湖南2010到2017房地产投资

篇一：2017年中国房地产行业分析报告

2016年12月出版

1从几个特殊视角看房地产 .....................................................8

1.1到底是谁在去杠杆？ .......................................................8

1.2一线城市核心区房价暴涨倒逼城镇化 .........................................9

1.3住房民生思维将降低未来房市波动率 ........................................10

2从大类资产配置角度看房地产 ................................................13

2.1基本面：17年小周期“调整年”，中周期将持续复苏至2019年左右..............14

2.2地产行业的流动性维度：房地产配置意愿回落 ................................21

2.3大类角度看地产：这个冬天不太冷 ..........................................24

3传统

2017年房地产市场投资分析报告

目录

第一节下半年销售增速走弱，但全年仍将维持正增长 ............................................................... 6

一、预计新房销售面积全年同比上涨10%，销售额同比上涨15% ..................................... 6 二、热点一二线城市成交量仍将低位运行 ........................................................................... 7 三、三四线城市有望持续体现销售韧性 ............................................................................... 9 四、单月销售增速延续全年W型走势的后半段 ................................................................. 11 第二节投资和新开工无显著下行风险 ............................................

1．委托人的义务包括（ ）。

A．向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料； B．对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责； C．协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料； D．协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作； E．不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果。 2．估价报告使用者可能是（ ）。 A．估价对象权利人； B．债权人； C．投资者； D．受让人；

E．政府及其有关部门和社会公众等。 3．下列可以作为估价对象有（ ）。 A．在建房地产；

B．正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产； C．已经灭失的房地产；

D．现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分； E．以房地产为主的整体资产。 4．房地产估价目的主要为了( )。 A．土地使用权出让； B．房地产转让；

C．租赁、抵押、征收、征用；

D．分割、损害赔偿、税收、保险、争议调处、司法鉴定； E．房地产出资设立企业等。

5．不同的估价目的将影响估价结果是因为（ ）。 A．估价对象的范围可能不同； B．估价时点可能不同； C．评

2010年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案

一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）

（一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。 请问：

1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？ 2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？ 3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？

（二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？ （三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。 请问：

1．评估该宗房地产

2010中国房地产相关调控政策一览及浅析

都是浮云！2010年房地产调控政策年终回顾

调控!调控!再调!2010年对于中国楼市而言，注定是一个值得关注的年份。这一年是不折不扣的政策年、调控年。2010年，国家出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。

然而政策很给力，调控需努力。用来形容2010年的楼市调控再贴切不过。3月还是一片“艳阳天”的楼市，在4月暴风骤雨般的调控政策中应声而下。经历了年中几个月的低迷盘整期，在传统的“金九银十”，楼市再次“凯歌高奏”，9月的重拳调控随之而来，楼市再次进入胶着状态，直至年尾量价齐升。

2010年即将结束之际，就让我们一起来盘点一下2010出台的一系列楼市政策，希望能在能够为大家理清脉络，并为判断2011年楼市的走势提供参考。

“国十一条”

影响指数：★★★★

政策回放：1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，旨在进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，提出了加快中低价位、中小套型普通商品住房建设;增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率;加大差别化信贷政策执行力度;继续

第一章 房地产经纪业务类型及流程

1.现阶段我国房地产经纪主要业务类型有哪些 2.各种房地产经纪业务的服务内容主要有哪些 3.存量房买卖居间业务的流程是怎么样的 4.存量房买卖居间业务中需要查看哪些文件 5.存量房租赁居间业务的流程是怎么样的 6.存量房租赁居间业务中需要查看哪些文件 7.新建商品房销售代理业务的流程如何 8.如何制定新建商品房营销策划方案、

9.新建商品房销售代理业务中需要准备哪些文件 10.房地产经纪职业规则的主要内容有哪些 --------------------------------------

1.现阶段我国房地产经纪主要业务类型有哪些

1）存量房买卖居间业务、

2）存量房租赁经纪业务、（分为租赁代理和租赁居间） 3）新建商品房销售代理业务(P1-P2)

存量房买卖居间业务:指房地产经纪机构及京籍人员按照房地产经纪服务合同约定，为存量房买卖双方报告订立房地产买卖合同的机会或者提供订立房地产买卖合同的媒介服务，并收取佣金的经纪行为。

存量房租赁居间业务：指房地产经纪机构及经纪人眼按照房地产经纪服务合同约定，为存量房租赁上方报告订立房屋租赁合同的机会或者提供订立房屋租赁合同的

2010年房地产经纪人复习考点

2010年房地产经纪人复习考点一

考点1：

从营销的角度来看，市场是一种商品或服务的所有潜在购买者的需求总和。

市场=人口+ 购买能力+ 购买动机

市场是：①商品交换的任何场所；②使商品交易双方接触的任何安排；③商品交换关系的总和；④连接商品生产者的桥梁；⑤指某一特定商品的现有目标客户群。

市场可以是有形的，也可以是无形的。有形市场是指进行商品交易的固定场所，反之则称为无形市场。

市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。

卖方和买方又被称为市场主体，可供交易的商品又被称为市场客体。

考点2：

房地产市场是指所交易的商品是房地产的市场，交易包括：买卖、租赁、抵押、互换。房地产市场既可以是有形的，也可以是无形的。有形的房地产市场是指固定的房地产交易场所。

1、按用途（功能）分：居住房地产市场和非居住房地产市场

2、按档次分：高档房地产市场、中档房地产市场和低档房地产市场

3、按区域范围分：整体房地产市场和区域房地产市场

4、接交易方式分：房地产买卖市场和房地产租赁市场

5、接交易目的分：房地产使用市场和房地产投资市场

6、按流转次数分：房地产一级市场（具体为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（具体新开发的商品房的初次交易市场）、房地产三级市场

房地产税务资料

2010年房地产税务稽查风险防范

一、地产企业的常用避税措施

（一）利用关联建筑公司多开发票，加大成本。

评价：同时资金回流，避个人所得税，注意偷税和筹划的界限问题。

（二）在国内设立咨询公司、设计公司，多列费用。

（三）在国外设立设计公司加大成本，尤其是香港等地。

评价：注意国税函【2009】507

（四）设立关联的新办商业企业，运用甲方供材以加大成本。

评价：例如周正毅融资，运用要得当，但没有连续性筹划的例子。

（五）设立关联的装饰公司，销售精装修房的筹划。

评价：注意国税函[1998]53号、财税【2006】114号文件

（六）设立关联的代理公司，进行流程再造。

评价：注意国税发[1995]76

（七）地产企业完工后，设立销售公司，分解收入，降低增值率。

评价：一般不提倡使用，因为契税交的太多，建立了很多避税链公司，财务可能

都在一间办公室。

二、未完工开发产品收入

（一）、三项费用扣除基数是否可以是未完工开发产品的收入

国税发【2009】31号文件的规定：只要是签订了预售合同，都算是“销售

收入”，新31号文件通篇没有出现“预售收入”字样。而销售收入是可以作为三

房地产税务资料

项费用扣除基数的。

1、国税函【2008】875号文件第一条：一般销售收入的确认原则。

2010年成房地产改革元年 全年调控政

策回顾

http://hf.house.sina.com.cn 2010年12月30日10:15 新浪房产

新浪房产讯(编辑 倪严)：2010年房产政策变化来自从上到下的变化，大大小小的房地产政策层出不穷，一度被专家称为“房产改革元年”。这些政策让各行各业的人对房地产都投入了不同程度的关注。限购、经济适用房、保障性住房等这些具体的房产政策无一不是与百姓的生活息息相关的。 2010.12.26

措施：住房公积金存贷款利率上调

要点：从2010年12月26日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。五年期以下(含五年)从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%。 2010.12.25

措施：央行上调金融机构人民币存贷款基准利率

要点：中国人民银行决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整 2010.12.10

措施：中国央行宣布年内第六次上调存款准备金率

要点：中国

房地产税务资料

2010年房地产税务稽查风险防范

一、地产企业的常用避税措施

（一）利用关联建筑公司多开发票，加大成本。

评价：同时资金回流，避个人所得税，注意偷税和筹划的界限问题。

（二）在国内设立咨询公司、设计公司，多列费用。

（三）在国外设立设计公司加大成本，尤其是香港等地。

评价：注意国税函【2009】507

（四）设立关联的新办商业企业，运用甲方供材以加大成本。

评价：例如周正毅融资，运用要得当，但没有连续性筹划的例子。

（五）设立关联的装饰公司，销售精装修房的筹划。

评价：注意国税函[1998]53号、财税【2006】114号文件

（六）设立关联的代理公司，进行流程再造。

评价：注意国税发[1995]76

（七）地产企业完工后，设立销售公司，分解收入，降低增值率。

评价：一般不提倡使用，因为契税交的太多，建立了很多避税链公司，财务可能

都在一间办公室。

二、未完工开发产品收入

（一）、三项费用扣除基数是否可以是未完工开发产品的收入

国税发【2009】31号文件的规定：只要是签订了预售合同，都算是“销售

收入”，新31号文件通篇没有出现“预售收入”字样。而销售收入是可以作为三

房地产税务资料

项费用扣除基数的。

1、国税函【2008】875号文件第一条：一般销售收入的确认原则。