项目建设周期与日程安排 第八章、 经营管理方式 第九章、 投资估算 第十章、 项目经营策划 第十一章、 效益评价 第十二章、 结论

第一章 项目概述

一、项目背景

为落实《北京城市整体规划》，加快规划市区绿化隔离地区建设，推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进城市生态环境改善和经济社会可持续发展。北京市政府先后颁发了《关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》、《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》、《关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设实施意见》等相关文件，确定了“以绿引资，引资开发，开发建绿，以绿养绿”的原则。随着北京市“温榆河绿色生态走廊”工程的启动，特别是中国正式加入WTO、北京2008奥运会申办成功，温榆河流域开发建设将新的投资热点和经济增长点. 顺义区后沙峪位于温榆河流域，商机无限。

由北京XX房地产开发有限公司在北京市顺义区后沙峪镇开发建设低密度项目（以下简称“该项目”）。

二．项目历史条件 1、宗地简介

宗地位于顺义区后沙峪

东山国际新城项目分析

——东山下芦溪旁一座八万人居住的国际新城

一． 总体规划宏观背景分析

1．中国城市发展新阶段

中国国家发展战略和任务、经济社会发展的总体和阶段性特征以及我国城市化的规律特征，对新时期的城市发展提出了新的要求。东山国际新城正是在这样的宏观背景下应运而生的。 ——新时期的国家发展战略和任务。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年（2006～2010年）规划纲要》明确提出建设社会主义新农村、推进工业结构优化升级、促进区域协调发展、建设资源节约型、环境友好型社会、推进社会主义和谐社会建设等重要任务，为下一阶段中国城市化的发展指明了战略方向。 ——中国经济和社会发展的总体特征。改革开放以来，中国经济经历了将近30年的快速增长时期。目前，我国经济和社会发展阶段性特点主要包括以下几个方面：经济平稳增长，产业结构持续优化，增长方式逐步转变；区域差距、城乡差距，不同行业、不同地区之间的收入差距进一步扩大；城镇化进程加快，“三农问题”凸现。 ——中国国民经济发展的阶段性特征。当前，国民经济的阶段性特征主要表现在以下几个方面：宏观经济正处于经济发展周期中的上升期；固定资产投资依然是带动地区经济增长的重要因素；

东山国际新城项目分析

——东山下芦溪旁一座八万人居住的国际新城

一． 总体规划宏观背景分析

1．中国城市发展新阶段

中国国家发展战略和任务、经济社会发展的总体和阶段性特征以及我国城市化的规律特征，对新时期的城市发展提出了新的要求。东山国际新城正是在这样的宏观背景下应运而生的。 ——新时期的国家发展战略和任务。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年（2006～2010年）规划纲要》明确提出建设社会主义新农村、推进工业结构优化升级、促进区域协调发展、建设资源节约型、环境友好型社会、推进社会主义和谐社会建设等重要任务，为下一阶段中国城市化的发展指明了战略方向。 ——中国经济和社会发展的总体特征。改革开放以来，中国经济经历了将近30年的快速增长时期。目前，我国经济和社会发展阶段性特点主要包括以下几个方面：经济平稳增长，产业结构持续优化，增长方式逐步转变；区域差距、城乡差距，不同行业、不同地区之间的收入差距进一步扩大；城镇化进程加快，“三农问题”凸现。 ——中国国民经济发展的阶段性特征。当前，国民经济的阶段性特征主要表现在以下几个方面：宏观经济正处于经济发展周期中的上升期；固定资产投资依然是带动地区经济增长的重要因素；

房地产开发项目手册

信阳市房产管理中心

说 明

1．依据《城市房地产开发经营管理条例》和原河南省建设厅监制的《房地产开发项目手册》，制定本《房地产开发项目手册》。

2．房地产开发企业在获得开发项目（以取得国有土地使用权证为准）之日起五日内，到市房地产开发主管部门领取房地产开发项目手册，定期报送房地产开发主管部门核验备案。

3．房地产开发企业应当将房地产开发项目实施阶段的主要事项和政府有关管理部门对房地产开发企业开发经营活动的审查、批准、处理、处罚意见记录在《房地产开发项目手册》中。

4．房地产开发企业应当下载《房地产开发项目手册》电子版，按季度如实填报，并于每季度末向市、县房地产开发主管部门报送项目手册电子文档（邮箱地址：）。

5．房地产开发企业应当在申领《商品房预售许可证》或资质延续前，将《房地产开发项目手册》并附有关凭证送房地产开发主管部门验核，《房地产开发项目手册》在验核后应当由验核部门签署验核意见，并加盖验核章。

6．房地产开发项目交付使用后，房地产开发企业应当

将《房地产开发项目手册》交房地产开发主管部门统一存档。

项目概况

项目编号 项目名称 项目地址 NO 开发单位名称

房地产开发项目操作流程

房地产市场是一个资本密集型产业，具备高投入、高产出和高风险的特点，尤其现在的住宅市场已经完全成为散户市场，其操作的难度和风险越来越大。本文主要从开发商的角度，阐述一个房地产项目的运作过程，内容主要包括项目总体分哪几个阶段，各个阶段的主要工作内容，涉及的相关职能部门的关系、各种规费的交纳、各种许可证的办理等。

第一阶段 可行性研究决策阶段

项目决策的正确与否是项目运作成功的重要前提。因此，房产公司准备开发一个楼盘前必须对公司现有开发楼盘情况、销售情况、进展情况及人力资源配备情况、国家大的环境和形势有一个综合全面的分析判断，在得出可以进行新项目开发的结论后，可以有意识地关注相关资料，了解有关土地的出让和拍卖的情况，并对公司擅长的一些项目类型、地域位置进行重点关注，留心这方面的信息。

1、从新闻媒体和有关房地产信息中，了解土地出让、招标、拍卖的信息，并取

得相关的正式资料。

2、当了解倒某块土地拟拍卖或招标出让后，必须组织公司决策层和相关人员勘

查地块现场，实地感受地块情况和周边环境。

3、组织人员了解城市总体规划内容，对地块周边地区的影响、实施的内容、具

体的时间安排等。

4、组织专业人员对地块进行规划分析，根据招标文件，初步进行产品定位，

【第一阶段 项目准备期】

一、 房地产开发公司建制

1、 房地产公司的建制

房地产公司目前的建制设计应该包括总经办、前期部、营销部、财务部、工程部、预结算部、招标采购部，这7个部门。

xxxx房地产开发有限公司 前期部 办证、配套、资源、报规报建 财务部 资金、会计、成本、核算 工程部 设计、工程、技术、品质 总经办 管理、发展、协调、命令 预结算部 计划、预算、合约、计量 办公室 后勤、文件、信息、行政 人力资源 招聘、考核、劳资、文化 营销部 市场、公关、产品研发、设计对接、策划、定位、销售、推广、招商、经营 招投标部 招标、采购、询价、质检 说明：地产公司成立之初时，虽然每个部门的实际人员并不多，但

7个部门的建制最好是都有，因为一个地产开发公司在运作项目时前期办证、资金计划、工程计划、营销计划、成本控制计划、采购招标计划这6大计划是缺一不可的，而每一项计划都需要相对应的专业员

工来完成；还有就是，随着项目开发进度的展开，每一个计划部门都需要依据工作量的增多增大，逐步的扩大部门成员数量。

2、 房地产公司的团队

公司成立之初的团队几乎都是“老地产人”，当然也是公司未来的

核心团队，在这里需要重点注意的是3个岗位的负责人------

房地产开发项目统计管理实施意见（试行）

第一章 总则

一、为规范房地产开发项目管理，提高房地产开发统计数据质量，根据《全国统计系统基本单位名录库建设维护与使用管理暂行办法》，《全国统计系统基本单位名录库建设维护与使用管理暂行办法实施细则》及相关法规，特制订本实施意见。

二、房地产开发项目按照“统一标准、分级审批、随批随入”的原则进行管理。

第二章 项目标准及审批规定

三、房地产开发项目是指房地产开发企业按照城市建设规划要求，立项审批（备案）并取得《施工许可证》后，在依法取得土地使用权的土地上开发的楼盘或小区工程。包括住宅、办公楼、商业营业用房和其他房屋建筑物（如中小学教学用房、托儿所、幼儿园、图书馆、体育馆等）。

项目划分原则上以《国有土地使用证》为准，项目分期开发的，每一期工程作为一个项目填报。对于联建项目（两个或两个以上企业联合开发的项目），由获得土地使用权（或主要出资）的企业上报。

项目开工时间一般是指永久性工程正式破土开槽开始施工的时间，作为建筑物组成部分的正式打桩也算为开工。

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在此以前的准备工作，如工程地质勘察、平整场地、旧有建筑物的拆除、临时建筑、施工用临时道路、水、电等工程都不算正式开工。总体设计内的工程开工之前，

房地产开发项目财务分析实例

一、项目概况

该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内，根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下： 1、用地面积：12243平方米 2、建筑密度：≤35%

3、容积率(地上)：≤4.62 4、绿化率：≥25%

5、人口密度：≤1085人/公顷 6、规划用途：商住综合楼

二、规划方案及主要技术经济指标

根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。

楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，1～2层为商业用途，3～4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为20层高，为住宅用途。

本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2。

表6-1 项目主要技术经济指标（一） 项 目 占地总面积 总建筑面积 居住面积 公建面积 绿化用地 居住户数 单位 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 户 数量 121243 37899 5077 3060 306 项目 居住人数 单位 人 数量 1071 124 3.5