某磁材厂“三旧改造”项目可行性研究报告 - 图文

XX区XX路XX磁材厂“三旧”地块改造项目可行性研究报告

目 录

第一章 总 论 ................................................................................................................................... 3 一、项目概况 .................................................................................................................................... 3 二、项目业主简介 ............................................................................................................................ 3 三、研究内容 .................................................................................................................................... 4 四、报告编制依据 ............................................................................................................................ 4 五、简要结论 .................................................................................................................................... 5 第二章 项目建设背景和必要性 ....................................................................................................... 7 一、项目建设的背景 ........................................................................................................................ 7 二、项目建设的必要性 .................................................................................................................. 10 第三章 房地产发展环境及项目市场调查分析与预测 ................................................................. 12 一、房地产宏观调控政策 .............................................................................................................. 12 二、XX市“三旧”改造产业发展政策 ......................................................................................... 16 三、市场调查分析 .......................................................................................................................... 19 四、XX市社会经济发展预测 ....................................................................................................... 28 五、XX区社会经济发展预测 ....................................................................................................... 31 六、XX市人口预测 ....................................................................................................................... 32 七、目前房地产市场发展的趋势 .................................................................................................. 32 第四章 项目建设条件分析 ............................................................................................................. 34 一、地块基本情况 .......................................................................................................................... 34 二、项目地块SWOT分析 ............................................................................................................. 38 第五章 建设内容、规模及建设方案 ............................................................................................. 42 一、建设内容 .................................................................................................................................. 42 二、建设规模 .................................................................................................................................. 43 三、建设方案 .................................................................................................................................. 45 第六章 项目投资估算 ..................................................................................................................... 56 一、土地的地块开发成本计算 ...................................................................................................... 56 二、开发成本汇总 .......................................................................................................................... 60 第七章 财务预测 ............................................................................................................................. 63 一、项目各种财务数据的确定 ...................................................................................................... 63 二、总成本费用估算 ...................................................................................................................... 65 三、财务评价报表 .......................................................................................................................... 67

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四、项目技术经济指标表 .............................................................................................................. 71 第八章 环境保护 ............................................................................................................................... 72 一、环境现状 .................................................................................................................................. 72 二、项目建设与运营对环境影响 .................................................................................................. 72 三、环境保护措施 .......................................................................................................................... 73 四、环境影响评价结论 .................................................................................................................. 75 第九章 劳动安全、卫生防护 ........................................................................................................... 75 一、劳动安全 .................................................................................................................................. 76 二、卫生防护措施 .......................................................................................................................... 77 第十章 消 防 ................................................................................................................................... 77 一、编制原则 .................................................................................................................................. 78 二、编制依据 .................................................................................................................................. 78 三、消防措施 .................................................................................................................................. 78 第十一章 项目实施进度 ................................................................................................................. 83 一、建设工期 .................................................................................................................................. 84 二、实施进度安排 .......................................................................................................................... 84 第十二章 社会评价 ......................................................................................................................... 84 一、项目对社会影响分析 .............................................................................................................. 85 二、社会风险分析 .......................................................................................................................... 85 三、社会评价结论 .......................................................................................................................... 86 第十三章 风险分析 ......................................................................................................................... 87 一、项目主要风险识别 .................................................................................................................. 87 二、项目风险程度分析 .................................................................................................................. 88 三、项目风险防范与降低 .............................................................................................................. 89 四、风险对策 .................................................................................................................................. 89 五、不确定性分析 .......................................................................................................................... 90 第十四章 结论与建议 ....................................................................................................................... 92 一、研究结论 .................................................................................................................................. 92 二、有关说明与建议 ...................................................................................................................... 92

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第一章 总 论

一、项目概况

（一）项目名称：XX区XXXX路XX磁材厂“三旧”地块改造项目 （二）建设地址：XX省XX市星岩四路51号 （三）项目业主：XX广业硫铁矿集团有限公司 （四）企业性质：国有法人独资有限责任公司 （五）法人代表：XX

（六）业主地址：XX省XX市星岩四路51号

二、项目业主简介

XXXX硫铁矿是国家“六五”计划重点建设项目之一，于1979年开始大规模兴建，1988年1月建成投产，是我国最大的硫铁矿矿山，素有“东方硫都”之美誉。2010年3月，经XX省国资委同意，整体改制为国有法人独资有限责任公司――XX广业硫铁矿集团有限公司，是XX省广业资产经营有限公司旗下一级企业。

◆矿产开发

XX矿区探明硫铁矿储量为2.08亿吨，居世界前列，矿石平均含硫31.04%，是生产硫酸的优质化工原料。多年来，XX集团坚持走“矿化结合、硫铁并举、综合开发、综合利用”的循环经济发展道路，利用资源优势，积极发展硫化工产业，是国家第二批循环经济试点单位，目前形成年产原矿300万吨、硫酸近60万吨、磷肥20万吨的生产规模。“XX”商标为XX省著名商标，“XX牌”硫铁矿、过磷酸钙、无机酸制造产品为XX省名牌产品。

◆发展目标

XX集团“十二五”发展规划目标是“建设百亿XX，打造百年XX”。“十二五”期间拟投资建设项目22个，投资额约70亿元。通过实施规划，到“十二五”末，把XX集团建设成以

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资源开发和加工为主导，上下游一体化为特征，资源价值链完整，产品链延伸，主业形成黑色金属矿业资源系统、有色金属矿业资源系统、磷矿矿业资源系统、硫铁矿矿业资源系统和资源综合利用五大板块，年销售收入超100亿元、年利润超10亿元的综合性大型矿业集团。

◆业务范围

公司的业务包括产品产销、机械加工、选矿设备制造、物资供销、进出口贸易、建筑安装施工、房地产开发、工程监理、物业管理等。下设矿业、化工、新材料、磁性材料、机械、建筑、贸易等十多个分（子）公司。主要产品：硫（精）矿（XX省名牌产品）、硫酸、磷肥（XX省名牌产品）、铁红、预烧料、磁制品、铁精矿、聚合硫酸铁（新型水处理剂）等。

三、研究内容

本项目研究内容主要包括如下： （一）项目建设的必要性分析； （二）项目建设的充分性分析；

（三）在项目规划方案基础上，编制项目建设方案；

（四）围绕项目的建设方案，对项目建设成本进行细分，按成本单元进行估算； （五）为保障项目的顺利实施，配合项目的开发建设进度设计合理的融资方案，在满足项目开发资金需求的基础上，实现资金成本最小化；财务预测和方案推荐；

（六）在项目效益评价（含经济、社会、环境评价等方面）的基础上，总结项目投资的可行性，对项目整体实施提出建议；

《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。

四、报告编制依据

1、项目立项及其批复文件；

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2、国家及XX市颁布的相关法律、法规、政策； 3、《XX市城区住房建设规划》；

4、XX国土资试点发[2011] 175号文关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知 ；

5、《XX市城市总体规划（2008-2020）》；

6、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额； 7、XX市城区国有土地使用权基准地价更新成果的通告； 8、编制《报告》的委托合同；

9、XX市中心城区“三旧”改造专项规划（2010－2014）；

10、《XX市中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法》（XX区政府2009年9号文）； 11、《XX市中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法补充细则》（XX区政府2009年32号文）；

12、《中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法补充规定》（XX区政府2010年3号文）；

13、业主提供的其他有关依据资料； 14、XX市住房城乡建设信息网；

15、全国统一建筑安装工程工期定额（2010）；

16、XX区XXXX路XX磁材厂“三旧”地块改造项目建议书； 17、《XX市2012年政府工作报告》；

18、国家发改委办公厅计办投资[2002]15号文颁发《投资项目可行性研究指南》； 19、国家发改委、建设部联合制定的《建设项目经济评价方法和参数》（第三版）； 20、《投资项目可行性研究方法与案例应用手册》。

五、简要结论

（一）投资环境分析：目前，全国房地产宏观投资环境良好，XX市经济运行良好，本项

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目未来发展前景非常好；

（二）目标客户：XX区周边乡镇的中高层消费群；

（三）价格定位：按建筑面积计算，住宅部分均价为4800元/平方米，商业部分均价为10000元/平方米，车位为13万元/个；

（四）风险状况：项目抗风险能力强，企业所面临的财务风险和市场风险较小； （五）营销策划：突出配套、彰显景观、强调社区认同，配套学校，提高项目的市场渗透力和吸引力。

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第二章 项目建设背景和必要性

一、项目建设的背景

1、XX市简介

XX，是XX最年轻的地级市。XX地处XX中部，依傍XX，东接XX，与XX市、XX市交界，南与XX市、XX市相邻，西靠XX东南，北临XX，与XX市的XX县、XX县隔江相望。市区距XX60公里，距XX160公里，水路距XX177海里，上溯XX60海里。是富饶的XX经济区与广袤的XX腹地之间的交通枢纽和商品集散地。“城中有山，山中有水，绿树花香，山水相映”是XX的特色。全市总面积7779平方公里。总人口295.5万。

XX市管辖XX区、XX县、XX县、XX县、XX市等5个行政区域。XX区是XX市人民政府所在地，全市的政治、经济、文化中心。

2、XX市总体发展战略 （1）集聚优势战略

引导资源和相关企业向优势地域集中，使同一行业的产业链相对密集与完整，多企业、多环节紧密联系，分工合作，优势互补，促进市域产业的整体升级，发挥规模效应，推动经济又好又快发展。

（2）特色主导战略

选择在全国全省具有影响力、产业关联度高、市场潜力大、技术进步快的产业作为区域主导产业培植，集中资源投入，有效带动区域经济增长和促进区域产业结构升级，提升区域综合竞争力。

（3）中心崛起战略

壮大中心城区规模，推进XX、云安同城化发展；推动中心城区滨江延伸，构筑现代化功能型的城市基础设施和服务设施体系，全面提升城市功能和品位，增强中心城区的凝聚力、吸

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引力和辐射力。

（4）城乡统筹战略

推进城乡统筹协调发展的综合配套改革，建立城乡优势互补、良性互动的发展格局，促进城乡资源要素均衡配置和合理流动，推进城乡基本公共服务均等化，实现城乡互补、融合、协调发展和共同繁荣。

3、“三旧”改造背景

我国人多地少，耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地矛盾十分突出。切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子，是关系民族生存和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是我国必须长期坚持的一条根本方针。(国务院关于促进节约集约用地的通知，2008年1月3日)。

由于XX改革发展和经济社会转型走在全国前面，人多地少，土地供需矛盾比较突出。人均耕地只有0.45亩，远远低于联合国粮农组织规定的人均耕地0.8亩的警戒线。

土地利用方式粗放，产出效率有待于进一步的提高。如：历史问题需要解决，改革开放以来东莞、佛山等村镇工业区是建设在农用地的基础上，没有合法的用地手续，不完善用地手续无法实现改造，土地使用效率难以提高、土地使用用途难于改变、产业结构和城市功能难于调整。

2008年3月7日，温总理参与第十一届全国人大XX代表团的讨论，在听取了XX省国土厅厅长有关国土资源管理的意见后，说：“希望XX在这一方面做出新的成绩，积累新的经验，真正使XX不仅经济发达，而且生态优美，成为节约集约利用土地的示范省。”2008年12月20日，XX省建设节约集约用地示范省启动仪式，省部合作共同推进示范省建设。

4、项目提出背景

为了促进经济发展方式转变，优化人居生活环境，完善城市功能和建设用地结构布局，XX市政府提出城区\三旧\改造工作计划。

城中村、城中小型加工石材厂现象在XX市区非常突出，己成为困扰城市良性发展的一大

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问题。随着XX市建设“XX富庶文明大西关”的战略的实施和建设“健康、生态、幸福的宜居城市示范市”城市目标的提出，城中村、城中厂改造已经成为当前城市建设不可回避的一项任务。

根据《XX市中心城区\三旧\改造专项规划》(2010-2014)，XX区XXXX路XX磁材厂“三旧”地块被列为40个近期重点改造项目之一，这使XX区XXXX路XX磁材厂“三旧”地块迎来了良好的改造机遇：

(1)天时——改造的良好政策机遇

2009年，XX省出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见(粤府【2009】78号)》，市政府也出台了《XX市推进“三旧”改造促进节约集约用地实施办法的通知(XX府办【2009】 95 号)》，为XX城区“三旧”改造提供了良好的政策环境。

2010年11月，XX市政府出具了《关于印发XX市城区\三旧\改造工作若干意见的通知》，要求加快推进城区“三旧”改造工作，并结合实际提出了组织机构、改造模式、改造主体、运作方式和土地处置方法等意见。

(2) 地利——地处市过境公路两侧，市场改造时机的成熟

XX的城市建设在早期主要是以拉开城市框架为主。2006年之后，XX市房地产价格快速上升，市区土地经济价值逐步得到体现，城中厂改造迎来良好的市场机会。

对于XXXX路XX磁材厂“三旧”地块而言，位于环市路两侧，潜在的土地经济价值较高，改造具有良好的市场机会。

5、XX市中心城区“三旧”改造专项规划

根据省委省政府作出的“加快城乡建设，推进城市化进程” 的重大决策部署以及城市化发展目标、方针和政策措施，XX市全面加快了城乡建设步伐，围绕建设“XX富庶文明大西关”和“健康、生态、幸福的宜居城市示范市”的目标，并采取了一系列行之有效的措施，努力完善城镇功能，改善城乡环境，提高人民生活质量。近年来，XX市采取节约集约用地的重要举措，以城中旧厂房改造作为重要抓手，努力拓展城市建设空间，提升城市功能，建设宜居城市，推进”三旧”改造工作。

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XX市中心城区三旧用地规模：中心城区“三旧”总用地共约883.5公顷（13252.5亩），其中旧城镇用地约111公顷（1665亩），旧厂房用地面积约339.5公顷（5092.5亩）旧村庄用地面积约433公顷（6495亩）。在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，促进存量建设用地和低效用地“二次开发”，统筹城乡发展，优化人居环境，改善城乡面貌，切实提高建设用地利用效率。

目前，XX市“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造正在全市范围内逐步铺开，XX建安公司旧厂房改造、罗定市的阳光美域、郁南县的新永光大酒店等一批项目正在抓紧推进，一个又一个曾经垃圾成堆，污水横流的典型“脏、乱、差”地方华丽变身为干净整洁的小区，城市品位进一步提升。

根据《XX市中心城区“三旧”改造专项规划（2010-2014）》的会议指出，国家有关部委和省专门出台以旧城镇、旧厂房、旧村庄改造为主要内容的“三旧”改造政策和措施，对于我们解决历史遗留问题、提升土地利用效率、拓展城乡发展空间、推动宜居城市建设和城乡统筹发展、提升经济发展水平十分有利，机会难得。会议提出，有关部门要吃透政策，抢抓机遇，在2012年底前，集中力量启动一批“三旧”改造项目，推动“三旧”改造工作全面铺开，到2014年底，完成“三旧”改造总面积431.1公顷，重点项目40个，进一步优化我市城市空间和功能分区。

二、项目建设的必要性

1、项目建设是促使节约集约城市土地

我国人多地少、耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地矛盾十分突出。切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走一条建设占地少、利用率高的符合我国国情的土地利用新路子，是关系民族生存和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是我国必须长期坚持的一条根本方针。

项目建设是为了促进经济发展方式转变，优化人居生活环境，完善城市功能和建设用地结构布局而进行的城市旧村改造，促进节约集约城市土地建设。

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2、项目建设是盘活土地资源、利用区位优势促进集体经济再发展

本项目拆迁地块建筑密度大，容积率低，土地利用不充分，对土地资源日益紧张的城市建设区来说，是一种资源的浪费。该项目的建设，依据城市规划，合理利用容积率，将地块这一稀缺资源的空间利用发挥到最大；且由于该项目的实施，盘活了周边大面积城郊土地，对大幅度提升其原有价值，真正体现城市土地的价值具有重大意义。

同时土地价值的迅速提升，市场发展动力充足，给集体经济发展带来良好机遇。 3、项目建设是提升城市形象的需要、促进城市经济效益

XX区XXXX路XX磁材厂“三旧”地块改造项目位于324国道旁，是XX市中心城区东扩的主要地段，是XX城市形象的重要组成部分，该片区的城市面貌直接影响到城市招商引资及社会经济发展。该地块上的建筑物是我司属下XX磁材厂厂房及办公用地，XX磁材厂产品因市场原因早已停产，目前厂房空置，直接影响市容市貌及城市景观和宜居环境，阻碍城市发展。

本项目通过拆迁改造，根据发展规划、重新科学合理构建，使整个地块面焕然一新，融入新城区的风格之中，可以极大改善居民生活环境，弘扬城市文化,塑造城市个性,打造城市品牌,提升城市形象和核心竞争力,从而使XX城区走上可持续发展的道路。

在城市加快结构整合、功能提升的过程中，XX所拥有的区位优越的土地资源成为城市宝贵的财富，从而促使XX通过用地功能和布局调整达到充分利用土地价值，创造更高城市经济效益的目的。

因此，该项目建设必要性明显。

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第三章 房地产发展环境及项目市场调查分析与预测

一、房地产宏观调控政策

2009年国内房地产市场在拉动内需克服金融危机，和实现国内GDP增长保八目标的总体背景下，得益于2009年中央四万亿投资拉动和全年9059亿元天量信贷所形成的宽松货币政策，以及一系列有利于房地产投资政策的共同作用下，2009年我国房地产行业出现了一次井喷式的高速发展，已经积累了一定的泡沫风险。据国家统计局公布的相关调查后发现，20l0年1月份，全国70个大中城市房价同比大幅上涨，同比涨幅创下2008年5月份以来的21个月新高，远远超过了同期国内GDP的增福。

面对高房价，2010年1-9月间，政府先后19次出台政策，抑制高房价和房价过快增长。 从2010年1月7日“国十一条”房地产调控开始，国家从没有放松过政策：

2010年1月1 0日国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展；

2010年1月12日，中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人

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民币存款准备金率0．5个百分点；

2010年2月20日，银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者，规定流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途；

20l0年3月10日，国土部发通知：1)加快住房建设用地供应计划编制；2)促进住房建设用地有效供应；3)切实加强房地产用地监管；4)建立健全信息公开制度；5)开展房地产用地突出问题专项检查；

2010年3月18日，国资委要求78家非地产业的央企15天出退出方案，要求这些国企在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务；

2010年4月11日，中国银监会指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度；

20l0年4月13日，住房城乡建设部召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨；

2010年4月15日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款．首付款比例不得低于30％；

2010年4月19日，住建部要求商品住房严格实行购房实名制，未获预售许可开发商不得收取定金；

2010年4月21日，银监会银行业监管部解读二套房以住房套数界定不再以贷款为准，以家庭为单位；

2010年5月2日，央行年内第三次上调存款准备金率O．5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调；

2010年5月6日，深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款；

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2010年5月22日，广州、重庆出台新政，加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，没有对三套房停贷作出限制，坚决抑制不合理住房需求；明确保障性住房供应量、商品房和限价房供应量；

2010年6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定；

2010年6月12日，住建部等七部门发文加快发展公租房等等；

2010年9月26日，国土资源部、住房和城乡建设部再次发文，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。

在经过号称房地产“史上最严厉调控年”的2011年已临近尾声，结合各地情况来看，“部分城市成交跌入冰点，房价涨幅全面趋缓，降价现象频现”是当下大中城市房地产市场的真实写照。

另一方面，房价拐点仅是曙光初现，全面下跌缺乏权威数据的支撑，楼市调控目标远未实现。

除此之外，楼市调控的本质就是倒逼经济结构调整，改变以房地产为代表的粗放的GDP增长方式，促进产业和地产的结合，倒逼地方政府摆脱土地财政，开辟新税源。

从政府高层释放的信号来看，2012年，政府在推进楼市调控方面预计有以下动作； 一是，以限购为代表的楼市调控政策不会动摇，但是执行方面会进行微调，避免误伤刚需和改善性需求；

二是，允许地方政府自行发债。此举一方面能减少地方政府对土地财政的依赖；另一方面使政府财政资金的使用公开化、透明化；

三是，征收房产税，增加住房的持有成本，弱化住房的投资属性，以进一步发挥在房地产市场运行过程当中的调控作用。

2012年，地方政府正处于换届之时，面对中央的压力，地方政府现在也不敢轻易放松对房地产的调控，未来一段时间，至少年内，他们仍可能会执行中央部署的房地产调控政策，跟

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中央步调保持一致。

面对政策较长时间内的不可逆转，2012年楼市将依然严峻。 不过，相对于今年下半年，2012年的房地产市场也有利好的信号。

首先，政策呈现“外松内紧”的趋势，持续的楼市调控下，地方政府的土地财政持续萎缩，前11月，土地财政的降幅高达30%，“十二五”地方的投资需求较高，再加上保障房的建设任务等对资金的需求量大，预计部分地方政府在政策执行上会有所放松；

第二，2012年下半年，土地市场或将存在机遇，在政策趋紧的情况下，持续到明年上半年，预计土地市场都将冷清，为了增加财政收入，预计2012年，地方政府或将加大土地供应量，以刺激房企的拿地热情；

第三，货币政策释放松动信号，2012年通货膨胀较2011年有所好转，年底中央经济会议确定改“反通胀”的经济目标为“保增长”，为了保持经济的增长态势，货币政策或将在2012年持续放松，至6月18日，央行已经二次下调存款准备金率，二次降低存贷款利息，同时各地提高住房公积金比例。

预计到明年三月份，或将迎来房地产市场的一个小阳春，刚需或将入市，带动成交量回暖，三、四线城市的房地产业将迎来相当大的发展空间。

同时在第一轮城市化后，今天我国大规模的城市化已开始转向二三线城市，掀起我国第二轮城市化，目前这些城市的城市化率在40%-70%期间，进入了城市快速的增长期和城市功能的升级期。城市化不仅表现在住宅楼和城市规模的扩张，更多的是迎来了城市的功能升级。在这种城市功能的升级过程中，建筑综合体起到了核心作用。

再者XX市“三旧”改造的力度加大，也将带动房地产业的发展。因此，XX市房地产市场的投资和消费将继续同步增长，且保持较高水平。

新国五条实施：2013年2月20日，国务院常务会议明确了五项房地产市场调控具体政策措施，即“国五条”。“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容：

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（一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度；

（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围；

（三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应；

（四）加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围；

（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

二、XX市“三旧”改造产业发展政策

为促进节约集约用地，推动全市产业结构调整和转型升级，加快实施“三旧”（旧城镇、旧村庄、旧厂房）改造，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》和XX省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（XX〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（XX〔2009〕122号）等政策法规的规定，XX市人民政府于2009年12月8日制定并颁布实施了《XX市推进“三旧”改造促进节约集约用地实施办法》。

◇实施原则

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该办法指出，实施“三旧”改造，应当遵循“政府引导，市场运作，明晰产权，保障权益，统筹规划，有序推进，节约集约，提高效率，尊重历史，客观公正”的原则。

◇制定实施计划

该办法要求各县（市、区）人民政府和有条件的镇（街），应组织城乡规划、建设、国土资源等部门，结合经济社会发展实际和产业发展需求，根据土地利用总体规划、城乡规划，编制“三旧”改造规划及年度实施计划。“三旧”改造规划逐级上报市人民政府批准实施，年度实施计划由县（市、区）人民政府批准后实施。

◇“三旧”改造范围

该办法还明确了“三旧”改造的范围： （一）城市市区“退二进三”产业用地；

（二）城乡规划确定不作为工业用途的厂房（厂区）用地； （三）国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地； （四）不符合安全生产和环保要求的厂房用地；

（五）布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄； （六）列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。 ◇实施方式

（一）市、县（市、区）人民政府为了城市基础设施和公共设施建设或实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，由市、县（市、区）人民政府依法收回、收购土地使用权，纳入土地储备。土地使用权收购的具体程序、价格确定，由市、县（市、区）人民政府依法制定实施办法；

（二）在旧城镇改造范围内，符合城乡规划、“三旧”改造规划和年度实施计划的，鼓励原土地使用权人自行进行改造。自行改造应当制订方案，经土地行政主管部门和城乡规划主管部门同意后报市、县（市、区）人民政府批准实施。所涉及的划拨土地使用权，可采取协议方式补办出让手续，涉及补缴地价的，按市人民政府的统一规定办理；

（三）在旧城镇改造范围内，符合城乡规划的，市场主体根据“三旧”改造规划和年度实

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施计划，可以收购相邻多宗地块，申请进行集中改造。市、县（市、区）土地行政主管部门可根据收购人的申请，将分散的土地归宗，为收购人办理土地变更登记手续。收购改造应当制订改造方案，经土地行政主管部门和城乡规划主管部门同意后报市、县（市、区）人民政府批准实施。涉及补缴地价的，按市人民政府的统一规定办理；

（四）旧城镇、旧村庄改造涉及收回或者收购土地的，可以货币方式向原使用权人补偿或支付收购款，也可以置换方式为原使用权人重新安排用地。置换的土地其使用权价额折抵不足的，可以货币补齐；

（五）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，原农村集体经济组织申请将农村集体所有的村庄建设用地改变为国有建设用地的，可依照申请报省人民政府批准征为国有，由市、县（市、区）、镇（街）人民政府根据“三旧”改造规划和年度实施计划分别组织实施。其中，确定为农村集体经济组织使用的，交由农村集体经济组织自行改造或与有关单位合作开发建设；

（六）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外的旧村庄改造，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，除属于市、县（市、区）人民政府应当依法征收的外，可由农村集体经济组织或者用地单位自行组织实施，并可参照旧城镇改造的相关政策办理，但不得用于商品住宅开发。

◇建设用地改变用途

纳入“三旧”改造规划的旧村庄改造，农村集体经济组织要求将其所有的村庄建设用地改变为国有建设用地的，在符合下列条件的前提下可以向市、县（市、区）土地行政主管部门提出申请：

（一）该村庄建设用地在土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内且符合城乡规划；

（二）土地权属清楚，无争议；

（三）经本集体经济组织村民大会（或村民代表大会）2/3以上人数同意； （四）纳入“三旧”改造年度实施计划。

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村庄建设用地改变为国有建设用地的申请由市、县（市、区）土地行政主管部门审查后报同级人民政府审核，并由土地行政主管部门逐级上报省国土资源厅。

◇“三旧”改造资金

市、县（市、区）人民政府应保障开展组织实施“三旧”改造工作经费。对“三旧”改造涉及的城市（城镇）公共基础设施建设，应从土地出让金中安排相应的项目资金予以支持。

在旧城镇改造中，需要搬迁的国有企业用地由市、县（市、区）人民政府依法收回后通过招标拍卖挂牌方式出让的，在扣除收回土地补偿等费用后，其土地出让纯收益可按不高于50%的比例，按照有关规定专项用于支持企业发展。在旧村庄改造中，市、县（市、区）人民政府通过征收农村集体建设用地进行经营性开发的，其土地出让纯收益可按不高于50%比例，依照有关规定专项用于支持原农村集体经济组织的发展。

对现有工业用地改造后不改变原用途，提高容积率的，不再增缴土地价款。

积极探索利用社会资金开展“三旧”改造。除鼓励土地权利人自行改造外，对由政府统一组织实施“三旧”改造的，可在拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为收（征）地（拆迁）补偿成本从土地出让收入中支付；也可在确定开发建设条件的前提下，由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人。

三、市场调查分析

2011年，全市人民在市委、市政府的正确领导下，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，紧紧围绕“建设XX富庶文明大西关，争当全省农村改革发展试验区”为目标，坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，积极探索科学发展新模式，将保持经济平稳较快增长、加快结构调整步伐、转变经济增长方式、推动和谐社会建设作为经济社会发展的主线，实现了“十二五”计划的良好开局。

（一）、综合

初步核算，2011年全市生产总值（GDP）492.09亿元，比上年增长14.3%。其中，第一产

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业增加值122.19亿元，增长5.8%，对GDP增长的贡献率为10.2%；第二产业增加值218.52亿元，增长26.1%，对GDP增长的贡献率为75.1%；第三产业增加值151.38亿元，增长6.3%，对GDP增长的贡献率为14.7%。三次产业结构为24.8：44.4：30.8。在第三产业中，批发和零售业增长7.3%，住宿和餐饮业增长2.7%，金融业增长5.3%,房地产业增长6.1%。民营经济增加值317.75亿元，增长15.2%。

表1：2011年地区生产总值

全年居民消费价格指数为105.6%，高于上年2.4个百分点。

表2：2010-2011年居民消费价格指数（单位：%）

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扎实推进就业和再就业工作，年末全市城镇新增就业3.47万人，增长4.3%；全年城镇失业人员再就业0.99万人，增长0.4%；安置就业困难人员再就业0.23万人，增长1.5%；城镇登记失业率为2.8%。推进农村劳动力有序化技能化规模化转移就业，新增转移农业劳动力6.96万人，增长19.2%；农村劳动力参加职业技能培训4.06万人，增长14.4%。

（二）、农业

2011年，全市粮食作物播种面积11.89万公顷，与上年持平。稻谷种植面积9.11万公顷，下降0.8%；油料种植面积1.78万公顷，增长1.7%；蔬菜种植面积2.28万公顷，增长8.9%。

表3：2011年主要农副产品产量

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全年粮食产量68.84万吨，增长3.4%。稻谷产量58.27万吨，增长3.9%。油料产量4.66万吨，增长3.4%。蔬菜产量44.71万吨，增长11.7%。水果产量66.45万吨，增长7.4%。茶叶产量0.31万吨，增长2.7%。

全年肉类总产量29.35万吨，下降1.2%。其中猪肉产量9.49万吨，下降1.5%；牛肉产量0.33万吨，增长6.8%；禽肉产量18.56万吨，下降1.6%。全年水产品产量9.82万吨，增长4.1%。

（三）、工业和建筑业

2011年，规模以上工业增加值190.35亿元，增长37.2%。在规模以上工业中，按经济类型分：国有企业增加值21.08亿元，增长41.6%；集体企业增加值1.05亿元，下降8.9%；股份制企业增加值84.04亿元，增长36.1%；外商及港澳台商投资企业增加值74.67亿元，增长38.6%；国有控股企业增加值25.53亿元，增长38.3%；民营企业增加值68.02亿元，增长41.7%。按轻重工业分：全年完成轻工业增加值75.33亿元，增长36.4%；重工业增加值115.02亿元，增长37.8%。

表4：2011年主要工业产品产量

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2011年1-11月规模以上工业企业经济效益综合指数234.8%，同比提高48.1个百分点；资产贡献率14.8%，同比提高1.8个百分点；资本保值增值率140.8%，同比提高19.4个百分点；资产负债率56.1%，同比下降3.5个百分点；流动资产周转次数3.3次，同比提高0.4次数；成本费用利润率4.8%，同比下降0.4个百分点；全员劳动生产率18.52万元/人年，同比增长54.0%；产品销售率97.0%，同比下降0.1个百分点；实现工业企业利润总额22.52亿元,同比增长40.1%。其中民营工业企业利润总额10.85亿元,同比增长36.5%。

2011年，全市资质等级以上建筑企业44个。完成房屋建筑施工面积209.64万平方米,同比增长9.8%；房屋竣工面积89.52万平方米,同比增长13.7%。全年完成建筑业增加值23.11亿元，比上年增长16.6%；以建筑企业产值计算的劳动生产率11.68万元/人。

（四）、固定资产投资

2011年，全市完成固定资产投资353.4亿元，比上年增长26.5%。其中城镇投资241.02亿元，增长37.6%；农村投资112.38亿元，增长7.9%；在城镇投资中完成房地产开发投资28.96亿元，增长46.7%。全年商品房销售额27.63亿元，增长22.7%；商品房销售面积72.25万平方米，增长12.7%。从投资主体看，全年国有经济投资94.64亿元，下降17.6%，非国有经济投资258.76亿元，增长57.4%。

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从三次产业看，第一产业投资7.47亿元，增长71.8%；第二产业投资201.7亿元，增长48.7%。其中工业投资198.38亿元，增长47.0%;第三产业投资144.23亿元，增长3.5%。

全年基础设施建设完成投资89.37亿元，下降22.8%。其中交通运输、仓储和邮政业完成投资57.25亿元，下降23.4%；电力、燃气及水的生产和供应业投资16.55亿元，下降32.5%；水利、环境和公共设施管理投资12.68亿元，下降6.9%。

（五）、交通、邮电和旅游

2011年，全市交通运输、仓储和邮电通信业实现增加值11.07亿元，比上年增长4.9%。 2011年，全市各种运输方式完成货物周转量43.85亿吨公里，比上年增长19.1%。其中公路27.92亿吨公里，增长14.1%；水运15.93亿吨公里，增长29%。全年公路运输方式完成旅客周转量31.92亿人公里，增长9.3%。

2011年，全市年末全市民用汽车保有量达到8.57万辆，比上年增长24.7%。其中，私人汽车7.22万辆，增长28.7%；新注册私人汽车1.13万辆，比上年下降4.2%。

2011年，全市完成邮电业务总量17.0亿元，增长16.5%。其中邮政业务总量1.24亿元，增长28.4%；电信业务总量15.76亿元，增长15.6%。

2011年，全市旅游总人数801.4万人次，增长32.1%。其中:住宿设施接待过夜游客603.39万人次，增长32.4%。按国内外分，其中入境游客9.36万人次，增长31.3%；国内游客594.03万人次，增长32.4%。旅行社组团国内游3.94万人次，增长9.7％；出境游865人次，增长19.0%。全年旅游总收入86.44亿元，增长77.6%。其中旅游外汇收入2563.24万美元，增长2.6%。

（六）、国内贸易

2011年,全年社会消费品零售总额167.58亿元，比上年增长17.8%。按销售单位所在地分：城镇消费品零售额157.96亿元，增长18.1%；乡村消费品零售额9.62亿元，增长12.3%。按行业分：批发和零售业零售额150.7亿元，增长18.1%，其中限额以上企业完成41.49亿元，增长34.5%；住宿和餐饮业零售额16.89亿元，增长15.4%，其中限额以上企业完成4.38亿元，增长24.7%。在限额以上批发和零售业零售额中，洗涤用品类零售额比上年增长55.1%，化妆品类增长6.6%，体育、娱乐用品类增长57.1%，家用电器和音像器材类增长24.2%，粮油类零

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售额比上年增长63.8%，文化办公用品类下降13%，汽车类增长11.1%，肉禽蛋类增长70.1%，服装类下降7.1%，通讯器材类增长85.8%，家具类增长107.3%，西药类增长60.6%。

（七）、对外经济

全年进出口总额13.47亿美元，同比增长41.7%。其中出口额8.13亿美元，同比增长32.1%；进口额5.34亿美元，同比增长59.3%。实现贸易顺差2.79亿美元，同比减0.02亿美元。

从贸易方式看，全年一般贸易出口3.01亿美元，增长15.4%；加工贸易出口5.84亿美元，增长5.5%。从经营主体看，国有企业出口0.09亿美元，下降6.4%；外商投资企业出口7.18亿美元，增长5.4%；民营企业出口1.58亿美元，增长28.1%。

从出口商品看，全市机电产品出口5.93亿美元（主要以不锈钢制品和电子产品为主），同比增长12.4%。大宗出口商品主要是：①不锈钢制品类出口3.02亿美元，同比增长5.1%；②电机、电气类出口2.48亿美元，同比增长21.9%；③服装类出口0.72亿美元，同比下降8.8%;④石材类出口0.84亿美元，同比增长12.0%;⑤冰鲜肉类出口0.72亿美元，同比增长9.7%。从出口市场看，香港2.57亿美元，同比增长26.3%；美国1.21亿美元，同比下降7.6%；德国0.64亿美元，同比下降6%；英国0.52亿美元，同比增长107.9%；法国0.43亿美元，同比增长139.1%。对以上5个国家(地区)合计出口5.37亿美元，占全市出口比重60.7%。

全年新批设立外商直接投资项目31个；合同外资金额2.07亿美元，同比增长50.0%；实际吸收外商直接投资0.92亿美元，同比增长15.5%。

（八）、财政、金融和保险业

2011年，全市实现地方一般预算收入29.80亿元，比上年同期增收6.26亿元，增长26.6%。其中：税收收入完成17.22亿元，比上年同期增收1.62亿元，增长10.4%；非税收入完成12.58亿元，比上年同期增收4.64亿元，增长58.4%。

年末全市金融机构本外币各项存款余额为581.65亿元，比年初增加94.73亿元，增长19.5%；其中，单位存款余额160.58亿元，比年初增加33.43亿元，增长26.3%；储蓄存款余额达396.41亿元，比年初增加52.5亿元，增长15.3%。全市金融机构本外币贷款余额333.17亿元，比年初增加54.83亿元，增长19.7%。其中，短期贷款余额90.97亿元，比年初增加5.49

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亿元，增长6.4%；中长期贷款余额240.93亿元，比年初增加49.21亿元，增长25.7%。

全年各类保险业总保费收入11.50亿元，同比增长33.9%。其中，寿险保费收入7.69亿元，占总保费66.8%，同比增长38.1%；财产险保费收入3.82亿元，占总保费33.2%，同比增长22.5%。全市共赔付1.7亿元，共给付0.63亿元。其中，寿险保险赔付1121万元，给付6343万元；财产险赔付1.59亿元，赔付率41.6%，其中车险赔付1.16亿元,赔付率41.7%。

（九）、教育和科学技术

2011年中等职业教育招生1.85万人，增长10.8%，在校生4.16万人，毕业生0.73万人。全市普通高中招生2.00万人，在校生5.80万人，毕业生1.63万人。全市初中招生4.13万人，在校生14.00万人，毕业生5.36万人。全市小学招生3.23万人，在校生18.53万人。普通中学专任教师1.18万人。其中：初中0.83万人,高中0.35万人。小学专任教师1.16万人。小学适龄儿童入学率99.51%。幼儿园在园幼儿7.57万人。初中适龄儿童入学率97.71%。地方财政中的教育支出18.66亿元，增长27.6%。

2011年，全市国家级高新技术企业2家，省级工程技术研究开发中心1家，市级工程技术研究开发中心2家，省级健康农业示范基地2个，省级民营科技园1个，省级民营科技企业43家。申报省级以上各类科技项目200项。全市获省科技进步奖项目3项，获市科技进步奖项目30项。全市共申请专利351件，其中，发明专利58件；授权专利235件，其中，发明专利授权量12件；签订技术合同6项，技术合同成交金额283万元；累计认定高新技术企业17家。全市有XX省知识产权优势企业8家、省知识产权示范企业1家、省中小学知识产权教育试点学校1所、省中小学知识产权教育示范学校1所、省区域知识产权发展计划5项；组织实施省专利技术计划项目17项。全市专利技术实施产值78.3亿元。

（十）、文化、卫生和体育

2011年,全市共有各类专业艺术表演团体1个，文化馆6个，县级及以上公共图书馆5个，博物馆5个，公共图书馆总藏量73.36万册。全市有广播电台4座，电视台5座。广播综合人口覆盖率和电视综合人口覆盖率分别达99.99%和99.98%。有线电视用户达36.3万户。

2011年,全市共有各类卫生机构1319个（含村卫生室），其中医院、卫生院71个，社区卫

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生服务中心（站）12个，疾病预防控制中心（防疫站）5个，专科疾病防治院（所、站）4个，妇幼保健机构5个。拥有医院、卫生院床位数6160张，各类卫生技术人员8683人。其中执业医师和执业助理医师3787人，注册护士2712人，疾病预防控制中心（防疫站）卫生技术人员201人，卫生监督检验机构卫生技术人员44人。农村自来水改造受益人口269万人，新型农村合作医疗参合率99.87%,新农合医疗基金累计支出3.18亿元。

（十一）、安全、资源与环境

2011年,全市共发生各类生产安全事故462宗，比去年同期下降6.29%；造成死亡120人，比上年同期下降10.45%；造成受伤529人，比上年同期下降0.94%；造成直接经济损失327.28万元,比上年上升18.42%。在各类生产安全事故中,发生工矿商贸企事故2宗,死亡2人，造成直接经济损失72.31万元,比上年增长8.9%;发生道路交通事故428宗,死亡118人，造成直接经济损失165.4万元,比上年增长38.2%;发生火灾事故32宗,受伤2人，造成直接经济损失89.57万元,比上年下降0.73%。

2011年完成荒山荒地造林面积4882.1公顷，增长38.2%。其中六大林业重点工程荒山荒地造林面积1437.8公顷，下降8.2%；完成更新造林面积5654.5公顷，增长481%；完成低产低效林改造面积913.7公顷，增长87.7%。其中六大林业重点工程低产低效林改造面积913.7公顷，增长87.7%；全市森林覆盖率67%，自然保护区10个，自然保护区面积31650公顷。

2011年，全市拥有各级环境监测站5个;建成了5个环境噪声达标区，面积达56.4平方公里；全市各县（市、区）城区空气环境质量保持在国家二级标准以上，市城区空气质量良好以上级别天数达到365天，占全年的100%。城区降尘量年均值为4.26吨，优于省的标准（8吨），没有出现酸雨现象。西江XX段水质保持在Ⅱ类，是省内水质最好江段之一。南山河、南江河、新兴江等主要河流水质均达到功能要求。集中式饮用水源水质达标率和省控断面水质达标率为100%。

（十二）、人口、人民生活和社会保障

年末全市户籍总人口为286.12万人，比上年末增加3.36万人。其中,男性人口为150.11万人,女性人口为136.01万人。按非农和农业分，非农业人口为104.19万人，占全市人口数的

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36.4%；农业人口为181.93万人，占全市人口数的63.6%。按当年出生和死亡计算，出生人口为4.21万人，死亡人口为1.49万人。全市政策生育率达97.57%。

年末全市参加职工基本养老保险人数(含离退休)30.33万人，增长33.7%。其中：企业职工人数22.72万人，增长49.6%；农民参加社会养老保险人数96.1万人，增长249.0%；参加城镇基本医疗保险人数36.59万人，增长5.7%；参加失业保险人数14.58万人，增长5.9%；参加工伤保险人数15.67万人，增长24.1%；参加生育保险人数为11.22万人，增长22.6%。

年末全市福利类收养性单位拥有床位510张，收养413人。建立城镇各种社区服务设施532个。全市城镇居民得到政府最低生活保障0.58万人。全市销售社会福利彩票18195万元，筹集社会福利资金1809万元，直接接收社会捐赠资金3053.78万元。

据抽样调查，城镇居民人均年可支配收入16090元，比上年同口径增长10.1%；农村居民人均纯收入达8147元，比上年增长20.8%。人均居民储蓄存款达16800元，比上年增长19.5%。(XX市2011年国民经济和社会发展统计公报)。

四、XX市社会经济发展预测

（一）、总体发展定位

强化“全省农村改革发展试验区、循环经济和人居建设示范市、XX富庶文明的大西关”的定位要求，综合确定XX的城市性质为：XX市的政治、经济、文化中心，宜业的现代化加工制造业基地，富有岭南特色的生态宜居城市和XX富庶文明的大西关。

（二）、战略定位

XX“争当全省农村改革发展的试验区”、“建设具有影响力、凝聚力的区域中心城市”。 （三）、发展策略

为实现上述发展目标，把XX建设成为“值得作为故乡的城市”，工作重心是“强化服务功能、改善城市环境”，“做优、做精”XX。

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（1）产业发展策略：自身特色产业和转移产业并重发展； （2）空间发展策略：XX、六都同城发展，城市空间向滨江延伸； （3）交通发展策略：构建网状快速路网，打造半小时交通圈；

（4）生态发展策略：构建“青山环城、绿廊相楔、绿心点缀”的生态结构； （5）设施配建策略：构建开放性的分级公共服务体系。 （四）、产业规划

旅游业：充分利用六祖文化、山水生态、温泉度假以及工农业旅游资源优势，突出XX旅游产品特色，树立独特的区域旅游形象，形成以XX为中心，以新兴为重点，辐射各县（市、区）及至周边地区的多条旅游热线。加快全市星级饭店建设，推进旅游景区评A工作，壮大县域旅游经济规模，积极创建中国优秀旅游城市，争取旅游业成为我市新兴的支柱产业。

房地产业：坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理的方针，严禁在县城以上城区自建私房或搞变相非法房地产经营业务，鼓励建设规模较大、设计新颖、智能化、生态型现代住宅小区，以规模化开发推动城市化发展。积极引导和吸引外来人口和农民进城购房置业。

项目的影响区XX市、邻近的肇庆市均属于粤西北欠发达地区，大部分受珠三角地区的直接辐射，并为新一轮西江流域经济开发热潮的中心地带。包括“十一五”在内的今后相当长一段时期，XX在经济发展计划上将倾斜于粤东、西两翼，从而大力推动全省经济的协调发展。

在当前和今后一段时期，XX市大力实施“集聚优势、特色主导、中心崛起、城乡统筹”四大战略，努力打造“特色XX、创业之城；魅力XX、精品之城；生态XX、宜居之城；详和XX、幸福之城”，把XX建设成为XX富庶文明的大西关。XX富庶文明的大西关，不仅是珠三角沟通大西南的通道，而且是XX现代经济体系中富有活力和特色的重要经济板块，是粤西北具有魅力的城市，更是展现XX改革开放风貌和科学发展排头兵形象的窗口。

根据XX市历年国内生产总值、总入口等社会经济指标，首先利用线性回归、灰色预测、指数平滑等预测模型对其发展趋势进行定量预测，再结合《XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）》、《XX市域城镇体系规划（2003~2020年）》提出的经济发展目标、XX市周边地区社会经济增长率及我国社会经济长远发展趋势进行定性分析，定性与定量结合，

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最终确定XX市规划特征年社会经济指标预测结果如表所示。

XX市规划特征年社会经济指标预测结果

人口 年份 2008 2010 2015 2020 2025 2030 2008~2010 2010~2015 2016~2020 2021~2025 2026~2030 线性回归 GDP 人口 307.67 269.60 382.57 271.21 628.18 273.74 974.64 275.03 1463.34 275.68 2152.69 276.01 11.87% 10.43% 9.18% 8.47% 8.03% 0.30% 0.19% 0.09% 0.05% 0.02% 灰色预测 GDP 人口 316.47 269.82 393.29 271.42 638.56 273.95 984.39 275.24 1472.04 275.88 2159.66 276.21 年均增长率 11.48% 0.30% 10.18% 0.19% 9.04% 0.09% 8.38% 0.05% 7.97% 0.02% 指数平滑 GDP 人口 291.62 269.12 357.38 270.71 589.51 273.65 928.01 275.24 1406.34 276.06 2081.14 276.47 10.70% 10.53% 9.50% 8.67% 8.15% 0.29% 0.22% 0.12% 0.06% 0.03% 综合预测 GDP 人口 304.58 269.51 377.75 271.11 618.75 273.78 962.35 275.17 1447.24 275.87 2131.16 276.23 11.36% 10.37% 9.24% 8.50% 8.05% 0.30% 0.20% 0.10% 0.05% 0.03% 注：表中GDP、人口的单位分别为亿元、万人。

五、XX区社会经济发展预测

XX区作为XX市中心城区和珠三角的“大郊区”，有着优越的区位优势，近年来，XX区切实加大了以公路交通，产业园区和生态文明村建设为重点的基础设施建设力度，进一步完善了全区的投资环境，同时不断加大招商引资力度，强化对工业的指导协调服务工作。全区社会经济出现了快速增长势头。

在未来新一轮经济发展中，XX区将紧紧围绕构建“实力XX、生态XX、和谐XX”的目标要求，站在全局的高度，谋求新一轮大发展。

结合XX市社会经济发展预测结果及XX区社会经济发展特点，采用定量与定性分析相结合办法，确定XX市XX区规划特征年社会经济指标预测值如下表所示。

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XX区规划特征年社会经济指标预测结果

2008 2010 2015 2020 2025 2030 2008~2010 2010~2015 2016~2020 2021~2025 2026~2030 线性回归 GDP 人口 42.35 29.09 53.08 29.59 87.27 30.38 135.33 30.78 202.9 30.98 297.89 31.09 11.95% 10.46% 9.17% 8.44% 7.98% 0.01 0.53% 0.26% 0.13% 0.07% 灰色预测 GDP 人口 43.15 29.19 53.85 29.69 87.93 30.48 135.77 30.89 202.98 31.09 297.37 31.19 年均增长率 11.71% 0.85% 10.30% 0.53% 9.04% 0.26% 8.37% 0.13% 7.94% 0.07% 指数平滑 GDP 人口 37.87 28.87 47.76 29.31 79.36 30.39 126.52 30.94 193.02 31.22 286.52 31.36 12.31% 10.69% 9.78% 8.82% 8.22% 0.77% 0.72% 0.36% 0.18% 0.09% 综合预测 GDP 人口 41.13 29.05 51.57 29.53 84.85 30.42 132.54 30.87 199.63 31.1 293.92 31.21 11.98% 10.47% 9.33% 8.54% 8.04% 0.83% 0.59% 0.29% 0.15% 0.07% 注：表中GDP、人口的单位分别为亿元、万人。

由表可知，规划特征年2020年、2030年XX市人均GDP分别为34964元/人、77085元/人，在2020年达到全面小康水平的指标要求。

六、XX市人口预测

XX市和XX区人口预测

年份 2010 2011 277.44 31.08 2012 280.68 31.44 2013 285.52 31.98 2014 289.83 32.46 XX市人口（万人） 275.17 XX区人口（万人） 30.89 注：此表出自国家统计局XX调查队资料。

可以看出，随着XX区生产总值的不断提高和人口数量的不断增加，对于一个能提供商业、娱乐和休闲和住房需求也会不断上升。本项目能很好的适应市场的需要。

七、目前房地产市场发展的趋势

《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中提出，商业银行对房地产

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开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则。房地产开发企业申请银行贷款，起自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。

国内外经济回升，随着国家宏观调控政策的调整，消费者预期将逐渐发生变化，在观望中寻找机会。一是国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点产业，并连续出台一系列鼓励住房消费的政策，从政策层面上给予消费者信心。

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第四章 项目建设条件分析

一、地块基本情况

(一)、地块地理位置分析

项目建设地址位于XX市XX区XXXX路，东北、东南向面临自然山体，西北、西南向为村庄，中间被324国道分割为两块，西北面和东南面为城市规划路，南面为平坦的农田。以下为地块的环境现状：

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（二）建设条件分析

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1、地质环境条件

①地形、地貌以及不良地质现象

XX市地势西南高，东北低，市内主要河流：丘陵是XX市的主要地貌，多沿山地边缘发育，高丘陵海拔250米～450米之间，低丘陵海拔100米～250米之间。低丘陵坡度平缓，多为15度～20度

2、气候条件

XX地处亚热带，横跨北回归线，年平均温度22℃，极端最低温度0℃，最高温度39.1℃，气候宜人，是全国年平均温差最小的大城市之一。XX属南亚热带季风气侯，由于背山面海，具有温暖多雨、光热充足、夏季长、霜期短等特征。全年水热同期，雨量充沛，利于植物生长，为四季常绿、花团锦簇的“花城”XX提供了极好的条件。年均降雨量为1982.7毫米，平均相对湿度为68%。全年中，4至6月为雨季，8至9月天气炎热，多台风，10至12月气温适中，是旅游的最佳季节。

3、交通条件

XX是面向XXXX的重要枢纽，是XX城市。水路，公路，铁路完备。 ⑴水运

西江黄金水道贯穿全境，XX新港位于XX水系“黄金水道”的XX中游南岸XX县XX镇河段，上距XX108公里，下距XX65公里，距XX210公里，距XX177海里。XX新港是XX水系规划中的地区重要港口，是XX水系最具发展潜力和竞争能力的口岸，同时也是地方经济发展的龙头项目。XX新港是XX内河第一大港。

⑵铁路

XX高速铁路: 国家高速铁路网规划中“五纵六横八连线”中的一横

沪南线：上海-宁波-台州-温州-福鼎-宁德-福州-浦田-泉州-厦门（同安）-漳州南-云宵-汕头

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-汕尾-惠州-广州-肇庆-XX-郁南-梧州-桂平东-贵港-南宁。全线按以上节点只设23个停车站,站点之间直连。

南广铁路跨桂、粤两省区，为双线电气化国家I级铁路。时速达到250公里，日开行客车110对，满足开行双层集装箱列车运输的要求，2008年11月开工建设。XX东站是XX地区的客货一体的站点，位于XX都杨，是客运为主货运兼顾的国家一级铁路。建成后XX到广州只需要30分钟，到香港只需要1小时。

三茂铁路：途经XX区腰古站，新兴车岗站，另有XX支线、罗阳铁路和罗岑铁路。 ⑶公路

广州—昆明高速公路(G80)，XX到达广州只需要1小时40分钟。 江门—XX高速公路；江门鹤山到XX罗定。 XX—岑溪高速公路；XX双凤到罗定，岑溪。 XX—阳江高速公路；XX双凤到阳江。

湛江—汕头高速公路，途径清远，四会，XX都杨，新兴。 新兴—高明高速公路；新兴接广明高速公路。 XX—茂名高速公路；途径罗定，信宜，高州，化州。 ⑷轻轨

珠三角规划城际轨道建设，广佛肇轻轨将延伸到XX。时速200公里的广佛肇轻轨正在动工建设，预计2012年肇云段将动工建设。轻轨站初步设计在思劳镇，都杨镇和XX城区。

4、施工条件

项目地块场地拆迁平整后，需要进行一定量的土石方挖填以及异地弃土运输；周边交通道路条件好，利于施工机械、建筑材料的进场；水、电、气供应充足，能够满足前期施工的要求。因此，整个项目的施工条件较为有利。

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5、环境保护条件

项目对周边的环境及社会影响不大。项目主体工程和管网工程均按国家有关标准设计施工，日常运营产生的废水、废气、噪声等符合国家污水、废气、噪声综合排放标准等环保要求。因此，项目拟选场址位置能够为当地环境容量所接受，符合国家环境保护法规的要求。

综上所述，该项目拟建地的地形、地貌、地质、能源、交通和通讯等基础设施基本满足项目建设的需要，建设的配套非常良好。

二、项目地块SWOT分析

■区位优势

■项目开发时机成熟 ■发展潜力大

■项目辐射区域有限

? 政府调控

■云浮房地产大势看好 ■“30分钟生活圈” “15分钟设施服务圈”良好影响

■城市化进程加速

■未来市场供应量较大 ? ?

需求旺盛,大势看好

良好的经济环境

(一）项目优势分析（Strength） ■区位优势

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本项目位于XX市XX区XXXX路，与XX市中心仅2公里路程，距G80高速公路只有5分钟的路程，交通便利。相邻大型商业广场——东方时代广场完工将会使该区位商业气氛活跃，另外，项目地块距XX市“三甲”医院――XX市人民医院仅１公里，对区域房价上升有一定的刺激作用，市场前景广阔。

项目建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美精品住宅，并且与周边的建筑环境协调统一。作为商住一体综合性项目，还利用项目地块地势的有利条件，在注重人文景观、视野开阔的前提下，设计成一个集别墅、商业、住宅于一体的园林般社区，让人进入就有一种“绿意沁满心园，自然环境绕身边”的感觉。

■项目开发时机成熟

XX区XXXX路XX磁材厂“三旧”地块改造项目成为XX市“30分钟生活圈”和“15分钟设施服务圈”的重要组成部分，其经济、社会、人文等各个因素都亟待提高，该地块是XX集团建立初期所起建筑，直接影响市容市貌及城市景观和宜居环境，对该地块改造有着迫切的需要，为了充分利用原有资源，提高土地使用效率，解决城市发展建设用地。该地块符合土地利用总体规划及城市规划，已纳入XX市城市建设总体规划范围，并已编制及批准控制性详细规划。这时XX广业硫铁矿提出对其进行“三旧”改造，无疑为城市的建设起到积极的推

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动作用。

■发展潜力大

XX作为XX省最年轻的地级市，尤其是升级为地级市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建设、人口规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产市场进入有序发展时期。特别是牧羊区域作为XX市中心城区东扩的主要地段，已纳入XX市城区总体详细控制规划，该项目地处XX市最具发展潜力的地段，周边环境在不久将来将成为新的最佳商住区域。

■地块规划优势

地块规划容积率为2.5，建筑密度为24%，绿化率35%。因此，建筑物间距较大，绿化率高，园林景观环境优美。

（二）项目劣势分析（Weakness） ■项目辐射区域有限

本项目属于牧羊生活区范围内，不利于开放市场，对项目的市场定位造成影响。如果项目市场定位不好、开发不科学，则会引起市场风险。

政府调控

目前政府部门出台了一系列的新政，比如提高首付比例、提高贷款利等。首付比例的提高会增加顾客的购房难度，而提高贷款利率政策的实施会在一定程度上提高本项目的开发成本。

（三）项目机会分析（Opportunity）

■XX房地产住宅市场健康发展需求旺盛,大势看好

从近年交易数据显示，销售面积与竣工面积供给与需求总体上是平衡的，全市商品房销售面积逐年增长，市场需求逐渐旺盛起来。另外，XX市出台《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，共制定16条措施，务求在当前国际金融危机背景下，进一步鼓励商品住

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（三）、规划原则

1、以人为本的规划设计原则。 2、合理充分利用自然地形。 3、优先考虑城市景观。

（四）、规划结构

本项目的规划设计综合考虑了用地的区域环境、人文习俗，充分结合地块特点，构筑“一轴一核、一面、一环”四元规划格局。

一轴为西南到东北的主要规划轴线，根据用地的特点，设计这主要的规划轴线。 一环为南部地块沿着规划路及用地边界的住宅小区边界，小区的边界构成城市的界面和景观。

一核南部地块住宅的内庭建筑群落。

一面为北面地块沿着环市东路展开的24班的小学教育区。

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（五）、功能组团

本次规划设计总共设计两个功能组团。第一个功能组团为南部地块的中高档住宅小区，第二个功能组团为北部地块的教育区。充分体现以人为本的规划原则。

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（六）、城市界面设计

沿着规划路设计住宅小区及教育区的界面，沿路界面和规划路平行，构建完整的整齐的城市界面。充分体现优先考虑城市景观的规划原则。

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（七）、朝向设计

住宅小区的朝向基本以正南北朝向，东南朝向，西南朝向为主，满足地域特点和日照要求。 （八）、竖向设计

本规划设计的场地高差较大，充分利用场地高差，减少土方的开发量，尊重现有的场地条件，尽可能减少对地形地貌的破坏。充分体现合理充分利用自然地形的规划原则。

（十）、城市天际线

沿着规划路布置22到24层的住宅，5层的学校教育建筑，控制城市界面的建筑高度，并且让其富有变化。

（十一）、住宅群体的布置

为了配合不同的开发策略，住宅采用组团式布置，各个组团自成院落，独立管理，可以灵活适应不同的分期开发策略。

（十二）、交通系统组织

住宅小区及教育区交通系统实现人车分流，使得人流车流各不干扰，各行其道。实现交通

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