公司职能部门的整体规划

浙江大管家物业管理服务有限公司 大管家物通[2013] 016号

关于进一步公司职能部门工作职责的通知

为进一步理顺公司职能部门与各分公司、项目服务中心的工作关系，明确公司职能部门服务性质的工作职责，确保项目经理责任制综合管理服务顺利实施，适应公司新阶段的整体发展和业务量快速增长的需要及公司转型升级。希望各职能部门、分公司、项目服务中心，加强合作，密切配合，以职能部门服务于项目，配合项目经理正常工作达到业主满意收费率高的目的为主。现将公司各职能部门的工作职责明确如下：

一、加强合作，密切配合。公司职能部门是负责物业服务专业业务的管理、指导监督代表公司在专业业务中为公司领导出谋划策、承上接下、协助解决公司运行中出现重大问题的一个工作部门。而分公司、项目服务中心是受公司的委托，负责一个或多个项目的经营管理，在业务上接受公司职能部门的指导、监督。两者都是为完成公司经营管理同一个目标而从事不同角度工作任务，只是工作职责的不同而异。

二、强化指导，提升品质。公司各部门，要加强自身业务的学习，深入到各项目服务点，了解新情况，解决新问题。要指导各项目服务中心，将公司在经营管理、服务方面的理念、服务目标、在各项目服务中心贯彻落实；各项目服务中心要按照物业服务合同的约定和公司的服务理念、服务目标，组织全体员工认真实施。自觉接受公司各工作部门的监督指导，将管理服务中碰到的问题向各部门反映，虚心接受他们的监督指导，不断提高物业服务品质。

三、理顺关系，尽职尽责。为理顺公司工作部门与各项目服务中心的工作关系，进一步明确公司职能部门主要定位及服务管理范畴，各工作部门原有的职责基本不变，其工作关系按照如下意见实施： （一）对各项目开展专业技术层面的培训、指导、检查工作； （二）协助解决各项目服务中心提出本专业疑难问题、突发事件； （三）协助做好人员调配，本专业技术人才的管理培养； （四）积极研发、推广服务新产品，不断完善规范新标准； （五）做好特色服务样板项目的试点建设和推广； （六）组织开展创新综合平台特色服务试点。

四、规范任职，重视素质。项目服务中心专业主管任职、调动。加强培养各项目服务中心专业主管是公司和项目服务中心的一项重要工作，是关系公司持久发展的一件大事，各部门、项目服务中心要十分重视专业负责人的学习、培训、任职等工作。公司各部门和项目服务中心要认真负责的做好专业负责人的免职、升职、培训、检查与考核流程。具体流程如下：

流程 任职 调离与免职 升职 职能部门负责人对项目本专业人员有提名升职权 项目经理对被提名人进行评价并签署意见 公司人力资源部、分管副总签署意见 培训与考核 职能部门制定本专业年度培训计划，项目经理制定项目培训计划 优先安排职能部门培训，如遇时间冲突以职能部门为准 项目专业主管可以根据项目实际需要向公司职能部门申请培训需求内检查及突发事件 职能部门制定半年度检查计划，和月度检查计划 流程一 项目经理提名人试用期或不服从项目选（口头或报告） 经理工作安排的，项目经理口头告知职能部门、书面报告公司分管副总、总经理以及职能部门申请将其调离 流程二 如无提名则由职能部门负责人提名（口头或报告），项目经理否决的马上终止。 流程三 职能部门对业务能力进行考核（填表）书面签署考核意见，将参考意见报公司总经理，同时反经口头沟通后职能部门有另行安排的，降职使用可以直接经人力资源部安排，平级调动按照任职流程实施 书面报告公司分管副总、总经理、以及职能部门的，以项目经理责任制为核心，由人力资源部、职能部门对被调离人谈话并签署部门项目经理负责带领、调动项目人员共同达标，符合规范 职能部门按计划检查时检查结果主送分管副总、总经理抄送项目经理，并予以存档 馈给项目经理和意见上报总经理 公司人力资源部 流程四 项目经理、职能部门、人力资源部会签后上报总经理 流程五 总经理审核后签署聘任令 经总经理审核符合继续任用条件的，继续任用，由人力资源部会同职能部门共同商议安排，按照任职流程实施 总经理审核同意（主管以上签署聘任令） 人力资源部引导填写薪资调整单，自履行新职务之日起实施 容 职能部门安排时间进行统筹培训 项目经理负责组织人员对职能部门的整改意见和要求进行整改，包含口头意见 专业疑难、突发事件发生后作为本专业的权威职能部门应代表公司前往处理 处理结果和整改再次检查结果汇报公司高层管理者 职能部门对培训人员进行考核，结果存档作为升职依据 流程六 持聘任令到项目 报到进入一个月试用期。日常工作服从项目经理 五、 明确职责，规范服务。为加强公司各部门的工作，进一步明确各工作

部门的主要工作，其职责如下：

（一）业务拓展部。在项目拓展、接管审批、物业招投标、项目前期架构搭建及运行等方面充分发挥职能部门的指导监督职能；为提高工作效率，牵头统一编制相应工作范本，如详尽的物业管理服务方案及公司质量体系范本，并制订相关制度及操作规程；不定期对业务拓展相关工作人员开展培训；建立物业管理行业评价体系。确保重点项目物业招投标的顺利中标。加强对项目的制度建设的指导和把控；

（二）工程技术部。抓好公司在管项目的工程设施设备的管理和安全运行，杜绝出现工程设施设备安全管理事故；帮助项目单位做好节能减排工作；当好公司高层管理者工程设施设备管理参谋，每季出具工程设施设备安全运行状况报告，发生重大工程设施设备事故时必须主持组织抢修或修理工作并及时报告主管领导（包括事故原因、处理结果、直接经济损失、责任人及处理意见、预防措施等），供高层管理者了解和参考借鉴管理区域工程安全管理；加强公司工程二级管理体系，通过国家相关标准和《十S

管理目视化管理工程部分》引导，使公司各下属单位工程管理及运行环境逐步进入标准化。

（三）秩序维护总部：配合在温地区各小区做好秩序维护服务工作，使业主对秩序维护服务满意率达到96%以上；杜绝发生责任性的重大火灾 、刑事案件和交通事故，特别是完善消防系统的定期查验记录；在完成（指导）组建公司已签合同项目及储备项目秩序维护队，积极配合新业务上的拓展。探索全新的管理模式；积极协助案场项目接管的人员抽调补充。开展公司安保业务，有权直接调动公司所管辖项目三分之一以内的人员短期出勤；以内部培养队长为主、外部引进为辅，降低劳动用工风险；

（四）品质部：健全延续质量/环境管理体系，确保年度质量体系复检成功，完善管理体系文件，在公司内部建立质量文件控制程序；申报公司在管项目的评优创标工作。逐步建立（试点在新项目建立）分级管控品质工作；根据公司发展情况不断完善、持续改进公司的管理体系、管理制度，提高公司的管理效率和管控力度，为公司的发展提供制度保障。通过逐步制定物业服务体系标准，分阶段实现所有在管物业项目的标准化管理；运用物业服务热线400平台和公司日报周报制度，对公司物业服务过程与相关记录进行全程电子化操作。定期梳理管理流程和管理制度，首先进行培训和其次执行并检查。

特此通知，请遵照执行

浙江大管家物业管理服务有限公司

二0一三年四月二十三日

主题词 职能 工作 通知 呈报：总经理办公室

抄送：各部门、各服务中心 撰稿： 核稿： 签发：

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