房地产开发成立项目公司

房地产开发成本控制全

王石的“拐点论”把地产界搅得纷纷扬扬。房价无论是真的下跌，还是王石们虚晃一枪，房地产开发成本的控制是不能松懈的。有人把地产商称作贵族，其实说的就是地产商在成本的控制方面，没有做精细的管理，大手笔导致了高成本，如果王石的拐点论一语成谶，地产商就应该低下高贵的头颅专注于成本控制与管理了。笔者结合自己在中南集团成本管控的实践，向大家介绍房地产开发成本控制的全案，供各位同仁参考。

一、 投资决策阶段

投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据，直接影响整个项目的成败。在这一阶段应着重从以下几方面加强成本管理。

1.组织优秀的项目团队

项目行性研究以及产品的开发策划是一个系统性、专业性的工作。在投资决策阶段，公司需要组织一个由集团公司和地产公司经验丰富的专业技术人才组成的项目组，成本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作。项目组应由以下人员组成：建筑师、造价工程师、营销人员（或委托专业策划公司）、工程技术人员投资分析人员、经营管理人员（或项目经理）。

在投资决策阶段，项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。其中，成本控制人员主要对城市的市场状况和经济形势

房地产开发成本核算程序

房地产开发成本的组成内容

为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。

要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。

2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

4、代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：

1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价：指因开发房地产而征

用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有

房地产开发成本科目列表

二级科目

三级科目

四级科目

备注

一、土地征用及拆迁补偿费 土地出让金

二、前期工程费

土地契税 耕地占用税 土地交易费 土地补偿费 征(土)地管理费 土地发展资金 其他土地费用

三(七)通一平费

临时设施

可行性研究

市场调研费

营销推广费

按费用明细来划分

临时施工道路费 临时施工用水接入费

临时施工污水管接入费 临时施工用电接入费 临时施工用气接入费

临时施工办公电话网络接按费用实际发生明细来列支

入费 场地平整

临时办公室费

临时厕所费 可以按明细划分则按明细划分，场地围墙费 不可以划分统一入临时设施

其他费

按实际发生列支，有单位按往来单位核算

按实际发生列支，有单位按往来单位核算

按实际发生列支，有单位按往来单位核算，开盘前营销费。

房地产开发成本科目列表

三级科目

四级科目

规划设计费 施工图设计费

装饰专项设计费 规划设计费 智能化专项设计费 景观专项设计费 其他专项设计费 规划设计模型制作费 制图、晒图费 方案评审费

项目报建费 施工许可证费 规划管理费 人防建设费 行政规划费及规划报建 防雷检测费

【第一阶段 项目准备期】

一、 房地产开发公司建制

1、 房地产公司的建制

房地产公司目前的建制设计应该包括总经办、前期部、营销部、财务部、工程部、预结算部、招标采购部，这7个部门。

xxxx房地产开发有限公司 前期部 办证、配套、资源、报规报建 财务部 资金、会计、成本、核算 工程部 设计、工程、技术、品质 总经办 管理、发展、协调、命令 预结算部 计划、预算、合约、计量 办公室 后勤、文件、信息、行政 人力资源 招聘、考核、劳资、文化 营销部 市场、公关、产品研发、设计对接、策划、定位、销售、推广、招商、经营 招投标部 招标、采购、询价、质检 说明：地产公司成立之初时，虽然每个部门的实际人员并不多，但

7个部门的建制最好是都有，因为一个地产开发公司在运作项目时前期办证、资金计划、工程计划、营销计划、成本控制计划、采购招标计划这6大计划是缺一不可的，而每一项计划都需要相对应的专业员

工来完成；还有就是，随着项目开发进度的展开，每一个计划部门都需要依据工作量的增多增大，逐步的扩大部门成员数量。

2、 房地产公司的团队

公司成立之初的团队几乎都是“老地产人”，当然也是公司未来的

核心团队，在这里需要重点注意的是3个岗位的负责人------

【第一阶段 项目准备期】

一、 房地产开发公司建制

1、 房地产公司的建制

房地产公司目前的建制设计应该包括总经办、前期部、营销部、财务部、工程部、预结算部、招标采购部，这7个部门。

xxxx房地产开发有限公司 前期部 办证、配套、资源、报规报建 财务部 资金、会计、成本、核算 工程部 设计、工程、技术、品质 总经办 管理、发展、协调、命令 预结算部 计划、预算、合约、计量 办公室 后勤、文件、信息、行政 人力资源 招聘、考核、劳资、文化 营销部 市场、公关、产品研发、设计对接、策划、定位、销售、推广、招商、经营 招投标部 招标、采购、询价、质检 说明：地产公司成立之初时，虽然每个部门的实际人员并不多，但

7个部门的建制最好是都有，因为一个地产开发公司在运作项目时前期办证、资金计划、工程计划、营销计划、成本控制计划、采购招标计划这6大计划是缺一不可的，而每一项计划都需要相对应的专业员

工来完成；还有就是，随着项目开发进度的展开，每一个计划部门都需要依据工作量的增多增大，逐步的扩大部门成员数量。

2、 房地产公司的团队

公司成立之初的团队几乎都是“老地产人”，当然也是公司未来的

核心团队，在这里需要重点注意的是3个岗位的负责人------

关于房地产开发成本管理的初探

摘要：进入21世纪以来，社会经济发展的一个显著表现就是——房地产如雨后春笋般崛起。在房地产发展的过程中，地产商为了获取最大的利益就必须对房产的开发进行控制管理，因此开发成本控制成为房地产企业工作的重心，对房地产的发展以至国民经济的健康发展有着重要意义。房地产的开发成本应该从前期调研、设计、施工和竣工验收四个方面进行控制。房地产在目前的中国乃至世界，都是

一个非常热门的话题，它不仅仅在经济领域有着重要的意叉，还渗透到7每一个老百姓的生活中，房地产开发作为一种商业行为，追求的是利润，这是天经地义的。但是如果能在房价和利润之间寻求到一个平衡点，达到买卖双方的双赢，控制好房地产的开发成本就非常有意叉。本文主要通过对房地产开发过程中主要成本形成的分析，来探讨一下房地产项目开发的成本控制方法．从而提高项目的利润。

[1]

关键词：房地产 开发成本 成本控制

引言：目前，国内外房地产开发商共同面临着如何求生存、求发展，这也是摆在房地产开发商面前的一个重要课题。众所周知，企业存在的终极目标就是以盈利为目的，追求利润最大化，房地产公司也不例外。为了实现生存发展的需要，企业应听过内部挖掘、加强成本控制等方式来谋求利润。要有

房地产开发成本估算及计算

房地产开发成本估算及计算

最近看到很多关于成本的贴，现在也把自己的总结拿出来晒晒，希望各位多指正！一、开发成本 1、土地成本

土地费用=土地出让金+拆迁安置补偿费（城镇土地）或征地费用（农业用地） 一般用楼面地价表示。

B楼面地价＝每亩单价/(666.67x容积率)...例如100万一亩...1.5容积率...楼面地价就是1000元/平方米。

6 U/ q& n0 \\/ ?( g% a

. a3 Y5 Z* K+ v4 ? 1 M

2、前期工程费

0 C9 v& Q A0 N3 D2

项目前期规划、设计、可研费用可按总投资的一定百分比进行估算，水文地质勘察可根据工程量估算，三通一平的费用可根据实际工程量计算。一般前期工程费占建安工程费的3.5%—6。

其中\规划设计 (含景观\\装饰)费\一般为30-50/平方米(一线城市70-120)。 3、建安工程费

主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用，设备采购费用及安装工程费用等。一般按楼层和结构进行估算。此费用不是简单的土建+安装的费用，还应包括小区内的景观、设备等项目的费用。

更重要的一点是，该费用一般按销售面积算，而不是建筑面积，这样便于核算，地下人防、物业、

龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn

房地产项目开发成本控制分析

作者：顾百水

来源：《房地产导刊》2013年第04期

摘要：成本控制和管理历来是企业管理的重心，房地产开发企业亦然。本文对房地产项目如何控制开发成本，作了详细的阐述，供大家参考。 关键词：房地产 开发成本 经济环境 市场调研 1前言

房地产项目的建设成本主要由土地成本、工程建设成本、管理费用和相关税费等构成。其中工程建设成本占比重最大，一般会占到项目总成本的40%以上，有的项目甚至达70% 以上，而土地成本、管理费用、税金等相对比较固定，可节省的空间较小，因此，工程建设成本控制是基建项目成本控制中的关键一环。只有注重成本管理，控制合理的造价，才能以最小的成本取得最大的效益。

2房地产项目的主要成本构成 2.1 项目前期阶段的成本

这一阶段主要是在市场调研的基础上，对项目进行可行性研究分析。此阶段对于整个项目来说是基础性阶段，非常重要。但是这一阶段的成本占总成本的比例较低，一般不会超过4%。此阶段的成本主要是指项目开发前的市场调研、可行性研究等开发

东山国际新城项目分析

——东山下芦溪旁一座八万人居住的国际新城

一． 总体规划宏观背景分析

1．中国城市发展新阶段

中国国家发展战略和任务、经济社会发展的总体和阶段性特征以及我国城市化的规律特征，对新时期的城市发展提出了新的要求。东山国际新城正是在这样的宏观背景下应运而生的。 ——新时期的国家发展战略和任务。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年（2006～2010年）规划纲要》明确提出建设社会主义新农村、推进工业结构优化升级、促进区域协调发展、建设资源节约型、环境友好型社会、推进社会主义和谐社会建设等重要任务，为下一阶段中国城市化的发展指明了战略方向。 ——中国经济和社会发展的总体特征。改革开放以来，中国经济经历了将近30年的快速增长时期。目前，我国经济和社会发展阶段性特点主要包括以下几个方面：经济平稳增长，产业结构持续优化，增长方式逐步转变；区域差距、城乡差距，不同行业、不同地区之间的收入差距进一步扩大；城镇化进程加快，“三农问题”凸现。 ——中国国民经济发展的阶段性特征。当前，国民经济的阶段性特征主要表现在以下几个方面：宏观经济正处于经济发展周期中的上升期；固定资产投资依然是带动地区经济增长的重要因素；

东山国际新城项目分析

——东山下芦溪旁一座八万人居住的国际新城

一． 总体规划宏观背景分析

1．中国城市发展新阶段

中国国家发展战略和任务、经济社会发展的总体和阶段性特征以及我国城市化的规律特征，对新时期的城市发展提出了新的要求。东山国际新城正是在这样的宏观背景下应运而生的。 ——新时期的国家发展战略和任务。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年（2006～2010年）规划纲要》明确提出建设社会主义新农村、推进工业结构优化升级、促进区域协调发展、建设资源节约型、环境友好型社会、推进社会主义和谐社会建设等重要任务，为下一阶段中国城市化的发展指明了战略方向。 ——中国经济和社会发展的总体特征。改革开放以来，中国经济经历了将近30年的快速增长时期。目前，我国经济和社会发展阶段性特点主要包括以下几个方面：经济平稳增长，产业结构持续优化，增长方式逐步转变；区域差距、城乡差距，不同行业、不同地区之间的收入差距进一步扩大；城镇化进程加快，“三农问题”凸现。 ——中国国民经济发展的阶段性特征。当前，国民经济的阶段性特征主要表现在以下几个方面：宏观经济正处于经济发展周期中的上升期；固定资产投资依然是带动地区经济增长的重要因素；