民法典善意取得不动产的构成要件是什么

不动产善意取得的构成要件研究

不动产善意取得的构成要件研究

所谓善意取得，是指无权处分其占有物的动产占有人将该物转让给他人，善意受让人依法即时取得该物的所有权或者其他物权。我国《物权法》第106 条确立了善意取得制度，并且将其统一适用于动产和不动产所有权以及他物权的取得。该条将动产的善意取得和不动产的善意取得合并在一起做出规定，从而简化了善意取得的构成要件。《物权法》实施以来，该制度对于确认产权的归属、规范物权的变动、保护交易安全发挥了重要作用。尽管动产和不动产的善意取得都会发生物权的变动，但是，动产和不动产的物权变动规则存在明显的差异，这也就决定了二者的善意取得的适用要件存在区别。既有的研究大多围绕动产的善意取得展开，而对不动产善意取得没有给予应有的重视。本文拟对不动产善意取得制度中的构成要件进行初步的探讨。

一、无权处分内涵的界定

《物权法》第106 条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”，但符合善意取得构成要件的除外。根据该规定，“无权处分”是善意取得制度适用的前提。尽管该条中没有明确将“无权处分”作为善意取得的构成要件列举出来，但由于该条将其作为前提条件，所以，从体系解释的角度来看，“无权处分”是善意取得的构成

论不动产善意取得的构成要件

作者：钱冰青

来源：《法制与社会》2014年第35期

摘 要 现实生活中，他人采用伪造、盗用权利证书、身份证明或其他交易文件的手段，并以财产权利人的名义处分已登记不动产的事件时有发生。对此类案件如何认定，无论在法学理论上还是司法实务中，均缺乏清晰合理的判定基准，以致学术探讨或司法裁判多有分歧。本论文以一起真实案例为样本，根据善意取得、无权处分、无权代理、表见代理相关制度，分析关注此案的众多专家学者的各种观点，提出个人见解：即本案不适用善意取得，也不适用表见代理，应在不影响交易安全的前提下，保护所有权人的所有权。

关键词 不动产交易 无权处分 善意取得

作者简介：钱冰青，浙江省嘉兴市海盐县人民检察院书记员，大学本科，研究方向：民法。

中图分类号：D923 ; ; ; ; ; ; 文献标识码：A ; ; ; ; ; 文章编号：1009-0592（2014）12-013-02

一、一起真实案例的法律适用探析

2007年发生过这么一起案例。某市居民张焕的一套商品房，被租赁该房屋的骗子刘金龙卖给了李大庆，并通过盗用房产证、利用假身份证等手段，到房屋登记管理部门办理了过户手续。事情败露后，骗子逃之夭夭。张焕诉至法院，要求撤销房屋管理部门作出的

浅析不动产善意取得的构成要件

论文摘要 现实生活中，他人采用伪造、盗用权利证书、身份证明或其他交易文件的手段，并以财产权利人的名义处分已登记不动产的事件时有发生。对此类案件如何认定，无论在法学理论上还是司法实务中，均缺乏清晰合理的判定基准，以致学术探讨或司法裁判多有分歧。本论文以一起真实案例为样本，根据善意取得、无权处分、无权代理、表见代理相关制度，分析关注此案的众多专家学者的各种观点，提出个人见解：即本案不适用善意取得，也不适用表见代理，应在不影响交易安全的前提下，保护所有权人的所有权。

论文关键词 不动产交易 无权处分 善意取得

一、一起真实案例的法律适用探析

2007年发生过这么一起案例。某市居民张焕的一套商品房，被租赁该房屋的骗子刘金龙卖给了李大庆，并通过盗用房产证、利用假身份证等手段，到房屋登记管理部门办理了过户手续。事情败露后，骗子逃之夭夭。张焕诉至法院，要求撤销房屋管理部门作出的房屋转移登记，或者由登记部门按照市价赔偿全部房款。

当时，关注此案的法律界人士大致有三种不同的意见。包括王利明、杨立新、熊丙万在内的法学大家，大多数人认为应当认定李大庆为善意取得。理由是张焕的损失是因为刘金龙的诈骗行为和房屋

不动产善意取得的构成要件研究

不动产善意取得的构成要件研究

所谓善意取得，是指无权处分其占有物的动产占有人将该物转让给他人，善意受让人依法即时取得该物的所有权或者其他物权。我国《物权法》第106 条确立了善意取得制度，并且将其统一适用于动产和不动产所有权以及他物权的取得。该条将动产的善意取得和不动产的善意取得合并在一起做出规定，从而简化了善意取得的构成要件。《物权法》实施以来，该制度对于确认产权的归属、规范物权的变动、保护交易安全发挥了重要作用。尽管动产和不动产的善意取得都会发生物权的变动，但是，动产和不动产的物权变动规则存在明显的差异，这也就决定了二者的善意取得的适用要件存在区别。既有的研究大多围绕动产的善意取得展开，而对不动产善意取得没有给予应有的重视。本文拟对不动产善意取得制度中的构成要件进行初步的探讨。

一、无权处分内涵的界定

《物权法》第106 条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”，但符合善意取得构成要件的除外。根据该规定，“无权处分”是善意取得制度适用的前提。尽管该条中没有明确将“无权处分”作为善意取得的构成要件列举出来，但由于该条将其作为前提条件，所以，从体系解释的角度来看，“无权处分”是善意取得的构成

不动产善意取得的善意时点分析

从2007年10月1日生效的《物权法》第一百零六条可以看出：不动产善意取得有四个条件：1、无处分权人处分该不动产：2受让人受让该不动产时是善意的：3以合理的价格转让：4、转让的不动产依法应当登记的已经登记。那么受让该不动产时到底是具体到那个时点呢？

一.善意判断时点的代表性观点分析

学术界和实务界有关不动产善意取得的善意时点，有登记说、申请说和受让说三种代表性见解，以下结合我国现行法对这些观点进行具体地分析。

廉某由赵某是夫妻，共有房屋一套，单独登记在廉某名下，廉某赵某因感情不和分居，在赵某不知强的情的情况单独把房屋卖给杨某，杨某交了合理对价并且占有了房屋，但是在过户登记时，由于相关证明文件不齐备，房管部门未予办理。

经了解，廉某有丈夫赵某，在某单位工作。2008年5月4日，杨某夫妇到赵某单位找到赵某，并向其核实其与廉某的身份关系。赵某表示其与廉某系夫妻关系，未办理结婚证，并表示其不同意出售房屋。后杨某起诉在法院判决下办理了过户，赵某知道后要求再审。

在这个案例中“善意”的持续期间问题，合议庭有两种不同观点。一种观点认为，杨某夫妇与廉某订立合

一、引言

秘鲁学者德·索托及其研究小组在对发展中国家进行长期大量的实证性调查研究后发现：之所以发展中国家经历无数千辛万苦的努力始终无法进入西方国家那样高度发达的资本主义社会，享受市场经济带来的繁荣与富裕，根本原因就在于：这些国家缺乏一套僵化的资产体现为活跃的资本的正规所有权制度，从而导致巨大的资产因被排斥在法律制度之外而无法转换为资本服务于社会经济的发展。在西方国家，由于每一块土地、每一栋建筑物、每一件设备、每一件存货都在所有权文件中得到表述。这些资产和经济的其他方面紧密相联；所有权文件成为这个庞大的潜在联系过程中可见标志。由于这一表述过程：资产就能产生出与它们的物质存在相平行的一种不可见的存在方式。资产能够用作贷款的抵押物，在美国，用于开办新企业的资金的一个最重要的来源就是抵押企业家的房屋。资产还能用作联系资产所有人的信用历史的纽带，用作偿还债务和纳税的记录地址，用作公共设施机构向资产所有人提供服务所需的可靠基础，用作发行有价证券（例如背书抵押债券）的基础——这些有价证券然后又能在二级市场上再贴现和销售。由于这一潜在的、不可见的联系过程，西方国家能够为资产注入活力，使之成为通用的资本。[1]西方国家的正规所有权制度着手把资

论不动产善意取得制度的适用困境

摘 要：善意取得并不是物权取得的典型方式，它是对物权绝对突破之上的一种特别制度设计，我国经过长时间的理论研究最终迎至了《物权法》的出台，对不动产善意取得制度予以了确认，但是关于不动产善意取得制度是否应当适用于实践的理论争论从未停息。经过《物权法》确认的不动产善意取得制度虽然在模式构造上进行了创新，但这一制度在我国适用的过程中还是出现了诸多的难点和问题，对此进行分析研究将有助于我国不动产善意取得制度在我国的适用于发展。

关键词：不动产善意取得 构成要件 善意 合理价格 登记

引言

在不动产交易活动中信赖保护的最重要手段就是善意取得制度，由于物权变动的公示方法存在差异，不同法律传统的国家在不动产买卖交易中对信赖利益的保护也有不同的法律规定，例如日本到目前仍未在不动产领域使用善意取得，德国以及我国台湾地区等早就适用了不动产善意取得制度，而我国大陆地区的善意取得则经历了适用范围上从动产到不动产的扩大，这种法律制度的建构是适应我国社会经济发展需要而不断完成的。但是从《物权法》确定了不动产善意取得制度以来，关于适用该法律的解释却一直没有出台，造成目前适用中的困境，法律的正常运行是与法律解释密不可分的

对善意取得构成要件的几点思考

《政法论丛》第200403期第75页

夏凤英

善意取得又称即时取得，指无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人动产交付于买受人后，若买受人取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求受让人返还。善意取得制度为近代各国民法的一项重要法律制度。其构成必须符合一系列条件，为以下论述方便，此处作一简单列举，传统上善意取得之构成须具备以下几个条件：1．标的物须为动产，不动产不适用善意取得。“动产者，谓不动产以外的物”（我国台湾地区民法第67条），不动产是指土地及其定着物，因此动产指土地及其定着物以外的一切物。但能善意取得的动产不包括车辆、船舶、航空器等特殊动产。2．让与人须为无处分权人，且让与人占有该动产为合法占有，如承租人、借用人、保管人、受寄人等基于一定法律关系占有标的物，无处分权而让与他人之物。3．受让人须通过交易性质的法律行为有偿取得财产，只有在当事人之间存在交易行为时，才能存在善意取得，基于事实行为如继承、盗窃等以及无偿行为如赠与则不适用善意取得。4．受让人须取得动产的占有，即将动产交付给受让人。5．受让人须为善意。对善意的理解，有认为非故意或过失便为善意，有认为非故意或重大过失便为善意。随着

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