财务报表分析课程论文

湖南农业大学东方科技学院课程论文

课程论文题目：万通地产财务分析报告 课程名称：财务报表分析 评阅成绩： 评阅意见：

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万通地产财务分析报告

一、公司背景情况

（一） 公司概况

万通地产（北京万通地产股份有限公司）是在上海证券交易所挂牌交易的A股上市公司（股票代码：600246，简称“万通地产”），总股本为12.168亿股。截至2012年12月31日，总资产为119.00亿元；净资产为29.83亿元。万通地产具备一级开发资质，下设11家控股子公司和3家参股子公司，均为房地产开发公司。

万通地产是中国房地产行业领导品牌企业之一，是最受尊敬的行业品牌之一，也是“中国城市房地产开发商策略联盟”（简称“中城联盟”）的联合创始企业和轮值主席单位，是全国工商联房地产商会轮值主席单位。

作为房地产行业的创新者和开拓者，万通地产倡导房地产的“美国模式”，践行“反周期理论”，提出“低风险，中速度，高回报”的发展策略，发展以住宅开发和商用物业为核心的业务体系，成为开发与运营并重的地产公司，从而使公司具有稳定的利润来源和良好的反周期能力。在多变的市场环境中，万通地产已经成为业界兼具稳健和发展双高能力的“龟兔”型标杆企业。

万通地产住宅业务以美国的托尔兄弟为标杆企业，以商品住宅为核心产品，提高产品附加值，做中国一流的专业住宅开发商和盈利水平一流的房地产上市公司。公司住宅业务集中在京津地区，已经形成新新家园和新城国际两个

成熟产品系列。已经开发的项目绝大部分已经成为区域地标和知名物业。开发主导、地域集中是万通地产在住宅业务的战略选择，公司将充分利用滨海新区的区位优势有效集聚各方资源，加大对京津地区投资力度，使得公司拥有在该区域领先的竞争优势。

（二）公司基本信息 公司简称 股票代码

万通地产 600246

总股本 121680.00万股 流通股 121680.00万股 发行日期 上市日期 所属行业 所属地区 所得税率 法人代表 主承销商

2000-09-04 2000-09-22

房地产开发与经营业 北京 25.00% 冯仑

南方证券有限公司

证券简称更名历史：G先锋 先锋股份 万通先锋 万通地产 （三）公司股本情况

1、注册成立

北京万通先锋置业股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）是经北京市人民政府［京政办函（1998）182号］批准，由北京顺通实业公司、山东邹平粮油实业公司、山东邹平西王实业有限公司(以下简称“西王实业”)、延吉吉辰经济发展有限公司(以下简称“延吉吉辰”)、中国建筑第一工程局第五建筑公司共同发起，于1998年12月30日设立的股份有限公司，设立时本公司注册资本为6,200万元。

2、IPO

经中国证监会［证监发行字（2000）119号文］批准，公司于2000年9月4日公开发行人民币普通股3,000万股（发行后，本公司注册资本变更为9,200万元），并于同年9月22日在上海证券交易所上市交易。

3、增发记录 2006-12-27 增发类型： 发行价格： 货币名称： 募集资金合计： 发行费用： 发行数量：

定向配售 8.99元 CNY 46,748.00 0.00元 5200万股

2007-09-20 增发类型： 发行价格： 货币名称： 募集资金合计： 发行费用： 发行数量：

网下定价发行 30.00元 CNY 150,000.00 4,580.00元 5000万股

（四）所处行业发展趋势

2010 年，国家相继出台了“国八条”、“限购令”及稳健的货币政策，使得房地产行业出现了阶段性波动，未来发展具备了较大的不确定性，但中国经济社会发展长期看好，房地产行业健康和谐发展是大势所趋，公司将面临良好的发展机会。

（五）未来发展机遇及战略

公司将继续坚定地执行\滨海新区、美国模式、万通企业文化及绿色公司\的战略，充分利滨海新区的区位优势有效积聚各方资源，以京津地区为战略区域，形成该区域的竞争优势；坚持美国模式，以营运带动开发、以财务安排的多样化作为实施商用物业投资的基本宗旨，开创万通地产特色的商业地产投资模式；进一步完善守正出奇的企业文化，打造专业团队，大力推进绿色公益战略，履行企业公民的职责、回报社会，通过建设绿色公司、绿色产品，为公司的所有利益相关者带来更大的回报，加大创新研发工作力度，全面提升公司市场应变能力及核心竞争能力。

利率 40.338% 31.896% 营业利润 29.926% 年份 利率 2010 40.51% 2011 30.27% 2012 31.86% 成本费用利率：代表企业为取得利润而付出的代价的大小，成本费用利润率越高表明成本控制带越好盈利能力越强。万通公司2010年至2012年成本费用利润率呈下降趋势，同时，也证明了上面主营业务利润率分析的正确性，营业成本利润表也同样证明了万通公司的成本费用较高。因此，万通公司在今后发展中应在成本控制方面采取措施。

总资产报酬率

年份 收益率 2010 15.74% 2011 6.68% 2012 8.01% 总资产报酬率：2011年、2012年的资产综合利用效率略不如2010年，因此万通公司需要对企业的资产使用情况，增产、节约工作等情况进一步的分析考察，以便改进管理，提高效益。

净资产收益率

年份 收益率 2010 10.75% 2011 4.085% 2012 8.01% 万通公司2011年、2012年的净资产收益比率比2010年下降了6.666%这是由于净利润下降导致其净值产收益率系数将，因此，万通公司应严格控制各项成本的费用的支出提高公司的利润。

资本保值增值率

年份 增值率 2010 125.7965% 2011 100.468% 2012 108.505% 万通公司2010年、2011年的资本保值增长率均大于100%，虽然2011年、2012年比2010年有所降低，但其增值率大于100%，表明万通公司资本保值和增值状况良好。

综合分析其盈利能力，万通公司2010年至2012年的盈利能力有所下降，在今后的发展过程中应加强对成本费用及各项支出的管理。

四、发展能力分析

总资产增长率

年份 增长率 2010 -8.545% 2011 28.63% 2012 25.018% 万通公司2010年年末比年初的总资产增长率为负值，说明万通公司在2010年的发展能力并不是很好，而2011年、2012年的总资产增长率分别为28.63%、25.018%，说明万通公司在2011年、2012年资产规模扩张，但其扩张的速度适中。

资本积累率

年份 积累率 2010 25.796% 2011 0.468% 2012 8.505% 万通公司2010年的总资产增长率虽为负值，但资本积累为正值，说明2010年的负载减少较多。而2011年、2012年有所降低，但其值为正值，说明万通公司，虽然在发展速度，并不快。

营业增长率

年份 增长率 2010 100.773% 2011 -71.456% 2012 33.049% 万通公司2010年的营业增长率为100.773%说明其在2010年发展较好，但2011年的增长为负值，说明该公司在2011年的企业份额萎缩，2012年的营业增长率33.049%。结合万通公司的历年经营水平、市场占有情况来考虑其增长率比较中等。企业发展前景不错。

利润增长率

年份 增长率 2010 172.842% 2011 -55.974% 2012 42.720% 万通公司2010年比2009年利润增长172.842%说明万通公司在2010年的发展能力强，但2011年的增长为负值。由于市场的原因造成09年利润下降，相对于2011年而言2012年增长率为42.720%，其发展的能力较为适中。

综合分析其发展能力，结合市场及国家相关的政策，万通公司在2010年、2011年、2012年三年中虽然2011年各项发展指标为负值，但究其原因，主要应为公司对市场的变化及国家相关政策的出台并未做好充分的相对应的政策。总体的而言，其发展能力为中等，企业的前景看好。

三、结论及建议

结论

万通公司的偿债能力整体不错，但其速动资产比率不是很高，但通过计算可知其应收账款的变现能力较强，因此在现行的状态下其短期偿债能力不错，相对与短期偿债能力而言的长期偿债能力在2011年及2012年变动较大负债有所提高，并且其相应指标超出供认值。但相对与其他公司而言万通地产在这样一个大的环境下取得这样的偿债能力相当不错。万通公司的营运能力其应收账款的周转速度较快，但其存货，固定资产，总资产总额的周转能力较差影响公司的资产利用率，不利于公司今后的发展。公司的整体获利能力不错，虽然2011年获利能力相比于2010年下降太多，但纵观整体行情，一方面由于2011年受金融危机的影响整体市场都不是很好，并且国家又出台了关于房地产相关的调控政策。在这样的行情下利润有所下将是在所难免的。并且2012年万通公司做出相应的调整盈利能力有所提高。公司发展能力，在这样的环境下一般公司都有各自的发展计划。万通公司在2011年发展较差，各项发展能力指标为负，严重影响公司的发展。相对于2011年而言2012年获利能力指标都有所回升，公司发展能力有所改变但改变不是很快。

综合起来万通公司整体发展较好，各项指标基本正常。 建议

建议万通公司应控制自己的负债率保持或稍微降低现行的负债率，以便于降低财务风险更有效地利用财务杠杆。在营运能力方面注重控制各项资产的利用状况，例如存货、固定资产等。通过上面计算分析可知万通公司对各项固定资产及流动资产的利用率不是很高。因此在今后的发展过程中应注重对其管理及其利用。对其营运能力及发展能力万通公司应找好发展的方向，确定好发展

的路线。例如现在一线建筑市场已经趋于饱和的状态下，没有较大的发展空间。因此为了更好地发展可以转向二三及市场或者改变自己的发展模式.

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