房地产的经济周期和纠结
更新时间:2023-08-18 23:25:01 阅读量: 资格考试认证 文档下载
房地产的经济周期和纠结
房地产的经济周期
我先写一个经济周期出来,所有的都是必然的结果。有人说改革开放的过程,其实都是一个被逼的过程,不外乎是。
-------------首先,为了发展经济,必然采用宽松的货币政策(低利息)。中国的强制结汇政策,保证了人民币的低汇率,保持了出口企业的价格优势,但是同时也带来了巨大的货币投放量。
-------------宽松的货币政策必然推高资产泡沫
因为实际利率为负,人们不愿把钱放在银行缩水,更加愿意投资保值。在中国,房地产基本就是唯一靠谱的投资渠道。大家必然去投资房产,大家又很有钱(做外贸赚来的),就把房价推高了。房价推高,提升了人们对房价升高的预期,这个预期又会催人买房推高房价,愈演愈烈,狂热的人群可以把房价推高到很夸张的地步。比如东京的房价可以买下美国啊,北京的地价超过美国GDP啊什么。
-------------这个过程的前期,资产价格(主要是房产)虽然狂涨,但是一般消费物价格(CPI)却是稳定的,所以央行一定认为没有通货膨胀,一定不会采用紧缩政策。
-------------这个过程的后期,由于资产价格狂高,一般百姓开始无力接盘,泡沫必定向一般消费物(CPI)传导,物价也开始涨了,通货膨胀开始了。
-------------通货膨胀会自我强化,愈演愈烈,到最后会影响政局稳定的,所以是必须要扼杀的。"CEO"已经说了,要动用一切手段打压通胀。银行必定开始紧缩。
------------银行紧缩,首当其冲的必定是房地产,第一是银行没钱(准备金率提高)贷给开发商了,也不愿意贷款给开发商了,就算贷,利息也很贵。而老百信,根本承担不起利息,当然也买不起房子。开发商资金断裂,只能降价,问题是越降价越没人买(买涨不买跌),所以就有硬着陆和破裂这种说法。这里有个问题,就是房产跌个百分之二三十的时候,"我们公司"救不救? 其实很简单,如果那个时候通胀已经基本控制,那"我们公司"很可能会减息救的,但是如果通货膨胀还是比较严重,"我们公司"也就没有办法了。依我看,抗通胀是个持久战,持续好几年,开发商熬不过的。而且目前"我们公司"的做法,大有进入并且垄断房产的倾向(肥啊)。跌的透一点更好,到时候"我们公司"低价吃进,美其名曰保障房,拿出来租给大家,一本万利,千秋万代,真比收
房地产的经济周期和纠结
什么税都好了。这个就叫做剪羊毛了。
-----------房产破裂,影响经济,接下来就是真正的所谓调整结构和改革,这个也是十二五计划里的重头戏了。
加一些评论:
-----------08年的经济危机,稍微打乱了这个经济周期。 超大规模的经济刺激计划,虽然拯救了当时经济,但是必然扩大房价泡沫,使本来就该慢慢出现的通胀更加严重化。再加上外部美元贬值,通胀的形式可谓雪上加霜。 要明白这次的通胀是很严重并且长期的,"我们公司"别无选择只能尽力打压通胀,而第一个遭殃的就是房地产了。
-----------两三年后,中国人口总量就开始下降了。至于进城的农民工和高校毕业生,早几年就开始回乡趋势了。 计划生育正好在在这时候发挥力量,不知道算不算巧合。
----------- 爱你之时,奉之若宝; 恶你之时,弃之若草。 ------致亲爱的房子
-----------年青的时候背房贷,当房奴,老来却发现这个房子其实一点不值钱。这个大概就是80后的悲哀了,也是这个时代的潮流了。如果干地产,炒房子,及时收手,那个便是时代的弄潮儿了。
通胀是资产价格泡沫的“杀手”
最近10年来,中国主要城市(如北京、上海等)的房价上涨幅度超过200%,部分市场涨幅超过500%。从横向比较看,中国北京、上海等城市居民的人均收入水平远低于日本的东京和韩国的首尔,但当前北京、上海的房价已经高于东京和首尔。
房地产的经济周期和纠结
对于投资者而言,泡沫不可怕,没有资产价格的泡沫就没有迅速致富的机会。问题的关键是资产价格泡沫何时破裂?为何破裂?依笔者之见,资产价格泡沫的破裂的时点很难预测,但清楚了泡沫破裂的原因就能对泡沫的破裂做出充分的估计。
先看看日本。1985 年9 月,美日等五国财长与"我们单位"银行行长签订“广场协议”,日元急剧升值。日元升值导致了1986 年秋季日本经济的短暂衰退,为此,日本"我们公司"于1986 年11 月和1987 年2 月两次调整法定利率,由原先的5 %降低到创纪录的2. 5 % ,同时,广义货币(M2 + CDs)增长率在1987 年也由8 %增长到12 %。但是,当时日本的企业设备投资率已经持续数年处于高水平,过剩的资金并没有完全进入生产领域,而是推动了股票、房地产等资产价格的上涨。“泡沫”越吹越大,大企业、金融机构乃至普通民众纷纷卷入其中,短短数年之间,股票、房地产等资产价格上涨了三倍多。这个过程与2005年之后的中国几乎如出一辙,只是时间相隔整整20年而已。 这个过程就是宽松政策(负利率)推高资产泡沫。
后来的日本房地产泡沫破裂的故事路人皆知,但究竟是什么原因导致了房地产市场的硬着陆?关键是通货膨胀导致的紧缩和加息。到1989 年中期,日本货币当局为了防止普通物价上涨,而且也开始意识到资产价格膨胀的严重性,于5 月31日将官方利率提高到3. 25 % ,又于年末进一步提高到4.25% ,同时大藏省也采取了多项措施限制土地投机。更重要的是,1990 年8 月,“海湾危机”爆发,石油价格飙升。为防止石油价格上涨导致通货膨胀,日本"我们单位"银行采取了紧缩政策,将官方贴现率提高到6% ,于是,资产价格开始暴跌,“泡沫”破裂。假如货币政策当局在房地产泡沫膨胀的初期就采取及时的紧缩措施,就不会导致之后的严重的后果。但为何没有这样做?笔者认为,这其中有经济和政治上的原因。
根据传统经济理论,"我们单位"银行的最终目标主要是维持币值稳定、防止通货膨胀,无论是理论还是实践中都没有将资产价格的变动纳入"我们单位"银行监测的视野。从1986-1988 年,虽然日本的资产价格不断上涨,但是,一般消费物价指数CPI却稳定在1 %的水平之下,所谓通货膨胀并不明显,因此,使央行错误地判断了形势。类似的问题在美国同样存在。2004年之后,当美国房地产价格快速上涨时,面对市场对房地产泡沫的质疑,格林斯潘认为“对资产价格泡沫无法事先做出准确判断”,即货币政策无法对资产价格泡沫起预防作用。
几乎所有的大国经济都曾经被绊倒在房地产这块“石头”上,30年前的拉美诸国如此,20年前的日本如此,10年前的亚洲“四小龙”如此,在金融监管制度上堪称完美的美国在几年前同样犯了类似的错误。其深层次的原因应该不止是理论上的,还有政治上的。在"快活"制度下,选票对政治家来说是至关重要的,毫无疑问,如果采取措施打压资产价格,一定会导致自己的选票减少。因为,无论是股票还是房地产,涉及面都非常广泛,几乎影响到所有的中产以上阶层,任何导致资产价格下跌的政策都是“不得人心”的。即使像美联储的运行机制那样,从形式上看似乎很独立,其实不然。例如,格林斯潘在其自传《我们的新世界(600628)》里,详细描述了1996年
房地产的经济周期和纠结
美国股市出现“非理性繁荣”时美联储的行为,他说“联邦储备委员会并不是在真空中运作。如果我们的升息所持的理由是我们要控制股市,这将引发一场政治风暴。我们曾经被控伤害散户投资者,破坏大家的退休计划。我们可以想象我在下一次国会熬夜召开听证会里遭到炮轰的情形”。
但如果出现通胀的趋势,货币紧缩政策会立即启动。因为,通胀会自我强化,一旦出现恶性通胀就会威胁到政治稳定。通胀带来的社会危机要远大于资产价格泡沫。大多数社会公众都会因为消费价格的上涨而受损,尤其是生活在社会最底层的群众的生计会受到很大的冲击。资产价格与消费物价之间似乎存在很强的相关性。在资产价格泡沫膨胀的过程中,物价(CPI)都处在较低的水平上,而当资产价格持续膨胀到很高位时,物价才开始上涨。也就是说,当物价开始膨胀时,资产价格泡沫已经处在危险的状态了,因此,此时采取货币紧缩措施就必然会刺破资产价格泡沫。
在1980年代后期发生的日本资产价格泡沫时期,日本居民消费物价稳定,当资产价格已经上涨了数年之后,1989年日本的消费物价出现上涨;2001年至2004年,美国实行低利率而导致房地产价格泡沫时,同样出现消费物价稳定的现象,但四年之后美国的物价出现了上升趋势;2003年至2007年,中国的房价大幅度飙升,但消费物价同样基本稳定,2007年后物价开始爬升。这其中的传导逻辑值得我们认真分析。
中国的资产价格泡沫正处在何阶段?依我之见,早在2007年已经处在巅峰状态,当时的资产价格泡沫已经开始传导到消费物价领域。由于控制通胀的需要,当时我国采取了紧缩的货币政策,并导致了资产价格泡沫的破裂,股市价格从6000多点宣泄而下,楼市价格也同样出现了加速下跌的迹象。但由于全球金融危机的影响,泡沫破裂的进程被打断了。在2008年底宽松货币政策的刺激下,2009年、2010年房地产泡沫继续膨胀。但需要注意的是,至2010年下半年,通胀的阴影又再次笼罩着我们,我们将再次面临资产价格泡沫破裂的危险时刻。
尽管2月中旬公布的CPI没有市场预期的高,但当前物价上涨的压力很大。世界粮食价格和棉花价格在过去的几个月上升了50%多,现在还处在不断上涨之中;各地上演的民工荒预示着劳动力成本将快速上升。更重要的是,随着存款负利率的扩大,居民将货币变成实物资产的冲动在强化。这些都是推动物价上涨的强大动力。但如果出现通胀失控,则货币必紧缩,资产价格必遭殃。
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