长沙城市驿家商业运营公司

三四线城市商业地产运营

第一章 三四线城市商业地产实操概论

许多大型商业地产项目，开发商错误以为有了主力店，特别是主力超市如沃尔玛等，项目成功就万事大吉了。却不知道目前主力店在运作上，除了给该项目带来人气，知名度之外，却同时扼杀次主力店生存空间，从而出现主力店超市人气旺，次主力店（只有一步之遥）。却是空荡荡的商业地产项目。在今天的国内商业地产项目是随处可见！

城郊、开发新区或三线城市的商业地产项目，就是人气可能不足，或购买力低或时尚化程度不够。这类商业项目该如何操盘运作？

由于种种原因，项目商业定位不当或运作时机错过，或开发商轻视商业项目长期经营的独特性。往往项目开业经营不到一年，就出现撤柜、减租、免租、赔偿等冷场现象，此类开业旺经营衰的商业地产项目普遍存在，这也是当地政府最头疼的问题，如何解决？怎么解决？用多大成本解决？

资金断裂是现在开发商头疼的事之一，尤其是项目市场培育与运营推广的资金断档。如何融资？在哪里融资？怎么融资成本、风险最低？

第一节 三四线城市商业地产市场特点简析

世界上没有两片完全相同的树叶，三四线城市与一二线城市的市场环境与商业分为有着巨大的差异，往往使一二线城市屡试不爽的商业项目操盘绝技，却在三四线城市的项目操盘中

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页脚. 京汉置业商业运营中心

运

营

手

册

（建议稿）

.

页脚.

前言

运营手册概述

本运营手册是针对京汉置业商业运营中心制定的基本运营

规则的说明，要求京汉置业商业运营中心各个部门根据本手册的相应规定从事各项具体运作。

一、本运营手册的基本原则

1、职责明确的原则

作为集团总部及下属商业项目部分，本运营手册所规定的职责包括三类：第一类是集团商业运营中心对下属商业项目的基本职责要求；第二类是集团商业运营中心各专业管理部门对下属商业项目对口人员的基本职责要求；第三类是各商业项目根据业务特点对本项目各部门和各岗位的职责要求。

本运营手册职责要求的重点放在第一和第二类职责上，第三类职责由各个商业项目领导机构根据日常业务和管理工作的需要自行制定，并报集团商业运营中心办公室备案。

集团建立的商业运营中心总部及下属商业项目在职责方面总的原则是：凡是运营手册中明确规定的由下属商业项目部门承担的职责，必须不折不扣地执行；凡是运营手册没有明确规定由所属项目部门负责的职责，全部由集团商业运营中心及集团商业运营中心相关部室负责。集团商业运营中心确定这一原则的目的是避免在工作中出现推诿、扯皮和职责不清、效率不高等弊端。

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2、按程序运作的原则

在本运营手册中，集团商业运营中心对下属商业项目的日常

二三线城市商业综合体开发运营的要点

城市商业综合体，特指位于城市市区中心或主要商业区的商业利用综合体，集社区公寓、开放式步行街、主题性封闭式的MALL、零售主力店、酒店、写字楼等为一体，综合开发的房地产项目。规模和体量可大可小。

城市商业综合体把城市中不同性质、不同使用功能的社会生活空间相结合，进行统一规划，统一开发和管理，充分发挥城市功能与用地及建筑空间的共同作用，形成一个完整的街区，满足人们对于居住、消费、环保、休闲等多方面和谐统一的需求。

当前，中国城市化进程迅速提高，人口向区域中心城市集中，现代生活方式和商业资源向郊区和二三线城市渗透、扩展，如何建设合理规划的现代化的城市商业综合体，是摆在实业界和政府面前的重要任务。

笔者多年从事城市商业综合体的策划和运营，有几点体会： 一、城市商业综合体首先要符合城市发展规划

随着城市居住格局和消费能力的变化，无论新区建设，还是旧区改造，都需要合理布局的商业网点配套，需要适合商业环境的新的商业物业内容，政府规划部门首先在用地上，应该充分预留商业用地，并科学规划用地内容和控制性规划要点。

由于城市商业综合体首先是房地产建设项目，如何引导或影响政府利用土地及空间，实现

中国 兴隆福街商业项目

商 业 运 营 管 理 手 册

北京青藤房地产经纪有限公司呈1

中国 兴隆福街商业项目

第一部分：商业运营与管理

2

中国 兴隆福街商业项目

第一章 商业运管公司筹备与计划（招商准备实施阶段）

第一节 前期商业运营管理的核心和物业服务设计方案

针对中国福街项目(案名暂定)前期的运营管理工作极为重要，从准备阶段开始，由专业的物业管理人员凭借丰富的使用、管理物业的经验，站在业主和使用者的角度和立场，对整个项目日后的各种使用方案进行全面的确认、提出意见，并开展一些必须在这一时期进行的运营管理前期工作。这样可以使业主方的投资达到预期的效果，节约不必要的开支，使不适应日后使用、管理的因素及时得到整改，为日后的管理工作打下良好的基础。

一、 封顶前后、设备安装工程阶段

根据以往的运作经验，任何一个新建项目由于设计和施工等种种客观因素，将会给项目日后的管理运行过程带来许多不利因素，例如：能源消耗的计量问题、施工质量造成设备设施不能充分发挥系统应有功能的问题，诸如这些问题在项目装修及系统设备安装阶段如能得到及时纠正，则会大大减少对使用人的影响。因此,在此阶段公司将派出具有丰富经验的土建、电气、空调、给排水等几名专业工程师组成的前期

商业街运营管理公司----管理制度

遵循“统一管理、经营”的原则进行运营管理，为达到商业街整体运营管理，突

出商业街品牌管理，本商业街运营管理公司特别制定本制度。

第一章 员工行为准则

一、 基本原则

1、商业街运营管理公司倡导精诚团结，发挥“主人翁”的团队精神，追求“快乐融洽”的工作氛围和环境。

2、无功便是过，反对“随大流”作风。

3、诚实守信，员工的一切岗位、职务行为、都必须以维护公司利益、对社会负责为目的

4、认真履行职责，努力提高办事效率；不推诿扯皮，不延误工作。

5、自觉遵守国家的法律法规和公司各项管理规章制度。不迟到不早退，不用公司办公设施从事私人业务。

6、维护公共卫生，保持办公场所清洁。爱护公司财物，节约办公资源。

7、言谈文明、举止大方。接待客户、接听电话语气要和蔼，语言要简练，礼貌；着装得体大方。

8、上班时间必须着装整洁并佩戴工作牌。

9、员工因违反职业道德规定，给公司造成经济失者，公司将依法追究其经济赔偿及法律责任。

二、 经营活动

1、员工不能超越本职业务和职权范围开展经营活动。

2、员工除本职业务外，未经公司法人代表、总经理授权或批准，不能从事以下活动：

以公司名义考察、谈判、签约；以公司名义提供担保、证明；以公司名义对新闻媒介发表意见、

国内

21个主要城市29家商场服装品牌销售数据

一、主流商场品牌

1．深圳茂业大厦2/3.苏州人民商场、国际商城4.大连锦辉 5/6/7.上海华联、一百、东方商厦8/9西安民生、开元 10/11.杭州银泰、百货大楼

12/13/14.南京新百、大洋、中央商场

15.徐州金鹰16/17.南通文峰、金鹰18.扬州金鹰 19.淮安新亚20.济南银座21.沈阳中兴22.鲁能商贸 23.合肥百大24.天津新世界25/26.常州大洋、新世纪 27.盐城商业大厦28.广州百货大楼29.福州大洋

二、品牌

合计1632个，其中：

男装432个；少淑装：307个；成熟女装：562个； 内衣文胸：77个；羊毛羊绒：82个；运动：50个； 休闲：75+14（牛仔）89个；羽绒：33个。

三、业绩选择

各业种销售业绩:省会城市商场取前40%;地级市商场取前35%

男装：432个

1．G20002.雅戈尔3.法利鳄鱼4.皮特丹顿5.蓝豹6.九牧王7.路易诗兰 8.马克华菲9.法国鳄鱼10.蔓哈顿11.汤尼威尔12.雷迪波尔13.柏郎亚高 14

商业项目基本操作程序

商业项目操作分成七个步骤：

1、市场调查及分析定位：针对本地宏观经济发展情况、商业地产市场状况、项目所在区域商业市场环境实施深度的市场调查，以此对商业宏观市场进行全面、准确、细致的了解和掌握，同时结合本项目所在区域市场环境特点，进行区域市场分析和定位，为项目商业的定位提供科学的依据。 在进行项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据，这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。

大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心，对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学分析。

定位是项目入市的第一步，是商业地产项目设计的第二个环节。项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件，主要方式是对项目进行科学的SWOT分析。在完成SWOT

分析后，对项目以下七个方面进行定位：

1、项目业态定位——明确项目的业态，回答

国内

21个主要城市29家商场服装品牌销售数据

一、主流商场品牌

1．深圳茂业大厦2/3.苏州人民商场、国际商城4.大连锦辉 5/6/7.上海华联、一百、东方商厦8/9西安民生、开元 10/11.杭州银泰、百货大楼

12/13/14.南京新百、大洋、中央商场

15.徐州金鹰16/17.南通文峰、金鹰18.扬州金鹰 19.淮安新亚20.济南银座21.沈阳中兴22.鲁能商贸 23.合肥百大24.天津新世界25/26.常州大洋、新世纪 27.盐城商业大厦28.广州百货大楼29.福州大洋

二、品牌

合计1632个，其中：

男装432个；少淑装：307个；成熟女装：562个； 内衣文胸：77个；羊毛羊绒：82个；运动：50个； 休闲：75+14（牛仔）89个；羽绒：33个。

三、业绩选择

各业种销售业绩:省会城市商场取前40%;地级市商场取前35%

男装：432个

1．G20002.雅戈尔3.法利鳄鱼4.皮特丹顿5.蓝豹6.九牧王7.路易诗兰 8.马克华菲9.法国鳄鱼10.蔓哈顿11.汤尼威尔12.雷迪波尔13.柏郎亚高 14

“国家商业体系”与中国企业“走进东南亚”的思考

[摘 要]“国家商业体系”是针对跨国企业社会责任提出的，反映了不同国家和地区的区域特点使跨国企业社会责任实践具有极大的差异性。因此，研究和探索东南亚“国家商业体系”，了解和把握东南亚政治、经济、金融、教育、历史文化、宗教信仰等，以及由此所产生的对跨国企业社会责任的不同认知、期望、规范和约束机制等，直接关系到“走出去”的中国企业能否履行好跨国企业社会责任，能否树立良好的国际形象，能否实现从“走出去”到“走进东南亚”的飞跃，进而关系到能否发挥好在“一带一路”建设中的主体作用。

[关键词]“国家商业体系”；中国企业；“走进东南亚” [DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.14.001

早在2008年，Matten 等西方学者就提出，企业社会责任是动态的，因而是有差异的，不同国家和地区因其不同的政治、金融、教育、劳动力及文化体系构成了特定的“国家商业体系”，对跨国企业社会责任的认知、期望、规范和约束机制等各不相同，由此造成企业社会责任在不同国家间的时空差异，也就是说，企业社会责任不具有跨国、跨文化普适性，各个国家和地区的区域特性会使企业社会责任实践具

有很

目录

嘉宝商业总经理卢朝寿：嘉宝让业主肯定有回报 ............................................................... 2 多业权商业项目招商应把握的重点 ....................................................................................... 5 多业权商业物业招商应把握的重点可以概括成12个字：吃透两点、把握三点、做到四点 ............................................................................................................................................... 6 大型服装专业批发市场成活的六大特点 ............................................................................... 7 影响大型专业市场成活的10大自杀行为 ...........................