房地产产品组合策略

求解最优解

总土地面积40.00建筑面积48.00

物业类型占地面积平方米

参考

容积率

规划

建筑面积

平方米比例

独栋X1-0.35Y1

双拼X2-0.5Y2

联排X3-0.7Y3-0.0%叠加X434.671Y434.6772.2%多层住宅(层数≤6)X5- 1.2Y5-0.0%多层洋房(层数≤6)X6- 1.2Y6

小高层(7≤层数≤18)X7- 1.5Y7-0.0%高层(19≤层数＜100m)X8 5.33 2.5Y813.3327.8%

L.P模型总效益Zmax######

基础指标

容积率R 1.2①

土地面积X40万㎡条件：二选一即可建筑面积Y48②

限高H30m

覆盖率E30%

约束条件S.T

土地面积约束X1+X2+X3+X4+X5+X6+X7+X8≤X即：单元格C2≤C17

建筑面积约束Y1+Y2+Y3+Y4+Y5+Y6+Y7+Y8≤Y即：单元格F2≤C18

限高约束

覆盖率约束

各类占地面积不小于0X1≥0即：单元格C5≥0

下同X2≥0即：单元格C6≥0

下同X3≥0即：单元格C7≥0

下同X4≥0即：单元格C8≥0

下同X5≥0即：单元格C9≥0

下同X6≥0即：单元格C10≥0

下同X7≥0即：单元格C11≥0

下同X8≥0即：单元格C11≥1

单方

第一节 产品与产品组合策略

一．产品整体概念 产品及产品整体概念

什么是产品？两种产品概念的比较： 经济学的概念：产品是劳动生产物。

市场营销学的概念：产品是指向市场提供的、供人们获取、使用或消费，从而满足人们某种欲望或需要的一切东西，包括有形物品，无形的服务和人员、组织、观念，或者它们的组合，亦称产品的整体概念。

以往，学术界曾用三个层次来表述产品整体概念，核心产品(效用,利益,服务)；形式产品(产品的实体形式包装等)；附加产品(附加服务,运送维修等)；这种研究思路与表述方式沿用了多年。但近年来，以菲利普〃科特勒为首的北美学者更倾向于使用五个层次来表述产品整体概念，认为五个层次的研究与表述能够更深刻而准确地表述产品整体概念的含义。

（一）核心产品 核心产品又称实质产品，是指产品能为消费者带来的基本利益和效用，也就是产品的使用价值。如产品的用途、功能、效用等 。

（二）形式产品 是核心产品借以实现的形式，即向市场提供的实体产品或劳务的外观。它由产品的质量水平、特征、式样、品牌和包装等基本特征构成 。

（三）期望产品 期望产品是指消费者在购买该产品时期望得到的与产品密切相关的一整套属性和条件。如旅游的客人期望得到合理的日程安排、卫生的

求解最优解 总土地面积 物业类型 独栋 双拼 联排 叠加 多层住宅(层数≤6) 多层洋房(层数≤6) 小高层(7≤层数≤18) 高层(19≤层数<100m) L.P模型总效益 基础指标 容积率 土地面积 建筑面积 限高 覆盖率 约束条件S.T 土地面积约束 占地面积 X1 X2 X3 X4 X5 X6 X7 X8 Zmax 6.10 万平方米 2.18 3.92 ###### 建筑面积 22.00 比例 0.0% 0.0% 0.0% 19.8% 0.0% 0.0% 0.0% 80.2%

参考 规划 建筑面积 容积率 建筑面积 万平方米 Y1 0.35 0.5 0.7 2 2.5 2.5 4 4.5 Y2 Y3 Y4 Y5 Y6 Y7 Y8 4.36 17.64

R X Y H E

3.6065574 6.1 22 45 30%

① 万㎡ ② m

条件：二选一即可

X1+X2+X3+X4+X5+X6+X7+X8≤X

即：单元格C2≤C18 即：单元格F2≤C19

Y1+Y2+Y3+Y4+Y5+Y6+Y7+Y8≤Y 建筑面积约束 限高约束 覆盖率约束 各类占地面积不小于0 X1≥0 X2≥0 下同 下同 下同 下同 下同 下同 下同 X3≥0 X4≥0 X

宝洁公司产品组合策略和品牌策略分析报告

大部分企业都不只是一种产品，而是拥有多种产品，如何将这些产品统筹安排好，就是产品组合所

要解决的事情。 一、宝洁公司简介

宝洁公司（Procter & Gamble），简称P&G，是一家美国消费日用品生产商，也是目前全球最大的日用品公司之一。宝洁在日用化学品市场上知名度相当高，其产品包括洗发、护发、护肤用品、化妆品、婴儿护理产品、妇女卫生用品、医药、食品、饮料、织物、家居护理、个人清洁用品及电池等。公司口号：“宝

洁公司，优质出品。”旗下主要洗发护发用品：飘柔、伊卡璐、 潘婷、海飞丝沙

宣等洗发护发系列。 二、宝洁公司的产品组合

在中国的洗发水领域中，宝洁公司推行多品牌的差异化市场细分策略，旗下拥有飘柔、海飞丝、潘婷、沙宣等多个强势的品牌，建立了相当高的品牌忠诚度，在洗发水行业占据了绝对的优势地位，下面是宝洁公司的产品组合示意图

产品组合的宽度 洗涤剂 象牙雪 1930 产 洁佛 1923 品 汰渍 1946 线 快乐 1923 长 奥克多 1952 度 达士 1954 大胆 1956 吉思

房地产规划设计之——

产品价值提升策略

主办单位：东方智赢（北京）企业管理有限公司 时间：2012年4月21-22日

注：4月14-15日另有《房地产工程质量缺陷整体措施方案》详情请致电0755-86326520。

【课程前言】

规划设计实战专家依托标杆企业的实际工作案例，解析大量一线公司（包括万科、龙湖、绿城、星河湾、金地、中海）的规划设计项目案例，与您分享国内房地产行业领先的规划设计理念。同时通过真实案例的互动讨论，以及讲师自身的操盘体验，让你不断完善您的设计理念、开阔视野，并学会实际操作的方法！

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1、关注房地产产品的决策层管理人员（董事长、总经理、副总等） 2、负责产品设计与营销的中高层管理人员（总监、经理、主管等）

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【课师介绍】

彭老师：成功操作多个大型住宅区项目的开发，在住宅区规划设计和建筑设计方面丰富的经验。擅长规模住区的产品全程策

宝洁产品组合调查

宝洁是全球500强企业，在中国日化行业占据了半壁江山，其营销和品牌战略都被写入了各种教科书，究其成功之处，主要表现在如下方面：多品种战略从香皂、牙膏、漱口水、洗发精、护发素、柔软剂、洗涤剂，到咖啡、橙汁、烘焙油、蛋糕粉、土豆片，到卫生纸、化妆纸，卫生棉、感冒药、胃药，横跨了清洁用品、食品、纸制品、药品等多种行业。凭借充足的运作资金，以日化联合体的形式来统一策划和统一运作。

单一品牌延伸策略便于企业形象的统一，资金、技术的集中，减少营销成本，易于被顾客接受，但单一品牌不利于产品的延伸和扩大，且单一品牌一荣俱荣，一损俱损。而多品牌虽营运成本高、风险大，但灵活，也利于市场细分。宝洁公司名称P&G宝洁没有成为任何一种产品和商标，而根据市场细分洗发、护肤、口腔等几大类，各以品牌为中心运作。在中国市场上，香皂用的是“舒肤佳”、牙膏用的是“佳洁士”，卫生贴用的是“护舒宝”，洗发精就有“飘柔”、“潘婷”、“海飞丝”3种品牌。洗衣粉有“汰渍”、“碧浪”、“洗好”、“欧喜朵”、“波特”、“世纪”等9种品牌。要问世界上哪个公司的牌子最多，恐怕非宝洁公司莫属。多品牌的频频出击，使公司在顾客心目中树立起实力雄厚的形象。下表是对其产品组合的简单分类：

房地产营销策略分析

摘要：房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物，市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。强有力的房地产市场营销活动不仅可以促进地区的经济繁荣，还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实，使每一宗房地产顺利出售或出租。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略，辨别外界环境的发展变化，通过系统分析及时改变营销策略。本文从房地产营销策略的演进入手，分析我国房地产营销的现状，探寻房地产营销的新模式。 关键词：房地产营销 产品 价格 促销 渠道 1 房地产营销策略的演进

由于房地产具有投资价值大﹑不可移动性及区位性等特点，其销售难度比一般商品要大得多。为了成功而有效地把房地产产品销售出去，必须根据营销目标及营销市场的特点，采取一系列营销策略。传统的4P理论始建于1960年美国的密歇根州立大学，它认为市场营销的根本问题在于解决好四个基本要索:Product(产品)、Price(价格)、Place(销售渠道)、Promotion(销售促进)。也就是说，企业只要能生产出“质量上乘”的产品，即可根据成本和竞争设定一个能赚取很多利润的价格，然后只需对代理商、经销商予以支持与控制并经常进行广告和促销，企业即能顺利

实训项目二 企业产品组合策略 1、对我过洗发水

市场进行调研，分析各公司的产品组合策略和品牌策略。 2、评价宝洁公司的产品组合策略和品牌策略，其市场细分依据、优势劣势分析，有没有需要改进的地方。

据我们平时所

知，大部分企业都不会只是一种产品，而是拥有多种产品，而如何将这些产品统筹安排好，就是产品组合所要解决的事情。 市场分析 1.市场背景 洗发水市场竞争激烈：洗发水市场不断被细分，各种功能性洗发护发液接连推出。 品牌繁多：几乎所有的洗发护发品牌里都包含了去屑品种，海飞丝、飘柔、风影、百年、好迪、舒蕾、蒂花之秀等等，大家都看到了去头屑市场的巨大空间。 宝洁旗下品牌占有绝大优势，国内其他公司抢夺剩余市场。这些品牌的前几名囊括大部分的市场份额。 2.竞争者状况 国内洗发水市场上的品牌主要分为三类：以飘柔为代表的第一类品牌其特征是品牌特征已经固定市场地位很难撼动。第二类以舒蕾、力士、潘婷等品牌为代表在市场上具有较好的品牌知名度和美誉度。第三类品牌共同点是有一定的品牌知名度市场占有率不高，有一部分忠诚的消费者。在市场推广策划时如何避重就转并充分利用现有的市 场机会以概念形成差 异化，将营销资源做到真正的整合，并在上市 之初一

房地产策划师资料

主讲：姜仁

房地产定价策略北 京

姜仁北京工作室

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主讲：姜仁

前 言房地产定价是操纵市场的强有力杠杆，是兑现发展 商利润的关键环节。我们在现实的生活中，常常看到发 展商辛辛苦苦做数年的大型小区，却比不上半年一个单 体楼做的利润；除了其它的因素外，把握市场价值与产 品价格对接至关重要。 房地产的项目定价操作的好坏直接关系到楼盘销售 的成败。价格是房地产市场中最活跃、最敏感、最重要 的因素之一。对市场而言，它是供给和需求力量对比变 化的信号。姜仁北京工作室

房地产策划师资料

主讲：姜仁

主要内容主要内容： 主要内容： 1、房地产项目定价参照体系； 2、房地产项目定价常见几个误区及其对策； 3、制定有较好市场启动力的价格； 4、房地产销售定价、折扣最佳组合技巧； 5、实现价格和价值无缝对接手法； 6、定价玄关(瑞心苑案例分析)。

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主讲：姜仁

一、房地产项目定价参照体系对发展商而言，它直接决定着 项目开发的利润水平，又是用以进行 市场竞争的利器。对消费者而言，它 决定着现时的消费能力和预期的投资 回报水平。

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价格制定流程表市场目标 价 格 政 策 订立价格目标决定价格的

房地产置业顾问营销策略

营销技巧

房地产置业顾问营销策略

引言：成为一个房地产销售人员很容易， 但要成为一名顶尖售楼精英却不是一 件简单的事。特别是在竞争激烈、变 化莫测、不确定的房地产市场环境中， 要想脱颖而出，则更需要不断地提升 自我！

房地产置业顾问营销策略

目录*基础篇 *提升篇 *精华篇

房地产置业顾问营销策略

基础篇一、售楼人员的十项功能； 二、让置业者也疯狂的服务革命； 三、奔跑出来的售楼业绩； 四、如何储备你的购楼客户； 五、购楼需求鉴定； 六、如何利用电话提高售楼成交率； 七、聆听的魔力； 八、问出来的售楼业绩； 九、楼盘成交从拒绝开始； 十、客户沟通的强效公式；

房地产置业顾问营销策略

一、 售楼人员的十项全能 十 九 八 七 六 五 足 分 方 分 欲 谷 信 耐 交 殷 不 皆 心 心 往 情 张 食 ； ; ; ; ; ;四 两 口 才 ；

三 双 皮 鞋 ； ; 西 装 套

两 一 表 人 才 ；

房地产置业顾问营销策略

具体含义(一)★ 一表人才 通过对售楼人员仪态、仪表的要求，让他们时刻保持这成功的外 表 ！ ★ 两套西装 当我们穿着职业套装时，我们就拥有一个专业的形象，可以加强 我们的自信心，同时，也增加客户对我们的专业认识！ ★ 三