万达专业招商培训

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商业业态

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零售业态业态种类

购物中心

百货商店

便利店

仓储店

零售购物型专业店专卖店超市

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零售业态(一) 业态对比业态定义购物中心多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务商业集合体。分市区、社区、城郊型 5万-15万平米为宜

百货商店经营日用工业品为主的综合性零售商店

超市以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场，又称自选商场

专业店以经营某一大类商品为主，且拥有具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态

专卖店专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态

便利店是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态

仓储店以经营生活资料为主的，储销一体、批量销售、实行会员制的商店

规模

规模大，营业面积在5000 平方米以上

标准超市:500-1500 平米;大型综合超市:25005000;超大型:600010000 以食品为经营重点，满足食品一次性购全

具备一定规模,根据具体市场和产品特性而定

根据具体经营的商品而定,一般在50600平米

面积在100平方左右

规模较大

产品/业态

内部结构由百货店或超市为核心店，集零售、餐饮、娱乐于一体；核心店面积不超过总面积80 %

商品结构以服装、家庭用品为主、种类齐全

商品结构体现专业性和深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的 90%以上

商品结构以著名品牌、大众品牌为主

以速成食品、饮料、小百货为主

经营范围广泛，如食品、日用品、耐用品

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零售业态(二) 业态对比

购物中心客户目标顾客以流动顾客为主

百货商店中高收入人群、客户来源范围广

超市大众化消费、客户来源根据超市规模和定位有所不同开架自选、自我服务、平价销售、一次结算的售货方式平价销售、满足日常用品一次性购全

专业店客户覆盖面广

专卖店针对特定消费人群、经济实力较强

便利店附近居民

仓储店

购物方式

柜台销售和开架销售相结合

定价销售和开架面售

定价销售和开架销售

开架自选、统一结算

开架售货、批量作价

经营特色

卖场租赁制；布局统一规划，店铺独立经营；服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐于一体。

卖场租赁制、种类齐全、高毛利

同类商品大规模集中式营销。由卖场租赁发展到自营

品牌专卖

、平价、服务量小、质优、群众生活，高毛利营业时间长

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购物中心物业及选址要求选址要素：

区位： 1、中心商业区或城乡结合部的交通要道； 2、交通易达性：车称10-30分钟 3、购物人口分析用地经济状况：进行可获得性分析用地物理状况： 1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当 2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大 3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞 4、郊区用地的视觉可见性 5、用地周围状况本报告是严格保密的. Copyright by SUNSTARS CO.LTD

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购物中心

购物中心类型业态效用

功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52:18:30

主力店

高端百货、大有利影响：集客能力；品型超市、家居、牌效应；带动作用；广告建材等效应；长期租约不利影响：租期很长，物业的后期处置要受限制；主力店的租金非常低；常带有排他性协议；与整体的磨合难度大，需防范法律风险知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所饰品、服饰、化妆品等聚客能力；租金回报远高于主力店；在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势购物中心盈利最多的部分；可丰富购物中心的功能；个性品牌能聚集各类客源

次主力店业态组合：主力店、次主力店、独立店。主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店。本报告是严格保密的.

品牌店

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百货商店

代表品牌

新世界

天虹百货

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百货商店选址基本要求要商素圈建筑物业要求城市核心商圈交通便利城市人口：40万以上楼高三层以上 5000-20000㎡,单层面积5000 平米左右中庭面积(包含电梯井)至少500㎡单层店面积：15,000㎡以上首层层高5m,二层以上层高4.5m; 8m×8m 双向每层4部以上，最好有两部观光电梯。 100个/10000㎡免租期1年左右租赁年限10—20年

要

求

面积层高柱距

配套设施扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要楼板承重 450kg/㎡停车场合作方式本报告是严格保密的.

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百盛

品牌特点百货店连锁营运商发展定位: 高档奢侈品发展方针：主攻高端消费市场、高档名品百货、时尚百货顾客定位中高收入阶层发展状况目前拥有30家自营店及经营10家管理店。,业务已

快速扩张至全国26个城市. 已经呈现出购物中心的特点。

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百盛案例

上海九海百盛

上海九海百盛百货业态布局6F 5F 文化用品、音像制品、大小家电、工艺礼品、家居. 游戏广场、美食小吃；

2-4F

化妆品、男女休闲装、时装、包袋、运动用品、内衣皮具、国际化妆品、麦当劳、意大利休闲餐厅银行；平价超市

1F -1F

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新世界新世界品牌特点市场定位：中高档路线的目标顾客：高雅、时尚的中青年针对不同城市的消费特征而制订不同的市场策略经营战略高雅、时尚的中高收入阶层

发展状况分布于全国20多个大中城市

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新世界案例沈阳中华路新世界

沈阳中华路新世界业态布局

新世界

家居配饰、家居用品运动服装、休闲服饰、童装、牛仔服饰、女士内衣男士正装、配饰少淑女装、时尚手表

5F4F 3F 2F 1F -1F

女士职业装、女士配饰、化妆品国际名品、珠宝、名表男女皮鞋、男女手袋

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茂业

品牌特点 2008年5月5日，茂业国际于香港上市 1997年3月开设了首家百货店――深圳东门店.公司在珠三角、长三角、西南区共拥有15家百货门店.中国百货业的龙头2005年6月，公司成功收购A股上市公司成商集团经营定位时尚生活方式缔造者发展状况 2008年01月2007年10月四川绵阳店开业; 江苏无锡清扬店正式开业;2006年06月成商集团完成股权分置改革;本报告是严格保密的. Copyright by SUNSTARS CO.LTD

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太平洋百货

品牌特点太平洋SOGO百货集团秉持改革、速度、挑战的经营行动方针，以专业、系统的管理制度。全力投资开拓百货事业连锁规模，未来将更积极在全国各城市开拓新店。经营定位时尚生活方式缔造者发展状况太平洋百货集团为台北太平洋SOGO百货集团事业之一。太平洋SOGO百货创立于1987年11月11日，为一个综合型的百货事业体。1993年开始进入大陆百货零售市场，目前太平洋SOGO百货集团在海内外共设有14家店。

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太平洋案例上海徐家汇太平洋上海徐家汇太平洋百货业态布局1F化妆品香水钟表名品女鞋

2F3F 4F 5F 6F 7F 8F B1

少女流行服饰休闲鞋表饰品眼镜少女休闲装彩妆护肤品服饰少淑服饰餐厅杂货内衣补妆室淑女套装黄金珠宝皮包皮件餐厅售后服务中心

绅士杂货男仕内睡衣袜子西服衬

衫领带男仕精品用品皮包皮件旅行箱男鞋烟具用品商务休闲服钟表内衣餐厅修改室休闲服饰牛仔服饰休闲包鞋少男服饰户外旅游用品运动服饰保健器材手机相机烹煮锅具卫浴芳香用品美容SPA馆&教室贵宾厅电器用品瓷器家用寝具 PDA 翻译机 MP3 文教童装童鞋育婴室孕妇装及用品贺卡活动会馆婴童家具玩具婴儿用品儿童学习用品香烟洋酒冰淇淋茶叶寿司巧克力面包蛋糕比萨休闲小食

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天虹百货天虹百货品牌特点集团：中国一航成立时间：1984年经营方式：中外合资全国分布：33家直营商场及1家特许经营商场。荣誉：连续7年中国零售百强经营模式、理念模式：百货+超市+X 天虹商场：便捷、一次购足、质量可靠天虹百货：服务专业、时尚品牌选择性强、环境优雅发展状况深圳市信誉好商店中国零售百强企业中国连锁百强企业广东连锁商业最佳门店全国首家在线支付网上购物商城 04年销售额25亿元人民币

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百货商店案例地址

案例对比天虹南山区文心五路保利文化广场C区南山中心区中产阶层

茂业深圳市福田区华强北路2009 号华强北商圈高中低收入阶层八层总营业面积8万平方米地铁1号线国美苏宁

太平洋上海市徐汇区衡山路932号

新世界沈阳巿和平区中华路88号

百盛淮海路与陕西南路口

商

圈

徐家汇商业中心区高中低收入阶层地下一层、地上八层总营业面积3 万平方米

繁华商业中心中华路商圈中青年、中高收入阶层六层

淮海路商圈

顾客特征物业形态面积规模

中高收入阶层

4层总营业面积1.5万平方米保利文化广场海岸城

六层

经营面积约 44,000平方米星级酒店、百货商场、超级巿场密集

经营面积 28000平方米

周边配套

立体交通繁华商业中心

地铁一号线多家商场超市

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专业店

代表品牌：宜家家得宝百安居国美苏宁

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专业店

选址要求一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公用品专业店、玩具专业店、服饰店(Apparel Shop)等。1、商圈基本要求 2、物业基本要求

选址多样化：多设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内；商圈范围不定，目标市场多为流动顾客。主要满足消费者对某类商品的选择性需求

营业面积根据主营商品特点而定；设有一定

规模的停车场

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专业店

代表品牌：宜家

品牌特点采购模式：全球化的采购模式产品系列：宜家办公、家庭储物、儿童宜家推广口号：生活，从家开始经营理念提供种类繁多、美观实用、老百姓买得起的家居用品。发展状况宜家家居在全球34个国家和地区拥有240个商场,其中有6家在中国,分别在北京、上海、广州、成都、深圳和南京。根据规划，至2010年，宜家在中国内地的零售商场将达到10家。

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专业店

代表品牌：百安居

品牌特点先进的管理模式雄厚的资金支持全球化的采购网络

经营策略低价采购、低成本控制、多区域运营、规模收益发展状况截止至2006年12月底，百安居在中国25个城市拥有58家商店，包括上海、北京、深圳、广州、青岛、杭州、苏州、武汉、南京、昆明、福州、无锡、哈尔滨等。计划在2010年在 30多个城市开设100家商店。

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