城市住房拆迁问题分析毕业论文14.11.14

题 目专 业学习中心姓 名指导教师

浙江大学远程教育学院

专科毕业作业提纲

城市住房拆迁问题分析 建筑工程管理 嘉善电大 李培军 学 号 712080328019 叶君波

2014 年 11 月 09 日

目录

摘要????????????????????????1 一、 城市住房拆迁?????????????????2 二、 偷鸡不成蚀把米的拆迁补偿案例??????????2 三、 城市住房拆迁中的主要问题????????????2

（一）、城市住房拆迁的法制不健全???????????2、3 （二）、拆迁行政补偿中存在的问题????????????3 （三）、滥用拆迁行政许可权及国家土地征收制度?????? 3 四、解决城市住房拆迁中相关问题的对策探讨?????3

（一）、加强拆迁立法，完善拆迁法制????????3、4

（二）、明确界定住房拆迁中的“公共利益”???????4 （三）、要注意加强拆迁队伍素质的培养和教育???????4 （四）、政府应该从城市住房拆迁的实施程序中完全脱离出?4、5 （五）、明确财产权的范围及其保护???????????5 （六）、规范“城市规划”?????????????5 （七）、不同性质的拆迁项目适用不同补偿标准?????5 1、按土地性质分类??????????????????5

2、按使用用途分类?????????????????5、6 （八）、完善公民权利救济制度????????????6

五、让城市拆迁在阳光下行使??????????.6 参考文献??????????????????7

城市住房拆迁问题分析

摘要：中国住房的寿命之短可谓众所周知，城市规划的不完善和规划的短见性，朝令夕改，还有旧城改造等的存在，导致各地的住房拆迁工作如火如荼的进行。住房是人们安生立命之本，由建设单位对现存建设用地上的房屋进行拆除，对房屋所有者给予一定补偿或视情况进行迁移安置的活动，因拆迁中的各种关系、矛盾和冲突却日益暴露出来，严重影响了社会的安定。因此屡屡发生在各地的恶性城市住房拆迁事件更是将这关乎民生民权的问题推向社会的风口浪尖。住房拆迁中的主体：政府、法院、开发商、建筑公司、社会公众，他们之间存在私人利益、商业利益和公共利益，个人权利和政治权利的矛盾纠纷。我国相关的法律，如《土地管理法》、《城市规划法》、《城市住房管理条例》仍有很多不完善的地方，这也从一定程度上造成恶性拆迁的发生。本文将结合近年来的一些住房拆迁的实际案例，分析城市住房拆迁中存在的问题以及相应的对策，并提出一些建议。

关键词：住房拆迁 矛盾纠纷 拆迁补偿

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一、 城市住房拆迁

首先，让我们了解一下什么是房屋拆迁。所谓城市房屋拆迁，是指取得拆迁许可证的拆迁人依法对城市规划区内国有土地上的房屋予以拆除，对被拆除房屋的所有人或者使用人予以迁移安置，并对被拆除房屋的所有人予以经济补偿的活动。可以说：这一制度有利于加速城市化进程，优化城市居民生存质量，满足城市改造和发展的需要。可是如何规范城市房屋拆迁行为，合理调解拆迁过程中公权力与私权利的冲突，平衡各方的利益，不仅关系到拆迁的有序进行，更涉及到被拆迁人合法权利的保护。下面先来讲讲一个案例。

二、 偷鸡不成蚀把米的拆迁补偿案例

城市拆迁中，公民往往处于弱势地位，但关系到利益时双方的冲突矛盾斗争最为激烈。

2009年，为了能够得到更多的拆迁补偿，昌平区北七家镇鲁疃村几乎家家都盖起了彩钢板房。鲁疃村被划入规划中的未来科技城南区，这座有一千多户村民的村庄从今年9月份开始了拆迁。因为对拆迁政策的预期，从去年年底开始，一千多户村民几乎家家都加盖起了彩钢板房，有的村民不惜借钱盖房，更有一些人买来村民的房子进行“投资”。然而在拆迁细则出台后，这些彩钢板房未被列入补偿范围，至少数千万的“投资”变为了一地废墟和废旧材料。在鲁疃村拆迁政策中，村民违章在自家宅基地建设的二层以上（含二层）彩钢房一律不予补偿。这意味着村民希望通过违建多得拆迁补偿款的计划不但无法实现，很多人反而因此欠下外债。

因此，我们在呼吁尊重农民合法权利，坚决制止非法拆迁的同时，对那些为了多得一点补偿款就非法建设、浪费资源的行为坚决予以取缔，并且要提前公告，讲明道理和规定，及早制止这种损人不利己的事情，还社会一个安静，给人民一个公平。

三、 城市住房拆迁中的主要问题

（一）、城市住房拆迁的法制不健全

城市房屋拆迁的法制不健全主要表现在：立法还不完善。由于各地拆迁的具体情况不同,国家尚未制定统一的规范拆迁过程的法律,目前仅有国务院的《城市房屋拆迁管理条例》和建设部的《城市房屋拆迁工作规程》。《城市房屋拆迁管理条例》及《城市房屋拆迁工作规程》，从施行至今已有几年了,但有些地方还没真正落实,还是按照以前的规章办事,未能及时修改及健全地方的配套规定,使得新法规普及较慢,不能适应新形势的要求.

个人认为：房屋拆迁法制不健全问题的根源，集中体现在房屋拆迁法律法规的立法指导思想存在问题。这些问题通常表现为，一是过分强调整体利益，忽视对个体私权利的保护。二是现有制度过分强调行政机关的主导性，缺乏有效的

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司法救济手段。房屋拆迁过程中的许多事项完全由政府掌控，这样既缺乏有效监督，不利于实现公平公正，也容易形成暗箱操作，滋生腐败。

（二）、拆迁行政补偿中存在的问题

其实，大部分的暴力拆迁源于拆迁补偿的纠纷。房屋拆迁补偿，是指房屋拆迁中的拆迁人依照房屋拆迁协议的约定，对被拆迁人所受损失给予的经济补救也可以实现房屋产权调换。在国际上，普遍的规定是：在因政府建设的公益性需要而征地的情况下，居民必须为大局做出让步，但是政府必须提出需要征地的足够理由及不低于市场价格的足够补偿。2004年修宪前的我国宪法第十条第三款规定，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”，但没有补偿的规定。不难看出，过去我国行政补偿的宪法基础是薄弱的，拆迁行政补偿中存在着不少问题。一是行政补偿的费用和标准偏低。二是行政补偿的范围偏窄。三是行政补偿的方式偏少。因此，从某种程度上说，行政补偿问题是引发拆迁矛盾的最大问题，只有对行政补偿问题给予充分的重新认识，拆迁中的很多问题才有可能得到真正解决。

（三）、滥用拆迁行政许可权及国家土地征收制度

有的地方各级部门包括各级领导在招商引资的同时,忽视了城市拆迁的可承载度,导致拆迁总量失控;一些地方政府为追求所谓效率而忽视法定程序，例如有的地方政府还未收回拆迁户的土地使用证，就擅自将房屋的土地使用权交给开发商；未经法定审查和审批程序就组织实施拆迁计划；向不具备申领许可证的人颁发拆迁许可证，导致违法拆迁。

同时，商业拆迁普遍存在盗用“公共利益”之名的现象。目前，借“公共利益”之名进行商业开发拆迁的情况主要包括：一是假借城市景观大道、休闲广场、绿化园林等公共基础设施建设之名；二是假借旧城改造之名，特别是假借“旧城改造”之名而滥用国家土地征收制度的现象有增无减，这不仅使众多被拆迁人遭受直接经济损失，而且容易引发社会矛盾，损害政府的形象。

四、 解决城市住房拆迁中相关问题的对策探讨

（一）、加强拆迁立法，完善拆迁法制

有些房屋拆迁管理部门没有注意到拆迁培训的重要性,他们为了减少自己的工作麻烦,草率地给拆迁单位办理房屋拆迁许可证,而不顾这些拆迁单位的拆迁人员是否接受过拆迁培训,使得部分拆迁人员素质不高。如今，原有的法律法规在许多方面已不能适应新的形势，带来了拆迁中纠纷的增多和矛盾的激化。同时，拆迁工作本身也是一项法律性很强的工作，要做好这项工作，必须从法律制度入手，加强拆迁立法，做到有法可依。不仅如此，还应提高拆迁立法阶位。在过去的拆迁实践中，主要的法律依据是国务院所颁布的《拆迁条例》，但它仅仅是一

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个行政法规，效力层次较低。而被拆迁人的房屋所有权和土地使用权是基于宪法和民法取得或者确定的，要对这种权利状况进行剥夺和改变的法律，其立法阶位不能低于赋予这种权利的法律，即宪法和民法。因此，有关拆迁的立法权应当由全国人大或者全国人大常委会行使。这样，既可以保证拆迁法制的统一，增强拆迁工作的严肃性，同时又是对作为弱势群体的被拆迁人的基本权利的尊重和保护。

（二）、明确界定住房拆迁中的“公共利益”

首先，对公共利益必要和相对准确的界定不仅有利于防止“形象工程”、“政绩工程”的产生，也有利于政府更新行政思维、进行科学决策，规范政府的非理性投资行为。其次，严格执行公共利益非营利性的标准将有利于防止商业利益、地方利益渗透以及官员腐败的滋生。公共利益的共同福利性提醒我们的政府，公共利益的实现不能以个人利益的受损为代价，如果广大市民不能从城市房屋拆迁中获益，甚至贫困化程度进一步加深，加剧政府与群众的对立，那么公共利益就无法真正得到实现。总之，公共利益必须能包容最广大民众的个人、群体的利益，这样的理解在一定程度上会让公共利益的本质得以体现。

（三）、要注意加强拆迁队伍素质的培养和教育

从当前拆迁市场来看，能胜任城市拆迁工作的拆迁企业还为数不多，他们除了机构的功能不健全，自有资金缺乏，抗风险能力差等原因外，主要还是队伍不适应拆迁工作市场化运作的要求，技术、经济、管理人员明显缺少，尤其缺少能熟练掌握与拆迁相关的法律、法规、政策以及其他拆迁业务知识的人，缺少有一定社会阅历、工作经历，且知识渊博的、资深的、善做思想工作的人。

城市房屋拆迁工作是做人的工作，是危险性很大的工作，是利益冲突最突出的工作，因此，建议城市房屋拆迁管理部门不仅要严格房屋拆迁许可证的颁发，还要加强对拆迁人员的资格培训，尽快培养一批能掌握拆迁政策法规、熟悉拆迁业务、接受群众监督、遵守职业道德的拆迁业务骨干充实到拆迁队伍中去，实行无证不上岗的制约机制。

（四）、政府应该从城市住房拆迁的实施程序中完全脱离出来

城市住房拆迁是一种民事活动。是被拆迁人通过放弃被拆迁房屋及其附属物，以货币形式或产权调换的形式而取得拆迁补偿；拆迁人通过对被拆迁人进行拆迁补偿而取得拆除被拆迁人房屋及其附属物的权利的活动。现行的《城市房屋拆迁管理条例》也明确规定了“县级以上地方人民政府是负责管理房屋拆迁工作的部门，对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。”就是说城市拆迁工作已由原来的政府行为，转为民事行为，是拆迁人与被拆迁人双方的民事活动。政府在城市房屋拆迁活动中的法律地位不再是领导者，而是监督者、管理者。因此，政府必须从城市房屋拆迁的实施程序中脱离出来，行使好“三种权利”，即：拆迁计划权，监督管理权，行政执法权。再不能既当“运动员”，又当“裁判员”，

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切实履行依法保护拆迁当事人各方合法权益的职能，使城市房屋拆迁完全按照市场规则来运作。

（五）、明确财产权的范围及其保护

在市场经济体制下，财产的所有权和使用权是可以分离的。不能把财产权仅仅理解为对财产的所有权，对财产的使用权也属于财产权的范畴。公民合法取得的对财产的使用权，也应该受到宪法和法律的保护。社会主义市场经济体制的确立提示人们，应当用市场的手段和方式去获取财产并维护自己的权利。当房地产开发商需要拆除旧有城市房屋以获得房屋占有范围内的土地时，一般应当通过市场方式予以解决，也只有通过这种方式，才能使开发商与被拆迁人之间的自愿选择达到利益平衡，即使是出于旧城改造、城市基础设施建设等非商业开发的考虑需要拆除旧有城市房屋。市场经济条件下，政府处理其与公民之间的关系也应该首先选取市场手段，只有当市场手段无法解决时，政府才能采取带有强制性质的行政手段（如拆迁许可方式）。

（六）、规范“城市规划”

城市规划是一门自古就有的学问，每个民族都有其独特的知识组成。根据国家城市发展和建设方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远计划、区域规划，以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设条件，居民安居乐业，布置城市体系；确定城市性质、规模和布局；统一规划、合理利用城市土地；综合部署城市经济、文化、基础设施等各项建设，保证城市有秩序地、协调地发展，使城市的发展建设获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。城市规划设计的原则，是正确处理城市与国家、地区、其他城市的关系、城市建设与经济建设的关系、城市建设的内部关系等的指导思想。

（七）、不同性质的拆迁项目适用不同补偿标准

1、按土地性质分类：

拆迁补偿根据土地性质可以分为国有土地上的房屋拆迁补偿和集体土地上的房屋拆迁补偿两种。

以前，国有土地和集体土地上的房屋征收分别是由《拆迁条例》和《土地管理法》调整。城乡间两种不同的地权，适用两种不同的征收补偿制度。2011年新颁布的《征收条例》适用于城市范围内国有土地上的房屋征收，对于集体土地上的拆迁仍然依据《土地管理法》，这导致了同样是房屋征收与补偿，城镇与农村适用不同的法律法规，造成了立法和执法上的不公平。为了解决城乡实行不同的征收补偿制度的问题，正在修改之中的《土地管理法》，将参照《征收条例》中确立的基本原则，国有集体土地有望实现同价同权。 2、按使用用途分类：

拆迁补偿根据房屋用途可以分为住宅房屋拆迁补偿和非住宅房屋拆迁补偿两种。

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房屋用途取决于两个方面：一是土地的用途，它决定了房屋用途的走向；二是规划设计的用途，它决定了房屋用途的内容。“住宅”是专供居住的房屋，“商业服务用房”是从事商业和为居民生活服务所用的房屋，二者是两种完全不同用途的房屋。正是房屋的用途区别，其在设计规划上和建筑结构上还有价值产生都有所不同，因此拆迁补偿也有所不同，遂分开处理。

（八）、完善公民权利救济制度

在中国的法律渊源中，《宪法》具有着最高法律效力，是母国情的，反映了半个世纪以来中国人民追求权利和自由而斗争的说法。宪法中关于公民权力的规定，自1954年我国颁布第一部《宪结果。1982年《宪法》修改颁布后随着我国经济、政治、文化和法》到1982年修改的现行《宪法》都对公民的基本权利作出明确社会等方面的发展，我国公民权利的意识不断提升。在现实生活中，侵犯公民基本权利的行为，一般情况下是依2004年通过的《宪法》修正案，明确将“国家尊重和保障人权”写照普通法律的规定给予救济。但是如果普通的法律没有做出明如宪法，并且没有对公民私有财产所以权的保护做出明确规定，人民法院会因于法无据而不予裁决，在宪法实施的充分体现中不断完善公民权基本权利保障方面的进步。过程中，关于公民的宪法基本权利是否具有法律上的效力，即当当然，这与社会发展的要求相比，这些进步是远远不够的，如果公民权利受到不法侵害时，公民是否可以同法律途径，逐步的完善我国公民基本权利？尤其是公民基本权力的法律保障方地确保宪法基本权力在法制社会中为其他一切权利之源泉，同时取得了长足的进步。一是在法律方面，也相继颁布其他一切权利的基石。因此，对我国的公民权利救济制度有关公民权利保障的法律、法规，并且在宪法中明确了对人权度进行思考，寻求更加合理的方式来保障公民的基本权利及私有财产权的保护，使得公民的权力保障有了充分的完善，我们的法制体制建设也是很有必要的。

任何行政法规和地方法规不得和国家的宪法相抵触，更加不能逾越。国家负有保障基本权利实施人不得有超越宪法和法律的特权。因此1954年《宪法》中关于公民基本权力的规定是符合我国基本权利，实际上同时设定了国家机关保障实现这些权利的义务。

五、让城市拆迁在阳光下行使

从一个偷鸡不成蚀把米的拆迁补偿案例分析了处于弱势的农民投机行为，到最后损害的还是农民自己。并又由定义出发，分析了三点突出的问题以及八点对策。其实，从拆迁制度来讲，我们不是为了拆而拆，是实现国家对国有土地使用权的收回，按照城乡规划重新安排土地用途。因此对于拆迁，我认为不应当叫“拆迁”，而应该叫“迁拆”，先迁后拆，让城市拆迁在阳光下进行。还中国一个和谐社会。

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