成都房地产市场调查报告 - 图文

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成都市场调查报告

2006-10-1

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第一部分

一、 二、

1. 2. 3. 目录

成都宏观经济环境 ................................................................................................... 3 城市概况 ................................................................................................................... 3 城市规划 ................................................................................................................... 4 成都城市发展战略 ................................................................................................... 4 成都市都市区总体规划 ....................................................................................... 4 区域定位 ............................................................................................................... 4 4. 5. 三、

1. 2. 3. 4. 四、 第二部分

一、 二、

1. 2. 3. 4. 三、

1. 2. 3. 4. 四、

1. 2. 3. 4. 5.

第三部分

一、

1. 2. 3. 二、 第四部分

一、 二、 三、 第五部分

城市发展方向 ........................................................................................................... 5 城市发展热点区域 ................................................................................................... 5 宏观经济环境 ........................................................................................................... 6 GDP ........................................................................................................................... 6 固定资产投资 ........................................................................................................... 6 社会消费 ................................................................................................................... 7 居民收入 ................................................................................................................... 7 人口状况 ................................................................................................................... 8 成都房地产市场状况 ............................................................................................... 9 政策背景 ................................................................................................................... 9 成都房地产市场总体概况 ..................................................................................... 10 房地产开发投资规模日益增大 ............................................................................. 10 外来资金对房地产投资的影响越来越大 ............................................................. 11 成都房地产市场供求关系趋于平衡 ..................................................................... 11 竞争日渐激烈，市场细分必须更加明确 ............................................................. 12 成都房地产各类型市场概况 ................................................................................. 12 住宅市场 ................................................................................................................. 12 甲级写字楼市场 ..................................................................................................... 14 商业市场 ................................................................................................................. 15 二手房市场（商品房） ......................................................................................... 17 2006年上半年成都各片区房地产市场一览(部分在售项目) ............................. 17 城东片区： ............................................................................................................. 17 城南片区： ............................................................................................................. 19 城西片区： ............................................................................................................. 21 城北片区： ............................................................................................................. 22 城中片区： ............................................................................................................. 23 成都土地市场状况 ................................................................................................. 26 2004年-2006年上半年成都主城区土地成交状况 .............................................. 26 2004年成都主城区土地交易列表 ........................................................................ 26 2005年成都主城区土地交易列表 ........................................................................ 30 2006年上半年成都主城区土地交易列表 ............................................................ 31 近年成都主城区土地市场比较分析 ..................................................................... 34 消费者状况 ............................................................................................................. 36 解读成都 ................................................................................................................. 36 生活形态分析 ......................................................................................................... 36 住宅消费特点 ......................................................................................................... 37 综合评述 ................................................................................................................. 39

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第一部分 成都宏观经济环境

一、 城市概况

? 历史文化

成都是四川省省会，是一座有2300多年悠久历史的古城，秦汉以后一直为西南的政治、经济、文化中心，军事重镇。世称“天府”，又有“锦官城”、“锦城”、“芙蓉城”、“蓉城”、“花城”等称呼。武侯祠、杜甫草堂等名胜古迹千百年来向人们讲述着成都的重要地位。成都是国务院首批公布的24个历史文化名城之一。随着西部大开发的推行，成都凭借GDP及科技人员拥有量名列西部城市第一的实力，理所当然地成为西部大开发的战略高地。 ? 地理位置和自然资源

成都市位于四川省中部，四川盆地西部，总土地面积12390平方公里，成都市市区包括两部分，一部分是市中区，现为锦江、青羊、金牛、成华、武侯五个行政区及成都高新技术开发区共有土地面积430.16平方公里，是成都市区的主体。另有两个郊区：龙泉驿区和青白江区，有土地面积948.15平方公里。合计成都市区面积1381.31平方公里。全市地势差异显著，西北高，东南低。气候资源独特，年平均气温在16 .4℃左右，晴天少，日照率在24~32%之间；水资源、生物矿产资源、旅游资源、劳动力资源丰富。 ? 生活特色

成都气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，适合居住。成都人喜欢饮茶，大街小巷的茶馆、茶楼成为蓉城一景，且茶楼设施、服务俱佳。成都人闲暇舒缓的生活心情与清茶一起飘香。成都被称作“最适合居住的城市”，大部分原因也许就归功于成都的气候、人文及闲适的生活习惯。 ? 行政区划

目前，成都市辖8区4市（县级市）8县，即锦江区、青羊区、成华区、金牛区、武侯区、青白江区、龙泉驿区、尚新区，都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市，温江县、郫县、新都县、大邑县、新津县、双流县、金堂县、蒲江县。

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二、 城市规划

1. 成都城市发展战略

? 中心城布局形态逐步由现在的密集\圈层式\发展为疏密结合的\扇叶式\布局；优化城市产业结构和用地布局，采取有效措施，引导城市向东部、南部发展；优化城镇体系结构与布局，重点建设中心城周边七个卫星城镇：大弯、龙泉、柳城、桂湖、郫筒、东升、华阳。

2. 成都市都市区总体规划：

? 都市区是由大弯、龙泉、柳城、桂湖、郫筒、东升、华阳等七个卫星城与中

心城共同构成的高度城市化和现代化的城市群，是形成成都现代化都市的主体，都市区幅员面积3260平方公里、也是中心城规划区范围，各卫星城按照各自的职能分工，优势互补，共同发挥都市区的整体功能。

? 都市区是市域城市化及第二、第三产业的重点发展区域；都市区以内为一

体化的城市地区，区内经济、环境、基础设施和城市功能在2010年以前逐步实现一体化；各卫星城既相对独立地承担所在区域的中心职能，又分别承担中心城的部分功能。

? 另外，市政府同时提出了要构建“30分钟大成都”的概念，即从成都市中

心城区到每一个外围功能片区最多只要30分钟车程。 3. 区域定位：

随着3260平方公里的大成都概念提出后，初步拟定将一环路作为城市中心区，重点发展商务、文化功能；一环路至三环路以内，作为主城区，主要

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作生活区；三环路至外环路之间，作为环城区，重点发展各类产业；温江、郫县、华阳、龙泉等周边城市届时作为“大成都”的外围功能片区，将形成产业跟生活配套的格局。

4. 城市发展方向

成都市位于四川盆地的西部，西北高东南低的特征决定了城市要向更容易开发、开阔平坦的东、南方向发展；而西、北方向由于海拔高、开发难度大的因素，同时又多自然风景区，因此不适合进行大规模城市开发。从将来将成都与周边城市共同发展为经济圈的角度来说，城市也应该向东、南方向发展。 ? 向东发展：

根据成都市政府审议通过的《成都市向东向南发展规划》，以市中心城东地区、西临外环路、南至成龙路及成仁路，范围约76平方公里，总体结构为1个副中心，1个片区中心，3个片区，15个居住区，四纵五横的干道系统。该规划区是以生活居住功能为主的生态型新城区，是城市副中心。 ? 向南发展：

根据《成都市总体规划（1995～2020年）》、《成都市向东向南发展规划》，成都市南部副中心是以人民南路南延线（火车南站外环路）周边为核心的34平方公里地区，重点以发展科研、教育、文化及高科技术产业等功能的，以高新技术发展导向的综合性城市科技产业文化区；人南延线和火车南站立交桥有机地连接了旧城区与城南副中心，未来地铁线穿越人民南路主干道使城南副中心畅通无阻。

5. 城市发展热点区域 ? 城东区域——改造热点区

城东片区2000年以来市场发展迅速，《东郊工业区结构调整规划》、《成都市中心城市向东发展规划》、《成都市沙河综合整治工程规划》三大规划的出台，极大的刺激了该片区房地产业的发展。 ? 城南城市副中心区域——建设热点区

城市向南发展方向的确定，城市副中心建设启动；同时，临近成都市高品质

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楼盘开发集中区——城南，使得城市副中心规划发展地带更加令人向往。 ? 周边卫星城——辐射热点区

城市向南发展方向政策出台、天府大道开通成就了华阳；撤县变区、成温公路的施工带热了温江；同时其他卫星城镇也正越来越受到业界关注。目前已经有众多实力开发商，如华新国际、建信、新希望、棠湖集团等进入卫星城，未来几年内，周边卫星城的发展将持续升温。

三、 宏观经济环境

1. GDP

2005年，成都实现地区生产总值2371亿元，年递增长13.2%，比“九五” 时期上升2.9个百分点，其中，第一、二、三产业增加值分别完成182.3亿元、1007.7亿元和1181.1亿元，年均增长速度分别为5.3%、16.9%和11.8%。

2. 固定资产投资

2005年全社会固定资产投资达1457.4亿元，增速达40.1%。

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可以看到，2005年成都市固定资产投资超速发展，发展势头较为猛烈。 3. 社会消费

2005年社会消费品零售总额达999.2亿元，比2000年增长80.3%，年均增长12.5%。

比较GDP和社会消费2图标，可以看出社会消费和GDP基本是同轨迹发展的，说明城市经济发展和消费是同步的。 4. 居民收入

城镇居民人均可支配收入由2000年的7649元增加到2005年的11359元，农民人均纯收入由3016元增加到4485元，年均增长8.2%、8.3%。

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人均可支配收入稳步上升，2004年成都市人均可支配首次突破万元大关。人均可支配收入的快速增长大大增强了居民的实际购买力，而住房消费作为居民消费重要组成部分的不断增加，保证了成都住宅需求市场的稳定发展并不断壮大。

四、 人口状况

? 2000年末成都市总人口1013万人，在全国特大城市中，仅次于北京、上海、

重庆，居第四位。其中，市区人口336万人，县（市）人口667万人；女性人口497万人，男性人口516万人；全市共317万户，其中，市区为111万户，县（市）为206万户。全市平均每户3.2人，其中，市区平均每户3.0人。全市人口密度为每平方公里818人，其中，市区人口稠密，平均每平方公里达2370人。

? 2005年末成都市户籍人口1082.0万人,比上年末增加22.3万人。全年出生

人口7.5万人，出生率为6.97‰；死亡人口5.7万人，死亡率为5.31‰；人口自然增长率为1.66‰；全市计划生育率为94.61%。 从2000年和2005年人口数据可以看出，2005年的人口自然增长率仅为1.66‰，远低于“十五”人口发展目标中4‰的指标，成都市的人口数量发展应该能够得到有效的控制；但同时我们也可以看到，由于城市人口基数大，绝对增长数量还是比较大的。庞大的城市户籍人口加上大量的流动人口，中心城区人口已经过于密集了；为减轻城市负担，城市向外围发展势在必行。

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第二部分 成都房地产市场状况

一、 政策背景

2005年国家根据房地产价格上涨过快和投机炒房的状况，加强了对房地产市场的宏观调控，连续出台了一系列调控政策，主要目的是从宏观管理的角度，改善房地产的投资和需求结构，控制房地产投资总量增长过快的局面，防止泡沫的产生，使国民经济保持持续、健康、稳定的发展。其中包括了：3月17日央行取消房贷利率优惠政策，个人住房贷款利率也再次上调。4月27日国务院常务会议提出加强房地产市场引导和调控的8条措施。5月11日，建设部、发改委等中央七部门联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，“打击炒地”、“期房禁止转让”，成为此次房地产新政的关键词。随后，各级地方政府也颁发了相关政策，调控手段从行政手段提升到利率、税收手段，体现了坚决挤掉商品房价格泡沫，实现“硬着陆”的政策目标。

2006年房地产市场进入了一个新的调整期，国家根据房地产价格上涨过快和投机炒房的状况，继续加强了对房地产市场的宏观调控，连续出台了一系列调控政策，由建设部、中国人民银行以及银监会联合制定的《房地产抵押估价指导意见》于3月1号起施行，以规范房地产抵押估价行为，防范房地产信贷风险；2006年3月，国务院公布今年工作要点，提出继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题；国家税务总局下发通知，调整房地产开发企业所得税征管办法，规定房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠；2006年4月，中国人民银行宣布，从4月28号起上调金融机构贷款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率上0.27个百分点，其他各档次贷款利率也相应调整；2006年5月，温家宝总理主持国务院常务会议，认为少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，提出改善商品房结构、严格土地管理等六项措施。2006年5月，国务院办公厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，公布延长全额征收营业税年限，房屋建筑面积90平方以下的个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%等措施。所以2004年被称为房地产“政策年”，2005年被称为“宏观调控年”，2006年是中央和地方政府上下结合、条

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块结合，房地产市场新政的“组合拳”基本成为一套完整的体系。

在国家进一步加大房地产宏观调控力度的同时，成都市也及时采取一系列有力的措施，力促房地产市场持续、稳定、健康发展。包括继续按照“引导高端、调控中端、保障低端”的房地产市场发展思路，采取多种措施，保障了成都房地产市场健康、持续、稳定发展。

一是完善公共住房制度。对经济适用住房“按照标准、提前登记、按需建设、保证供应”，对符合条件的购房户，只要不挑不拣，满足供应；对廉租住房对象实行“应保尽保”,适当调整保障比例，扩大保障面，尽快出台解决中低收入居民住房问题的方案。

二是增加土地供应量，加大普通商品住房供应。坚持土地供应与住房供求状况、城市规划相结合，做到“以价定量，以量控价”。

三是规范市场秩序，加强市场监管。严肃查处破坏市场秩序的违法违规行为。 四是进一步加强舆论宣传，引导理性消费。

五是开展住房状况调查和需求预测工作。成都市先后进行了各郊区(市)县人均住房面积普查、九城区人均12平方米以下住房困难家庭普查、成都市低保户住房调查等专项调查，以及对未来三年的住房需求总量和土地出让规模进行了预测，从而为科学制定住房供应规模提供了依据。

二、 成都房地产市场总体概况

1. 房地产开发投资规模日益增大

从1997年开始，成都市房地产投资开始进入快速增长阶段。作为成都市投资的三大主体力量之一，房地产开发投资稳步上涨，2005年同比增长54.6％，占固定资产投资的31%，2006年上半年房地产投资所占比例持续增长（参见下图）。

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从房地产投资重点来看，2006年成都房地产投资已由2005年住宅、办公楼和商业地产齐头并进的态势，转变为住宅投资继续加大，商业地产投资明显减少的格局。为满足成都房市旺盛的需求，2006年上半年开发商继续加大了对住宅的投资，但商业地产的投资却明显降温，1-4月商业地产共完成投资3.69亿元，同比下降37.7%。

2. 外来资金对房地产投资的影响越来越大

成都房地产整体市场的另一个特点则是外来资金对房地产开发投资中的影响越来越大。据不完全统计：自1992年华新国际进入成都房地产市场至2005年春，入驻成都的外来房地产开发企业总数为53家，入市资金已超过人民币100亿元。外来开发企业持续跟进，表明他们信心充足，非常看好西部中心城市——成都房产的前景。外来房地产开发企业进入成都，对成都房地产市场产生影响：第一、外来开发企业的介入直接推动土地价格上涨；第二、楼盘竞争、相对品质的提升与外来大品牌的影响势必导致房价的快速上涨。

3. 成都房地产市场供求关系趋于平衡 下图：成都五城区房地产总体供应销售表

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由上图可以看出，从2004年开始，在宏观调控等各种影响因素的作用下，一方面，市场需求受到抑制，成交面积增幅放缓。2005年商品房的成交量同比增长2％，增幅下降10％。 另一方面，五城区商品房供应面积增长较快，2005年的供应同比增长8.6％，增幅为2004年的一倍。成交增幅的放缓和供应增幅的加快，使供求关系逐渐趋于平衡。在2005年，供应面积开始超过交易面积，供销比快速上升为1.13。

4. 竞争日渐激烈，市场细分必须更加明确

随着房地产市场竞争的日趋激烈，土地获得的难度和成本加大，开发商必须更加注重楼盘品质、塑造自身品牌，向着精细化、个性化发展，以便在激烈的市场竞争中立于不败之地，因此，市场细分必须更加明确。

三、 成都房地产各类型市场概况

1. 住宅市场

住宅作为房地产市场中重要的分类市场，其市场走势对整个行业产生深刻的影响。下图反映了2002年-2006年上半年五城区住宅的供销走势。2002年-2004年，五城区的新增供应面积均小于销售面积，尤其在2003和2004年，需求增加明显，五城区供需矛盾较为突出。2005年供应面积增大，超过销售面积，供需矛盾有所缓解。

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下图：住宅市场供销售情况（2002年-2006年上半年）

在价格方面，住宅交易价格逐年攀升，2005年涨幅为近几年最大，进入2006年，住宅均价的涨幅受到宏观调控等多方面影响开始放缓。 下图：住宅均价（2002年-2006年上半年）

预测：

1)住宅供应量将进一步增大

根据近三年五城区的土地供应规模（2003-2005年土地供应量分别为226.56、267.87和245.84万平方米），可以预测，在住宅市场保持平稳发展的情况下，住宅供应理论上仍然会持续增长。 2)需求持续平缓释放。

根据近三年来购房者需求变化趋势，可以预测，未来1-3年内，随着城市化进程的加快、人居环境的改善，将会吸引更多的外地人，需求将持续上涨。但在国家宏观调控和购房成本提高等因素的影响下，上涨幅度将趋于平缓。 3)住宅价格继续上涨，但涨幅放缓。

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根据近几年价格走势和目前市场需求，预测住宅价格将继续上涨。但由于受到国家宏观调控的影响，涨幅将有所放缓。 2. 甲级写字楼市场

由于成都目前缺乏真正意义上的甲级写字楼，对甲级写字楼的选取是在参考国际甲级写字楼设施设备标准上做出的。

根据2006年二季度做出的最新统计，成都目前投入使用的甲级写字楼总共有7座，其中5座位于CBD区域内（川信大厦、城市之心、时代广场、中环广场和冠城大厦），2座位于SBD区域内（威斯顿联邦大厦和开行国际广场），总存量面积为278，995平方米，平均租金为98.5元/平方米/月，空置为33.1％。IT，银行和电子企业是成都甲级写字楼的主要客户。下图显示了成都甲级写字楼1998年-2006年第二季度的租金变化情况。可以看出，成都甲级写字楼的租金保持着平稳上涨。

下图：甲级写字楼租金变化（1998年-2006年上半年）

由1998-2006年第二季度甲级写字楼供应、占用和空置变化情况可以看出，从1998年-2004年，甲级写字楼都基本处于一个供需平衡的情况下。而2005年和2006年上半年供销比和空置的上升主要是因为新入市的三个甲级写字楼（时代广场、中环广场和汇日央扩国际广场还处于市场吸纳阶段，因此造成短期的供销比和空置率上升。

下图：1998-2006年第二季度甲级写字楼供应、占用和空置变化情况

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预测：

随着外来知名企业的增多和企业扩张需求的增大，成都甲级写字楼的需求将进一步增大，甲级写字楼市场看好。 3. 商业市场

商业地产市场的需求从2001年开始明显地显现出来。2003年商业地产销售面积为76.53万平方米，同比上升32.24％，销售金额同比增长73.76％，被称为\成都商业地产年\。然而，进入2004年以后，过度的开发导致了供销比从2003年的1.25直接上涨到1.58，供应增长过快，需求出现疲软，商业用房空置面积大幅增加。2005年，政府加强了对房地产市场的宏观调控，减少部份盲目投资，开始消化之前商业存量，2006年上半年，商业用房的供应面积同比下降明显，为46.7％，销售面积同比下降10.0％，标志着商业地产开始进入理性发展阶段。 下图：2003-2006年上半年商业用房供需情况分析

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在价格方面，2004年的商业物业均价上涨了18.7个百分点，涨幅为近几年最大。2005年，在国家宏观调控作用下，商业物业均价下降了12.05％，下降幅度明显。在经过一段时间的理性调整以后，2006年商业物业价格开始有所上升，市场开始回暖。

预测：

1)地铁沿线商业片区将成为开发热点，新的商业格局将逐渐形成。 2)根据《成都市商业网点发展规划》，成都市的主城区将形成1个CBD（中央商务区），6大组团中心，19个区域商业中心（例如:光华、红牌楼商业中心等）和100个左右的社区中心，因此，新生的商业片区将成为新的开发热点（例如：发展中的第四商圈――金沙片区）。

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4. 二手房市场（商品房）

下图为2002-2006年上半年五城区二手商品房成交比较。由此可以看出二手房在2003年和2004年间成交量增加迅速，市场表现活跃。由于受到宏观调控等影响，2005年二手商品房增速明显放缓。到2006年上半年3、4月份，二手房市场悄然回暖。但5月-6月，受到营业税政策调整的影响，二手房成交量不断下滑。7月-8月，由于为了避开即将开征的个人所得税，二手房交易量短期内有所上涨。目前，大多数购房者对二手房市场抱持币观望态度。 下图：2002-2006年上半年二手商品房成交情况

预测

随着新一轮宏观调控的到来，二手房市场的未来有待观望。

四、 2006年上半年成都各片区房地产市场一览(部分在售项目)

1. 城东片区：

户型面位置 序号 楼盘名 开发商 楼盘形态 销售进度 积 （㎡） 片区 价格 （元/㎡） 点评 高档精装修交房城东 一、二环间 2 东方新城 聚仁房电梯公寓 大户型在140 4000 1 粼江峰阁 成都希威 6栋31层电梯公寓 07年交房 71-211 6000 标准，国外产品模式，内外环境均好 周边配套完善，海量管理资源免费下载：管理资源吧（http://www.glzy8.com）

产 售 交通便利 城东为数不多的3 水晶星座 中房集团 11层电梯公寓 6月3日开盘 47-74 4960 拥有较好环境的小户型，适合年轻一族 成都中泽 6栋18层和2栋32层电梯公寓 皇家园林式景9月开盘 50-180 4500 观，精致大气的景观环境为卖点 优雅成熟的大社11层电梯洋房 售完50% 120 4500 区，完善的社区配套 酒店式公寓，规高层 9月开盘 80-130 3800-3900 模不大，户型大小控制合适 小高层、高层 近售完 80-130 3800 闹中取静地段 全电梯高层公80-130 4000 寓，配套尚需完善 大规模社区，内85-145 4100 有市政公园、商业设施 独立社区，内外3期在售 130-140 4200 景观较好，品质较高 口碑较好，品牌18层电梯公寓 07年交房 120-210 4300 信任度高，位置较好 多层 余少量 小户型在售 68-149 3500 区域环境有待进一步完善 项目邻近大卖场，生活便利 项目闹中取静，电梯公寓 余少量 126-130 3800 高层建筑高容积率 多层/电梯 尾声 3500 性价比较高，各项配套待完善 沙河景观卖点，价位适中 邻近老社区，生活方便 周边环境有待改花园洋房/电梯 在售 96-169 3550-3850 善，楼栋间密度大 4 颐和家园 万科城市5 花园·玫瑰苑 成功·格林尚城 成都万科 6 成都成功 成都平安 四川朝阳 7 锦都花墅 8 千层朝阳 9栋18层、1栋26层高层 8月5日开盘 9 蓝谷地 成都融创置地 小高层电梯公寓 6月1日一期交房 二、三环间 10 康郡 成都东方名园 联排别墅、叠拼别墅、电梯小高层公寓 11 青房·云上 成都青年房产 四川美宸 泛林房产 海天鸿实业 成都长融 正成地产 德瑜房产 加贝置业 12 东上美榭 13 东辰瑞景 电梯公寓 30-50 3800 14 上行东方 15 一代天骄 正成沙河明珠 沙河林荫 16 电梯公寓 2期在售 77-151 3900 17 多层 94-180 3200 18 领域 海量管理资源免费下载：管理资源吧（http://www.glzy8.com）

19 东篱居 旭通·桂香居 万基蓝麟 鑫恒泰置业 旭通房产 万基房地产 勤勇地产 乐迪投资 成都盛吉立 成都万电梯公寓 1期售完 80-218 3600 周边环境有待改善，区域发展中 邻近马路，有噪声，景观无特色 占地小，小景观 与老社区相邻，生活便利 乡镇产权，价位优势 配套完善中，大型社区 完善配套，良好景观，大型社区 大型社区，低容积率，高绿化 邻近马路，配套需完善 邻近三环，交通配套弱项 内部景观精致，周边配套欠缺 楼盘寓意鲜明，适合有车一族 价位上调，区域环境待完善 多层楼盘，交通不利 交通待改善 20 电梯公寓 在售 82-192 3500 21 小高层 二房在售 49-100 4000 22 银杏森林 多层 2期在售 89-210 3400 23 北湖印象 卓锦城2期 万科魅力多层 多层、小高层、高层、别墅 小高层、公寓、多层 11、18层电梯公寓 多层 在售 40-170 2400 24 2期在售 90-240 3700-3800 25 之城3期 科 上东阳光3期 金色逸景 大观城市成都豪达 金山房产 经典房3月开盘 80-200 4000-4500 26 9月开盘 86-220 3600-3800 27 6月开盘 80-120 2000 28 花园2期 产 国一剑桥丽景 花样年国一集团 志成房地产 天地置业 千和物业 龙泉光远实业 银河投资 利通实业 成都博朗 电梯多层 2期在售 80-120 3400 29 花园洋房 2期在售 93-150 2400 三环外 30 华·常青藤 多层 8月推出 80-120 2900 31 天地晨光丽景 千和意境 多层 3期在售 102-200 3000 32 多层 90%售完 135 3200 33 桃都印象 银河花园2期 利通天鹅堡 京龙嘉苑 多层/电梯 多层在售 55-150 2000 34 小高层 2期在售 85-160 2390 周边配套欠缺 35 花园洋房 90% 190-250 2600 166跃层 区域环境适中 36 多层 尾声 2200 区域发展中

2. 城南片区：

片区 序号 销售进度 户型面积 位置 楼盘名 开发商 楼盘形态 价格 点评 海量管理资源免费下载：管理资源吧（http://www.glzy8.com）

（㎡） 写字楼1 商鼎国际 岷江新希望 写字楼、公寓 施工中 90以上，公寓58-81 2 凯丽滨江 中海·格林威治城 双楠尊邸 新里·维5 多利亚公寓3期 6 美洲花园3期 瑞升·南辰景秀 首座 鹏伟·泰和佳园 锦官秀城 四川蓝光 中海兴业 四川嘉宇 上海绿地 成都华人 成都瑞升 成都鑫达 成都鹏伟 四川新希望 四川巨幅 保利集团 成都飞泰 成都昌兴 成都同乐 成都通和 南华地产 成都远大 成都华成 电梯 销售中 85-178 4700 整体设计成熟 6500 地段优越，配套齐全 （元/㎡） 3 电梯 余2套 86-160 一房一价 一、二环间大盘 4 电梯 余4套 70-150 5000 南中取景，适合居家 三环内 电梯 余少量 余少量 余少量 预定 余少量 余少量 尾声 余少量 余少量 80-167 4800 英伦风情浓郁 多层、叠加别墅 电梯 68-190 4500 大型生活社区，配套齐全 紧凑合理户型，生活氛围成熟 设计注重概念 7 54-178 4500 8 电梯 60-400 6000 9 城南 10 电梯 多层、叠加别墅 联排、叠拼 82-256 4300 建筑形态多，建筑少许拥挤 人民南延线与锦江交汇河湾地带 外立面设计不错，环境待完善 均价不高，户型待改进 纯多层，价格合理，规模小 采光较差 96-250 5200 联排6900叠加4300 3220 11 兰桥尚舍 149-310 12 御景台 电梯 80-156 13 明珠怡园 多层 90-130 2950 14 楠苑 多层 余8套 75-155 2350 15 华阳 枫渡莱茵 花样多层/电梯 余35% 86-180 3000 16 年·别样城3期 多层 售一半 销售中 工程中 80-130 2300 距华阳镇较远 17 怡丰新城 远大都市风景2期 多层 88-180 3500 人民南延线大盘，大型社区 地铁1号线物业，大型社区 迎宾大道延线，区域发展 18 小高层 80-200 4000 花园洋房19 阳光华苑 别墅、花园洋房 100-210 3500，叠拼4500

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20 嘎纳湾畔 蓝山美树2期 翰林南城2期 润扬·川大畔3期 文星生活广场 学府嘉苑5期 利通·上优水岸 瑞升·水27 云花都2期 双流东升 28 瑞升·林韵 宗申·流29 溪别院4期 四川飞森 四川三佳 四川中盛 成都屹立 成都兴益 四川润扬 四川利通 成都瑞升 成都瑞升 成都城裕 高层 余少量 在售 施工中 8月开盘 余15套 余少量 2期在售 80-120 3200 别墅5800，多层4000 3000 华阳新镇区内，大型社区 环境好，邻近高尔夫，高品质住宅社区 邻机场，较吵 川西民居风格，配套待完善 邻川大江安校区，小户型 品质中等 21 别墅、多层 89-200 22 多层 76-192 23 航空港 多层 70-170 3300 24 多层 40-80 2650 25 多层 80-200 2900 26 多层 80-150 3200 沿河多层，景观较好 多层、叠拼、余少洋房 量 余少量 施工中 72-259 2200 以水景为主景观，高端住宅小区 多层 54-148 2400 盘量小，生活方便 多层 90-194 3000 盘量小，生活方便

3. 城西片区：

户型面积 （㎡） 40-160 片区 位置 序号 楼盘名 开发商 楼盘形态 电梯公寓 电梯公寓 电梯公寓 小高层 销售进度 价格 点评 （元/㎡） 4900 地理位置较好，离主干道太近 1 一、二环间 3 城西 二、三环间 6 7 2 富临·清江雅居 康河郦景2期 楠宝石 四川富临 成都汇联 永海置业 武海置业 博瑞地产 滕王阁地产 中大集在售 余20套 余30套 8月开盘 余少量 2期售完 近售150 5200 成熟大盘，社区环境、配套好 小户型电梯公寓，邻西二环主干道 区域大盘 45-90 4600 4 中华名园 80-270 4600 清水房5 优品道 电梯公寓 电梯公寓 电梯公113-280 5400，精装房6400 85-190 5200 4800 邻近易初莲花大卖场 鹭岛国际社区 中大·君悦国际化社区 片区较大项目，中心社区 海量管理资源免费下载：管理资源吧（http://www.glzy8.com）

金沙 8 碧华邻 大地·新光华广场 中海·常春藤花园 团 四川五岳 四川大地 中海地产 成都新建 齐力房开 成都政建 成都民和 成都森宇 成都大华 四川红泰 成都中能 四川通惠 金强实业 成都美联 四川舜苑 四川沈飞 寓 电梯公寓 15层电梯 电梯公寓 电梯公寓 电梯公寓 电梯公寓 多层洋房 多层洋房 多层洋房 电梯公寓 洋房别墅 多层 电梯公寓 洋房公寓 多层 电梯公寓 完 9月开盘 近售完 销售过半 销售过半 销售中 8月开盘 9月开盘 销售中 7月开盘 9月开盘 9月开盘 销售过半 准现房 近开盘 余少量 4500 周边公园环绕，环境较好 正对西南财经大学南门，小户型 户型紧凑，功能完善 9 42-90 4600 10 70-113 5400 11 和谐家园 齐力·光华岁月 87-180 3900 小型居住社区，西三环边缘 12 135-180 3540 居住、休闲、购物一体化小区 13 城楠印象 民和·胜地金芙蓉 森宇·美茵河谷2期 赛纳河畔2期 96-170 4300 板式电梯公寓 多层川西景观洋房，整合川西民宅、商业街 建筑品质和景观较好，水景楼盘 光华大道边，近温江老城区，法式风格 处于温江大学城中，人文氛围浓 花园洋房和联排别墅 14 85-122 2480 15 51-220 3500 16 城西温江 80-160 2780-3120 17 红泰·翰城 74-186 2680 18 依云镇 七彩花都2期 海峡新城·外滩 和韵·美联墅 舜苑·一里阳光 140-180 4100 19 80-130 2880 低密度住宅，配套不足 20 42-90 2700 邻近温江大学城 21 城西郫县 110-190 2800 社区配套全，规模大 22 80-170 2580 热带风情景观 23 上都 50-240 2500 郫县中心，户型跨度大

4. 城北片区：

户型面片区 位置 序号 楼盘名 开发商 楼盘形态 销售进度 （㎡） 城北 三环内 2 水韵天府 成都金房 18层板预售中 80-160 3600 生态居住区，配套尚缺 1 金都苑 四川群联 6层电梯住宅 8月开盘 76-130 （元/㎡） 3200 品质相对高的社区，功能实用 积 价格 点评 海量管理资源免费下载：管理资源吧（http://www.glzy8.com）

式，27层点式 3 4 5 6 7 东林城市花园 幸福屋语 聚金汇城 泰丰北极星 金府路6号 成都永进合能 四川辉富 四川蜀牛 四川泰丰 成都富瑞斯特 成都芙华 名人房产 成都众合天成 成都天之海 成都万科 电梯公寓 电梯公寓 电梯公寓、商铺 电梯公寓 电梯公寓 1期售完 售过半 余少量 余6套 余100套 余100套 预售中 2期售过半 预售中 2期销售中 销售中 50-120 40-130 38-67 3300 4500 3880 配套不成熟，大型社区 地段不错 适合办公、做生意 现房，位置不理想 183-222 3700 80-320 3800 8 9 城北天回镇 10 芙华新大陆 名人第四城 众合北尚2期 电梯公寓 电梯公寓 多层 小高层、多层 花园洋房、别墅 别墅、花园洋房 多层 56-150 25-90 80-120 4200 5000 2600 位置较好 多层住宅，生活便利 江南文化底蕴，植物园地段 发展商实力，品牌效益 11 天府江南 80-130 2800 12 万科双水岸 3600 13 博雅桂湖郡 金冠·时代印象 成都万博 87-174 2400 现房，周边环境待改进 中小户型为主，生活配套不足 规划尚可，生活氛围不高 14 成都金田 余一半 60套左右 2期预售 10套 余70% 余50套 余100套 37-90 2550 15 水岸风景 城北新都 16 思学园 17 锦绣庭院 18 天元山庄 19 万佳橄榄郡 泰宇置业 多层 90-150 2500 南充公达 成都原野 成都宇亮 成都万佳 成都民生置业 多层 多层 多层 多层、花园洋房 多层 38-173 80-153 75-150 79-146 2000 2200 石油大学附近 区域价格优势 社区相对安静 2700-3700 地段尚好 20 状元府邸 32-180 2400 生活配套较差

5. 城中片区：

户型面片位序区 置 号 一环内 1 楼盘名 开发商 楼盘形态 销售进度 （㎡） 城中 建川·黃门公馆 建川集团 准现房 （元/㎡） 清水房48-115 5500，装修房6200 邻华西医大，人文气息浓，配套全 积 价格 点评 电梯公寓 海量管理资源免费下载：管理资源吧（http://www.glzy8.com）

2 釜山国际 成都众意 汉高实业 成都信德 四川南府锦 成都昆仑 成都东渡 成都8 华西国际 合力达 小高层公寓 底商、电梯公寓 电梯公寓、多层 电梯公寓 小高层，高层 商业、塔楼 写字楼、住宅 年底开盘 2期预售 住宅售完 56-137 5500起价 天府广场、川大校区比邻，商业、生活配套全 cbd核心区域，商业、生活配套 3 财富中心 50-180 6500起价 5498（写字 楼、商业部分） 4 东方广场 集写字楼、商场、商务公寓一体大型商务综合体 5 银·唐国际寓所 余少量 10开盘 余100多套 8月开盘 70-120 4692起价 文化区域，绝好地段，交通方便，生活配套 邮票文化背景小区，纯住宅，地段优越 人民中路标志建筑，商业丰富 6 昆仑华庭 东渡·时代凯悦 40-160 5300起价 7 36-85 6000 36-142 4990 地铁一号线建筑，设施齐，配套全

可以看到： 1、

城东稳步发展

城中06年上半年住宅供应供应量有所减少，供应类型包括商业地产、写字楼、小户型、（超）高层电梯公寓项目；出于土地稀缺方面的原因，整体价格一直是各区域的领头羊；城南和城西也以其最为成熟的环境继续担当购房者首选区域的角色；而城东由于经过05年的第一次开发热潮，06年上半年迎来其稳步发展的时期，“名企＋大盘”的开发模式对提高城东的整体品质和区域价值起到了相当大的作用，其环境优势和居住价值已经得到购房者的认可，供应加大的同时价格也是一路攀升。随着东调搬迁的加快，城东土地供应增大，城东发展正进入快车道。 2、

产品类型：电梯公寓成为绝对主导

电梯公寓已经不仅仅限于主城区内，三环外和郊区也不断涌现大批的电梯公寓项目，特别是城南三环外和城西三环外的区域。其中郊区以华阳和双流更为明显。由于停止了多层住宅在主城区内的建设，因此多层住宅都集中到了郊区。而电梯公寓特别是三环内，也向着越来越高发展。 3、

80-120㎡仍然是需求主力

06年1-6月，全市商品房住宅项目户型供应面积仍然以80-120㎡为主。各个新

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盘销售最好的也是80-120㎡套2套3户型。这种户型比较合理，且面积比较适中。目前成都市购买主力人群为新兴中产阶级，而80-120㎡的套2、套3户型正好适合这些新兴中产阶级的口味。 4、

高层和小高层旗鼓相当

整体来看，高层和小高层建筑的比例相当，分别为38%和32%，主要都分布在市区内，也有部分分布在郊区；新开楼盘中，多层建筑的比例仅为6%，由于目前成都市主城区内不再修建多层项目，因此多层项目的数量也有较大的减少。 5、

价格：优势已经不存在

由于三环沿线土地供应集中，地块规模大，因此，这里成了品牌开发商相互竞争的主战场，从蓝谷地、卓锦城到中海国际社区、魅力之城，众多大盘沿三环分布，楼盘的价格普遍不低，甚至达5000元/㎡以上，今年1-6月三环外新盘均价首次超越二环新盘均价，其价格优势已不存在。

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第三部分 成都土地市场状况

一、 2004年-2006年上半年成都主城区土地成交状况

1. 2004年成都主城区土地交易列表

序号 1 净用地（平米/亩） 成交价（万元/亩） 155 竞得人 上海绿地 流 标 成都金鸿 成都众祥 成都博华 成都和骏 蓝光和骏 成都金房 泰丰房产 成都蜀源 成都青龙 成都华联 中海兴业 成都成交金额（万元） 18116.385 拍卖日期 地块位置 土地用途 高新区神仙树南路 77919.95 住宅、农贸116.88 8415.81 12.62 市场用地 商务公寓用地 2 武侯区南河外侧滨江路南侧 2004-1-8 3 青羊区新开市街 17833.69 住宅用地26.75 兼容商业 商业用地 426 11395.5 4 武侯区小天竺街北侧 3194.69 4.79 560 2683.52 5 成华区建华南路 10990.19 住宅、农贸16.49 市场用地 260 4286.1 1 东大街3号地块 14304.14 商业金融21.46 用地 380 8154.8 2 2004-3-11 东大街4号地块 11874.28 商业金融17.81 用地 居住用地 880 15673.944 3 华民印刷厂 4394.02 6.59 345 2273.895 4 锦江区椒子街 2912.62 4.37 10441.00 15.66 12529.16 18.79 39360.10 59.04 51071.86 76.61 120.73公商业用地 5 原成都自动化设备成套总厂 锦江区琉璃乡棬子树村1、2组 锦江区琉璃乡皇经楼村五组 居住用地 190 2975.666 1 住宅用地 74 1390.756 2004-3-30 2 住宅用地 80 4723.2 3 成华区保和乡东升2-3组 住宅用地 公共服务设施用地、居住用地 二类住宅70 5362.49 2004-4-15 1 金牛区金牛乡、郫县犀浦镇 顷 1811.00 60 108660 2004-4-28 1 武侯区桂溪乡高攀村一组 6754.81 263 2664.19 海量管理资源免费下载：管理资源吧（http://www.glzy8.com）

10.13 2 锦江区二环路四段工农院街 5899.57 8.85 3 青羊区西大街以北、同仁路以东、北临树德中学 3989.19 5.98 8415.81 4 武侯区南河外侧滨江路南侧 12.62 5 青羊区西华门街以西（马道街53-69号） 青羊区，东临现状住宅，南临6 东珠市街，西临现状商业用地，北临东马道街 锦江区东大街、牛王庙上街以北、牛王庙后街以西 6.97 11129.62 居住兼容16.69 3915.47 商业用地 5.87 7557.64 3 锦江区天涯石北街 11.34 1754.93 2.63 2004-6-10 2 武侯区南河外侧滨江路南侧 8415.81 12.62 商务公寓旅馆业 530 商业用地 住宅用地 462 商业用地、 10.38 4648.17 7 商业用地 502 4897.26 7.35 6918.21 用地 二类住宅用地 二类居住用地 商务公寓兼容旅馆业用地 商务办公(含公寓) 二米住宅用地 750 成都蜀信 成都兴元 四川南府锦 668 成都建川 无人应价 成都新港 成都民用 四川投资 成都成房 成都兴元 四川永合 成都信德 11148.92 3498.94 5508.75 283 东盛 成都国润 四川煌鑫 2504.55 632 3779.36 505 5241.9 1 武侯区国学巷一号地块 武侯区簧门街（老南门南河桥头南侧处） 2004-5-18 2 5239.08 1 武侯区九三路 商业用地 305 802.15 6690.72 3 青羊区金沙村八组 武侯区簇桥乡顺江村八组（武侯大道旁） 武侯科技园武青东六路 46732.29 商业兼容70.10 二类住宅 231 16193.1 1 2004-7-6 2 47811.93 二类居住71.72 28184.07 42.28 用地 二类住宅 100 7172 102 4312.152 锦江区朝阳区路北侧 1 （青石桥7号地块） 2004-7-16 2 锦江区红星路三段以西、正科甲巷以东、利都广场以北 6839.08 二类住宅 10.26 8159.29 商业娱乐、12.24 商业办公、旅馆酒店 564 5785.8504 海量管理资源免费下载：管理资源吧（http://www.glzy8.com）

3 成华区槐树店街北侧（原五治建设公司用地） 青羊区，东临铜丝街，西、南临现状居住建筑，北临玉泉街 54097.31 二类住宅81.15 4783.27 7.18 用地 二类住宅兼容商业用地 343 358 91 董国强 成都成信 上海华敏 流拍 7384.2769 4 2568.65 5 原高新区永安村7组 青羊区，东、南、西临现状居住建筑，北临正通顺街 金牛区二环路北三段245号 13057.54 二类住宅19.59 3963.95 5.95 41695.63 62.46 兼容商业 二类住宅用地 商业用地 6718.1009 6 7 流拍 蓝光和骏 流拍 四川国栋 四川德丰 1 原高新区永安村6组 武侯区黉门街（老南门南河桥头南侧处） 青羊区陕西街大川会馆以南、文惠路以西 锦江区红星路三段以西、正科甲巷以东、利都广场以北 25741.13 二类住宅38.61 3915.47 5.87 4947.32 7.42 8159.29 12.24 308500.83 兼容商业 商业用地 二类住宅用地 商业娱乐、商业办公、旅馆酒店 二类住宅用地 商业、金462.75 融、贸易咨询用地 265 10232.101 2 2004-7-29 3 627 4652.967 4 2005 24538.995 1 成华区保和乡胜利村五、六组 60 成都万科 27764.934 2 2004-8-24 3 成华区迎晖路79号（原广东商城） 原金牛区花牌坊王家巷粮库用地 13335.03 商业金融20.00 用地 流拍 成都蜀信 瑞信置业 成都正成 中铁八局 四川锦联 成都保和 王敢 19475.83 二类住宅29.21 用地 403 11773.081 4 武侯区倒桑树街、珠宝巷 6939.16 商业娱乐、商业办公、10.41 旅馆酒店 3963.95 5.95 二类住宅用地 474 4933.7238 5 青羊区东、南、西临居住建筑、北临正通顺街 青羊区苏坡乡战旗村五组（成温路北侧） 锦江区琉璃乡金像寺村三组 成都市保和乡杨柳村1、2组，天鹅村4组，东升村3、5组 武侯区胜利村 262 1557.8258 1 8664.64 住宅用地、13.00 5960.17 8.94 绿地 二类住宅用地 335 4353.9615 2004-9-28 2 202 1805.9204 3 4 19455.49 二类居住29.18 3156.14 用地 商业用地 149 360 4348.2819 1704.312 海量管理资源免费下载：管理资源吧（http://www.glzy8.com）

4.73 5 武侯区簧门街（老南门南河桥头南侧处） 成华区迎晖路79号（原广东商城） 武侯区机投镇果堰村五组 3915.47 5.87 商业用地 380 成都正成 流拍 2231.816 6 13335.03 商业金融20.00 用地 1 27997.03 文化娱乐42.00 用地 流拍 2 锦江区三圣乡大观村四组 49854.06 二类住宅用地、公共74.78 28150.19 服务设施用地 二类住宅用地 47 成都新街 3514.7117 成都123 新世宇 5193.7119 3 2004-10-29 青羊区苏坡乡清江村一组 42.23 青羊区，东临7米规划道路，4046.96 4 西、北临现状居住建筑，南临东珠市街 高新区西至铁路防护绿地，北6.07 二类住宅用地 住宅用地及公共服务设施用1036.47 12279.94 地 二类住宅 流拍 690982.26 和记206 黄埔地产 蓝光和骏 流拍 213513.5 5 至三环路，东至站华路，南至武侯大道 1 金牛区田家巷 18.42 8017.89 12.03 320 5894.368 2 2004-11-25 3 金牛区花牌坊简车巷 二类住宅 武候区九三路 青羊区，东、南临现状居住建筑，西临铜丝街、北临玉泉街 锦江区成龙街办大观村1.、2组、新华5组、华新3组范围 1754.93 2.63 5002.07 7.50 204051.17 306.08 2912.62 商业用地 二类住宅用地 二类住宅 流拍 4 流拍 成都融创 锦江 2004-12-8 1 130 39789.971 1 锦江椒子街 4.37 二类居住 354 区统建办 1546.5906 2004-12-30 2 锦江区琉璃乡琉璃村三组 5021.97 7.53 31596.34 47.39 138858.58 208.29 幼儿园用地 二类住宅 70 自然人 成都芙华 成都人居 527.31 3 成华区青龙乡站东村6组 201 9526.2945 4 南部新区裕民居住区 二类住宅 108 22495.093

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2. 2005年成都主城区土地交易列表

地块面积 地块位置 （平方米） 13059.69 30111.25 成交价 （万元/亩） 0 0 流拍 流拍 竞得人 成交金额 （万元） 0 0 编号 拍卖 日期 1 20050125 2 20050125 锦江区静居寺路20号 金牛区二环路北三段245号 3 20050125 4 20050126 5 20050126 6 20050126 7 20050126 8 20050331 9 20050331 金牛区二环路北三段245号 武侯区簇桥乡顺江村1、2组 高新区石羊场街道办事处殷家林三组 高新区新光村六组 成华区双林南支路28、30号 青羊区东临太升北路、北临正通顺街 武侯区老马路片区群众 11515.47 70129.91 7674.96 24650.7 10292.37 3956.7 13641.3 36122.1 133230.2 20833.96 22698.94 8391.88 4382.05 1461.94 1080.32 16220.96 27780 53568.89 7968.73 46227.39 56284.79 2877.6 6418.44 38975.08 0 141 132 223 251 350 0 0 331 0 212 810 283 536 604 0 215 161 560 289 0 201 40 211 流拍 四川蓝光和骏 四川恒卓投资 成都兴元 成都泰业 四川蜀鑫 流拍 流拍 中海兴业 四川迈普网络 信德实业 成都居烨 四川冠盛 四川省力博 流标 成都三九投资 成都金房 成都蜀信 四川蓝光和骏 推迟拍卖 四川东方 成都市华亨 中国电子产业开发公司 成都深长城 九龙仓成都 0 14832.4809 1519.6368 8245.6703 3875.0886 2077.285 0 0 66148.7612 0 0 10196.118 1860.1873 1175.3944 978.782 0 8959.05 0 0 0 0 867.5964 385.108 12335.6086 10 20050331 成华区驷马桥东片区（大件路） 11 20050415 12 20050415 13 20050415 14 20050512 15 20050512 16 20050512 17 20050512 18 20050512 19 20050512 武侯区永丰乡龙爪村二、十、十一组 武侯区永丰乡太平村一、十组 金牛区金牛乡郎家村（原成都标准件总厂用地） 锦江区东大街14号 武侯区桂溪棕树村5组 金牛区解放路与张家巷交叉口 锦江区青石桥 成华区驷马桥路东片区 金牛区王贾村1、2组(B地块) 20 20050609 金牛区王贾村1、2组（A地块） 21 20050609 武侯区胜利村 22 20050609 苏坡乡金沙村1、2、3、4、8组 23 20050629 24 20050629 25 20050722 26 20050722 锦江区宏济中路38号 成华区双林南支路22号 皇经楼村三组 成都市二环路东二段 高新区永安片区红星路以东、武侯大道以北 东大街11号地块 27 20050722 28 20050728 24693.41 70747.14 330 734 12223.233 77892.5938

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29 20050831 30 20050831 31 20050831 32 20050831 33 20050831 34 20050928 35 20050929 36 20050929 37 20050929 38 20050929 成华区二环路北四段三号 文殊院片区C5地块 成华区双桥路223号 成华区驷马桥西片区 金牛区洞子口乡五福村11组 原电冶厂用地 上莲池横街以东、朝阳路以南 金牛区营门口乡花照村七组 成华区驷马桥西片区西3地块 成华区联合二、三组 57737.81 6603.23 8304 29807.28 7520.27 55711.74 5517.54 127345.2 4811.03 19964.87 29070.93 20896.65 6557.32 32095.17 14413.23 107229.3 37095.31 1817.34 14496.99 6651.65 33062.88 87818.09 186 0 500 204 80 326 755 331 224 198 368 585 325 182 430 220 140 320 294 290 170 266 东营华海大地 流拍 成都市乐斯 四川三友 金牛区房地 成都龙湖地产 成都市金鸿 ACE 成都宇泰 成都市正成 成都和骏 成都武城 成都国润 四川蓝光和骏 成都市上普 成都华都 成都市兴城 四川省新宏 自然人 成都万都 自然人 成都兴元 16108.8462 0 6228 9121.0236 902.432 27243.0376 6248.6065 63226.8587 1616.496 5929.5654 15959.9424 18336.825 3196.7 8761.9896 9296.514 35385.658 7790.02 872.32 6393.177 2893.475 8431.031 35039.4086 39 20051104 高新区永安片区天府大道以东、 40 20051104 41 20051104 42 20051104 43 20051104 44 20051130 45 20051130 46 20051130 47 20051209 48 20051209 49 20051209 50 20051209 武侯区武侯村七组 锦江区莲花新区北二巷 青羊区清波村1、6、7组7号地块 武侯区老马路片区群众路5-1 锦江区三圣乡粉房堰村3、4组 青羊区苏坡乡中坝二、三、四、八组 武侯区九三路 金牛区沙河泉水村1.2组 金牛区沙河源街道办事处泉水村5组沙河源街道 成华区东林村1、2组A地块 成华区驷马桥西片区西12、西14、西15地块 青羊区清波村1、6、7组1号地块 青羊区清波村1、6、7组2号地块 青羊区清波村1、6、7组3号地块 51 20051215 46295.52 246 成都龙湖 17083.0518 52 20051215 41194.75 294 成都龙湖地 18166.8774 53 20051215 19430.54 280 中铁八局 8160.824

3. 2006年上半年成都主城区土地交易列表

净用地面宗地位置 积（平米/亩） 金牛区花牌坊街 金牛区营门口红色村8、9组 39278.84 58.9183 15853.75 58 150 58 150 3417.2614 3567.09 日期 编号 起叫价（万元/亩） 成交价（万元/亩） 成交金额（万元） 竟得人 1月111 2 成都倍特联益 成都市金海量管理资源免费下载：管理资源吧（http://www.glzy8.com）

日 1 23.7806 28183.18 金牛区二环路北一段营门口乡光荣村三组 42.2748 25408.27 38.1124 280 472 19953.7056 成都万科 港 2 1月133 日 化成村一组 350 750 28584.3 四川蓝光和骏 6990.38 上莲池横街以西、锦兴路（原朝阳路）以南14b地块 10.4856 580 1230 12897.288 四川蓝光和骏 4898.99 4 青羊区陕西街大川会馆以南、文惠路以西 7.3485 400 960 7054.56 成都力迅 1 2 3月243 日 文殊院片区C3地块 12.4559 66893.96 金牛区洞子口乡新桥村3、4组 100.3409 3873.86 8303.9 500 1160 14448.844 成都天盛 180 455 45655.1095 成都蜀信 南部新区和平小区原高新区红光村 5.8108 180 520 3021.616 四川忠心 27997.03 4 武侯区机投镇果堰村5组 41.9955 8246.15 160 160 6719.28 万州驿鑫 1 鼓楼北街以东、光明巷以南、大墙西街以北（文化宫片区13号地块） 锦江区梓潼桥正街以西、慈惠堂街以南、桂王桥西街以北 高新区永安片区红星路以东、武侯大道以北（原高新区永安村9、11组） 12.3692 6310.41 600 670 8287.364 成都信德房 成都市正成 2 3月3 10日 4 580 9.4656 7517.09 180 11.2756 8325.27 580 5490.048 205 2311.498 自然人 成都润和南部新区和平小区原高新区永安村2组 12.4879 3815.24 180 395 4932.7205 百通 四川省汇佳 5 南部新区和平小区（原高新区红光村6组） 5.7229 130 250 1430.725 海量管理资源免费下载：管理资源吧（http://www.glzy8.com）

1010.91 6 锦江区东大街12号地块 1.5164 500 500 5018.2 成都信德 1 2 锦江区点将台街4号 6286.42 9.4296 400 0 成都市解放路方子桥 3150.65 4.726 30000.52 300 0 3月223 日 4 高新区红光村一组 45.0008 3516.99 武侯区棕树6组 5.2755 68270.2 160 160 7200.128 自然人 160 301 1578.9255 成都市民建筑办 1 3月302 日 3 1 4月2 11日 3 成华区建设路2号 102.4053 350 382 39118.8246 首创置业 成华区驷马桥东片区东2地块 54.1643 武侯区电信路 4.3762 53925.48 锦江区古雅坡路182号 80.8882 13990.53 武侯区永丰乡二环路西一段8号 20.9858 136268.72 成华区二环路东一段十四号 204.4031 29530.27 2917.48 36109.54 160 198 10724.5314 成都和骏 480 790 3457.198 成都东方名园 270 270 21839.814 280 280 5876.024 成都万泰 246 246 50283.5026 1 4月282 日 3 5月26日 2 1 金牛区洞子口乡五福联社一社 44.2954 20530.28 30.7954 南部新区站南居住区（高新区原和平村 青石桥街以东、半边桥街以南（青石桥6号地块） 82168.21 123.2523 3044.83 180 423 18736.9542 成都市芙华 成都市祥宇 协慧国际有限公司 自然人 成华区驷马桥东片区东3地块 160 198 6097.4892 180 640 78881.472 580 4.5672 20833.96 1410 6439.752 武侯区永丰乡太平村一、十组地块 31.2509 160 470 14687.923 四川瑞信 海量管理资源免费下载：管理资源吧（http://www.glzy8.com）

3 1 6月2 1日 3 4 1 6月2 30日 3

19379.98 南部新区石墙片区（高新区原永安村13组） 29.07 1984.63 玉沙路132号、拐枣树街73-89号 2.977 成华区二环路东一段14号 5362.05 8.0431 10100.66 锦江区海椒市街（原成都第二毛纺织厂） 15.151 6286.42 9.4296 4822.89 青羊区一环路西二段13号 7.2343 77787.61 锦江区琉璃乡永兴村6组 116.6814 南部新区新园组团南片区（高新区原三元村二组） 10558.72 230 240 28003.536 成都东方万达 350 350 2532.005 350 0 成都海天鸿 成都市兴城建 175 280 2252.068 四川成电华栋 400 480 1428.96 成都万建 220 605 17587.35 成都市上普 锦江区点将台街4号 400 605 5704.908 15.8381 80 80 1267.048 成都建国 二、 近年成都主城区土地市场比较分析

比较对象 土地供应面积（亩） 土地成交面积（亩） 土地成交金额（万元） 土地成交均价（万元/亩） 当年成交比率（%） 成交数量（单） 成交规模（亩/单） 2004 5193.19 4960.95 138.04 95.53% 51 97.27 2005 2379.66 2073.07 268.18 87.12% 41 50.56 2006上半年 1364.60 1335.29 496488.02 371.82 97.85% 36 37.09 684808.41 555965.27

在2004年，以\大限和\三个暂停\为标志，政府加强了对土地市场的控制和管理。在\三个暂停\结束后，国务院紧接着发布了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，建立了国家土地督察制度，一方面可促进土地的节约使用，另一方面加强了土地市场规范。

由于加强了对土地市场的合理科学控制， 成都市主城区2005年土地供给总量比2004年有较大幅度下降，我们可以看到：

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1）大块土地供应减少。2004年，和黄、中海分别拍下的两宗地块占地面积均在千亩以上。2005年以后少有千亩以上的大宗土地供应；

2）2005年、2006上半年年小块土地供应面积增多，平均成交规模低于100亩/单，成交单价涨幅较大。虽然在区位、规划限制、现状和宗地大小上都各不相同，但这一涨幅足以说明近2年成都市地价大幅上涨。

3）受2005年土地供应量减少的影响，2005年当年土地成交率有所下滑，随着2006年土地供应量的增加，2006年上半年土地成交率回升，说明近年成都主城区土地需求旺盛。

4）2005年城东土地大规模放量；在供应和成交上都居于主城区首位，成为主城区土地供应的重要供应区域，单宗拍卖土地规模和土地成交单价上也有较大提高，城东土地逐渐取代城南和城西成为主城区土地市场新的增长点。

5）商住用地供应越来越大，所占比例也越来越高，可见为了增加土地开发利用强度，

具有住宅和商业开发双重功能的商住用地已成为目前最主要的土地用途，其供应量在占06年上半年土地供应总量的八成。

6）从06年上半年主城区成交土地的环线分布来看，2-3环区域土地成交量较大， 2-3

环区域已经成为目前成都主城区最主要的开发区域。

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第四部分 消费者状况

一、 解读成都

? 成都市地处成都市平原中心，物产丰富，气候宜人，商旅如云，文星汇

萃

，

在

历史上未遭大的变革，少有战乱之虞，民安逸乐，历史和生活给了他们充裕的时间、精力和志趣，狭隘的地域文化和平均主义使成都人习惯了无所事事、与世无争。

? 另一方面，成都作为西南政治、经济、文化枢纽，吸引了很多外来人口

的加入，同时随着“西部大开发”政策的推行，凭借其西部龙头的实力，很多外地企业纷纷前来抢滩，这无疑给成都带来很好的发展机遇，也给成都这个城市注入了新的活力。

? 一个城市的历史造就了一个城市的文化烙印，封闭与开放，进取与闲散，

创新与守旧，传统与现代，盆地意识与国际化趋势等等矛盾交织在一起，形成了今日成都独特的地域文化和生活品性。

二、 生活形态分析

1、 生活方式：追求一种舒缓、休闲、张扬、注重沟通、具亲密的亲朋关系、

和睦的邻里关系的生活方式。表现在：

? 对穿着、饮食、休闲娱乐的大众时尚潮流投入较多：这从成都人喜欢坐

茶馆、打麻将、进歌厅、看足球、吃火锅及成都女孩时尚的穿着可体现出来。

? 家庭理财方面选择股票及风险较小的储蓄较普遍。 ? 家庭观念较重，对亲情比较看重。

2、生活态度：追求享受，享受多一些、享受好一些是他们的生活信条 3、工作态度：不喜欢工作强度、精神压力太大的工作，投资创业的意识不

强，缺乏创新与锐意进取的精神

4、热衷的消费

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? 仍以穿着、饮食、娱乐的大众消费为主

? 上网已作为一种时髦的生活方式渐流行，“你的伊妹儿在找你”已成

为时尚。

? 到郊区和国内其他地方旅游逐成热点

? 既可成为交通工具又可体现个人身份的购买汽车已作为一种时尚消

费被逐日接受

? 对更个人化，讲求品位与地位，能舒缓工作压力的消费场所如西餐厅、

咖啡厅、健身房、网球场、高尔夫消费较少。

5、消费观

? 消费心理开放，乐于接受新的产品，有追求时髦和个性的心理，敢于

超前消费是他们的一大特色

? 消费较实际，仍注重产品的实用价值。

? 消费取向不太注重专家的建议，凭自己的直观感觉和亲朋的介绍较

多。

? 因为生活节奏较慢、生活压力不大，热衷于购物，花在购物上的时间

较长，对

速食、信用卡、电话订货不太热衷。

三、 住宅消费特点

建筑是一门艺术，也是一门文化，住宅消费最能反映人们骨子里的观念，以上反映在住宅消费上，则集中体现为如下特点：

? 选择买房比租房更普遍，期望拥有自己的物业，真正能落地生根，成为

他们储蓄消费的最大目标。

? 购房目的：仍以改善居住环境、成家立业日常居住、孝敬父母为主，以

置业投资、休闲度假为辅。

? 敢于超前消费的特点，使具有特点、产品质素较高的中高档住宅市场容

量大。

? 消费较理性，选择住宅的首要因素仍为价格、位置、户型，居住位置则

注重交通、购物、上下班是否方便。

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? 注重亲情的特性使购买住宅时有一定的区域情结，喜欢离父母、朋友、

离工作地点较近的区域。

? 购买物业时较谨慎，注重产品带来的实际利益，凭单一的营销手段和概

念推广较难打动他们。

? 倾向选择有生活情趣，社区环境能使休闲的生活氛围得以充分彰显的物

业，如小区住宅的架空层植绿化，并放置桌椅供业主聊天、打牌、沟通。 ? 骨子里仍偏爱传统文化，对以传统文化为主题的住宅更青睐。 ? 在物业类型的选择上，因习惯和爱好，对多层和小高层的选择比例大于

高层。

? 在户型面积的选择上，选择大户型时倾向宽松型。

? 对强调社区邻里交往的社区文化较认同，喜欢有共同归属感、利害关系

及心理认同的亲切怡人的社交氛围。

? 有个性主题、综合配套好、总价低、有投资价值的小户型对年轻人有很

大的吸引。

? 消费心理开放、购买转向快，有特色的项目受到追捧。

? 积极、开放环境的逐日形成，对外来文化与事物的包容性和接受性强的

特点，使他们对那些能挖掘其隐性需求，引导一种国际化的居住观念，让消费与国际潮流接轨和能彰显文化内涵的住宅产品逐渐产生认同感。

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第五部分 综合评述

一、 成都综合实力较强

经济发展稳定，GDP产值高，固定资产投资迅猛，居民收入超万元，人口数量过千万，社会消费市场较大。 二、 成都城市发展稳定

城市规模较大，大成都发展概念3260平方公里发展空间较大，既定成都市主城区亦稳定发展，主城区内区域发展目标明确，由内向外环形扩张趋势明显。 三、 成都房地产市场发展稳定

较好的经济基础，城市发展的空间为成都房地产市场稳定发展创造了条件，成都房地产市场供需稳定。 四、 成都房地产市场发展机遇 1）

成都经济的发展，人民收入的增加为成都房地产市场提供消费者

空间，目前成都房地产市场供需稳定。 2）

配合城市发展方向，由内向外的房地产市场发展具有开发空间，

目前成都主城区2-3环区域为主要开发区域； 3）

历经数年房地产开发，成都房地产市场逐步成熟，同时行业竞争

激烈，消费者对房地产消费日趋理性，市场细分要求更加明确； 4）

近年成都土地价格大幅上涨，增加房地产开发成本，推动房地产

市场价格上升。在既定消费空间下，成本的增加，削薄了房地产开发的利润空间； 5）

成都高容积率开发的倡导，需引导成都消费者对高容积率物业的

青睐意向；

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