房地产开发与经营课程设计终极版 - 图文

题 目 2012年武汉市房地产变化和走势

学 院 土木工程与建筑学院

班 级 工程管理1003班

姓 名 周唱唱

学 号 100602305

指导教师 朱明强

日 期 2013年12月9日

1

《房地产经营与管理》课程设计

一、课程设计目的

《房地产开发与经营》课程是一门理论与实践并重的专业课程，课程设计是其教学计划规定的教学环节之一。通过课程设计，达到以下目的：

1、 使学生加深对课堂教学内容的理解，进一步掌握房地产开发相关理论知识。 2、 使学生熟悉房地产开发各个实践环节的工作内容和程序。 3、 培养学生应用理论知识解决房地产项目实际问题的能力。

二、课程设计形式

课程设计可参考本指导书第七部分的选题，每个同学完成一个题目。

三、时间安排

课程设计安排在本学期课程全部结束后的第17周进行，为期一周。设计周结束后提交课程设计成果。

四、设计成果提交

1、各位同学的课程设计成果由班长统一负责提交，提交时间为07月04日。

2、提交设计成果时由指导教师进行形式审查，未达到课程设计要求，没有通过形式审查的必须限期重做。

3、提交课程设计成果时应提交以下文件：

（1）课程设计任务书。主要内容包括：课程设计同学、课程设计题目、课程设计进度计划、课程设计的计划实施措施和途径。格式见附件一。

（2）课程设计总结。主要对一周以来的课程设计工作进行总结，包括设计任务计划完成情况、已开展的研究工作和取得的成果、、总结进行课程设计的心得。见附件二。

(3) 课程设计成果。包括设计报告和必要的图纸、附件等。

4、提交课程设计成果时应同时提交打印稿一份。联系电话：13647226318。

备注：因为学校课程计划《房地产开发与经营》的课程设计安排在下学期12月份，考虑到大家的实际情况，提前到本学期6月份进行，所以请大家的最终成果按照12月的时间来写！

五、设计成果格式要求

1、 所有提交文件的打印稿采用A4幅面，正文部分字体为宋体5号字，单倍行距。 2、 课程设计报告（正文）应有封面、目录，并在页面右下角标注页码。

六、课程设计基本要求

1、

课程设计独立进行，每个学生根据具体题目的要求应独立承担相当的设计任务，每个学生完成的设计报告字数不得少于6000字；同时强调团队合作，更好地 完成本人承担的课程设计任务。

2

2、

每个学生能构独立思考，能对设计内容进行深入分析，观点应有相应的论据（数据）支持。

3、 课程设计报告符合要求，语言恰当，符合逻辑。 4、 课程设计应注意遵守考勤纪律，服从指导教师的指导。 5、 按时完成课程设计任务。

6、 查阅相关资料，结合已学过的知识，独立完成，不得抄袭。一经发现取消成绩。

七、课程设计参考选题

每个同学可从下列1～6题中任选一个题目作为课程设计的题目，注意每个题目的具体要求。

（一）房地产市场调查分析

1、某地产投资商准备进军武汉房地产市场，目前看好某片区位。假定设计小组为某房地产咨询公司，请结合实地调查情况，针对某片房地产市场现状进行分析，提出投资开发的建议。

基本内容：

（1）项目概况和工作计划。 说明任务来源、调查目的、进度安排、人员配备、经费预算、组织实施措施等情况。 （2）分析部分。

I、武汉市房地产市场宏观分析。需要查找近年（5～10年）的统计数据。

·武汉市国民经济发展现状及趋势（要对诸如GDP、固定资产投资额、物价指数等常用指标进行分析，并画出变化趋势图，下同）

·武汉市房地产市场现状及发展趋势（如房地产投资额，各类物业开工竣工面积、各类物业平均价格，空置率，房价指数等指标） II、武汉市房地产市场片区分析。需要相应的统计数据。 ·片区的概念。

·某片区的范围和特征。

·某片区在武汉房地产市场的地位

III、某片区房地产市场供给分析。说明市场供应状况。

IV、某片区房地产市场需求分析。说明市场需求的特点和变化趋势。

V、某片区房地产市场竞争状况分析。重点说明在建和已建成项目的优势、劣势，分析竞争状况。

（3）开发建议

·项目开发建议。包括选址、规模等，要求对投资成本和盈利水平有必要的估算。 ·营销策略建议。对包括市场宣传、投放计划和营销手段进行规划。

要求：（1）报告字数不少于6000字。 （2）报告内容应有必要的示意图。

2、针对武汉市2012年房地产市场的变化和走势，分析武汉市房地产市场的发展变化情况，预测下一年度房地产市场变化趋势。

基本内容：

（1） 武汉市国民经济发展现状分析。

3

（2） 武汉市房地产市场现状及分析。

·市场供给情况分析 ·市场需求情况分析 ·市场竞争状况分析

（3） 本年度房地产市场出现的特点及成因。 （4） 预测与展望。

要求：（1）分析内容应该有近年（5～10年）的统计数据做支撑。并画出常用指标变

化趋势图。

（2）分析内容应当结合实际，不空泛。 （3）完成一份报告，字数不少于6000字。

（二）房地产开发项目规划设计方案评价

3、任选一在建或已经建成的房地产开发项目，根据该项目详细规划设计，结合实地考察情况，对该规划设计方案进行评价，并提出改进的意见。 基本内容： （1）项目概况

·开发项目背景调查

·基础设施调查

·建筑环境调查 ·交通条件调查 ·其他相关情况

（2）开发项目环境适应性评价 （3）规划设计方案综合评价 ·评价方案的确定 ·评价指标的选择 ·评价过程的实施 （4）对评价结果的分析 （5）改进的意见和建议。

要求：（1）实地调查，了解项目现状。 （2）报告应附必要的示意图。

（3）每个同学独立完成，报告字数不少于6000字。

（三）房地产开发研究 4、房地产开发创新研究

基本内容：

（1） 目前房地产开发活动同质化现象分析，进行创新的重要意义。 （2） 明确房地产开发创新的内涵和作用

·房地产开发观念创新 ·房地产开发技术创新 ·房地产开发管理创新

4

·房地产开发组织创新 ·其他方面的创新等

（3） 房地产开发企业进行创新的要点和实施途径分析 （4） 结合具体案例，说明如何进行房地产开发创新

要求：（1）观点正确，符合逻辑。

（2）结合具体案例，深入分析创新的本质。 （3）每个学生独立完成，观点不得雷同。

（4）报告字数不少于6000字。

5、房地产企业CRM(客户关系管理)实施规划研究

基本内容：

（1） 中国房地产企业分析。所有权、规模、特点等分析 （2） 中国房地产企业营销分析 ·营销手段 ·营销效果

·营销发展变化趋势 （3） CRM概述

（4） 房地产企业实施CRM的条件、意义和作用

（5） 武汉市房地产企业实施CRM的实施要点（结合实例进行分析） 要求：（1）分析内容要深入，结合实际。

（2）每个同学独立完成，但观点不得雷同。 （3）报告字数不少于6000字。

6、房地产开发与城市文化研究

中北路车家岭地段，某企业准备整体搬迁，另有一房地产开发公司准备投资开发，并准备结合临近东湖风景区、湖北省博物馆的特点，突出开发项目的楚文化特色。结合此项目对房地产开发如何与城市文化相结合进行研究。 基本内容：

（1） 武汉市地域文化的特征 （2） 楚文化的内涵及表现

（3） 建筑文化的内涵及表现形式

（4） 房地产开发项目体现城市文化的实施途径 （5） 中北路段开发项目建设建议 要求：（1）实地调查，取得第一手资料

（2）每个同学独立完成，报告字数不少于6000字。

5

交易套数为26976套，同比减少35.45％。其中，存量住房交易面积为241.47万平方米，同比减少28.85％，交易套数为25011套，同比减少34.4％；全市商品房销售均价为6878.23元/平方米，同比上涨4.83％；其中，商品住房销售均价6414.72元/平方米，同比上涨3.72％。

2012年，房地产开发完成投资为1274.17亿元，同比增长25.2％；房屋施工面积为5961.06万平方米，同比增长17.6％；房屋竣工面积为1064.06万平方米，同比增长15.7％；全市商品房实际销售面积为1341.91万平方米,同比减6.11％，成交套数130963套，同比减少7.16％。其中，商品住房销售面；积为1085.34万平方米，同比减少6.39％，占商品房总销售面积的 80.88％，成交套数为108192套，同比减少4.32％；全市商品房销售均价为6878.23元/平方米，同比上4.83％；其中，商品住房销售均价为6414.72元/平方米，同比上涨3.72％。

（二）武汉市国民经济发展状况

11

武汉作为中部地区的主要城市之一，这几年来经济发展较好，从大的方面

来讲地区生产总值连续突破3000、4000、5000亿元，2010年达到5515.76亿元，较上年增加945亿元，增长14.7% ，在15个副省级城市中排名保持第五，据统计，2010年，全市主要经济数据全线“飘红”：规模以上工业总产值6424.59亿元，增长28.4%；全社会固定资产投资3753.17亿元，增长25.1%；社会消费品零售总额2523.2亿元，增长19.5%；城市居民人均可支配收入20806.32元，

12

增长13.2%；农民人均纯收入8294.8元，增长15.8%，预计今年年GDP可达到6259.51

亿元。

武汉市这几年的GDP一直在保持着快速增长的态势，但其中有很大的一部分是占在房地产这一块，这几年，政府每年都买了不少的地，可是，武汉的地是有限的，所以武汉市不可能一直大量依靠地土这一块来发展经济的，现在，政府对地土的依赖性还是很强，并且会在一定的时间内还会相当依赖地土来发展经济的，所以，在以后的几年里，武汉的经济还会以快速发展的态势向前发展，但是好景不会太长，而且最终政府不会过份的依赖地土来发展经济而转向工业甚至是其它服务业。

武汉市虽然经济发展较快，可是在全国重多大城市中，武汉的人均收入是偏低的，众所周知，武汉人均工资在全国的重多城市中排名很低的，所以，武汉经济虽是在较快的发展着，可是人均收入增长并不太快！

三、 武汉市房地产市场现状和分析

（一）武汉市土地市场分析

2012

年，全市土地市场（含中心城区、新城区及开发区）累计成交土地583

宗，面积3373.76公顷（合50606亩），同比增长5.1%；规划建筑面积7850.87万平方米，同比增长35.9%；成交金额964.59亿元，同比增长56.6%。

全市土地市场累计成交房地产开发用地245宗，土地面积1492.06公顷（合22381亩），同比增长43.8%；规划建筑面积4799.21万平方米，同比增长72.5%；成交金额899.39亿元，同比增长64.4%。

(二）武汉市房产市场分析

1.房地产开发投资情况

2012

年，全市房地产开发完成投资为1574.86亿元，同比增长22.8％，占

全市社会固定资产投资31.3％；其中住宅开发投资为991.41亿元，同比增长32.6％。

13

2.房屋开发建设情况

2012年,全市房屋施工面积为6862.97万平方米，同比增长15.1％；其中，新开工面积为2141.68万平方米，同比增长2.1％。住宅施工面积为5068.97万平方米，同比增长12.6％；其中，住宅新开工面积为1617.07万平方米，同比增长2.2％，占房屋新开工面积的75.5％。

14

2012

年，全市房屋竣工面积为1052.13万平方米，同比减少1.1％。其中，

住宅竣工面积为898.57万平方米，同比减少2.5％，占房屋竣工面积的85.4％。

3.房屋销售情况

2012

年，全市商品房实际销售面积为1622.98万平方米,同比增长20.95％；

成交套数163508套，同比增长24.85％。其中，商品住房销售面积为1331.04万平方米，同比增长22.64％，占商品房总销售面积的82.01％；成交套数为134953套，同比增长24.73％。（以上销售数据来源于武汉市商品房合同备案系统）

15

2、7000-10000元/平方米商品住房销量占比加大。从各价格段销售情况看，在全市商品住房销售中，7000-10000元/平方米销售套数占总销量的31.83%，占比较去年增加4.84%；7000元/平方米以下商品住房销量套数占总销量的61.91%，占比较去年下滑2.1%；10000元/平方米以上销售套数占总销量的6.26%，占比较去年下滑2.74%。

（六）保障性安居工程建设继续深入推进

2012

年，武汉市加快推进保障性安居工程建设，着力解决中低收入家庭住

房困难。开工建设各类保障性住房108077套（户），占全省的1/3，位居全国19个副省级以上城市前列。其中，新开工廉租住房3150套；建设和筹集公共租赁住房22607套；建设经济适用住房10830套；建设限价商品住房21712套；城市棚户区改造安置43833户；农垦危旧房改造安置5945户。竣工(基本建成)各类保障性住房58602套；新增发放租金补贴 2505户，省市政府下达的保障性安居工程建设年度任务目标全面完成。

（七）房地产信贷投放更加合理

2012

年，武汉市房地产贷款总量有所回升，投向更加合理。一是对一般房

26

地产开发贷款投向更趋谨慎，截止12月末，我市商业用房开发贷款和其他房产开发贷款比年初增加20.65亿元，比去年同期减少39.56亿元。二是投放更多用于满足首套自住和合理改善性需求，我市个人住房贷款比年初增加131.48亿元，其中用于新建房的个人抵押贷款占到90.2%。三是对保障性安居工程建设的资金支持力度加大。12月末保障性住房开发贷款余额209.45亿元，比年初增加68.39亿元，占到全部新增房地产开发贷款的48.46%。

五、市场运行中存在的问题及分析

2012

年，武汉市房地产市场整体发展较为平稳，但市场中仍存在一些新问

题、新情况。

（一）稳定住房价格工作压力仍然存在。一是房地产市场相对上年整体呈

现回暖态势，住房销量明显回升，并持续保持较高水平，稳定房价压力加大。二是受央行调整信贷政策的影响，消费者购房成本有所降低，我市刚性住房需求得到集中释放。同时，居民收入水平稳步提高刺激了改善性住房需求。由于市场需求较为旺盛，一些外部因素的变化可能还会产生叠加效应，也增加了房价调控压力。三是住房成本压力较大。目前市场上开工建设的地块多以2009年和2010年摘牌地块为主，特别是近年来拆迁成本的提升，加之建筑成本、劳动力成本上扬，住房品质和节能技术要求的提高，住房成本呈逐步上升态势，都将对商品住房价格产生影响。

（二）市场供求关系变化较快。一是供销比有所变化。2011

年我市商品住

房供销比达1.46：1，2012年我市商品住房供销比下降到1.11:1，商品住房供求关系出现变化。二是商品住房供应量出现回落。2012年我市商品住房上市面积同比下降7.02%，而成交量同比增长24.73%。三是住房新开工面积增速偏小。2012年，住房新开工面积同比增幅较上年有明显改善，但增幅仅有2.2%，低于成交增长水平，会给来年市场供应带来影响。

（三）区域市场发展不平衡。一是住房价格水平差异明显。通过全市商品

住房价格数据显示,我市新建住房价格最高达55000元/平方米，最低仅2100元/平方米，价格差距明显。二是市场供求关系差异明显。中心城区市场整体呈现供不应求的局面，部分区域商品住房供销比仅有0.71:1，而新城区住房供应量较为充足，市场整体呈现供大于求的局面，一些区域商品住房供销比高达1.58:1。三是各环线市场差异明显。受土地稀缺等因素影响，内环线商品住房供应量相对较少，占比不足全市供应量的5%，销量占比仅3.71%，而三环线以外住房供应较为充足，上市量和销量占比均在45%以上。价格方面，内环线以内区域地段优势

27

明显，房价及涨幅较其他区域相比差异较大，内环线以内新建住房平均价格达14000元/平方米，三环以外平均价格仅4600元/平方米左右。

六、2013年房地产市场展望

武汉市房地产市场调控虽然取得了初步成效，但市场运行的复杂性和不稳

定因素依然存在，房地产市场调控仍然处在关键时期。下一步，市政府将继续坚持房地产市场宏观调控，提高政策的前瞻性、针对性和有效性，把握好政策方向和力度，进一步巩固调控成果，稳定市场各方预期，努力促进房地产市场平稳健康发展。

（一）房地产宏观政策整体趋稳。一是政策层面。2013

年，武汉市将继续

坚定不移地执行现行各项调控政策，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，保障土地供应，落实保障性住房建设任务，继续严格实施各项调控措施，坚决抑制投资投机性购房需求，切实稳定市场预期。二是宏观经济层面。2013年，宏观经济将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，按照稳中求进的工作总基调，把稳增长放在更加重要的位置，房地产市场仍将保持良好的发展氛围。

（二）供求关系将继续保持在合理水平。从供求关系来看， 2011年武汉市商品住房供销比达1.46：1，2012年供销比为1.11:1，市场整体仍呈现供大于求的局面。2013年，全国房地产宏观调控政策总基调不变，市场预期逐步趋稳，加之新开工面积和土地供应等指标保持回升，武汉房地产市场供求关系仍将保持在合理范围。从商品住房实际可售规模来看，按照目前月均销量11000套测算，我市可售房源消化时间大约需要8-9个月，商品住房库存量较为合理。

（三）住房价格趋于平稳。2013

年，武汉市将继续保持现行各项政策的连

续性和稳定性,努力增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，同时也确保保障性住房的有效供给，都将对稳定住房价格起到积极作用。另外，由于2012年武汉市土地成交面积较去年增幅明显，同比增长43.8%，且住房新开工面积较2011年明显好转，市场供应整体形势好于去年，尤其是城中村改造力度加大，中心城区市场供应将有所改善。总的来看，在调控政策总体偏紧的情况下，市场预期不会出现明显变化，开发企业在楼盘定价上也会更趋理性，住房价格将保持平稳。

（四）企业信心不断增强。今年以来，随着武汉市市商品住房市场供应量

继续放大，且开发企业理性定价，打折促销，加之信贷支持力度加大，吸引了大量刚性需求消费者购房，推动了我市商品住房销量增加。特别是近几个月，我市商品住房成交一直保持万套以上，开发企业信心不断加强。同时，据国家统计局

28

公布的数据显示，近几个月房地产开发景气指数呈逐月上升态势，开发企业对未来的市场预期明显改善，房地产开发投资和建设规模将继续保持平稳增长。

（五）保障性安居工程建设稳步推进。目前，省政府向我市预下达2013年保障性安居工程目标任务49094套（户）。其中，新开工建设各类保障性住房48094套；竣工各类保障性住房40000套；新增发放租赁补贴1000户。为确保目标任务的顺利推进，我市拟订了2013年保障性安居工程目标计划安排，将目标任务分解下达到各区政府和相关部门。同时，我市还将努力增加保障性住房有效供给，有效缓解中低收入住房困难家庭的住房需求。

2013

年，是武汉市向建设“国家中心城市”目标迈进的重要一年，是重点建

设“幸福武汉”、“美丽江城”、“工业倍增”，大力推进武汉复兴跨越式发展的关键之年。在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，作为中部地区崛起的战略支点，武汉市的城市建设步伐将进一步加快，城市环境也将得到不断改善。武汉市将继续严格贯彻中央出台的一系列政策措施，按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则，综合运用土地、金融、税收等调控手段，进一步加强和改善房地产市场调控，不断完善住房保障制度，大力解决中低收入家庭的住房问题，确保我市房地产市场保持平稳健康发展。

29

参考文献：

1.房地产开发项目经济评价案例，建设部标准定额研究所，中国计划出版社 2003-10

2.房地产业实操作业文案，广东经济出版社，2004.6

3. 房地产项目全程策划(理论实操与案例)，广东省出版集团，2004.4 4.房地产开发与经营，瞿富强，化学工业出版社，2009.5.

30

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/zqoa.html