南京市百水桥B-1技术报告（土 地 估 价 技 术 报 告）

土 地 估 价 技 术 报 告

项目名称：南京市土地储备中心所属南京市栖霞区百水桥B-1

宗地国有出让土地使用权市场价格评估（南京市）

受托估价单位：（略）

土地估价报告编号：（略）

土地估价技术报告编号：（略）

提交估价报告日期：二OO三年十一月二十一日

关键词：南京市 出让土地使用权市场价格评估

（略） 二OO三年

土 地 估 价 技 术 报 告

第一部分 总 述

一、估价项目名称

南京市土地储备中心所属南京市栖霞区百水桥B-1宗地国有出让土地使用权市场价格评估（南京市） 二、委托估价方

单位名称：南京市国土资源局 单位地址：南京市同仁西街 联系人：（略） 联系电话：（略） 三、受托估价方

受托估价单位：（略） 机构地址：（略） 资质等级：（略）

资质证书获得时间：（略） 估价资格有效期限：（略） 资质证书编号：（略） 法人代表：（略） 联 系 人：（略） 联系电话：（略） 邮政编码：（略） 四、估价目的

本次评估的目的是为南京市土地储备中心确定待估宗地宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯“五通”和宗地内达到土地平整的开发程度下出让70年期的国有土地使用权市场价格，提供客观、公正的土地价格标准。

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五、估价依据

1.法律、法规和政策文件

1.1?中华人民共和国土地管理法?（1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订，1999年1月1日施行）

1.2?中华人民共和国城市房地产管理法?（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，1995年1月1日施行）

1.3?中华人民共和国土地管理法实施条例?（1998年12月24日国务院令第256号，1999年1月1日施行）

1.4?中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例?（1990年5月19日国务院令第55号，1990年5月19日施行）

1.5?江苏省土地管理条例?（2000年10月17日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过，自2001年1月1日起施行）

1.6国土资源部?关于改革土地估价结果确认和土地资产处臵审批办法的通知?（2001年2月13日国土资发[2001]44号）

1.7国土资源部?关于印发试行〖土地分类〗的通知?（2001年8月21日国土资发[2001]255号）

1.8?中华人民共和国城市规划法?（1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过，1990年4月1日施行）

1.9?中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例?（1988年9月27日国务院令第17号，1988年11月1日施行）

1.10?城市房地产开发经营管理条例?（1998年7月20日国务院令第248号，1998年7月20日施行）

1.11?中华人民共和国契税暂行条例?（1997年7月7日国务院令第224号，1997年10月1日施行）

1.12?中华人民共和国营业税暂行条例?（1993年12月13日

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国务院令第136号，1994年1月1日施行）

1.13?国务院关于加强国有土地资产管理的通知?（2001年4月30日，国发〔2001〕15号）

1.14江苏省国土资源厅?转发国土资源部〖关于改革土地估价结果确认和土地资产处臵审批办法的通知〗的通知?（2001年7月24日苏国土资发[2001]63号）

1.15江苏省人民政府和江苏省国土资源厅颁发的有关文件 1.16南京市人民政府和南京市国土资源局颁发的有关文件 2.技术规程

2.1中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准?城镇土地估价规程?（GB/T 18508-2001）

2.2中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准?城镇土地分等定级规程?（GB/T 18507-2001）

2.3原国家土地管理局发布?城镇地籍调查规程?（TD1001-1993）

3.其它

3.1委托方提供的有关资料 3.1.1国有土地使用证复印件 3.1.2宗地图复印件

3.1.3南京市规划局颁发?南京市规划局建设工程规划设计方案要点通知书?（编号2002678JY01）复印件

3.1.4待估宗地规划红线图复印件 3.1.5委托方提供的基本情况资料

3.1.6委托方提供的估价对象土地利用条件的资料 3.2受托估价方掌握的有关资料

3.2.1南京市自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料

3.2.2南京市统计资料 3.2.3南京市城市规划资料

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3.2.4所在区域城市基础设施基本情况资料

3.2.5所在区域房地产租赁、商品房买卖、土地出让转让、土地市场供需状况等土地市场方面的资料

3.2.6所在区域土地开发费及土地开发经营等方面的交易实例及有关文件

3.2.7南京市建筑工程造价信息等方面的资料 3.3估价人员实际勘察、调查所获取的资料

3.3.1估价人员实地踏勘和调查收集的有关估价对象权属、基础设施、宗地条件方面的资料

3.3.2估价人员实地踏勘和调查收集的有关估价对象建筑物状况资料

3.3.3估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料

3.3.4估价人员实地踏勘和调查收集的所在区域规划资料 3.3.5估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在区域城市基础设施基本情况资料

3.3.6估价人员调查收集的南京市建筑工程造价信息等方面的资料。 六、估价基准日

二OO三年十一月十五日 七、估价日期

二OO三年十一月十五日至二OO三年十一月二十一日 八、地价定义

1.地价内涵

本报告所评估的待估宗地地价是指在估价基准日二OO三年十一月十五日，设定宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯“五通”和宗地内达到土地平整的开发程度下，用途为住宅用地，土地使用年期为70年期的未来纯收益的现值总额。

2.土地实际开发程度

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待估宗地在估价基准日的实际开发程度为已完成土地使用批准手续，并进行了部分土地平整的生地，尚不具备开发建设条件。

3.土地估价设定的开发程度

待估宗地土地估价设定的开发程度为宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯“五通”和宗地内达到土地平整。 九、估价结果

南京市土地储备中心所属栖霞区百水桥B-1宗地，登记和规划用途为住宅用地，评估设定用途为住宅用地，评估土地面积为61047.1m2，在设定宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯“五通”和宗地内达到土地平整的开发程度下，在估价基准日二OO三年十一月十五日，土地使用年期为70年的单位面积地价为1983.49元/m2，总地价为12109万元，即人民币壹亿贰仟壹佰零玖万元整。估价结果详见表1。

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表1 土 地 估 价 结 果 一 览 表

估价机构：（略） 估价报告编号：（略） 估价基准日：二OO三年十一月十五日 土地使用权性质：国有划拨 估价基准日的土地使用者 南京市土地储备中心 百水桥B-1宗地 宁栖国用（2003）第09396号 栖霞区百水桥B-1地块 住宅 住宅 宗地 名称 土地使用证编号 宗地 位臵 估价基准日的登记用途 估价设定用途 规划容积率为1.6 容积率 估价基准日的 实际土地开发程度 仅进行了部分土地平整的生地，尚不具备开发建设条件。 估价设定 的开发程度 宗地外“五通”，宗地内土地平整 70 61047.1 1983.49 12109 土地使用权年限(年) 面积（m2） 单位面积地价 （元/m2） 总地价（万元） 一、上述土地估价结果的限定条件：

1、土地权利限制：待估宗地在估价基准日未设定其他土地他项权利。 2、基础设施条件：（见下表） 3、规划限制条件：（见下表） 4、影响土地价格的其他限定条件：无 二、其他需要说明的事项：

1、估价对象土地面积及权利状况以当地土地行政主管部门核发的?国有土地使用证?为依据。 2、本评估报告仅作为对委托方南京市土地储备中心提供客观、公正的土地市场价格评估标准，不作其他用途使用。

3、评估报告自估价基准日起半年内有效。

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待估宗地基础设施条件表

宗地 名称 百水桥B-1宗地 地面平 整状况 土地 平整 周围道路状况 供电、供水、排水、通讯设施状况 供暖状况 宗地内外 无供暖设施 供气状况 宗地内外 无供气设施 土地他项权利限制 未设定 规划限制 城市规划对土地利用类型和土地利用强度均有一定限制 无 影响土地价格的其他限定条件 临规划目前宗地未进行任何开发，规划宗地道路 外供电、供水、排水、通讯较优

估价机构：（略）

二OO三年十一月二十一日

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十、需要特殊说明的事项

1.本报告中的资料主要来源于土地估价师实地踏勘和日常收集的资料、当地国土管理部门提供的资料、委托方提供的资料三个方面。

2.估价人员对估价对象的现场勘察仅限于可观察和接触到的部分，对被遮盖、未暴露以及难以接触部分因无法实地确认而未实际确认，评估时依据委托估价方提供的资料和估价人员掌握的资料进行评估。

3.待估宗地在估价基准日的实际开发程度为仅进行了部分土地平整的生地，尚不具备开发建设条件。根据委托方的要求，本次估价设定的开发程度为宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯“五通”和宗地内土地平整。本报告设定的土地开发程度和土地使用年期发生变化时，本报告中评估结果必须进行相应调整。

4.本次估价设定的用途是依据合法原则和最有效利用原则设定的，土地规划条件和土地利用条件的发生变化，土地估价结果必须进行相应调整。

5.由于估价对象的个别性所形成的特殊性，估价对象的价格更受需求市场的影响，本次估价把投资人作为经济人考虑，未考虑心理因素及宣传鼓动因素对地价的影响。

6.本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。 7.土地使用权处臵需要合理的周期，设定在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对静止不变的。 十一、土地估价师签字

1.土地估价师（略）签字 ，证书号：（略） 2.土地估价师（略）签字 ，证书号：（略） 十二、土地估价机构

估价机构负责人签字：（略）

二OO三年十一月二十一日

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第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1.土地登记状况

1.1地理位臵：栖霞区百水桥B-1地块。

1.2土地用途：土地登记用途为住宅，现状用途为住宅用地，设定用途为住宅用地。

1.3宗地四至：东至规划道路，南至沪宁高速公路，西至宁芜铁路，北至规划道路。

1.4宗地面积：土地登记面积为61047.1m2，评估土地面积为61047.1m2。

1.5土地级别：南京市区级别外。

1.6土地权属状况及权属变更：待估宗地为划拨国有土地使用权，土地使用者为南京市土地储备中心。

1.7土地登记证书号：001169388。

1.8国有土地使用证编号：宁栖国用（2003）第09396号。 1.9登记时间：2003年10月21日。 1.10地籍图号：49.25-06.25。 1.11宗地号：13109036003。 2. 土地权利状况

2.1土地所有权：在估价基准日，估价对象的土地所有权属国家所有。

2.2土地使用权

2.2.1土地使用者与土地使用权取得方式：南京市土地储备中心以划拨方式取得待估宗地的划拨国有土地使用权。

2.2.2土地使用权取得时间：2003年10月。 2.2.3批准使用年限：无限年期。

2.2.4设定土地使用年限：在估价基准日二OO三年十一月十五日，设定土地使用年限为70年。

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2.3土地他项权利

在估价基准日二OO三年十一月十五日，待估宗地未设定抵押、租赁等他项权利。

3.土地利用状况

待估宗地为生地，已完成土地使用批准手续，并进行了部分土地平整，尚不具备开发建设条件。规划用地性质为二类居住用地，规划容积率为1.6，建筑限高为35m，建筑密度为20%，绿地率为40%。 二、地价影响因素分析

1.一般因素 1.1地理位臵

南京市位于江苏省西南部，地理坐标为东经118°22＇～119°14＇，北纬31°14＇～32°27＇，东与扬州、镇江、常州市相连，南接安徽省宣州市，西与安徽省滁州、马鞍山、芜湖市接壤，北临安徽省滁州市。

南京市位于我国经济核心区——长江三角洲西部，又处于长江沿江经济带东部，地处我国生产力布局长江和沿海地带“T”型产业密集带的结合部，紧邻我国最大的经济、金融中心和亚太地区重要的经济中心——上海，北连江淮，南接皖浙，东近大海，西达长江中、上游，经济地理位臵十分优越。

1.2自然条件 1.2.1地势、地貌

南京市地处宁镇扬丘陵地区，境内多低山丘陵，平原主要分布于长江、秦淮河、滁河沿岸和石臼湖、固城湖之间。

1.2.2气候、水文

南京属亚热带季风气候，冬季寒冷干燥，夏季炎热多雨，季节分明。年平均气温15.6度，一月平均气温17度，七月平均气温28.5度。年平均降水量1106.5mm。境内主要河流有长江、秦淮河、滁河，南部有石臼、固城诸湖。

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1.2.3行政区划

2000年年末前，南京市辖10区五县，随着经济的发展，南京市在实现市域经济发展过程中，对辖区内行政区划进行了一系列调整，2000年12月，江宁县撤县改区，2002年5月，南京市成立浦口、六合两个新区，2002年10月，为加快河西新城区建设，促进城区资源整合，强化城市管理，南京市对白下、鼓楼、建邺、雨化4区的部分行政区划进行了重大调整。南京市现辖2县11区，分别为玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关6城区，雨花台、栖霞、浦口、江宁、六合5郊区和溧水、高淳2郊县，全市总面积6,597km2，2000年年末总人口544.89万人。区划的调整使南京市土地市场由条块分割向市场一体化方向转变，削减了市场发展过程中人为因素干扰，同时为区域的共同发展提供统一的发展平台。

1.3社会状况 1.3.1社会经济状况

南京市2000年全市国内生产总值达到1020亿元，其中第一产业增加值54亿元，第二产业增加值494亿元，第三产业增加值472亿元，人均国内生产总值18720元。第一、第二、第三产业增加值在国内生产总值中的构成比例，由上年的5.8：48.4：45.8调整为5.3：48.4：46.3。第二、第三产业继续保持快速发展的势头，第三产业增加值占整个国内生产总值的比重比上年提高了0.5个百分点。南京市非公有制经济发展势头良好，外商投资、个体私营经济成为全市经济增长的重要力量。2000年全市非公有制经济占全市国内生产总值的比重为27.1%，比上年提高3.1%。

1.3.2交通状况

南京市濒江近海，是我国华东地区重要的交通枢纽。铁路、公路、水运、航空、管道五种运输方式构成全方位、立体化、大运量的交通运输网络。南京港是全国内河第一大港；津浦、沪宁、

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宁铜3条铁路干线交汇于此，成为连接华中、华东、华北的重要铁路枢纽；南京是104、205、312、328四条国道、九条省道的交汇点和鲁宁输油管道的终端；南京禄口国际机场已建成启用，有30多条航线通往国内各主要城市；绕城公路、宁连、宁通一级公路、沪宁高速公路和宁马高速公路均已建成通车，南京市目前已成为长江中下游地区的重要交通枢纽，交通条件十分优越。

1.3.3城市基础设施状况

南京市区现有水厂7座，日供水量177万吨。南京电网系华东电网的枢纽之一，有七回220kv线路与华东电网相连。主城以220kv变电站为电源站，110kv高压输电线为主要网络形成单环网供电。南京电网目前有38.5万kw（南京热电厂）和10.5万kw（下关电厂）电厂各1座，日供电量超过2000万kwh。南京目前的煤气气源来自南郊的梅山冶金公司焦化厂、南京第二钢铁厂和城北的南京煤制气厂，在城东玄武湖和城西南南湖各有1座储气柜，规模均为11.5万m2。南京液化气气源，主要由金陵石化公司和扬子石化公司供应。居民燃料气化率超过90%。南京人均供水、用电量和气化率均居全国大城市前列。总之，南京市区基础设施趋于完善。

1.4城市性质

南京市是著名古都、江苏省省会、长江下游重要的中心城市。南京市为我国六大古都之一，是国家级历史文化名城，作为江苏省省会，是全省的政治、文化、经济中心；作为长江流域四大中心城市之一和长江三角洲西部枢纽城市，是南京都市圈的核心城市。目前南京市已发展成为经济发达、环境优美、融古都风貌与现代文明于一体的江滨城市。

1.5城市建设与土地利用状况

南京市市区已有470多年建城史。按照?南京市城市总体规划?，城市化进程将进一步加快，功能分区逐步明确，主城以内涵发展为主，重点发展第三产业，强化金融、贸易、信息中心职

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能；外围城镇重点发展第二产业，加速基础设施配套建设，第一产业的发展着重提高集约化、商品化生产水平。逐步形成具有高度现代化水平的生产密集地区。

2001年底，市委、市政府决定从现在开始用5至10年时间开发建设河西新城区：“通过五年和更长一段时间，努力把南京建设成为充满经济活力、富有文化特色、人居环境优良的现代化中心城市”，这是南京进一步拉开框架，寻求更大发展的重大战略举措。可以看出，一个由主城——河西、江北、江宁三个新市区——若干个外围新城组成的大城市发展格局正在形成。去年，南京市政府更是出台了一系列有利于城市发展、有利于房地产开发的利好政策，从2001年初的江宁撤县设区到下半年南京市的重新定位以及河西新城区的规划建设，都可以看出南京市政府正在努力把南京做大。

1.6城市经济状况

城市经济以第二产业和第三产业为主。商服业历史悠久，拥有众多的名店、名品。商服业企业集中分布于市区中心地带，繁华程度较高，发展第二产业的基本思路是“充分发挥科技优势，强化企业素质和效益，重点扶持支柱产业，调整改造传统产业，加快培育战略产业，逐步建立以高技术含量和集约、规模经营为特征的现代化产业体系”。牢固确立计算机及通信设备、家用电器、汽车摩托车、石油及精细化工、建筑及建材五大支柱产业在第二产业经济中的主导地处。随着产业结构的调整，规模经济不断壮大，集团企业日益增多。南京作为区域性的特大城市，经过近10年的发展，南京社会经济状况发生了较大变化，城市发展速度较快。

1.7土地市场状况

随着土地管理制度的逐步完善以及地方法规的建立和健全，土地流转的市场化促使土地供求趋于理性，从源头上抑制了土地市场的无序和混乱。南京市在土地供应机制方面出台了关于经营

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性土地必须挂牌出让的供地模式，加强了对经营性土地入市的门槛，从而有利于从宏观上调控土地市场的供需矛盾。

近年来，南京市随着经济的不断发展，基础设施条件的不断改善和土地使用制度改革不断深入，市区内的土地交易日益活跃。2003年南京市旧城拆迁改造的规模和力度为近几年之冠，被拆迁安臵对象的安臵需要数量相当的房地产投入市场，被拆迁人的住房需求的增加同样影响到土地市场供给。南京市土地市场在近年内出现了迅猛发展的势头，土地供需量和土地价格均有较大幅度的增长。

从南京市近年的土地市场供给和需求来看，住宅、商业用地需求较大，呈供需两旺状况；办公用地需求已基本饱和；工业仓储用地供给比例较小，主要通过协议出让方式供给。其他相关用地供给和需求极少。尽管对市场本身而言，需求决定供给，但在城市发展建设过程中，供需必须在发挥城市整体功能的前提和原则范围内进行通盘考虑，否则城市区域分区功能就会失去协调运行的基础。目前南京市土地供给类型中，住宅用地供给量处于绝对地位，如河西地区、江宁地区，70%左右为住宅用地，不同类型的商品房首尾相接，几乎连成一片。与之相配套的娱乐、购物、休闲广场、绿地、教育、文化设施用地供给少的可怜。另外住宅用地面积虽然很大，但经济适用房、廉租房比率太低，仍然难以满足大部分普通老百姓的购房需求。

1.8产业、税收政策因素

城市的发展水平和速度，在一定程度上表现在城市产业结构的合理与否。随着南京市的产业结构由第二产业主导型向第三产业主导型发展，南京市用地功能分区发生明显变化，城区工业用地逐步转化为经营性用地，产业结构调整一方面引起土地市场供需关系发生变化，另一方面也引起城区不同板块土地市场结构方面发生变化，使南京土地市场在城市规划和城市用地功能分区引导下供需趋于合理。

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前几年，南京市为了启动房地产市场，在房地产交易契税方面给予了较大的优惠政策，今年下半年虽然取消了该优惠政策，但由于需求量太大，对房地产市场影响很小。

综上所述，南京市区地价水平在近期内稳中有升，土地价格有一定幅度的上扬。

2.区域因素

待估宗地所在区域位于南京市区东郊、马群、仙西区三大区域交汇之处，距南京市中心较近。西临紫金山东麓，自然环境优越，适宜居住；北部为规划中从紫金山到仙西区的绿色走廊，东北为高校林立的仙林大学城，西侧和西北部分布着玄武软件园和马群科技园，洋溢浓郁的人文氛围。待估宗地具有交通优势，其西侧为规划中的地铁二号线出入口，南紧临沪宁高速公路，距离马群立交桥约1.5km，规划中将建有沪宁高速公路出口，交通便捷，对内、对外交通优势明显。待估宗地所在区域自然环境优越，区内丘陵起伏，林木茶园茂盛，郁郁葱葱；天然水面间隔分布，青山绿水，为自然的生态环境增添了不少灵气。

2.1位臵

待估B-1宗地位于栖霞区百水桥，宁芜铁路和百水河东侧，沪宁高速公路北侧，距南京市中心新街口约13km，属于南京市区级别外范围。

2.2交通条件

待估宗地区域内有沪宁高速公路、宁芜铁路，无市区公交线路。距南京火车站约13km，距中央门长途汽车站约13.5km。

2.2.1待估宗地所在区域距新街口市中心直线平均距离为13km，道路交通平均距离为13.5km。

2.2.2道路通达状况

2.2.2.1待估宗地所在区域道路体系为格网状。

2.2.2.2待估宗地所在区域内的道路类型以混合型为主：待估宗地所在区域内有交通型主干道沪宁高速公路、宁杭公路、绕城

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公路等，生活型规划道路等，道路质量较优。

2.2.3交通便捷程度 2.2.3.1公交状况：

(1)公交线路分布状况：待估宗地所在区域内有公交线路。 (2)公交站点分布状况：待估宗地所在区域内主要有小米庄公交站点。

2.2.3.2对外交通状况：

待估宗地西侧为规划中的地铁二号线出入口，南接沪宁高速公路，东有马群出入口，规划中紧临待估宗地将建有沪宁高速公路出入口，对外交通优势明显。

2.2.3.3交通管制状况：

待估宗地所在区域未实行交通管制。 2.3区域繁华状况

待估宗地所在区域距离马群商服中心约2500m，目前区域内基本无商服设施，所在区域有规划中的商服中心，由于待估宗地所在区域规划住宅小区规模较小，因此，规划配套的商服中心规模较小，评价等级为一般。

2.4基础设施条件

待估宗地在估价基准日的实际开发程度为生地，已完成土地使用批准手续，并进行了部分土地平整，尚不具备开发建设条件。待估宗地所在区域规划基础设施条件将达到通路、供电、供水、排水、通讯“五通”的开发程度。

2.4.1供水

待估宗地所在区域规划由南京市自来水厂供水，供水保证率90%以上，供水状况较优。

2.4.2排水

待估宗地所在区域排水体制规划为雨污合排制，主要道路两侧排水管径大，排水状况较优，评价等级为较优。

2.4.3供电

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待估宗地所在区域规划中由栖霞区供电局供电，供电设施较完善，供电保证率90%以上，供电状况较优。

2.4.4电讯

待估宗地所在区域属栖霞区电信局市话服务范围，规划中电话采用程控交换，装机容量大，通讯水平高，电讯状况优。

2.5公用设施状况

目前，待估宗地所在区域距离公用设施状况较劣。 (1)学校状况：待估宗地所在区域有规划中的托儿所、幼儿园、中学、小学等，评价等级为较优。

(2)医疗设施状况：待估宗地所在区域有规划中的医院病房等，评价等级为较优。

(3)文化设施状况：待估宗地所在区域有规划中的文化设施等，评价等级为较优。

(4)体育设施状况：待估宗地东临规划中的十运会马术赛场等体育设施，评价等级为较优。

(5)其它公用设施状况：待估宗地所在区域有规划中的停车设施等配套公用服务设施等，评价等级为较优。

2.6环境因素

待估宗地所在区域内水、气环境质量较优，由于临近宁芜铁路和沪宁高速公路，区域内有较大交通噪音，综合环境质量较劣。

2.7城市规划限制

城市规划对待估宗地区域土地利用类型和土地利用强度均有一定的限制，待估宗地区域为住宅及体育设施等用地。

2.8自然灾害影响

待估宗地所在区域基本不受自然灾害影响。 3.个别因素

3.1最有效用途：待估宗地登记用途和规划用途均为住宅用地。最有效用途为住宅用地。

3.2宗地面积及形状：待估宗地用地面积为61047.1m2，面积

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适中，对土地利用较有利；宗地形状较规则。

3.3地形及地基状况

待估宗地地面较平坦，地基条件一般。 3.4宗地基础设施条件

待估宗地为待开发生地，宗地内仅达到部分土地平整。 3.5规划限制

根据?南京市规划局建设工程规划设计要点通知书?（编号：20026781JY01），待估宗地规划用地性质为二类居住用地，规划容积率为1.6，建筑限高为35m，建筑密度为20%，绿地率为40%。

3.6土地使用年期

在估价期日2003年11月15日，待估宗地为国有划拨土地使用权，本次评估设定待估宗地土地使用年限为70年。

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第三部分 土地估价

一、估价原则

本次土地估价将遵循以下估价原则： 1.替代原则

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。

2.预期收益原则

对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未能给权利人带来的利润总和，即收益价格。

3.最有效使用原则

由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。

4.协调原则

土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境

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相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。

5.需求与供给原则

在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。

6.变动原则

一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

总之，本次评估以公正、公平的态度和道德，在公开市场条件进行土地价格评估，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。

二、估价方法与估价过程

（一）估价方法 1.土地估价方法的选择

一般而言，土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法、路线价估价法

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等。

根据评估对象的土地利用特点和估价目的以及各种估价方法的特点和适用范围等，待估宗地的土地估价可以采用假设开发法、市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法，但不适宜运用成本逼近法和路线价法等进行评估。由于待估宗地所在区域类似物业出租案例很少，难以准确确定其土地纯收益，故采用收益还原法存在一定的难度；又由于待估宗地位于南京市定级估价范围以外，不适合采用基准地价系数修正法进行评估。但根据委托方提供和估价师收集的资料，待估宗地为待开发土地，作为住宅开发用地有潜在的收益，因此可以采用假设开发法进行测算待估宗地地价。又由于宗地所在区域已有一定量的土地市场交易案例，可收集到类似房地产交易资料，因此可采用市场比较法测算地价，对假设开发法测算结果进行验证。

2.土地估价的技术路线 2.1假设开发法

假设开发法是在估算开发完成后不动产正常售价的基础上，扣除建筑物建造费用、专业费、开发过程中发生的税费、小区公共设施配套建设费与税金、销售费用、利润等费用后的价格余额，来确定待估宗地土地价格的一种方法。计算公式为：

土地价格＝不动产总价-建安费-专业费-开发过程中发生的税费-小区公共设施配套建设费-利润-销售费用-税金-不可预见费

2.2市场比较法

市场比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或者使用价值相同的土地买卖、作价入股、租赁等案例与待估宗地加以对照比较，就两者之间影响该土地的交易情况、期日、区域、个别因素等的差别进行修正，求取待估宗地在估价期日的价格。

地价=比较案例价格×交易情况修正系数×交易期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。

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（二）估价过程 1.假设开发法评估 1.1最佳利用方式的确定

待估宗地所在区域位于南京市东侧，与已初步建成规模的南京市城东住宅板快和仙林大学城相邻，周围已出让地块有马术场、上下五旗地块（高尔夫球场及高档住宅等的配套项目），另根据南京市规划局?南京市规划局建设工程规划设计方案要点通知书?（编号2002678JY01），确定待估宗地规划用途为住宅用地，规划容积率为1.6，建筑限高为35m，建筑密度为20%，绿地率为40%。根据合法原则以及周围土地的规划利用条件，本次评估设定最佳利用方式为住宅用地，设定土地利用强度为待估宗地规划容积率1.6。待估宗地面积为61047.1m2，规划建筑面积为97675.36m2。

1.2建设期和评估基准日的确定

根据待估宗地的规模和土地开发程度，预计需2年时间开发完成并投入使用，本次评估确定其开发期为2年，并以评估基准日2003年11月15日作为开发起始日，即建设期为2003年11月15日至2005年11月14日，二年内视为均匀投入。

1.3销售期的确定

根据南京市的房地产市场现状和趋势，以及待估宗地所在区域楼盘销售的实际情况，预计出售情况为开发期间预售80%，开发完成时一次销售剩下的20%。

1.4不动产售价的确定

根据南京市房产局和南京市房地产交易市场的信息，结合估价师对待估宗地周围房地产市场的调查，根据待估房地产的内部实际和区位条件，本次估价采用市场比较法确定不动产开发完成时的售价。

1.4.1交易案例选取

本次估价所选择的案例均位于马群商服中心及边缘，同位于

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为南京市东郊板块，属于同一供需圈。

案例A：天悦园，位于马群新街，砖混结构，多层住宅，容积率为1.0-2.0，内外均达到“五通一平”的开发水平，2003年10月住宅用房综合平均销售价格为3500元/平方米。

案例B：阳光之旅，位于麒麟镇，砖混结构，多层住宅，容积率为1.6，内外均达到“五通一平”的开发水平，2003年10月住宅用房综合平均销售价格为2800元/平方米。

案例C：咏梅山庄，位于栖霞区仙林大学城中心区，砖混结构，多层住宅，容积率为1.0-2.0，2003年10月住宅用房综合平均销售价格为3600元/平方米。

1.4.2案例分析 （1）交易情况修正

交易案例A、B、C为正常交易价格，无须修正。 （2）交易日期修正：

交易案例A、B、C均为近期交易价格，不作修正。 （3）进行区域因素修正

设待估对象区域因素为100，根据各比较案例的区域因素状况，以商服繁华、交通状况、基础设施和环境质量为主要的比较因素，分析得出案例A的区域因素为110，B为82，C为112。

（4）进行个别因素修正

估价对象房屋的结构用途与比较案例的房屋结构用途基本相同但考虑成新率、面积、房屋朝向等因素对房地产价格的影响，设估价对象个别因素为100，判断案例A、B、C的价格与估价对象相比分别为102、97、102。

1.4.3价格测算

根据上述对待估对象交易情况、交易期日、区域因素和个别因素的分析，对各比较案例作逐一修正，得到各比较案例的修正价格，结果见表2。

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表2 房地产价格测算表

项 目 实际交易价格 交易情况修正 交易期日修正 区域因素修正 个别因素修正 修正后单位价格 案例A （天悦园） 3400元/平方米 100/100 100/100 100/110 100/102 3030.3 案例B （阳光之旅） 2800元/平方米 100/100 100/100 100/82 100/97 3520.24 案例C （咏梅山庄） 3600元/平方米 100/100 100/100 100/112 100/102 3151.26 经测算，上述三个案例的比准价格相差不大，因此，采用简单算术平均法计算价格，则：

售价=(3030.3+3520.24+3151.26)÷3

=3233.93元/m2（按建筑面积计）。

上述测算的楼价为现时状态的价格，而预测不动产售价为两年以后的价格，因此需进行期日修正，期日修正采用趋势分析法，根据估价师对目前城东楼盘开发及销售的状况及对风险的分析，预测两年后的售价与现时售价相比，价格上涨的幅度将有所降低，但总体上会保持平稳上升态势，经土地估价师分析判断，未来两年的上涨幅度在10%-15%比较合理，本次评估时期日修正系数取10%。

不动产单价＝3233.93元/m2×（1+10%）

＝3557.37元/m2

不动产总售价=3557.37元/m2×61047.1m2×1.6×[（80%÷（1+5.31%）1+20%÷（1+5.31%）2）]

=32661.94万元

1.5建筑费、专业费的确定

根据建筑工程概预算编制方法和标准，结合与本项目类似工程建安工程投资额并结合对本项目的调研分析，确定该项目建筑费标准平均每平方米建筑面积950元（包括装潢费用、电梯等设备安装费用等），专业费用为建筑费用的6%（包括前期工程费

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用），建筑费用、专业费用在开发期内投入情况为：第一年投入40%，第二年投入60%，且每年均匀投入。

建筑费、专业费=950元×61047.1m2×1.6×（1+6%）×[（40%÷（1+5.31%）0.5+60%÷（1+5.31%）1.5）]

=9835.91万元×0.9450 =9294.93万元

1.6开发过程中的税费 （1）市政设施配套费

根据苏价房（99）180号、宁价房（99）276号，待估宗地上市政公用基础设施配套费按建筑面积计为105元/m2。

（2）教育地方附加费

根据省委苏发（94）6号文，待估宗地上教育地方附加费按建筑面积计为10元/m2。

（3）结建人防费

根据宁防办[2003]70号、宁财综[2003]528号、宁价房[2003]240号文，待估宗地上结建人防费按地面首层建筑面积计为城区每平方米2100元/m2。

（4）自来水管网建设工程费

根据宁价工字（94）155号、宁价房（94）144号文，待估宗地上自来水管网建设工程费按建筑面积计为26元/m2。

（5）消防设施建设费

根据苏价费（99）43号、宁价费字（99）190号文，待估宗地上消防设施建设费按建筑面积计为2元/m2。

（6）发展新墙体材料专项费

根据省政府（97）100号令，待估宗地上发展新墙体材料专项费按建筑面积计为10元/m2。

（7）新建房屋白蚁防治费

根据苏价工（96）422号，宁价房字（96）315号，新建房屋白蚁防治费按建筑面积七层以下2.3元/m2，八层以上0.7元

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/m2。根据规划，待估宗地限高35m，故待估宗地新建房屋白蚁防治费按建筑面积取0.7元/m2。

（8）散装水泥专项资金

根据苏价管（95）339号，苏财综（95）166号，待估宗地散装水泥经费按建筑面积计为5元/m2。

费用总计=61047.1m2×1.6×（105元/m2+10元/m2 +26元/m2+2元/m2+10元/m2+0.7元/m2+5元/m2）+61047.1×20%×2100元/m2

=4114.09万元

1.7小区公共配套设施建设费

因待估宗地内拟建非营业性的公共配套设施，本次估价根据估价师对周边区域房地产开发过程中公共配套设施费在房地产开发过程中建筑安装费及专业费中所占比重的调查分析，并咨询有经验的房地产开发商，综合确定公共配套设施建设费按建筑面积计50元/m2，即：

小区公共配套设施建设费=61047.1m2×1.6×50元/m2

=488.38万元

1.8开发商利润的确定

投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入发挥作用，因此投资利润应与同行业投资回报相一致，考虑到目前该区域内开发中高档住宅有一定的风险，结合目前市场状况和调查近几年投资于同类物业的利润率情况和待估宗地所在区域内近年房地产开发的平均利润率，最终确定以12%作为本次评估的土地开发利润率，则：

利润=32661.94万元×12%

=3919.43万元 1.9税金的确定

税金构成为：营业税为不动产售价的5%，城市建设维护税为营业税的7%，教育费附加为营业税的4%，合计为不动产售价的5.55%。

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税金=32661.94万元×5.55%

=1812.74万元 1.10销售费用

根据市场调查，南京市内商品房销售费用一般为不动产售价的2%。

销售费用=32661.94万元×2%

=653.24万元

1.11不可预见费

按建筑费和专业费用之和的2%计。 不可预见费=9294.93万元×2%

=185.90万元

1.12地价计算

总地价＝不动产总价-建安费-专业费-开发过程中发生的税费-小区公共设施配套建设费-利润-销售费用-税金-不可预见费

=32661.94万元-9294.93万元-4114.09万元-488.38万元-3919.43万元-1812.74万元-653.24万元-185.90万元

总地价=12193.23万元

单位地价=12193.23万元÷61047.1m2

=1997.35元/m2

1.13方法应用评价

首先，估价师根据对待估宗地周围房地产市场的调查，掌握大量房地产交易市场的资料，采用市场比较法分析得出不动产预期售价，在此基础上扣除建筑费、专业费、开发开发过程中的税费、小区公共配套设施建设费、销售费用、利润、税金及不可预见费等费用，最终评估出土地价格。由于上述各项参数的选取客观、可靠，故运用假设开发法试算的结果具有较高的可信度。

2市场比较法 2.1比较案例选择

根据待估宗地所处位臵、交通条件、基础设施条件、环境质

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量状况等因素，我们选择了位于同一供需圈内的3个类似交易实例，各交易实例的基本情况如下：

2.1.2实例A

交易实例A位于麒麟镇，一等镇二级地，周围公用设施较少，所在区域商服繁华度较劣，总体环境质量一般，二类居住用地，无特殊规划限制，面积61260平方米，容积率1.5，土地开发状况为宗地红线外通路、供电、供水、排水、通讯“五通”和宗地红线内为净地，宗地距中央门长途汽车站、火车站分别为15.5公里、15公里，距最近公交站点(规划)300米，地形平坦，形状较规则，地基一般，临泰盈路， 2003年4月挂牌成交地价为1028.4元/m2。

2.1.2实例B

交易实例B位于栖霞区仙林大学城中心区，周围公用设施配套较齐全，所在区域商服繁华度较高，总体环境质量一般，二类居住用地，无特殊规划限制，面积54664.2平方米，容积率1.0，土地开发状况为宗地红线外通路、供电、供水、排水、通讯“五通”和宗地红线内为净地，宗地距中央门长途汽车站、火车站分别为13.5公里、13公里，距最近公交站点100米，地形平坦，形状较规则，地基一般， 2003年9月挂牌成交地价为2100元/m2。

2.1.3实例C

交易实例C位于栖霞区方家冲，七级地，周围公用设施状况一般，所在区域商服繁华度一般，总体环境质量一般，二类居住用地，无特殊规划限制，面积25683.9平方米，容积率1.2，土地开发状况为宗地红线外通路、供电、供水、排水、通讯“五通”和宗地红线内为净地，宗地距中央门长途汽车站、火车站分别为13.5公里、13公里，距最近公交站点200米，地形平坦，形状欠规则，地基一般，2003年5月28日挂牌成交地价为1454元/m2。

经调查，在待估宗地较近的区域范围还有南湾营地块，由于南湾营开发的物业是中低价商品房，政府对其开发期限与销售均

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有限制，与待估宗地相比较，开发性质不同，不具有可比性，因此，本次评估时未选择该地块作为比较案例。

2.2因素选择

根据待估宗地与比较案例的用途、位臵及区域、个别因素等条件，选择影响土地价格的主要因素如下：

2.2.1交易时间 2.2.2交易情况 2.2.3交易类型 2.2.4区域因素

本次评估选择比较的区域因素有位臵、商服繁华度、交通条件、基础设施、公共设施、环境质量等。

2.2.5个别因素

本次评估选择比较的个别因素有面积、形状、地基、地形状况、宗地内基础设施、容积率、小区内设施完善程度及规划限制等。

2.3因素条件说明

整理土地估价师收集的有关资料，将待估宗地与比较案例的因素条件列表表示如下：

表3 因素条件说明表

宗地名称 比较因素 位臵 用途 交易时间 单位面积地价(元/m2) 交易类型 交易情况 区域交通距公交站点距离 待估宗地 栖霞区百水桥B-1 住宅 2003年11月 待估 出让 正常 300米(规划) 案例A 麒麟镇 住宅 2003年4月 1028.4 挂牌 正常 300米 案例B 栖霞区仙林大学城中心区 住宅 2003年9月 2100 挂牌 正常 100米 案例C 栖霞区方家冲 住宅 2003年5月 1454 挂牌 正常 200米 29

×100/100×100/100×100/100×1.4/1.33×100/100×100/100×100/100=1342.12元/m2

实例B=2100元/ m2×100/100×100/100×107/105×100/100×100 /100×100/104×100/100×100/110×100/102×100/109×100/103×100/100×100/100×100/100×100/102×1.4/1.0×100/104×100/100×100/100=2155.85元/ m2

实例C=1454元/ m2×100/100×100/100×107/101×100/100×100 /100×100/102×100/100×100/100×100/100×100/103×100/103×100/ 100×100/98×100/100×100/101×1.4/1.13×100/102×100/100×100/ 100=1746.84元/m2

实例A位于江宁麒麟镇，与待估宗地在地理位臵、区域经济发展水平等多方面均存在一定的差异，采用实例A试算的比准价格偏低，本次评估只作对地价测算的参考；实例B和实例C与待估宗地情况较相近，且比准价格比较接近，经综合考虑，待估宗地地价取实例B和实例C的比准价格的算术平均值，即：

（2155.85元/m2＋1746.84元/ m2）÷2＝1951.13元/ m2 2.7方法应用评价

市场比较法是根据替代原则，将待估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时日地价的方法。由于待估宗地周边区域内没有充分的比较案例，又难以采用其他估价方法，本次评估选取的是城东较大区域内的案例，故市场比较法试算的结果较假设开发法试算结果可信度略低。 三、地价的确定

1.地价的确定

本次估价采用假设开发法和市场比较法两种测算方法分别对待估宗地进行了评估。由于假设开发法中的参数确定均有据可依，可信度较高。而用市场比较法测算时，待估宗地近区域内相

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近的类似土地交易比较案例不充分，又难以采用其他估价方法，故选取了城东较大区域内的三个案例，因此试算的地价相对假设开发法试算的地价而言其真实性略低；结合估价师的经验，本次评估以加权平均法确定待估宗地价格，取市场比较法结果权重为0.3，取假设开发法结果权重为0.7，则：

单位面积地价=1997.35元/m2×0.7+1951.13元/m2×0.3

=1983.49元/m2。

2.估价结果

南京市土地储备中心所属栖霞区百水桥B-1宗地，登记和规划用途为住宅用地，评估设定用途为住宅用地，评估土地面积为61047.1m2，在设定宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯“五通”和宗地内达到土地平整的开发程度下，在估价基准日二OO三年十一月十五日，土地使用年期为70年的单位面积地价为1983.49元/m2，总地价为12109万元，即人民币壹亿贰仟壹佰零玖万元整。

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第四部分 附 件

一、待估宗地国有土地使用证复印件

二、?南京市规划局建设工程规划设计方案要点通知

书?（编号2002678JY01）复印件 三、待估宗地规划红线图复印件 四、待估宗地位臵区域图复印件 五、待估宗地照片复印件

六、受托估价机构营业执照及资格证书复印件(略) 七、本次评估土地估价师资格证书复印件(略)

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