由美国次贷危机透视我国个人住房贷款风险及防范措施

美国 次贷危机 世界前沿经济

由美国次贷危机透视我国个人住房贷款风险及防范措施

孙培芳

(山东大学经济研究院 250100)

摘 要 本文首先对个人住房贷款的业务类型、个人在办理个人住房贷款前需要了解的内容及我国房地产贷款的现状进行了介绍。然后介绍了次贷危机,并且对其成因进行了分析。由美国次贷危机透视我国个人住房贷款面临的一些风险,最后提出一些应对措施。 关键词 个人住房贷款;现状;风险

为贷款基准利率的0.7倍。

三、我国房地产信贷现状

(一)房地产贷款规模和房地产开发贷款逐年增加。1998年以来我国金融业对房地产业开始支持,房地产业的蓬勃发展伴随着房地产信贷业务的积极开展,截止到2006年底房地产贷款已接近4.1万亿元,占金融机构各项贷款总额的20%。以金融机构贷款为主要融资渠道的房地产开发贷款,借助于国家经济发展和政策调整,2004年全国金融机构房地产开发贷款为7297.35亿元,随着房地产业的不断升温,大量房地产企业开始涌现,这就导致房地产开发贷款急剧增长,2006底增加到19382.72亿元,而进入2007年,这种势头仍在延续,截止到2007年8月,房地产开发贷款已经达到14277.36亿元。2008年全国房地产开发国内贷款为5960.62亿元。09年我国主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社人民币房地产开发贷款累计新增5764亿元。其中,2009年年末余额同比增长了30.7%,增速比上年末加快20.4个百分点。截止到2009年末,主要金融机构房地产开发贷款同比增长超过30%,购房贷款超过42%。

(二)个人住房贷款增长速度高于贷款整体增长。随着城市化进程不断推进和住房制度的改革,城市居民开始对住房消费产生需求,金融机构开设个人住房消费贷款业务。从个人住房贷款来看,其增长速度远远高于金融机构整体贷款增长,个人住房贷款从1998年到2006年的平均增长率达到60%。央行全国数据显示,08年5!8月份我国住房消费贷款增速分别为21.7%,24.O%,27.5%和30.O%,从增长趋势上我们可以看出增长速度仍在持续。受房地产市场销售良好影响,2009年房地产贷款新增超过2万亿元,占各项贷款新增额的20.9%。

四、次级贷款的定义与次贷危机的成因(一)所谓的次级抵押贷款是指向低收入、少数族群、受教育水平低、金融知识匮乏的家庭和个人发放的住房抵押贷款。美国FI CO(信用评级公司)将个人信用评级分为优、良、一般、差和不确定五等。收入低且不稳定,信用等级在一般以下或没有信用记录的人,根本没有资格获得常规的住房抵押贷款。但是美国金融机构决不放过任何一个攫取财富的机会,他们向这类人群提供按揭贷款,然后,再将次级抵押贷款打包,通过发行优先、次级抵押贷款债券或多级抵押贷款债券、结构性金融担保抵押债权等方式实现证券化,再将包括含不同次级债的证券组合成新的资产池,出售给境内外的投资者。

(二)次贷危机发生的原因。(1)利率上升引爆次贷危机。当美国互联网泡沫崩溃后,当时的美联储主席为了刺激经济,采取了宽松的货币政策。2001年美国进入降息周期。2003年6月联邦基金利率(美国同业拆借市场利率)降低至l%,为46年的最低点。相应的,住房抵押市场上,30年期限抵押贷款利率从2000年的8.1%下降到2003年的5.8%;一年可调整利息抵押贷款利率从2001年底的7.O%下降到2003年的3.8%。低利率政策带动了美国房地产市场的持续繁荣,也促进了住房抵押市场的发展,金融80!

一、银行根据不同分类标准,划分出不同种类的个人房贷业务(一)按照资金来源,个人住房贷款分为商业性贷款、住房公积金贷款和组合贷款。商业性贷款是贷款人以营利为目的的贷款。住房公积金贷款是用住房公积金发放的贷款,带有互助性质,贷款利率比商业性贷款低。组合贷款是借款人所需资金先申请住房公积金贷款,不足部分申请商业性贷款。

(二)按照贷款方式,个人住房贷款分为抵押、质押、保证和抵押(质押)加保证贷款。抵押贷款方式是指银行以借款人或第三人提供的符合规定的财产作为抵押物而向借款人发放的方式。质押贷款方式是指借款人或第三人将符合规定条件的权利凭证交由银行拥有,银行以该权利作为贷款担保而向借款人发放的方式。抵押(质押)加保证贷款方式是指银行在借款人或第三人提供抵押(质押)的基础上,同时要求借款人提供符合规定的保证人作为贷款担保而向借款人发放贷款的方式。

(三)按照贷款偿还方式,个人住房贷款分为到期一次还本付息的贷款和分期还款的贷款。分期还款的贷款是要求分期偿还利息和本金的贷款。通常,贷款期限在1年以内(含1年)的,采取到期一次还本付息方式;贷款期限在1年以上的,采取分期还款方式。分期还款方式又有等额本息还款方式、等额本金还款方式、等比累进还款方式、等额累进还款方式等多种。

(四)按照贷款用途,个人住房贷款分为个人购房贷款、个人自建住房贷款、个人大修住房贷款等。个人购房贷款按购房类型,又可分为个人购买经济适用住房贷款、个人购买商品住房贷款等。

二、购房者在办理个人住房按揭贷款前必须了解的内容

在办理个人住房按揭贷款业务之前,购房者(客户)必须了解以下要素:

(一)借款人应具备的条件。具有完全民事行为能力的中国自然人及在中国大陆有居留权的境外、国外自然人,年龄在18岁以上。

(二)额度。当前,按国家住房金融政策规定,对首次贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

(三)期限。住房贷款最长期限为30年,对于借款人已离退休或即将离退休的情况,贷款期限不宜过长,借款人年龄与贷款期限之和不超过其法定退休年龄(男性不超过65岁,女性不超过60岁)。(四)利率。现行的个人住房贷款基准利率为央行2008年12月23日调整的最新利率。商业性个人住房贷款利率的下限扩大

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创新产品层出不穷。然而从2004年6月起,美联储的低利率政策开始了逆转,到2005年6月,经过连续13次调高利率,联邦基金利率从l%提高到4.25%。到2006年8月,联邦基金利率上升到5.25%。连续升息提高了房屋借贷的成本,开始发挥抑制需求和降温市场的作用,促发了房价下跌,以及按揭违约风险的大量增加,并最终引爆了这场波及全世界的金融危机。

(2)银行内部管理缺失。次级抵押贷款本身就是高风险市场,而资金的充裕和金融创新产品的运用降低了次级贷款业务的门槛,并使得放贷机构为抢占市场份额采取了许多违规行为。在过去几年,美国住房贷款从标准的房贷首付额度为20%,一度降到了零,甚至出现了负首付。有的金融机构,还故意将高风险的按揭贷款打包到证券化产品中去,在发行按揭证券化产品时,不向投资者披露房主不仅难以支付的高额可调息按揭付款、而且购房者按揭贷款是零首付的情况。这些违规行为将抵押贷款的借款人、放贷者、金融中介,以及二级市场上的次级债券投资人都暴露在2006年以来房地产价下跌、违约率上升的系统风险之中。

(3)信息不透明与信用评级机构失职。在次贷危机爆发前,无论是穆迪还是标准普尔,都给MBS、CDO、合成CDO等产品给出了非常高的信用评级,甚至对一些高风险的合成CDO产品也给出了AAA级的评级。高评级吸引了大批政府托管基金、养老基金、教育基金、保险基金以及各种国外机构投资者踊跃加入到这个高风险的市场中。同时,在次贷危机中,信用评级机构的反应严重滞后。信用评级机构对次贷危机的形成有不可推卸的责任,正是他们对次级贷款支持的债券给出了严重高估的评级,助长了次级抵押贷款市场的非理性繁荣。

五、由美国次贷危机透视我国个人住房贷款面临的一些风险(一)目前我国宏观经济形势面临一些不利局面,个人住房贷款风险暴露提供了一定外部条件。目前我围经济及房地产有一定的过热倾向,在宏观经济上,也连续两年采取了提升贷款利率的政策。至2008年9月16日才开始降息。我国商业银行大多都采取浮动利率政策,在央行加息期间,借款人的借款成本不断提高,加重了其经济负担。我国房价由几年来的一直飙升转变为目前的较为稳定,个别地方出现房价下跌。因此,整个经济环境和背景一定程度上具备了诱发信用危机的外部经济条件。

(二)我国个人住房贷款性质不同于美国次贷。但个人住房贷款的安全性仍较为脆弱。我国商业银行目前开展的是标准的住房按揭贷款。对贷款人收入能力要求较严格,具有严格操作流程,严格履行抵押手续,执行首付制度。但随着我国个人住房抵押贷款余额快速增加,个人住房抵押贷款不良率也开始不断上升。虽然比率较低,但是上升速度提醒我们风险的存在性,因为按照国际惯例,个人住房贷款风险暴露期为3年到8年,我国的个人住房贷款业务最近几年才开始发展。在未来几年,房地产市场如果出现波动,个人住房抵押贷款风险会很突出。

现阶段,商业银行信贷构成了房地产融资的主要方式。房地产开发企业资金来源80%直接或间接来自商业银行贷款,这种高度负债经营模式,必然造成房地产企业抗风险能力较低的现实。随着房地产市场竞争的激烈,监管力度的不断加大,部分实力较差的房地产企业有可能面临资金紧张的局面,这就可能导致资金链

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的断裂,最后的结果无疑给商业银行的信贷资金带来损失。(三)我国房贷衍生品缺乏.尚不能构成直接传导信贷危机的通道。目前,我国建立在房贷基础上的金融衍生品非常缺乏,扩大和蔓延房贷的通道不存在。但房贷危机一旦出现,其对金融秩序也具有明显的破坏作用。

个人住房贷款质量、宏观经济形势、金融创新三个因素相互作用而导致的次贷危机,是个人住房贷款风险管理中的内在的规律性写实,对完善我国房贷风险管理具有重要启示。

1、合格的借款人是住房按揭贷款安全的重要保障,银行应严格选择符合贷款条件的消费者给予贷款支持。美国次贷危机显示,在借款人资格差的情况下,当经济运行到低谷时会使得信用危机爆发。所以,要确保个人住房贷款安全,其重要因素之一就是确保借款人资格过关,无论银行自身无法控制的经济环境因素表现如何,都能保证房贷业务的稳键运行。

2、肆意扩大个人住房按揭贷款规模是产生信贷危机的重要因素,应自觉建立与经济总量相协调的房贷规模控制机制。很多银行为了提高自身竞争力,刻意争占个人住房贷款市场份额,在银行间形成了恶意竞争。控制个人住房贷款规模是确保自身信贷资产安全的需要,银行必须主动建立与经济总量相协调的个人住房贷款规模控制机制,通过房贷总量控制来遏制房价泡沫,同时获得有利于银行自身的金融环境。

3、房贷衍生品作用具有两面性,科学运用金融创新能够为降低银行风险发挥积极作用。资产证券化技术在分散银行风险、增加流动性方面确实发挥了积极作用,但它不能从根本上消除风险。因此更加需要完善的监控系统、信息收集系统、支付结算体系等基础设施和风险管理机制、预警机制,但关键是确保基础个人住房贷款的安全稳健。

4、银行还应建立强效的风险反应机制,提升业务的执行能力。商业银行在完善贷后管理机制的基础上,还应提高员工的风险反应能力和风险防范政策的执行能力。首先要积极关注借款人的还款情况,借款人一期未还款就要引起重视,及时发现风险;其二,要不折不扣地执行业务规程中处置抵押房屋的制度,维持抵押房屋的保证效力;其三,要维护个人征信体系的全面性,打破银行之间各自为战的局面。在关注自己的数据系统的同时,加强共同合作,使各家银行在与借款人博弈中处于优势地位。

参考文献

[1]魏遥,2009: 次贷危机传导的基础与路径#, 江西社会科学#第2期。[2]张少辉,2009: 美国次贷危机对我国住房贷款风险管理的启示#, 武汉职业技术学院学报#第3期。

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[4]肖晶,2009: 美国次贷危机给我国商业银行房地产信贷管理的启示#, 湖北电视广播大学学报#第6期。

[5]梅思杏,2009: 透视次贷危机看我国个人住房按揭贷款风险管理#, 吉林省经济管翟干部学院学报#。

[6]沈灏、张军等,2008: 我国房地产信贷现状及风险防范#, 中共南京市委党校学报#第5期。

[7]中央银行,2009: 2009年金融机构贷款投向统计报告#。

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