人口红利对中国房价的影响

20160709一周大思记

人口红利对中国房价的影响

所谓\人口红利\，是指一个国家的劳动年龄人口占总人口比重较大，抚养率比较低，为经济发展创造了有利的人口条件，整个国家的经济呈高储蓄、高投资和高增长的局面。“红利”在很多情况下和“债务”是相对应的。2013年1月，国家统计局公布的数据显示，2012年我国15—59岁劳动年龄人口在相当长时期里第一次出现了绝对下降，比上年减少345万人，这意味着人口红利趋于消失，导致未来中国经济要过一个“减速关”。

中国劳动力人口（20-64岁）将从2015年后开始负增长，而且下降速度将超过日本。受此影响，中国的房价基本上也已经到顶。

1 日益严峻的人口趋势。图片来自Simon [保存到相册]

人口趋势从四个方面压制房价

报告认为，所谓刚需是由人口决定的，房价的大拐点主要决定于人口因素。 第一个因素是人口总量。

人口是决定房价长期趋势的最主要因素。Simon预测，如果目前的人口政策不调整，中国的人口将在2023年前后到达峰值。这跟大多数人的观念不一致。当人口到达峰值的时候，房价差不多也就该到达峰值了。 第二个因素是劳动力。

新进入劳动力的人口是对住房具有刚需的人群，不管是买房还是租房，都是需求。中国的工作年龄人口在2013年前后到达峰值，现在已经开始减少。随着劳动力总量的减少，刚需自然会下降，对房价构成向下的压力。 第三个因素是人口的年龄结构。

上世纪60-70年代是中国的一个生育高峰，当60后、70后进入劳动力市场的时候，对住房就构成了巨大的刚需，此后又构成了巨大的改善型需求，因此2000年到现在房价狂涨。随着60后逐渐进入老年，80 后、90后人口急剧减少，刚需以及此后的改善型需求也将急剧减少。Simon认为，当90后进入劳动力市场的时候，父辈、祖辈可能已经给他们留下了足够的住房，住房需求减少已是毫无疑问。

第四个因素是城镇化。

按照官方估计，中国目前的城镇化率仅有54%左右，空间还很大，而农村人口大量进入城镇，必然产生对城镇住房的需求。

但是，Simon认为，官方公布的城镇化率数据到底能够在多大程度上反映中国的真实城镇化情况，还无法断定，“如果你去农村看看，就会发现，中国的城镇化很可能已经接近尾声，继续城镇化的空间基本上已经没有了。” Simon指出，近年来中国每年都会出现的民工荒，就明白无误地表明，农村已经没有了富余劳动力，把城镇化看作推动中国房价上涨的因素，有点不太靠谱。

Simon认为，农村现在只剩下不愿意或者没有能力城镇化的人的时候，认为中国的城镇化刚刚开始，是一个错误，“去农村实地考察一下，一切就都清清楚楚了”。

Simon估计，中国的人口跨区域流动可能会导致部分地区房价走势跟全国不一样，人口净流入的地区房价可能会稳住甚至上涨，人口净流出的城市房价会

下跌；如果中国房价泡沫如果破裂的话，会从小城市开始，逐步向三四线城市蔓延，然后到二线城市，最后到一线城市。

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/zqu5.html