大连市房地产开发协会

大连市房地产开发建设超建行为处理暂行规定

大连市人民政府关于印发《大连市房地产开发建设超建行为处理暂行规定》的通知

大政发[2005]43号

大连市人民政府关于印发《大连市房地产开发建设超建行为处理暂行规定》的通知

各区、市、县人民政府，市政府各委办局、各直属机构，各有关单位： 现将《大连市房地产开发建设超建行为处理暂行规定》印发给你们，请遵照执行。 二OO五年五月十三日

第一条 为加强城市建设管理，依法处理房地产开发建设超建行为，保障城市规划的实施，根据《中华人民共和国城市规划法》、《辽宁省实施<中华人民共和国城市规划法>办法》、《大连市城市规划管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本规定。

第二条 本规定所称房地产开发建设超建行为(以下简称超建行为)，是指建设单位超出建设工程规划许可证(含临时建设工程规划许可证)及附图的总建筑面积(地上、地下建筑面积分别核算)和单体建筑面积进行房地产开发建设的行为。 第三条 大连市城市区域内对超建行为的处理，适用本规定。

第四条 大连市城市管理行政执法局负责本市中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区内超建行为的处理。其他县(市)区、先导区由其政府和管委会指定部门负责本行政区域内超建行为的处理。

大连地区房地产开发手续流程图

修建性详细规划 办理建设用地规划许可证 1.网上下载并填报申请立案表（加盖公土地批复 消防选址批复 章）；2.申请书和授权委托书；3.《建 详规批复图2份，用地红线设项目选址意见书》（复印件）、规划 附图一份 条件及附图；4.经营性项目提供《成交建筑单体方案审查 办理环评批复 确认书》（跨年度需结转）；5. 批复的1.网上下载并填报申请立案表（加盖公章）；2.申请书和 详规批复图、环评报告 详规图6. 国有土地出让公告7. 其它相授权委托书；3.《建设工程消防规划选址意见书》及附图 关文件。 （原件）；4.具有相应资质设计单位提供的建筑总平面位 置图、平立剖面图二套（A4装订的蓝图2套）及电子文件（加 盖设计单位公章）；5.彩色效果图和2套A4小样图（含电子 文件和加盖设计单位公章）；6.其他相关文件 办理《国有土地使用权证》 人防规划设计条件 1.《行政许可申请书》及《行政 许可申请材料清单》；2.项目中建设工程规划许可证 标通知书；规划部门批准的详细1. 网上下载并填报申请立案表（加盖公章）；2. 申请书和授权委托书；3. 批复的规划条件、 设计图，十层（含）

大连地区房地产开发手续流程图

修建性详细规划 办理建设用地规划许可证 1.网上下载并填报申请立案表（加盖公土地批复 消防选址批复 章）；2.申请书和授权委托书；3.《建 详规批复图2份，用地红线设项目选址意见书》（复印件）、规划 附图一份 条件及附图；4.经营性项目提供《成交建筑单体方案审查 办理环评批复 确认书》（跨年度需结转）；5. 批复的1.网上下载并填报申请立案表（加盖公章）；2.申请书和 详规批复图、环评报告 详规图6. 国有土地出让公告7. 其它相授权委托书；3.《建设工程消防规划选址意见书》及附图 关文件。 （原件）；4.具有相应资质设计单位提供的建筑总平面位 置图、平立剖面图二套（A4装订的蓝图2套）及电子文件（加 盖设计单位公章）；5.彩色效果图和2套A4小样图（含电子 文件和加盖设计单位公章）；6.其他相关文件 办理《国有土地使用权证》 人防规划设计条件 1.《行政许可申请书》及《行政 许可申请材料清单》；2.项目中建设工程规划许可证 标通知书；规划部门批准的详细1. 网上下载并填报申请立案表（加盖公章）；2. 申请书和授权委托书；3. 批复的规划条件、 设计图，十层（含）

2010年的

廊坊市房地产开发收费（基金）项目一览表

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房地产开发项目行政审批申请人应提交的全部材料目录

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房地产开发项目个别审批申请人应提交的全部材料目录

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2011年城市房地产市场研究报告

大连

2015年 大连机构

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2015年城市房地产市场研究报告

一、城市经济 .................................................................................................................................... 4 1、城市宏观经济 .............................................................................................................................. 4 （1）GDP ........................................................................................................................................... 4 （2）规模以上 ...............................................

房地产开发流程 2008-08-18 12:42:53

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第一房地产开发公司的设立

房地产开发公司设立阶段的法律程序 一、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立 6、申请批准项目建议书 7、办理企业名称登记 8、送审合资或合作合同、章程 9、申领外商投资企业批准证书 10、办理企业登记 开发公司设立阶段的相关税费 1、企业法人开业登记费 2、企业法人变更登记费 3、企业法人年度检验费 4、补、换、领证照费

第二开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目，签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费

2、建设工程规划许可证执照费

第三开发项目的规划设计和市政配套

开发项目

房地产开发与经营

房地产：是房产与地产的总称。指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其它附属物的总称。 房地产开发：以城市土地资源为对象，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设，为人民的生产生活提供空间的行为过程。

衡量城市化水平指标:人口变动指标、经济变动指标、社会变动指标

房地产市场：是买卖双方在某特定的地理区域在某一期间内达成的所有房地产交易关系的总和，包括房地产的买卖、租赁、抵押、典当、置换等交易形式。

房地产市场的特性:1．权益交易市场 2．区域性市场 3．不完全竞争市场 4．供给的滞后性5．需求的多样性、层次性和双重性（消费和投资需求）6．政策影响性

房地产市场的功能：1．优化存量资源配置，提高经营效益2．传递信息，引导供求变化3．适用消费需求，优化住房结构4．引导宏观调控、指导政府决策

房地产市场的供求均衡条件：1．深化住房体制改革，积极推进住房分配货币化2．完善房地产市场体系，搭建供需实现平台3．加强总量调控，注重供求均衡4．强化市场研究，调整供求结构

房地产市场指标：需求指标、供给指标、市场交易指标

房地产市场的主要运行机制:动力机制、供求机制、价格机制、竞争机制

★房地产物业市场与房地产资本市场的四象限静态模型：

第I象限

房地产开发与管理

第一节房地产开发

第二百六十三条计划、立项。

1.计划。公司（指从事房地产开发的全资或控股公司）办公室负责编制项目的年度房地立开发计划和预测本年度在建工程完成情况，经公司经理批准后，报集团公司统一上报国家计划部门，申报基建计划。

对未列入年度市有关部门办理补充计划和立项手续，关负责跟踪与落实。

基建统计报表，由公司办公室负责编制与上报。

2.立项。凡自有土地或合作、合资、投标等土地的房地产开发，均由办公室负责立项报批，工程部予以配合，并进行项目的可行性研究。

项目的立项，投资总额在100万元以下的（含100万元），由经理批准：100万元至200万元的（含200万元），由总工程师批准：200万元以上的，由集团公司总经理审批。

凡未按上述规定和审批程序批准的，不得立项，不得签定合同或协议。否则，造成经济损失的，要追究有关人员的责任。

第二百六十四条前期开发与规划、设计。

1.前期开发。办理用地红线、征地、合作或合资的谈判，联系缴纳地价和市政配套费、拆迁，委托测量与勘探、委托规划与设计（扩初阶级）等前期工作及有关报批事项，均由办公室负责。

与此有关的合同（协议），亦由办公室草拟，按审批权限规定上报审批。

2.规划、设计。

（1）建设项目的规划、设计，凡公司

房地产开发经验浅谈三

海浪成龙

方案设计、初步设计与施工图设计

方案设计阶段的主要工作是通过对概念设计成果的理解，对规划布局、空间功能布置、建筑形式、建筑规模以及根据项目定位对户型、面积定位进行深化。

方案设计过程中对设计单位理解与现实项目定位的意图，在户型比例，面积控制、单元组合、路网规划等方面能力要求极高。同时，还应注意结合当地气候、地质条件，合理运用规范与地方标准，对于一些过时但合法的规范应充分与前期开发部门沟通，研究当地习惯做法，提出较为合理的解决方案，以期顺利通过相关部门的审批。开发商还应在该阶段编制详细的《设计任务书》，为设计单位提供设计指引。

通常开发商在这个阶段最容易对项目定位与开发理念产生动摇，既要保证项目品质，又要保证容积率，提高项目效益，如何取舍？我个人认为应根据不同的项目不同的开发理念区别分析：

对于大盘、分期开发的项目，在前期创品牌、提升品质、塑造项目核心竞争力最为重要，大盘的利润主要是在后期实现，如果不能在前期被市场认同，将对后期造成较大的压力。

对于短、平、快项目，如何创造效益最大化，提升表面卖点是关键，可以通过概念的炒作，准确的户型定位、合理的价格，快速

东山国际新城项目分析

——东山下芦溪旁一座八万人居住的国际新城

一． 总体规划宏观背景分析

1．中国城市发展新阶段

中国国家发展战略和任务、经济社会发展的总体和阶段性特征以及我国城市化的规律特征，对新时期的城市发展提出了新的要求。东山国际新城正是在这样的宏观背景下应运而生的。 ——新时期的国家发展战略和任务。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年（2006～2010年）规划纲要》明确提出建设社会主义新农村、推进工业结构优化升级、促进区域协调发展、建设资源节约型、环境友好型社会、推进社会主义和谐社会建设等重要任务，为下一阶段中国城市化的发展指明了战略方向。 ——中国经济和社会发展的总体特征。改革开放以来，中国经济经历了将近30年的快速增长时期。目前，我国经济和社会发展阶段性特点主要包括以下几个方面：经济平稳增长，产业结构持续优化，增长方式逐步转变；区域差距、城乡差距，不同行业、不同地区之间的收入差距进一步扩大；城镇化进程加快，“三农问题”凸现。 ——中国国民经济发展的阶段性特征。当前，国民经济的阶段性特征主要表现在以下几个方面：宏观经济正处于经济发展周期中的上升期；固定资产投资依然是带动地区经济增长的重要因素；