青浦区徐泾镇金联村（1612丘）土地使用权报告（定稿） 土地估价

房地产抵押估价报告

估价项目名称：关于上海市青浦区徐泾镇金联村（16/12丘）工业用地

委 托 方：上海叶迪橱具有限公司

估 价 方：上海东洲房地产估价有限公司

估 价 人 员 ：徐

估价作业日期：

估价报告编号：沪东洲房估报字（

土地使用权抵押估价报告

上海东洲不动产评估有限公司 静 唐晋文 2011年11月8日～2011年11月14日 2011）A030349号

目 录

一、 致 委 托 方 函 .......................................................................... 1 二、 估 价 师 声 明 .......................................................................... 2 三、 估价的假设、限制条件和特别事项说明 ...................................... 3

（一） 估价假设条件 ..................................................................... 3 （二） 估价限制条件 ..................................................................... 3 （三） 特别事项说明 ..................................................................... 4 四、 房地产抵押风险分析及估价报告使用提示 ................................... 6 五、 估 价 结 果 报 告 .................................................................... 7

（一） 委托方 ................................................................................ 7 （二） 估价方 ................................................................................ 7 （三） 估价对象概况 ..................................................................... 8 （四） 估价目的 .......................................................................... 12 （五） 估价时点 .......................................................................... 12 （六） 价值定义 .......................................................................... 12 （七） 估价依据 .......................................................................... 13 （八） 估价原则 .......................................................................... 13 （九） 估价方法 .......................................................................... 14 （十） 估价结果 .......................................................................... 16 （十一） 变现能力及风险分析 .................................................... 16 （十二） 估价人员 ...................................................................... 17 （十三） 估价作业日期 ............................................................... 18 （十四） 估价报告应用的有效期 ................................................. 18 六、 附 件 ...................................................................................... 19

（一） 估价业务约定书复印件; .................................................... 19 （二） 《上海市房地产权证》复印件； ....................................... 19 （三） 《上海市房地产登记册》复印件； .................................... 19

（四） 委托方及权利人《企业法人营业执照》复印件； .............. 19 （五） 委托方提供的《承诺函》复印件 ....................................... 19 （六） 委托方提供的《同意抵押证明》复印件； ......................... 19 （七） 估价对象地理位臵示意图； .............................................. 19 （八） 估价对象现场照片； ......................................................... 19 （九） 估价机构的营业执照及组织机构代码证复印件； .............. 19 （十） 估价机构的资质证书； ..................................................... 19 （十一）估价人员的执业证书。 ..................................................... 19 七、 估 价 技 术 报 告 .................................................................. 20

（一）实物状况描述与分析 ............................................................ 20 （二）权益状况描述与分析 ............................................................ 21 （三）区位状况描述与分析 ............................................................ 22 （四）市场背景描述与分析 ............................................................ 25 （五）最高最佳使用分析 ............................................................... 34 （六）估价方法的选用 ................................................................... 35 （七）估价测算过程 ...................................................................... 36 （八）估价结果确定 ...................................................................... 48

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一、 致 委 托 方 函

上海叶迪橱具有限公司：

受贵方的委托，估价人员遵循科学、公正、客观、合理的估价原则，按照国家规定的技术规范和估价程序，综合评定贵方委托的房地产价值，估价结果如下：

（一）估价对象：青浦区徐泾镇金联村（16/12丘）土地使用权，国有出让用地，土地用途为工业用地，土地使用权面积为21341.2平方米。土地使用权人为上海叶迪橱具有限公司。

（二）估价目的：为中国工商银行青浦支行确定对上海叶迪橱具有限公司的贷款发放额度提供市场依据而评估委估对象的抵押价值。

（三）估价方法：成本法和市场比较法 （四）价值类型：抵押价值 （五）估价时点：2011年11月8日

（六）估价结果：无法定优先受偿权利下的公开市场总价：RMB2240万元（大写：人民币贰仟贰佰肆拾万元整）。

注：1、估价结果受报告中已说明的假设和限制条件的制约。

2、本报告仅于中国工商银行青浦支行使用。

3、经查询《上海市房地产登记册》，估价对象有法定优先受偿款，抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市青浦支行，登记证明号青200919023127，最高债权限额997.5万元，债权发生期间：2009-11-10至2012-11-09。

上海东洲房地产估价有限公司

法定代表人：周佩祥

2011年11月14日

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二、 估 价 师 声 明

我们郑重声明：

（一）我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的；

（二）本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制；

（三）我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见；

（四）我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告；

（五）本公司注册房地产估价师徐静、唐晋文已于2011年11月8日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘并进行了记录，但仅限于对估价对象建筑外观与目前使用状况。估价人员不承担对估价对象建筑结构、质量进行调查、核实的责任，也不承担对其他被遮盖、未暴露及难于接触的部分进行检视的责任；

（六）没有人对本估价报告提供了重要专业帮助；

（七）本估价报告需经估价人员签名盖章并加盖估价机构公章，在估价报告使用的有效期内，作为一个整体时有效，复印件无效。

（八）本估价报告依据了委托方提供相关资料，委托方应对资料的真实性、合法性、完整性、准确性和有效性负责。因资料失实造成评估结果有误差的，估价机构和估价人员不承担相应责任。

参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章 注册房地产估价师：徐 静

注册号：3120040032

注册房地产估价师：唐晋文

注册号：3120100010

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三、 估价的假设、限制条件和特别事项说明

（一） 估价假设条件

1、本次估价以房地产权证登记的合法用途作为主要估价依据。 2、本次估价采用了公开市场价值标准，假定估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的公开交易市场，即能满足以下假设：

（1）交易双方是自愿地进行交易的；

（2）交易双方是出于利己动机进行交易的，即交易双方进行交易的目的是追求各自最大的利益；

（3）交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情；

（4）交易双方有较充裕的时间进行交易，交易对象在市场上进行了合理时间的展示，交易程序符合国家法律规定；

（5）不存在买者因特殊兴趣而给予的附加出价。

3、权利人合法取得房地产，估价对象房地产现有法定用途不变，估价对象权属完整。

4、估价人员对估价对象的实地查勘为一般性的查看，仅限于其外观、使用状况、周边区位状况，并未对结构测试、质量检测或功能检验。报告估价的假设前提为假设估价对象物业的工程质量达到国家建筑施工竣工验收规范的合格标准。估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。

5、本次估价以估价对象能够按照估价时点时完整的物质实体状况、权益状况和法定用途持续使用为假设前提。 （二） 估价限制条件

1、估价结论为满足全部假设与限制条件下的价值。

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2、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。

3、本估价结果为于估价时点，对应土地基础配套为现有状态下估价对象房地产所表现的价值。

4、报告有效期内，估价对象发生重大变化，并对估价对象市场价值产生重大影响，不能使用本评估结论。

5、估价时未考虑估价对象潜在的债权债务状况。

6、本报告专为委托方所用，并为本报告所列明之目的而作，除按规定送有关政府管理部门之外，本报告的全部或部分内容不得向任何媒体公开或转载于任何文件。对委托方不适当的使用本报告所引起的后果，评估机构不负担任何经济和法律责任。报告解释权为本估价机构所有。 （三） 特别事项说明

1、本报告提供的估价结论未考虑抵押期满，抵押物处臵所需费用及有关税费，以及拍卖处臵可能造成房地产价格下降的风险因素。

2、本报告专为委托方所用，并为本报告所列明之目的而作，除按规定送有关政府管理部门之外，本报告的全部或部分内容不得向任何媒体公开或转载于任何文件。对委托方不适当的使用本报告所引起的后果，评估机构不负担任何经济和法律责任。报告解释权为本估价机构所有。

3、在抵押期间，相关银行应充分关注估价对象实际使用状况，企业收益情况，房地产市场状况及国家宏观调控等相关法律法规的变化，从而控制与降低信贷风险。

4、对存在的影响房地产估价值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明，而估价人员根据专业经验一般不能获悉及无法收集资料的情况下，估价机构及估价人员不承担相关责任。

5、本次估价假定国家宏观经济政策和所在地区的社会经济环境无重大变化；行业政策、管理制度及相关规定无重大变化；经营业务涉及的税收政策、信贷利率等无重大变化，未考虑遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。

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6、根据《上海市房地产登记簿——房地产抵押状况信息》中记载，至估价时点，估价对象已设臵抵押。抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市青浦支行，登记证明号青200919023127，最高债权限额997.5万元，债权发生期间：2009-11-10至2012-11-09据委托方提供的《承诺函》，至评估基准日，除上述他项权利外，估价对象无其他法定优先受偿款等其他权利限情况。

当上述事项以及估价中其他情况发生变化时，估价结果将会失效。

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四、 房地产抵押风险分析及估价报告使用提示

考虑到抵押期间房地产市场可能下跌的风险，以及估价人员未知的法定优先受偿权利等，并结合本次抵押房地产的特点，提请金融机构关注。

（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害、变更，能正常维护使用，且未增加法定优先受偿款，在房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。

（二）对抵押期内可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注：估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变更、房地产市场价格波动、房地产市场调控、税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。

（三）估价报告使用者应合理使用评估价值，关注处臵房地产时快速变现及费用的影响，当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间，是否会出现法定优先受偿权利，房地产快速变现价值可能低于房地产市场价值，金融机构在确定贷款额度时须在评估抵押值基础上确定合理的折扣率。

（四）定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。一般的估价报告使用年限均不超过一年，而多数的抵押贷款期限长，房地产价格由于受多种因素的影响，价格涨跌起伏不定，为防范金融风险，金融机构应定期（如一年）对估价对象进行评估，当房地产市场价格变化比较快时，应及时对估价对象进行再评估，以尽量控制抵押贷款风险。

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五、 估 价 结 果 报 告

（一） 委托方

名称：上海叶迪橱具有限公司 住所：上海市青浦区徐泾镇金联村 法定代表人：王陶

注册资本：人民币肆仟肆佰伍拾万元 公司类型：有限责任公司（国内合资） 注册号：310229000629836 联系人：徐玮

联系电话：15900480925 （二） 估价方

估价方名称：上海东洲房地产估价有限公司 法定代表人：周佩祥

办公地址：上海市延安西路726号6楼A座 联系电话：22312000 资质等级：房地产评估一级 证书编号：建房估证字[2010]051号 组织机构代码：76794436-5

估价方名称：上海东洲不动产评估有限公司 估价方公司地址：上海市延安西路726号6楼A座 估价机构执业范围：全国范围内从事土地评估业务 资质证书有效期：2016年6月30日 注册证书编号：A201131006 法定代表人：居振斌

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（三） 估价对象概况 1、估价对象范围

青浦区徐泾镇金联村（16/12丘）土地使用权，国有出让用地，土地用途为工业用地，土地使用权面积为21341.2平方米。土地使用权人为上海叶迪橱具有限公司。

2、估价对象范围界定

青浦区徐泾镇金联村（16/12丘）土地使用权，国有出让用地，土地用途为工业用地，土地使用权面积为21341.2平方米。

3、估价对象权属状况及限制状况 （1）产权登记状况

权证编号 权利人 房地坐落 土地状况 使用权来源 用途 地号 宗地（丘）面积 使用期限 总面积 独用面积 分摊面积 出让 工业用地 青浦区徐泾镇3街坊16/12丘 21341 2009年5月30日至2059年5月29日止 21341.2 无记载 无记载 沪房地青字（2009）第007491号 上海叶迪橱具有限公司 青浦区徐泾镇金联村（16/12丘） 房屋状况 幢号 室号或部位 建筑面积 类型 用途 层数 竣工日期 无记载 无记载 无记载 无记载 无记载 无记载 无记载 （2）估价对象他项权利及其他权利限

根据《上海市房地产登记簿——房地产抵押状况信息》中记载，至估价时点，估价对象已设臵抵押。抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市青浦支行，登记证明号青200919023127，最高债权限额997.5万元，债权发生期间：2009-11-10至2012-11-09，根据据委托方提供的《承诺函》，至评估基准日，除上述他项权利外，估价对象无其他法定优先受偿款等他项权利情况。

（3）估价对象租赁情况

根据估价人员现场勘查，估价对象无租约限制。

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4、估价对象利用状况

经估价人员实地勘查，估价对象法定用途工业，实际用途工业，现为空地。

5、土地状况

四至状况：西近上海华伦食品有限公司，东临汇龙路，北临北青公路，南为章天公司

坐落：青浦区徐泾镇金联村（16/12丘） 总面积：21341.2平方米 形状：规则，基本呈长方形

周边环境：周边工业厂房较多，产业聚集程度较好

地段级别：上海市基准地价工业7级地段（上海市2010年基准地价更新项目成果报告）

基础设施完备程度：七通一平 地势：平坦 地质条件：较好 土地用途：工业用地 土地使用权来源：出让

土地使用期限：2009年5月30日至2059年5月29日止 地号：青浦区徐泾镇3街坊16/12丘 规划容积率：0.8-3.0 法定用途：工业 实际用途：工业 6、区域状况 （1）区域概况

青浦区位于是上海市通向内地的西大门，更是两省一市的交通枢纽。青浦地理位臵优越，水陆交通发达。东距市区中心20公里，离虹桥机场仅6公里。境内有三条公路直通上海市区，两条干线连接江浙两省，318国道东西贯穿全境。境内湖河相通，水路运输具有天然优势，可通航50~300

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吨货运船只，亦是江浙沪水上交通枢纽。青浦位于上海市西南，地处江、浙、沪二省一市的交界处，位于中国长江三角洲经济圈的中心地带，具有承东启西、东联西进的枢纽作用和对华东地区的辐射作用。青浦地理位臵优越，水陆交通发达。徐泾镇位于青浦区的东部，东面紧靠沪杭铁路外环线，距上海虹桥国际机场仅6公里，距上海浦东国际机场40公里。南傍淀浦河，与松江区九亭镇、泗泾镇交界；西与本区赵巷镇相连；北与本区华新镇及青浦区徐泾镇接壤。距上海港34公里，上海港集装箱码头约39公里，货物集装箱可直接出口。

（2）交通便捷度

估价对象位于青浦区徐泾镇，临北青公路主干道，近嘉金高速公路。此外，附近有徐泾3路、华漕2路、74b线、803路等多条公交线路。总体交通便捷度较好。

（3）周边环境状况

目前徐泾镇整体环境质量优异，周边集中绿地面积较大，周边的环境质量一般，无化工厂、水泥厂等污染型企业，水质与上海其它地段相同，也无噪音等影响。

（4）产业聚集度

估价对象地处青浦区徐泾镇，工业是青浦区经济的支柱产业，工业增加值占全区增加值的58.2%，对全区经济起到重要支撑和推动作用。近年来工业企业运行质量提高，效益大幅提升。全区工业按新国家标准分有31个行业大类，行业门类比较齐全，其中有19个行业大类的工业总产值超过10亿元。现代纺织、生物医药、精密机电和电子信息是青浦工业四大支柱产业，发挥着对全区工业增长的重要支撑作用。文体类（休闲）用品制造业是青浦区着力培育的特色产业，经过四年多来的精心培育，青浦区的“特色产业”得到了进一步的发展。以电子信息、生物医药技术、新材料和光机电一体化等为代表的高新技术产业正加快发展，且逐步改变着青浦工业的产品结构和技术结构。

经过近几年的开发，徐泾镇内工业建设越趋成熟，产业聚集度较高，

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镇内有多家企业入驻，星科金朋电子(上海)有限公司、菲律宾晨明食品有限公司、日本尤妮佳有限公司、德国妮维雅有限公司、郑明明化妆品有限公司、海南椰岛企业有限公司、精元重工有限公司、吉本涂装设备有限公司、上海印刷四厂有限公司等企业。工业聚集度较好。

（5）外部配套设施状况 1）基础设施

估价对象所属区域位于上海市基准地价工业7级地价区（上海市2010年基准地价更新项目成果报告），市政设施比较完善，宗地红线内外达到“七通（即上水、雨水、污水、电、通讯、燃气、道路）一平（即场地平整）”，基础设施完备度较好。

2）公共服务设施

估价对象位于徐泾镇，镇区内公共服务设施完善，周边有学校、邮局、银行、医院、超市、餐饮等。公共设施齐全，超市有家乐福大卖场，学校有徐泾中学、徐泾小学、德法学校等；医院有徐泾卫生院和社区卫生服务中心；工行、建行、上海银行等均有营业网点等。

（6）城市规划及区位状况未来变化分析

徐泾是上海整体开发起步最早的远郊新市镇之一，也是青浦距离市区最近的城镇。多年来，徐泾镇经济建设持续发展，城市面貌日新月异。徐泾人在区委、区政府的正确领导下，按照“发展要有新思路、改革要有新突破、开放要有新局面、各项工作要有新举措”的要求，高起点确立发展规划，高标准建设现代化城镇，高品位推进城市化进程，为使城镇规划更具前瞻性、科学性，把徐泾建成一个接受上海国际大都市核心城区辐射的现代化城镇，徐泾镇在完善五横五纵镇城交通网，使三区分隔形成更加清晰的同时，更突出了“一镇三区”的科学规划，邀请了上海同济城市规划设计研究院对镇域的交通框架、产业布局、生态景观、市政设施等进行总体规划，详细规划通过国际招标。未来徐泾加快推进城市化进程，将根据区委区政府对徐泾产业布局，接受市中心城区辐射，重点发展都市型工业、房产和与之相配套的商贸、商务业的发展定位，加快二个集中，围绕二个

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转变，推进城市化进程。根据《青浦区区域总体规划实施方案（2006-2020）》,徐泾、赵巷地区，接受上海中心城的辐射，依托虹桥综合交通枢纽建设，重点发展以商贸、商务为核心的现代服务业和房地产居住业。随着虹桥综合交通枢纽的建成，徐泾交通优势明显，随着虹桥国际商务中心的全面建成，徐泾镇的发展前景值得期待。 （四） 估价目的

为中国工商银行青浦支行确定对上海叶迪橱具有限公司的贷款发放额度提供市场依据而评估委估对象的抵押价值。 （五） 估价时点

根据估价人员现场勘查日期确定估价时点为2011年11月8日 （六） 价值定义

1、价格类型：房地产抵押价值，为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

2、价值内涵：公开市场价值为位于上海市青浦区徐泾镇金联村（16/12丘）工业用地（国有出让工业用地使用权、土地面积为21341.2平方米、土地使用期年限为2009年5月30日至2059年5月29日止，土地开发程度为红线内外达到“七通一平”）于估价时点（2011年11月8日）及在满足全部假设和限制条件下且未设立法定优先受偿权利下所表现的价值。

法定优先受偿款指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

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（七） 估价依据 1、律法和部门规章

（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》； （2）《中华人民共和国土地管理法》及实施细则； （3）《中华人民共和国担保法》； （4）《城市房地产抵押管理办法》。 2、技术规程

（1）中华人民共和国国家标准GB/T 50291-1999《房地产估价规范》； （2）建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》及《房地产抵押估价指导意见》。

3、委托方提供的有关资料 （1）房地产估价委托业务约定书； （2）《上海市房地产权证》复印件；

（3）委托方及产权人企业法人营业执照复印件； （4）委托方提供的《上海市房地产登记册》。 4、估价机构和人员所收集掌握的有关资料

（1）房地产估价人员现场查勘、进行多次周边市场调查了解类似物业情况，所得资料；

（2）其他相应的估价资料。 （八） 估价原则

本次估价遵守独立、客观、公正原则、合法原则、谨慎原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。

1、独立、客观、公正原则

要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。

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2、合法原则

应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。

3、谨慎原则

在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处臵时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。

4、最高最佳使用原则

应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。

5、估价时点原则

是指政府的有关房地产法规、政策、标准、税收和经济市场行情均以估价时点的现行为标准，估价结果应是估价对象在估价时点这一时点上表现出来的客观合理的市场价值。

6、替代原则

评估结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵制而趋于一致。 （九） 估价方法 1、估价思路与方法：

根据《城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）》（以下简称《规程》），通行的土地估价方法有市场比较法、收益法、剩余法（即假设开发法）、成本逼近法和基准地价修正法等。估价方法的选择直接关系到估价结果的准确性，一般来说，应以《规程》为基本依据，根据当地地产市场发育实

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际状况，结合估价对象的用途、特点及估价目的等，并对委托方提供的及估价人员勘察收集掌握的资料进行分析，在此基础上选择适当的估价方法。委估对象为工业用地，土地采用成本逼近法和市场比较法综合评估。最后对两种估价方法的估价结果进行综合分析评定，得到估价对象无权利负担状况下的市场价值。

2、估价技术路线：

（1）成本逼近法：从土地成本构成的角度去估算土地评估值，是以土地征用和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加以适当的投资利息和利润，从而确定待估土土地评估值格的方法。

采用成本逼近法求取出让土地使用权价格的公式如下： V ＝Ea＋Ed＋T＋R1＋R2＋R3 ＝Ve＋R3 V—土地评估值 T—税费

Ea—土地取得费 R1—利息

Ed—土地开发费 R2—利润

Ve—土地成本价格 R3—土地增值收益

（2）市场比较法：是在一定市场条件下选择同一供需圈内功能相似，近期已经发生交易的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估宗地进行比较，并对交易实例宗土地评估值格加以修正，从而确定待估宗土地评估值格的方法。

该方法基本公式如下：

待估宗地评估值 = 交易实例宗土地评估值格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

（3）估价对象评估价值的确定

结合估价对象的现状和特点，对两种估价方法的估价结果进行综合分析，采用适当的方法对两种结果进行综合分析评定，最终确定估价对象房地产市场价值。

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（十） 估价结果

估价人员遵循科学、公正、客观、合理的估价原则，按照国家规定的技术规范和估价程序，综合评估出上海市青浦区徐泾镇金联村（16/12丘）工业用地无法定优先受偿权利下的公开市场总价：RMB2240万元（大写：人民币贰仟贰佰肆拾万元整）。 （十一） 变现能力及风险分析

变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

1、变现能力分析

抵押房地产的通用性、独立使用性或可分割转让性。

（1）通用性：物业类型、区位及价值规模大小三个方面的因素影响估价对象的通用性：

物业类型：估价对象的合法用途为工业用地，通用性低于住宅、商业。 区位：估价对象位于青浦区徐泾镇，近主干道，地理位臵较好。 价值规模大小：估价对象土地面积较大，总价较高，因此在市场上流通能力稍差。

综上所述，估价对象通用性一般。

（2）独立使用性：估价对象水电等基础配套设施均独立使用，独立使用性较好。

（3）分割转让性：持有一张产权证，除非规划许可下，否则不可分割。综上所述，估价对象变现能力一般。

综合考虑了估价对象的通用性、独立使用性或可分割转让性，认为估价对象变现能力一般。

2、快速变现价格分析

抵押房地产的合法处分方式是通过拍卖或者变卖，由于存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及未来不确定等因素的影响，估价对象在拍卖或者变卖时最有可能实现的拍卖价或处臵价一般低于公开市场价格，

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由于房屋类型、标的大小、区域位臵等的不同影响，折扣率有一定差异，一般处臵价约为公开市场价的70%-80%。

3、变现时间长短及税费

处臵房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处臵方式、税费政策和营销策略等因素有关。一般来说，以拍卖方式处臵房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，在此过程中会产生包括诉讼费、房地产评估费、拍卖费，以及处臵抵押物所需缴纳的土地增值税、营业税及附加等税费，且要优先支付。

处臵抵押房地产过程中应缴纳税费明细表

项目名称 评估费 诉讼费 律师费、广告费及其它不可预见费 拍卖费 营业税及附加 土地增值税 印花税、手续费、登记费等 合计约 取值标准 评估额 诉讼标的 诉讼标的 成交额 成交额 成交额 成交额 比例 0.01%-0.5% 1%-2% 1%-2% 2%-5% 5.65% 1%-5% 0.05%-0.07% 11%-20% 按房产、国土管理部门规定 备注 按国家计委、建设部（计价格[1995]971号） 关于房地产中介服务收费的通知累进计算 按财产案件受理费累进计算 财产案件的律师费按照诉讼标的的比例计算 普通拍卖行拍卖费为商品成交价格的2%-5% 4、清偿顺序

依据《担保法》、《合同法》及《城市房地产管理法》的相关规定，处分抵押房地产所得价款，依下列顺序分配：（1）支付处分抵押房地产的费用；（2）扣除抵押房地产应缴纳的税费；（3）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；（4）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；（5）其它法定优先受偿款；（6）剩余金额交还抵押人。 （十二） 估价人员

注册房地产估价师：徐 静 注册号：3120040032

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注册房地产估价师：唐晋文 注册号：3120100010 （十三） 估价作业日期

2011年11月8日～2011年11月14日 （十四） 估价报告应用的有效期

当房地产市场较为稳定时，本报告从提出之日起应用有效期原则上可长达一年，即自估价报告出具之日2011年11月14日起至2012年11月13日止。

上海东洲房地产估价有限公司 上海东洲不动产评估有限公司

2011年11月14日

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六、 附 件

（一） 估价业务约定书复印件; （二） 《上海市房地产权证》复印件； （三） 《上海市房地产登记册》复印件；

（四） 委托方及权利人《企业法人营业执照》复印件； （五） 委托方提供的《承诺函》复印件 （六） 委托方提供的《同意抵押证明》复印件； （七） 估价对象地理位臵示意图； （八） 估价对象现场照片；

（九） 估价机构的营业执照及组织机构代码证复印件； （十） 估价机构的资质证书； （十一）估价人员的执业证书。

以上附件除特别注明外，其余均为复印件。

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七、 估 价 技 术 报 告

（一）实物状况描述与分析 土地状况的描述与分析 （1）土地状况描述

四至状况：西近上海华伦食品有限公司，东临汇龙路，北临北青公路，南为章天公司

坐落：青浦区徐泾镇金联村（16/12丘） 总面积：21341.2平方米 形状：规则，基本呈长方形

周边环境：周边工业厂房较多，产业聚集程度较好

地段级别：上海市基准地价工业7级地段（上海市2010年基准地价更新项目成果报告）

基础设施完备程度：七通一平 地势：平坦 地质条件：较好 土地用途：工业用地 土地使用权来源：出让

土地使用期限：2009年5月30日至2059年5月29日止 地号：青浦区徐泾镇3街坊16/12丘 规划容积率：0.8-3.0 法定用途：工业 实际用途：工业 （2）土地状况分析

影响房地产价格水平的土地状况主要因素是面积大小、形状，临路状态、基础设施完备程度，平整度、地势及地质条件、规划限制条件，土地使用权年限等，本次就以下几点分析对房地产价格的影响情况：

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1）面积大小、形状

土地面积大小和形状直接影响的房地产的开发规模和利用程度，对工业企业来说，土地面积太小，企业的生产规模受到限制，不利于企业的发展，而土地面积太大就会造成浪费浪费，故对工业企业，土地面积大小适当相当重要，估价对象土地面积为21341.2平方米，可满足生产、生活需求，对价格无不利影响。

2）规划限制条件

估价对象土地性质为工业用途，目前用途为工业，从周边情况及估价对象的实际使用情况来看，在合法用途下，估价对象的规划限制条件对价格无不利影响。

3）土地使用权年限

估价对象的土地使用权来源为国有出让，一般出让工业用途法定最高使用年限是50年，委估对象土地使用期限为2009年5月30日至2059年5月29日止，剩余使用期限为47.56年，从此方面看，估价对象剩余土地使用年限对价格有不利影响

4）临路状态

临路状态是指土地/地块，或房屋建筑物所处位臵是否沿路/沿路情况，或沿路/沿路数量的情况。对工业企业来说，对外或对内运输材料、产品的速度是决定企业生产成本的一个因素，假如企业地址选择在临近主干道上，运输速度相对快，而选择在临近次干道，且道路的宽度不够宽，运输速度相对比较慢，生产成本就会上升，本次估价对象近主干道上，故对价格无不利影响。

5）基础设施完备程度，平整度、地势及地质条件

估价对象基础设施完备程度，平整度、地势及地质条件与周边区域相同，无特殊情况，对房地产价格无不利影响 （二）权益状况描述与分析

影响房地产价格水平的权益状况主要指房屋所有权状况、他项权利设

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立情况、出租或者占用情况、其他权利限制及租赁限制。

1、产权登记状况 （1）产权登记状况

权证编号 权利人 房地坐落 土地状况 使用权来源 用途 地号 宗地（丘）面积 使用期限 总面积 独用面积 分摊面积 出让 工业用地 青浦区徐泾镇3街坊16/12丘 21341 2009年5月30日至2059年5月29日止 21341.2 无记载 无记载 沪房地青字（2009）第007491号 上海叶迪橱具有限公司 青浦区徐泾镇金联村（16/12丘） 房屋状况 幢号 室号或部位 建筑面积 类型 用途 层数 竣工日期 无记载 无记载 无记载 无记载 无记载 无记载 无记载 2、估价对象他项权利及其他权利限制

根据《上海市房地产登记簿——房地产抵押状况信息》中记载，至估价时点，估价对象已设臵抵押。抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市青浦支行，登记证明号青200919023127，最高债权限额997.5万元，债权发生期间：2009-11-10至2012-11-09据委托方提供的《承诺函》，至评估基准日，除上述他项权利外，估价对象无其他法定优先受偿款等他项权利情况。

3、估价对象租赁情况

根据估价人员现场勘查，估价对象无租约限制。 （三）区位状况描述与分析

区域因素是指估价对象房地产一定范围内的外部环境对房地产价格有所影响的因素，包括地理位臵、交通状况、周边环境、工业集聚度、外部配套设施、城市规划限制等因素。

1、区域概况

青浦区位于是上海市通向内地的西大门，更是两省一市的交通枢纽。

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青浦地理位臵优越，水陆交通发达。东距市区中心20公里，离虹桥机场仅6公里。境内有三条公路直通上海市区，两条干线连接江浙两省，318国道东西贯穿全境。境内湖河相通，水路运输具有天然优势，可通航50~300吨货运船只，亦是江浙沪水上交通枢纽。青浦位于上海市西南，地处江、浙、沪二省一市的交界处，位于中国长江三角洲经济圈的中心地带，具有承东启西、东联西进的枢纽作用和对华东地区的辐射作用。青浦地理位臵优越，水陆交通发达。徐泾镇位于青浦区的东部，东面紧靠沪杭铁路外环线，距上海虹桥国际机场仅6公里，距上海浦东国际机场40公里。南傍淀浦河，与松江区九亭镇、泗泾镇交界；西与本区赵巷镇相连；北与本区华新镇及青浦区徐泾镇接壤。距上海港34公里，上海港集装箱码头约39公里，货物集装箱可直接出口。

2、交通便捷度

估价对象位于青浦区徐泾镇，临北青公路主干道，近嘉金高速公路。此外，附近有徐泾3路、华漕2路、74b线、803路等多条公交线路。总体交通便捷度较好。

3、周边环境状况

目前徐泾镇整体环境质量优异，周边集中绿地面积较大，周边的环境质量一般，无化工厂、水泥厂等污染型企业，水质与上海其它地段相同，也无噪音等影响。

4、产业聚集度

估价对象地处青浦区徐泾镇，工业是青浦区经济的支柱产业，工业增加值占全区增加值的58.2%，对全区经济起到重要支撑和推动作用。近年来工业企业运行质量提高，效益大幅提升。全区工业按新国家标准分有31个行业大类，行业门类比较齐全，其中有19个行业大类的工业总产值超过10亿元。现代纺织、生物医药、精密机电和电子信息是青浦工业四大支柱产业，发挥着对全区工业增长的重要支撑作用。文体类（休闲）用品制造业是青浦区着力培育的特色产业，经过四年多来的精心培育，青浦区的“特色产业”得到了进一步的发展。以电子信息、生物医药技术、新材料和光

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机电一体化等为代表的高新技术产业正加快发展，且逐步改变着青浦工业的产品结构和技术结构。

经过近几年的开发，徐泾镇内工业建设越趋成熟，产业聚集度较高，镇内有多家企业入驻，星科金朋电子(上海)有限公司、菲律宾晨明食品有限公司、日本尤妮佳有限公司、德国妮维雅有限公司、郑明明化妆品有限公司、海南椰岛企业有限公司、精元重工有限公司、吉本涂装设备有限公司、上海印刷四厂有限公司等企业。工业聚集度较好。

5、外部配套设施状况 （1）基础设施

估价对象所属区域位于上海市基准地价工业7级地价区（上海市2010年基准地价更新项目成果报告），市政设施比较完善，宗地红线内外达到“七通（即上水、雨水、污水、电、通讯、燃气、道路）一平（即场地平整）”，基础设施完备度较好。

（2）公共服务设施

估价对象位于徐泾镇，镇区内公共服务设施完善，周边有学校、邮局、银行、医院、超市、餐饮等。公共设施齐全，超市有家乐福大卖场，学校有徐泾中学、徐泾小学、德法学校等；医院有徐泾卫生院和社区卫生服务中心；工行、建行、上海银行等均有营业网点等。

6、城市规划及区位状况未来变化分析

徐泾是上海整体开发起步最早的远郊新市镇之一，也是青浦距离市区最近的城镇。多年来，徐泾镇经济建设持续发展，城市面貌日新月异。徐泾人在区委、区政府的正确领导下，按照“发展要有新思路、改革要有新突破、开放要有新局面、各项工作要有新举措”的要求，高起点确立发展规划，高标准建设现代化城镇，高品位推进城市化进程，为使城镇规划更具前瞻性、科学性，把徐泾建成一个接受上海国际大都市核心城区辐射的现代化城镇，徐泾镇在完善五横五纵镇城交通网，使三区分隔形成更加清晰的同时，更突出了“一镇三区”的科学规划，邀请了上海同济城市规划设计研究院对镇域的交通框架、产业布局、生态景观、市政设施等进行总体

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规划，详细规划通过国际招标。未来徐泾加快推进城市化进程，将根据区委区政府对徐泾产业布局，接受市中心城区辐射，重点发展都市型工业、房产和与之相配套的商贸、商务业的发展定位，加快二个集中，围绕二个转变，推进城市化进程。根据《青浦区区域总体规划实施方案（2006-2020）》,徐泾、赵巷地区，接受上海中心城的辐射，依托虹桥综合交通枢纽建设，重点发展以商贸、商务为核心的现代服务业和房地产居住业。随着虹桥综合交通枢纽的建成，徐泾交通优势明显，随着虹桥国际商务中心的全面建成，徐泾镇的发展前景值得期待。 （四）市场背景描述与分析

1、房地产市场形势

2011年8月，上海二手房指数为2599点，环比上涨0.05%，涨幅相比上月扩大0.02个百分点。尽管指数相比上月微弱上翘，但依然在涨停临界点上徘徊。

8月，随着新“沪4条”进入全面实施阶段，二手房市场出现了持续微幅激动。表现在，市中心区域涨跌互现，有不少板块和区域止跌反弹，价格坚挺。上海二手房指数办公室认为，8月作为传统市场淡季，加上今年政策收紧信号不断，市场处于浓重的观望气氛中。8月16日，公开市场一年央行票据利率水平意外上升近9个基点，加息预期再起；8月23日上海银监会发出商业地产信贷风险提示并出台措施，明确叫停个人消费信贷用于购买商业用房，并同时要求商用房竣工验收后，才能对买房人发放商业贷款；8月26日央行下发通知将推行存款准备金率新政，预计冻结9000亿元资金。其中，商业房限贷或许对住宅房价走势产生一定影响。这些负面信号都使得淡季市场沿着弱势轨迹运行，也初步折射出中央高层决策稳定房价重点在于中低价位、中小户型商品房。

经统计，新兴中心城区8月上涨0.19%，涨幅相比上月扩大0.14个百分点，成为唯一上涨城区，拉动指数弱势上行。一方面，新“沪4条”补丁政策直接打压了外地人臵业需求；另一方面，改善型业主应无法购房臵换而大大减少出售原房。因此，这类客群较为集中的区域近期二手房

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交投都不旺盛，如嘉定和青浦分别下跌0.01%和0.03%。但也有部分区域因聚集一批老工房，凭借低总价、现买即住、可公积金贷款的优势，成为臵换客源的首选，如宝山近市区部分8月上涨0.18%。

4个市中心区及浦东陆家嘴8月平均下跌0.03%，跌幅相比上月扩大0.02个百分点；8个传统市区月均下跌0.04%，跌幅相比上月扩大0.01个百分点。4个市中心区涨跌互现。其中，新黄浦下跌0.07%，长宁下跌0.09%。静安和徐汇止跌回涨，分别上涨0.18%和0.02%。8月，受未来获利空间将缩小的预期影响，市中心高端豪宅业主心态出现松动。单价在5万元以上的二手豪宅，议价幅度普遍达10%以上；而外籍购房者和内地被限购者却因新“沪4条”被迫“转买为租”，部分资金充裕的投资客将兴趣转向不受限购影响的公寓式酒店房，这使得部分二手高档房源有价无市。但静安寺、徐汇这类自住率较高的市中心区域，房价依然居高不下，且受到在售新房10万元以上报价的影响，房价略有上涨。8月浦东陆家嘴等板块部分二手豪宅业主可接受的议价空间甚至高达15%，业主希望尽快出手所持物业抽身离市，或转投其他市场。8月，浦东陆家嘴板块下跌0.18%。

非新兴中心城区首现下跌，8月下跌0.07%。其中，崇明下跌0.01%，金山下跌0.15%，这是因为地段较偏，本地臵换和刚需客选择向交通快捷的其他郊区分流。近期，上海市保障部门透露将于今年下半年在浦东临港新城启动100万平方米的“双限”商品房，并将其纳入保障房体系，给该地区房价带来下行压力，8月浦东临港新城板块下跌0.59%。

8月上旬，上海新建商品房交易跌入“冰点”，下旬开发商陆续推盘，对市场进行试探，预演“金九银十”，这也对二手房市场造成一定冲击。上海二手房指数办公室认为，政策收紧造成的购房成本增加和限购令的再升级，以及一二手房价倒挂现象的出现，使二手房价格调整压力不断积聚，部分二手高端和外围楼盘开始有所松动。但从稀落的交易情况来看，当前的价格松动仍未到达购房者的主流预期。如果一手房继续实行让利促销，滞后反应的二手房降价才会从个案变成普遍现象，从而逐步扩大降价幅度。

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2、工业房地产市场形势 （1）过去状况分析

市场概况：2010年，受上海“世博”限建的影响，部分工业设施建设的放缓或停滞导致上海工业物业新增供应出现小幅下滑。但受益于全球经济复苏的大趋势，市场上对各类型工业物业的需求仍然逐月增多，尤其是在世博后的第三季度，市场需求尤其强劲。因此全年的工业物业成交租金走势呈现稳定的上涨态势。

随着国家针对中小型企业税收优惠政策的效应逐步显现，上海市中小型工业企业发展快速，第四季度增幅甚至高于大型工业企业，这也直接促使2010年第四季度小面积厂房类物业需求量大量上升。5月份开始的上海世博会极大地推动了上海零售消费市场的繁荣，这使得本年度整个物流仓储类物业依然成为各类型物业中比较紧俏的物业，在整个需求市场的占比达到了36.03%。

在投资领域，2010年由于国家对住宅市场的严厉调控，不少资金开始关注国家调控的真空地带---工业地产领域。这也使得本年度上海工业地产无论是在物业交易还是工业土地方面都表现活跃。在上海市工业土地一级市场，2010年上海市的11个区县均有工业土地出让，奉贤区出让数量最大，此外，市区和原浦东新区在2010年也有少量土地出让；在工业土地资源稀缺的上海，出让面积仍以4公顷以下的中小地块为主。而在成交均价方面，杨浦区唯一一幅出让地块以277.05万元/亩的高价成交，这样的价格依然是其他区县难以望其项背的，这与出让地块的地理位臵和出让土地产业类型有较大关联度。

1）2010年度上海市共发布了54批次405幅工业土地的出让公告，总出让面积为1279.40公顷。截至目前，上海市工业土地一级市场已成交地块数为300幅，成交率为74.07%，未成交土地中有61幅是12月份发布的公告，需到2011年2-3月份挂牌，因此预计10年上海工业土地一级市场成交率在87％以上。

2）租售价格：2010年度上海整个工业物业市场租金走势和售价走势均呈上涨态势，其中第三季度的增长幅度达到了年度高峰，租金均价和出

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售均价的环比增长率分别为1.65%、2.89%。金融危机对实体企业的影响在2010年逐渐减弱，经济复苏的态势越来越明显，企业对未来形势的乐观看好使需求市场表现强劲，而供应市场方面，投资者对市场预期更趋审慎，本年度供应增量不大，如张江的浦东软件园和张江高新技术产业开发区青浦园区等2010年新推出的工业物业体量大概都只在2万平左右。供求市场的不平衡直接抬升了租金和售价的平稳上涨。与第三季度租金和售价的直线飙升不同，在2010年的第四季度，工业物业市场租金和售价的涨幅趋于平稳和理性，相信市场在未来将保持平衡的稳定发展态势。

需求市场：2010年上海市工业物业主力需求区域由原来的市区和浦东新区逐渐向闵行，嘉定，宝山等区域转变，可以看到，嘉定区域的需求占比已达13.58%，而松江，青浦，奉贤等区域的需求占比也均在9%以上；另奉贤区域在全市的工业物业需求占比从09年的6.14%跃升至10年的9.80%，在未来上海的工业物业需求市场或出现均分天下的局面。随着上海市政府对郊区新城建设的力度逐步加大，各企业也越来越看好上海远郊区域的未来。

（2）现在状况分析 市场概况

1-5月份，上海规模以上工业总产值同比增速始终维持在10%左右的稳定增长，规模以上工业产品产销率也在98.8%-99.5%的较高水平，上半年上海工业六大重点发展行业投资比去年同期增长11%，这些数据充分表明上海实体经济整体状况仍然呈较明显的乐观状态。这也为企业扩大生产提供了较稳定的市场预期。

二季度以来，上海工业物业市场需求仍然比较旺盛。工业企业尤其是制造业企业的扩张，使得上海工业厂房类物业租金不断上涨，二季度平均租金较上个季度租金上涨了2.17%。在市场供应方面，第二季度工业物业供应量远不能满足市场的巨大需求，根据上海招商网数据中心不完全统计，第二季度上海市工业物业供应面积为1672930㎡，而市场需求面积却高达2191050㎡，供应面积和需求面积的巨大缺口直接推使上海工业物业租售价格持续攀升。

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随着国家利率的继续调高，信贷的收紧使大量资金从住宅市场开始流入其他地产市场。而第二季度工业地产投资市场表现尤为抢眼，有24幅工业用地成交的溢价率都超过了100%，其中有3幅地块的溢价率甚至超过了300%，这充分表明投资者对工业土地市场的看好，不少投资者开始将目光锁定工业地产。

上海产业转移步伐的加快，促使着工业区的架构正在不断调整，一些低附加值的企业在逐步被淘汰出园区，而新兴产业和高附加值的企业则被争抢引入工业区。4月26日南汇工业区引进高新技术企业飞蕾医疗器械项目；5月23日，金山工业区与上海高风能源科技有限公司进行签约；闵行开发区临港园区也在本季度引进了新能源领域的上海艾郎风电项目落户；随着国家对战略新兴产业的一些利好出台，不少战略新兴产业企业在第二季度都有所扩张。

租售价格

二季度工业物业的整体租售市场延续了上个季度的升势但增速有所放缓。根据上海工业房地产测评中心后台的数据统计显示，2011年第二季度上海工业物业租金均价环比上涨1.11%，同比上涨4.94%；工业物业出售均价环比上涨0.65%，同比上涨2.51%。

第二季度的工业物业各区域租金水平呈梯田状分布，分属在3个区间。浦东和闵行地区处于较高的区间，平均租金稳定在0.8-1.1元/㎡/天之间；宝山，嘉定，松江等区的租金水平徘徊在0.6-0.7元/㎡/天，青浦、奉贤、金山的最高租金依然很难逾越0.55元/㎡/天；第二季度上海郊区工业物业的平均售价为3203.2元/㎡，浦东地区的平均售价微跌，青浦、松江、金山、奉贤四个区县的工业物业出售均价依然在整个上海的平均售价之下，未来有较多的上升空间。

需求市场

2011年第二季度工业物业市场在需求数量上环比上涨了25.48%，在需求面积上涨了12.21%。二季度对嘉定工业物业的需求占比较上个季度上涨了2.71%，相对于其他区县，嘉定区的工业物业需求涨幅最大，且首次超越了浦东需求占比（12.53%）；同时上海远郊区县的需求占比在不断

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上涨，这也表明整个工业物业市场的需求正在从近郊向远郊转移。

1000㎡—3000㎡面积的工业物业仍是市场需求主力，但相比较上个季度，8000㎡-10000㎡的大面积工业物业需求占比有一定上涨，从占4.89%的比例微升至5.53%，涨幅虽不大，但可以看出市场上不仅小企业在扩张，大企业也在积极扩大规模。

市中心区域对厂房的需求以多层厂房为主，而在其他区域仍然以单层厂房需求为主，这主要由各区域的产业导向不同所致；对研发办公类物业的需求占比达到了7.25%，虽然还远不能撑起市场主力需求，但随着不少低附加值产业转移出上海，上海现代服务业比重的提升，高新企业及服务型企业对研发办公类物业的需求将会不断提升。

（3）未来状况分析

随着三产比重在上海经济中的提升，生产型服务业的发展越来越受重视，当下市场上很多企业开始寻求集办公、研发、制造、运营于一处的综合物业。5月19日，联东地产在金山开发的首个产业综合体项目—联东U谷?南上海国际企业港启动，项目建成后将集总部商务办公、中试研发厂房、标准化厂房、综合配套为一体，这也代表了未来工业地产的发展趋势。因此投资者对综合性物业的发展可以在以后进行长期关注。

受益新兴战略产业政策，物联网有望驶上快车道。物联网将推动全球产业智能化，预计2020年市场规模将达万亿元。目前上海有嘉定和浦东两大物联网基地，嘉定的物联网中心已经挂牌启动，一期8万平米的研发中心正在开建；浦东的物联网规划已准备好10亿技术发展基金，规划土地面积900多亩。有意向投资新兴产业领域的，可以重点关注上海物联网产业，市场前景无可限量。

3、房地产政策因素 （1）房地产政策 1）国家宏观政策

2010年1月7日，国务院颁发 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，强调增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快保障性

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安居工程建设、落实地方各级人民政府责任。1月 10日国务院出台 “国 11条”，严格二套房贷款管理，规定二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外 “热钱”冲击中国市场。1月21日，国土资源部发布 《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。3月10日，国土资源部出台 《关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知》，内容包括 “开发商竞买保证金最少两成”、 “1月内付清地价50%”等19条土地调控政策，称为 “国19条”。 3月12日，又宣布将于2010年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查。2010年3月18日按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。3月22日，国土资源部提出，在2010年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。4月2日，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。4月13日住建部发出 《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，规定房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目，在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。4月15日，国务院要求贷款购买第二套住房首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。 4月17日，国务院通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，三套停贷；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的

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非本地居民停贷。4月22日，住建部发布通知，明确对违规出售、出租、闲臵、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。5月4日，住建部、民政部和财政部联合发文加强廉租住房管理，针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲臵、出借、准入退出管理机制不完善等问题，作出有关规定。专家分析称，中央连续出台文件加强保障性住房监管，对解决低收入家庭住房困难有积极意义。6月4日，住建部、央行和银监会联合发文 《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确规定第二套住房的认定情况，二套房的认定在以家庭为单位的基础上，执行 “认房又认贷”。 8月3日，银监会再次叫停京沪深杭四地的第三套房贷。9月初 《保险资金投资不动产暂行办法》发布，规定保险资金投资不动产的投资比例为上季末总资产的10%，同时规定了“三不”原则，该规定宣告保险资金投资不动产正式开闸。9月26日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发通知规定，对企业因自身原因导致土地闲臵一年以上的，将禁止企业及其控股股东参与土地竞买。各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起3年内竣工。9月29日，五部委分别出台措施巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。措施主要有：在一定时间内限定居民家庭购房套数；完善差别化的住房信贷政策。2011月1月26日新“国八条”，进一步落实地方政府责任；加大保障性安居工程建设力度；调整完善相关税收政策；加强税收管征管，强化差别化住房信贷政策；严格住房用地供应需求；合理引导住房需求；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；坚持和强化舆论引导。

2）地方宏观政策

自2009年底“国四条”、“国十一条”出台后，不少地方政府已经先后采取了一些相应的措施。上海在去年年底出台了“沪四条”， 2010年9月2日出台《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》（俗称“沪五条”），2011年1月28日颁布《上海市开展对部分

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个人住房征收房产税试点的暂行办法》，2011年2月1日出台《关于本市贯彻（国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知）的实施意见》。同时上海公布了9条房地产市场调控措施，因此被称为“沪九条”。“沪九条”明确了停购三套房、购房不足5年全额征税、房产税试点等政策。上海市房价控制目标将于今年3月底前向社会公布。而根据这一细则，改善型二套房的公积金贷款首付比例也不得低于60%。

与此前政策相比，“沪九条”对住房限购政策按照新“国八条”要求进行了“升级”。“沪九条”明确，在上海市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。 同时，对在上海市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。对居民家庭贷款购买第二套住房的，首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 “沪九条”还明确，对个人将购买不足5年的住房转手交易的，要全额征收营业税。

上海市市长韩正指出：今后要加强四大类住房的保障力度：一是廉租房，着力解决的是最困难市民的住房托底问题；二是动迁安臵房，着力解决的是本市居民历史遗留的住房困难；三是经济适用房，着力解决的是新上海人、部分年轻人等的住房困难；四是单位租赁房、公共租赁房，主要解决企事业单位等新进本市的职工、部分外来农民工的过渡性住房困难。确保实现住房保障体系建设目标，今年重点要在旧区改造政策和经济适用住房制度完善上，有更大突破。

（2）政策因素的影响

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国家推出一系列宏观调控政策的目的，是希望将房价控制在一个合理的发展范围里，但是值得我们关注的是，目前“4.15调控”、“限购令”、“加息”、“提高二套房贷款比例”等系列调控政策的推出针对的都是住宅市场，商业和工业地产市场被国家宏观调控政策所“忽略”。

商业和工业地产作为房地产市场领域中的重要一环，对于整个国家经济发展起着举足轻重的作用，它代表了一个城市发展的风向标，代表着市场的整体投资热度、活跃度、资金密集度。他们的发展是社会经济的繁荣稳定的重要体现，并不影响民生的居住问题。目前造势很大的房产税推出，对商业和工业地产也将会是利好。住宅的房产税推出，势必会影响部分投资者的心态，转而关注商业和工业地产。“新国八条”将购房者投资住宅资金成本提高，而商业和工业地产首付只要50%。其次，“新国八条”明确住宅限购，而商业和工业地产完全不受约束。商业和工业地产的另一个优势就是贷款不受限制，没有首套、二套、三套房之说。也就是说在贷款购买商业和工业地产时，无论购买人名下有几套住房，或是有几次贷款购房记录，都可以贷款购买商业和工业地产，均统一执行首付50%、利率上浮1.1倍，最长贷款年限为10年的政策。可以说暂不受住宅类贷款第三套房停贷的影响，这也是购房者青睐商业和工业地产的原因之一。 （五）最高最佳使用分析

由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，房地产权利人都期望从其所占有的房地产上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。

在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用，遵循最高最佳使用原则应对以下估价前提进行判断和选择：保持现状前提、转换用途前提、装修改造前提、重新利用前提或者这几项的组合。

估价对象作为工业用地，坐落于青浦区徐泾镇金联村（16/12丘），从估价对象所处地理位臵情况看，其目前的使用状态符合最高最佳使用原

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则。

（六）估价方法的选用

1、估价思路与方法：

根据《城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）》（以下简称《规程》），通行的土地估价方法有市场比较法、收益法、剩余法（即假设开发法）、成本逼近法和基准地价修正法等。估价方法的选择直接关系到估价结果的准确性，一般来说，应以《规程》为基本依据，根据当地地产市场发育实际状况，结合估价对象的用途、特点及估价目的等，并对委托方提供的及估价人员勘察收集掌握的资料进行分析，在此基础上选择适当的估价方法。委估对象为工业用地，土地采用成本逼近法和市场比较法综合评估。最后对两种估价方法的估价结果进行综合分析评定，得到估价对象无权利负担状况下的市场价值。

2、估价技术路线：

（1）成本逼近法：从土地成本构成的角度去估算土地评估值，是以土地征用和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加以适当的投资利息和利润，从而确定待估土土地评估值格的方法。

采用成本逼近法求取出让土地使用权价格的公式如下： V ＝Ea＋Ed＋T＋R1＋R2＋R3 ＝Ve＋R3 V—土地评估值 T—税费

Ea—土地取得费 R1—利息

Ed—土地开发费 R2—利润

Ve—土地成本价格 R3—土地增值收益

（2）市场比较法：是在一定市场条件下选择同一供需圈内功能相似，近期已经发生交易的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估宗地进行比较，并对交易实例宗土地评估值格加以修正，从而确定待估宗土地评估值格的方法。

该方法基本公式如下：

待估宗地评估值 = 交易实例宗土地评估值格×交易情况修正系数×

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交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

（3）估价对象评估价值的确定

结合估价对象的现状和特点，对两种估价方法的估价结果进行综合分析，采用适当的方法对两种结果进行综合分析评定，最终确定估价对象房地产市场价值。 （七）估价测算过程

1、土地概况

该地块处于青浦区徐泾镇金联村（16/12丘），土地使用权面积为21341.2平方米，出让土地，工业用途。该土地为七通一平，周围公共建设配套设施完好，市政基础设施完善，所处区域为上海市7级地段，交通便捷。地块形状为较规则矩形平坦地。

2、求取土地使用权价值

（1）成本法求取宗地土地使用权价值

估价对象地号为青浦区徐泾镇3街坊16/12丘，耕地占农地70%，按此比例测算土地征地费用。

宗地土地使用权价值=（宗地取得费用+宗地取得税费+土地开发费+土地契税+土地开发期投资利息+土地开发期投资利润+土地增值收益）×年限修正系数。

A、宗地取得费用：

根据调查资料临近地段取得同类性质土地的各项费用如下： 青苗补偿费和土地补偿费：

根据沪价商（2006）第009号[关于调整本市征地青苗补偿标准的通知]； 沪房地资法（2008）551号文[关于调整本市征地补偿费标准的实施意见]规定青浦区徐泾镇常年农田补偿费为46.2元/平方米，其他用地补偿费为46.2元/平方米；青苗补偿费为4.35元/平方米，故：

土地补偿费=农田补偿费标准×基本农田占土地比例+其他用地补偿费标准×（1－基本农田占土地比例）=46.2×70% +46.2×(1-70%)=46.2元/平方米

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青苗补偿费=4.35×70% =3.05元/平方米

青苗补偿费和土地补偿费合计为49.25元/平方米。 ①征地农业人口安臵补偿费

包括征地劳动力安臵费、养老人员安臵费，征地劳动力为男性16至55岁、女性16至45岁、平均16至50岁，养老人员为男性55岁以上、女性45岁以上、平均50岁。根据沪府发（2003）66号文《上海市被征用集体土地农业人员就业和社会保障管理办法》征用地单位为征地劳动力承担的安臵补助费，应当首先用于缴纳小城镇社会保险费。根据沪镇保办发[2005]1号文《关于本市征地养老人员参加小城镇社会保险若干问题的通知》，被征地人员中，养老人员可以选择按照征地劳动力办法参加“镇保”。故征用地单位为被征地人员中16至81岁农业人口承担“镇保”费用。

小城镇社会保险费包括：

A、不低于15年的小城镇基本养老、医疗社会保险费； B、养老、医疗和不低于24个月生活补贴等补充社会保险费。 根据沪府发（2003）65号文、沪社保业一发（1997）18号文、沪财社（2000）44号文小城镇基本养老社会保险费、医疗社会保险费、补充养老社会保险费、补充医疗社会保险费，缴费基数按上年度全市职工月平均工资的60%确定：缴15年，基本养老社会保险费缴费费率为17%、基本医疗社会保险费缴费费率为5%、补充养老社会保险费费率、补充医疗社会保险费费率及生活补贴具体标准由区县政府决定。青浦区的补充养老社会保险费费率为0，青浦区的补充医疗社会保险费费率为3%，生活补贴为505元/月。

根据2009年上海市统计年鉴显示，截至2009年底，上海市人均耕地为1.34亩（895平方米），考虑到估价对象位于上海市郊区，离市区较近，故本次评估人均耕地取700平方米，上海市上年度月平均工资为3896元，上海市平均寿命按81岁计算，各年龄段按均匀分布计算，农业人口年龄段中16至81岁，占总人口的（81-16）÷81×100%。

单位面积农业人口安臵补偿费=[市月平均工资×12月×15年×60%×（基本养老社会保险费费率+基本医疗社会保险费费率+补充养老社会保险费

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费率+补充医疗社会保险费费率）+24×生活补贴]×劳动力占总人口比例[（81-16）÷人均寿命]÷人均土地面积×基本农地占土地面积比例

单位面积农业人口安臵补偿费={3896×12×15×60%×（17%+5%+3%）+24×505}×[（81-16）÷81]÷700×70%

=94.14元/平方米 ②农户拆迁补偿费

根据上海市人民政府《上海市征用集体所有土地拆迁房补偿安臵若干规定》和青浦区人均占有耕地面积、家庭平均人口数量、一般农村家庭住宅面积建造标准确定补偿费用。平均每户3人，每户建筑面积平均250平方米，建造标准1平方米建筑面积720元，新旧程度按65%计算。宅基地拆迁补偿费按照《本市征用集体所有土地房屋拆迁土地使用权基价标准》确定土地使用权基价，价格补贴，青浦区徐泾镇土地使用权基价为750元，价格补贴为500元，合计为1250元。

建筑物拆迁补偿费=每户建筑面积×建安单价×农户住宅新旧程度÷（平均每户人数×平均每人占田面积）×耕地占农地比例

=250×720×65%÷（3×700）×70% =39元/平方米

农户建筑物拆迁宅基地补偿费=（土地使用权基价+价格补贴）×每户建筑面积÷（平均每户人数×平均每人占地面积）×耕地占农地比例

=（750+500）×250÷（3×700）×70% =104.17元/平方米

农舍拆迁补偿费=建筑物拆迁补偿费+农户建筑物拆迁宅基地补偿费 =39+104.17 =143.17元/平方米 ③乡镇企业安臵费用：

根据上海市房屋土地资源管理局2008年9月1日《关于对本市征地土地补偿费标准调整的说明》其它费用率（乡镇企业安臵土地费用）为征地成本的15.1%。

乡镇企业安臵费用=（青苗补偿费+土地补偿费+农业人口安臵补偿费+

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农户拆迁补偿费）×15.1%÷（1-15.1%-16.4%）

=(3.05+46.2+94.14+143.17)×15.1%÷（1-15.1%-16.4%） =63.17元/平方米

④地上附着物即集体资产补偿：

根据上海市房屋土地资源管理局2008年9月1日《关于对本市征地土地补偿费标准调整的说明》地上附着物为征地成本的16.4%。

地上附着物即集体资产补偿=（青苗补偿费+土地补偿费+农业人口安臵补偿费+农户拆迁补偿费）×16.4%÷（1-15.1%-16.4%）

=（3.05+46.2+94.14+143.17）×16.4%÷（1-15.1%-16.4%） =68.60元/平方米 土地取得费用汇总表

序号 1 2 名 称 青苗补偿费 耕地补偿费 有关文件号 沪价商（2006）第009号 沪房地资法（2008）551号 单位面积金额（平方米/元） 3.05 46.2 94.14 沪府发（2003）65、66号文、沪镇保办发（2005）农业人口安臵补偿3 1号文、沪劳保福发（2003）47号文、沪财社费 （2000）44号文 4 农舍拆迁补偿费 沪府发（2002）13号文、沪府发（2002）513号文 沪房地资法（2008）551号的说明 143.17 63.17 68.60 418.34 5 乡镇企业安臵费用 6 地上附着物即集体沪房地资法（2007）277号、沪房地资法（2008）资产补偿 551号的说明 合 计 土地取得费用418.34元/平方米。 （2）宗地取得税费： ①耕地占用税：

根据上海市人民政府二零零八年十二月十日沪府发[2008]51号《上海市耕地占用税实施办法》。本市耕地占用税的适用税额为：各区每平方米46元，崇明县每平方米33元。占用基本农田的适用税额，在上述标准上提高50%。

估价对象在青浦区，基本农田的适用税额为46元，基本农田占土地总

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面积70%，耕地占用税=46×（1+50%）×70%+46×（1-70%）

=62.1元/平方米 ②耕地开垦费：

根据二零零二年一月十日沪价商（2001）053号&沪财预(2001)122号《关于制定耕地开垦费等征收范围和标准的通知》。单位和个人经批准占用耕地进行非农建设的，在办理建设用地审批手续时；应当提出与所占耕地数量和质量相当的耕地开垦方案，并负责实施；未能提出与所占耕地数量和质量相当的耕地开垦方案，应当向市或区（县）土地管理部门缴纳耕地开垦费。耕地开垦费的征收标准为37.5元/平方米。用地单位和个人缴纳新菜地开发建设基金后不再征收耕地开垦费。委估对象农田性质为菜田，耕地开垦费为0。

③新菜地开发基金：

根据沪价商(2001)053号《上海市关于新菜地开发建设基金的有关规定》，单位和个人经批准占用本市蔬菜保护区、蔬菜非保护区或蔬菜园艺场土地的，应当依法向市或区(县)土地管理部门缴纳新菜地开发建设基金。蔬菜区性质不同缴纳标准不同，市蔬菜非保护区非耕地新菜地开发基金为27元/平方米。委估对象蔬菜区性质为菜田，

新菜地开发建设基金=27×70%

=18.9元/平方米

宗地取得税费汇总表

序号 1 名 称 耕地占用税 有关文件号 沪府发[2008]51号《上海市耕地占用税实施办法》 沪价商(2001)053号&沪财预(2001)122号《关于制定耕地开垦费等征收范围和标准的通知》 沪价商(2001)053号《上海市关于新菜地开发建设基金的有关规定》 单位面积金额（平方米/元） 62.1 2 耕地开垦费 0.00 3 新菜地开发基金 合 计 18.9 81 土地取得税费为81元/平方米。 （3）土地开发费用：

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土地开发费按区域土地平均开发程度下需投入的各项客观费用计算。 ①土地平整费用

上海市为平原地区，土地平整不需大规模的削高填谷费用，平整场地费用按上海市建筑装饰工程定额计算，定额编号1-1-10，工程总费用2~4元/平方米。本次取3元。

②周边道路建设费用

本市道路含主干道、次干道、非机动车道、人行道，道路宽从10米至40米、分摊每平方米土地道路建设费40元至90元，估价人员按实际情况取50元。

③ 各种管道费用计算

一般上水管道分摊每平方米土地约为10元~20元，估价人员按实际情况取15元；

一般下水管道分摊每平方米土地约为20元~30元，估价人员按实际情况取25元；

一般燃气管道分摊每平方米土地约为5元~15元，估价人员按实际情况取5元；

④电力及通讯线路工程费

一般电力电缆分摊每平方米土地约为10元~20元，估价人员按实际情况取15元；

一般通讯电缆分摊每平方米土地约为4元~8元，估价人员按实际情况取6元；

土地开发费用=土地平整费用单价+土地分摊道路建设费单价+上水管道工程费单价+下水管道工程费单价+燃气管道工程费单价+电力电缆工程费单价+通讯电缆工程费单价=3+50+15+25+5+15+6=119元/平方米

（4）土地开发利息

利息是指开发土地资金成本，据评估范围内土地开发程度和开发规模，确定开发期为0.5年，并征地费用和税费为一次投入，土地开发费用在开发期内均匀投入，按0.5年计算。利率按金融机构贷款利率计算，1至6个月贷款利率按6.10%计算。

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利息=（土地取得费用+土地取得税费）×[（1+贷款利率）开发周期-1]+土地开发费用×[（1+贷款利率）开发周期÷2-1]

=（418.34+81）×[（1+6.10%）0.5-1]+ 101×[（1+6.10%）0.5÷2-1] =16.78元/平方米 （5）确定土地开发利润

据统计，根据《2011年企业绩效评价标准值》房地产开发企业（小型企业）土地开发成本费用利润率效绩评价平均值为9%。

开发利润=（土地取得费用+土地取得税费+土地开发费用）×利润率

=（418.34+81+119）×9% =55.65元/平方米

（6）土地成本价格计算

土地成本价格=土地取得费用+土地取得税费+土地开发费+利息+利润

=418.34+81+119+16.78+55.65 =690.77元/平方米

（7）土地增值收益（出让金）

评估范围内的土地为出让土地使用权上的土地使用权，按有关五十年土地使用权的土地增值收益（出让金）标准应为土地评估值的30%。

出让金=（土地取得费用+土地取得税费+土地开发费用+土地开发利息+土地开发利润）×出让金率÷（1-出让金率）

=（418.34+81+119+16.78+55.65）×30%÷（1-30%） =296.04元/平方米 （8）土地估价值

土地估价值=土地成本价格+土地增值收益 =690.77+296.04

=986.81（元/平方米）取整 （9）土地使用年限修正系数 土地使用年限修正系数（K）

出让工业用地最高使用年限为50年，估价对象使用年限自2009年5月30日至2059年5月29日止，剩余使用年限为47.56年。

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K=[1-1/(1+r)M] /[1-1/(1+r)N]

M：评估土地尚可使用年期（47.56年）； N：工业用地最高使用年期（50年）；

折现率r：根据目前中国人民银行一年期存款利率为3.5%，则安全利率取3.5%，加1.5%风险利率，取r= 5 %。

K= [1-1/(1+5%)47.56]/[1-1/(1+5%)50] （10）委估宗地评估值

委估宗地土地单价=986.81×[1-1/(1+5%)47.56]/[1-1/(1+5%)50]

=974.89元/平方米(合65.95万/亩)

土地总价=土地单价×土地面积 =974.89×21341 =20805127.49元

（11）土地契税

土地契税是指取得土地办理土地使用权证上交国家的税金，税率为3%。

契税=土地总价×契税税率

=20805127.49×3% =624153.82元 （12）委估宗地评估值

委估宗地评估值＝20805127.49＋624153.82 ＝21429281元

（2）市场法求取宗地土地使用权价值

土地使用权市场比较法指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同若干土地使用权交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与委估地块进行对照比较，并对交易实例房地产加以修正，从而确定委估地块价格的方法。

基本公式：估价结果=交易实例地块价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

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1）比较实例选择 ①比较实例选择：

通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、地区相同、价格类型相同等特点，选取三个交易实例。实例概况详见因素条件说明表。

地块名称（公告序号 号） 土地面积(米2) 四至范围 东至久业路，南至洲友公司，西至金田公司，北至天一路 东至大田，南至陆行泾，西至漕盈路，北至大田 东至新园路，南至利宝实业，西至河道，北至企业 容积率（万平方米/公顷） 0.8-2.0 等地面价 成交日期 级 （元/米2） 1 沪青园工8193.2 10-022号地块 沪青园工10-020号地块 (201102902) 沪青园工10-023号地块(201105301) 7 1282 2011-5-5 2 15309 0.8-2.0 7 1267 2011-5-5 3 7023.8 0.8-2.0 7 1146 2011-6-22 2）比较因素的选择： 根据影响房地产价格的主要因素，结合估价对象和比较实例的差异情况，用交易情况、交易时间、区域因素、权益状况因素、个别因素四个因素进行修正。

3）编制因素条件说明表（表1）和因素比较修正系数表（表2）

表1--因素条件说明表

比较因素 待估宗地 青浦区徐泾镇金村（16/12丘） 待估 正常 2011-11-8 一般 近北青公路 六通一平 一般 7 一般 较好 实例一 沪青园工10-022号地块 1282.00 成交 2011-5-5 较好 近外青松公路 六通一平 较好 7 一般 较好 - 44 -

实例二 沪青园工10-020号地块 (201102902) 1267.00 成交 2011-5-5 较好 近北青公路 六通一平 较好 7 一般 较好 实例三 沪青园工10-023号地块(201105301) 1146.00 成交 2011-6-22 较好 近外青松公路 六通一平 较好 7 一般 较好 地理位臵 地面价（元/M2） 交易情况 交易日期 交通便捷度 道路通达度 基础设施完备度 产业集聚度 区域等级 区域因素

环境质量优劣度 素因况状物实地基承载力 关于上海市青浦区金联村（16/12丘） 工业用地土地使用权抵押报告

比较因素 宗地形状 临街状况 土地使用年限 容积率 宗地面积 规划限制 待估宗地 实例一 形状较规则， 形状较规则， 对土地利用较对土地利用较为为有利 有利 一面临路 二面临路 47.56 50 0.8-3.0 0.8-2.0 21341.0 8193.2 工业 工业 实例二 形状较规则， 对土地利用较为有利 一面临路 50 0.8-2.0 15309 工业 实例三 形状较规则， 对土地利用较为有利 一面临路 50 0.8-2.0 7023.8 工业 表2--因素比较修正系数表

比较因素 地理位臵 地面价（元/M2） 交易情况 IRE100指数 交通便捷度 道路通达度 基础设施完备度 产业集聚度 区域等级 环境质量优劣度 区域因素小计 地基承载力 宗地形状 临街状况 土地使用年限 容积率 宗地面积 规划限制 实物状况因素小计 待估宗地 青浦区徐泾镇金村（16/12丘） 待估 100 1545 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 待估 实例一 沪青园工10-022号地块 1282.00 100 1480 106 100 100 106 100 100 112 100 100 105 101 100 98.5 100 104.5 1143 1129 实例二 沪青园工10-020号地块 (201102902) 1267.00 100 1480 106 100 100 106 100 100 112 100 100 100 101 100 100 100 101 1169 实例三 沪青园工10-023号地块(201105301) 1146.00 100 1480 106 100 100 106 100 100 112 100 100 100 101 100 98.5 100 99.5 1074 区域因素 实物状况因素

修正后单价（元/M2） 评估单价（元/M2） 4）修正情况说明： ①交易情况修正：均为正常交易，故无需特别修正。

②交易日期修正：估价对象评估基准日日期为2011年11月，案例分别成交于2011年5月、2011年5月、2011年6月，根据上海地价水平显示，上海2011年四季度的地价水平1545，上海2011年二季度的地价水平1480，故根据不同的地价水平作相应修正。

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③区域因素修正

a.交通便捷度：估价对象为一般，案例均为较好，故分别作＋6%、＋6%、＋6%修正。

b、交通通达度：估价对象邻北青公路，案例分别邻外青松公路、北青公路、外青松公路，通达度均较好，故不作修正。

c. 产业聚集度：委估对象为一般，案例产业聚集度均为较好，故分别作＋6%、＋6%、＋6%修正。

d、区域等级：估价对象与案例均为7级，故不作修正。

f．环境质量优劣度：估价对象与案例环境质量优劣度均为一般，故不作修正。

④实物状况因素修正

a．使用年限修正：估价对象与比较案例剩余土地使用年限分别为47.56年、50年、50年、50年，故分别作+1%、+1%、+1%修正。

根据上海市房地产权证上记载使用期限为2009年5月30日至2059年5月29日止，剩余使用年限为47.56年。

K=[1-1/(1+r)M]/[1-1/(1+r)N]

M：可比案例地块尚可使用年期（50年）；N：估价地块尚可使用年期（47.56年）

r：折现率根据目前中国人民银行一年期存款利率为3.5%，则安全利率取3.5%，加1.5%风险利率，取r＝5%

K= [1-1/(1+r)M]/[1-1/(1+r)N]

K= [1-1/(1+5%)50]/[1-1/(1+5%)47.56]

=1.01

b．宗地面积：估价对象宗地面积为21341平方米，案例宗地面积分别为8193.2平方米、15309平方米、7023.8平方米，市场上土地面积过小太大都会影响土地使用权的价格，宗地面积以12000-30000为适中， 30000-50000为＋1.5%，≥50000为＋3.0%，5000-12000为－1.5%，≤5000为－3%，故分别作－1.5%、＋0%、－1.5%修正。

c. 临路状况：委估对象为一面临路，案例分别为二面临路、一面临路、

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一面临路，故分别作＋5%、＋0%、＋0%修正。 d. 委估对象其他状况均案例基本一致，故不作修正。 5）比准价格的确定

比准价格＝可比实例的交易价格×交易情况修正系数×市场状况修正系数×房地产状况修正系数

对三个实例的比准价格，采用简单算术平均法得出委估土地估价单价为：委估土地单位价格（地面价）=（1143+1169+1074）÷3

=1129元/ 平方米（取整） 6）委估对象土地价值

根据委托方提供的《上海市房地产权证》信息，估价对象的土地面积为21341平方米。

委估对象土地价值=1129×21341 =24093989元 7）土地契税

土地契税是指取得土地办理土地使用权证上交国家的税金，税率为3%。

契税=土地价值×契税税率 =24093989×3% =722820元

8）土地成本价格计算

土地成本价格=土地取得费用+契税 =24093989+722820 =24816809元 9）综合求取土地使用权价值

根据科学测算，使用成本法求出土地使用权价值为21429281元，使用市场比较法求出土地使用权价值为24816809元，二者相差15.81%，从谨慎性原则出发，故本次估价取加权平均法综合求得，其中成本法权重取0.7，市场比较法权重取0.3：

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